基于物聯網的智慧物業管理服務模式探究

劉宇恒

（廣東農工商職業技術學院，廣東 廣州 510507）

智慧物業管理服務模式是一種結合各種先進技術形成的新型物業管理模式，特別是以信息網絡技術、移動技術、語音技術為主要支撐，采用現代化的方式來為業主提供更加優質貼心的物業管理服務。智慧物業管理服務模式將傳統物業管理服務模式中的優點進行了整合，解決了以前傳統物業管理中所存在的一些問題，不僅可以使得物業服務企業與業主之間的關系更加融洽緊密，業主更多的服務需求得到滿足，還在一定程度上大幅度降低了物業管理服務費用，從根本上有利于促進物業相關行業更加快速高效的發展。

1 傳統物業管理服務模式中存在的問題

在傳統物業管理服務模式中還存在著眾多的問題，一方面體現為物業管理制度不夠完善，很多工作不能夠落實到實處，尤其水電管理的復雜性更是使得物業管理服務難度大幅度提升；另一方面則體現為傳統物業管理服務模式中物業與業主之間不能做到及時溝通，這也就導致業主的很多需求無法得到及時的滿足，最終影響到物業管理服務的整體效果。

1.1 物業管理服務制度不夠完善，物業管理標準結合不充分

在傳統物業管理服務模式中存在的最大問題便是物業管理服務制度不夠完善、物業管理標準結合不充分，很多物業服務企業對于自身的工作理念都不是特別明確，在進行管理服務工作時也不能根據標準的物業管理服務制度來進行權衡，這也就導致一些物業服務企業過于注重內部各個方面的管理，但卻對服務本身置之不顧的現象出現。同時，物業管理服務制度的不完善也會導致很多工作開展都將面臨較大的局限性，使得物業對于業主的各方面需求不能進行有效的解決，而且物業需要開展的一些日常管理工作有時也無法得到業主的支持，從而導致物業與業主之間不斷地出現各種各樣的摩擦與沖突，最終致使業主對物業出現極其不滿意的情緒，甚至還有可能因此使得業主想要更換物業公司等情況的發生。

1.2 物業管理人員素質不高

物業管理服務所涉及到的內容也是較為廣泛的，在傳統物業管理服務模式中所有管理服務工作開展都是以物業管理人員為基礎的。物業管理人員不僅需要做好管理區域內的公用設施設備的日常巡檢維修工作，還需要根據業主的需求提供較為良好的物業服務，來保證住戶的良好居住體驗。但在實際傳統物業管理服務模式中卻存在著物業管理人員素質不夠高的問題，一方面是因為物業對于管理人員的聘用門檻比較低，這也就導致很多管理人員專業知識素養不夠，且也沒有經過系統性的培訓，最終會使得所能夠起到的實際管理作用不夠明顯；另一方面則是因為很多物業內部組織機構設置較為混亂，不能夠按所有管理人員的特性來進行專職專崗的分配，很多管理人員需要負責多方面工作，從而導致一些工作落不到實處，無法滿足業主的需求。

1.3 物業與業主之間溝通不及時

傳統物業管理服務模式還存在著物業與業主之間溝通交流不及時的問題，這一方面體現為物業如若需

要對所管區域內的公共設備或者水管電路等設施進行維修時，只能夠采用在小區門口公告欄張貼公告的方式來向業主進行傳達，而這也就會導致一些業主不能夠及時接收所傳達的信息，業主的正常生活工作受到一定程度的影響；另一方面則體現為業委會作用發揮不明顯，業主成立的業委會不能夠和物業達成良好的合作關系，甚至一些地方的物業與業委會之間還存在著較大的矛盾，這也就會導致業主拖欠物業費等情況不斷地發生。

1.4 市場監管機制不完善、物業管理標準作用不明顯

服務方面，我國所出臺的相關法律法規不夠全面，同時市場對于物業行業的監管機制也不夠完善、物業管理標準作用不明顯，而這也是業主與物業之間容易產生矛盾和沖突的根本原因所在。物業服務企業需要按照明確的法律法規來制定企業的管理服務制度，但在執行過程中，一定程度上還存在著不能全面貫徹覆蓋到所有管理層面的現象。物業服務企業想要開展的個別工作沒有可以參照對比的標準，這也就導致物業與業主之間的溝通聯系仍然還存在著一定的問題。而部分業主對于物業的工作性質和作用也不夠了解，物業也只能依靠后期的管理服務工作來獲取業主的信任。同時個別區域還存在房地產開發商遺留的問題，這些問題物業不想插手，而不管又無法滿足業主的需求，自然也就會使得兩者之間的矛盾越來越大。

2 基于物聯網的智慧物業管理服務模式架構

智慧物業管理服務模式則是在物聯網的基礎上結合多種先進技術形成的一種新型管理服務模式，將智慧物業管理服務模式應用到現階段的物業管理中，不僅能夠大幅降低管理人員的工作強度和難度，而且還能有效地將物業管理、安防、環境、基礎設施以及通信等體系融為一體，為業主構建良好的生活工作環境。

2.1 基礎構建層

基礎構建層是智慧物業管理服務模式的根基所在，其主要能夠實現對管理區域內所有信息數據的收集和分析，物業管理服務不僅要保證管理區域內所有的公共設施設備處于完好運行的狀態；公共空間衛生環境的整潔，還需要做好安保工作，防止業主家中出現偷盜等現象。而基礎構建層便包含了監控系統、通信系統等子系統，其能夠對管理區域內的各個方位都進行實時的監控，一旦出現公共設備設施受損或者是出現可疑人員等情況，管理人員便能夠通過智慧物業管理服務平臺反饋快速知曉，并根據實際情況進行有效的解決。

2.2 管理服務層

管理服務層和綜合應用層則是智慧物業管理服務模式的核心所在，其中管理服務層更是為業主解決生活問題的主要層次，一方面通過管理服務層能夠做好對管理區域內部的公共設施設備的維修工作，物業通過監控或者是用戶提供相關信息發現管理區域內存在損壞的公共設施設備，管理服務層便可立即安排維修人員去對其進行維護保養，從而以此來達到保證業主生活環境舒適的目的。另一方面則可以通過管理服務層實現對業主的物業費、水電費等費用收繳工作，而且在費用收繳的同時也能夠有效對業主的私人信息進行安全管控，確保所有工作開展的安全性。同時應用智慧物業管理服務模式，還能夠更好地通過數據的收集分析來知悉所有業主的需求偏好以及行為特征等信息，從而以此來達到優化管理區域內部公共空間設計，提供更加可靠良好的物業服務內容的目的。

2.3 綜合應用層

智慧物業管理服務模式的綜合應用層則需要根據物業的具體管理情況來進行應用，如若物業所管區域內有著較多商鋪，那么物業便可以進行各類商鋪的招商工作，且可以利用足夠的商鋪空間搭建休閑娛樂、醫療、餐飲等為一體的社交活動中心。這樣不僅能夠通過商家入駐收取一定的租金來抵消物業管理服務所支出的費用，還能夠以此來為業主提供更加便捷、舒適的生活工作空間，業主足不出戶便能夠享受到各種便利服務，同時業主所需要繳納的物業管理費用也會因此而下降。可以說綜合應用層的存在能夠大幅度提升業主居住的幸福度，而且其在一定程度上也能夠輔助物業管理工作更加便利地進行，但同時綜合應用層也會加大物業的管理難度，其中合理對商家進行管控才能夠最大程度上保證所有工作的順利進行。

2.4 業主使用層

智慧物業管理服務模式中的業主使用層則主要是為滿足業主需求進行設立的，商家、業主能夠根據自身的實際需求通過業主使用層進行智慧物業管理服務平臺的登錄，通過APP軟件等應用工具將自身的訴求傳達給物業管理人員，同時其也可以在APP內對物業所進行的各項工作或是所開展的各種活動進行查詢。而物業則能夠在智慧物業管理服務平臺內接收到業主使用層傳達的訴求信息，這樣既方便管理人員更加迅速地得知業主需求，又能夠根據需求情況快速合理地解決問題，從而以此來達到為業主提供良好服務的目的。

3 智能物業管理服務模式的具體應用

3.1 建筑智能化

基于物聯網的智慧物業管理服務模式中最重要的應用便是建筑智能化，當實現了建筑智能化之后，管理人員只需要通過智慧物業管理服務平臺便可以對區域內所有建筑的實際情況進行有效了解，不管是建筑電力輸送，還是照明設施設備是否正常等情況都能掌握在可控范圍內。而且在日常生活工作中，管理人員也不再需要經常性地對各個建筑進行巡檢、巡視等工作，其根據智慧物業管理服務平臺便可以對建筑各個方面的狀態進行實時監測，同時如果業主有所需求，也能夠通過智能化建筑中的相關設備快速與物業取得聯系，進一步提升了物業管理服務工作開展的便利性。同時智能化建筑在結合物業管理標準進行自檢中如發現任何問題，其也會向管理人員發送對應的信息，這樣管理人員便能夠根據報送信息的情況進行故障處理，以此來保證智慧物業管理服務的安全性。

3.2 公共設施智能化

公共設施管理是智慧物業管理服務中的重要組成部分，不管是小區內車位的分配還是居民生活水電繳費等都可以算得上是公共設施管理，而將公共設施管理智能化，便可以將有限的資源進行充分利用，其中不僅能夠根據業主的實際需求和物業管理標準將車位等公共資源合理分配，同時還可以采用O2O平臺，提供給業主進行物業費、水電費以及其他費用的繳納通道，這樣既方便了業主，也能更高效完成物業管理服務工作，從根本上有利于拉近物業與業主之間的關系。

3.3 社區環境智能化

業主對于社區環境問題也是十分關注的，因為很多業主會在工作閑暇之余來到社區自然環境中放松與休閑，而好的社區環境則能使業主的心情得到放松，帶給業主更好的生活服務體驗。因此智慧物業管理服務模式中社區環境智能化也有著較為重要的應用，其能夠結合物業管理標準對社區環境內的綠化帶進行實時的監測，并能夠根據實際情況對綠化帶進行自動噴水、養護等措施，有利于進一步改善社區的整體環境。

3.4 安防智能化

（1）合理應用其控制功能實現全面管理。在智慧物業管理服務模式應用過程中，應充分發揮其控制優勢，其中最為關鍵的便是安防系統中的圖像系統控制與動態識別控制，靈活應用其優勢進行安全防護，達到最終高效的防護目的。例如，智能建筑安防系統中常見的門禁控制，靈活利用現階段的IC卡進行控制處理，人們通過刷卡進入管理區域，并以此為基礎進行科學的行為監控，保證社區安全性。

（2）有效應用探測警報功能進行管理。現階段在安防系統中，探測警報功能表現在多個方面，如對現階段的圖像進行鑒定分析，當安防系統中出現問題或者出現安全隱患警報觸發時，當前的安防系統應第一時間確定故障的存在位置，為管理人員提供精確的信息，以保證其故障第一時間得到解決。對社區內部的防衛與探測也是重點，在應用過程中靈活應用現階段的傳感器優勢進行處理，通過靈敏度較高的電子元件進行防護，提升現階段的整體安防管理水平，滿足現階段物業管理服務的發展需求，如常見的傳感器主要應用為雙鑒移動探測器、紅外探測器以及聲音探測器等，以保證其安全性。

（3）積極應用安防系統智能化輔助功能。安防系統中的智能化輔助功能在應用過程中也較為廣泛，常見于物業管理人員進行內部的管理與執行，在實踐應用過程中充分發揮出其自身的優勢，以滿足現階段的發展需求。對現階段的物業員工考勤、巡查管理等內容也可以應用其技術的輔助功能來實現，充分發揮出技術優勢，促使管理人員高效傳遞信息，完成自身工作，提升管理區域的安全性。同時管理人員也應當積極進行合理的網絡管理，保證其控制網絡的穩定性，實現網絡穩定地運行，充分發揮出管理的優勢，及時發現管理區域中存在的問題。通過合理的網絡管理還可以實現各個環節之間的優化，從多個角度進行管理，優化系統功能。與此同時，管理人員還應進行合理的設備安裝工序管理、成本控制管理、技術管理等，采取不同的管理措施方法進行具體操作，提升安防系統的整體性能。

4 結束語

綜上，基于物聯網的智慧物業管理服務模式在實際應用中能夠起到極其重要的作用，通過使用智慧物業管理服務平臺，不僅可以進一步加強對管理區域范圍內的安全掌控，同時也最大程度地滿足業主的合理需求。在智慧物業管理服務模式的支撐下，物業服務企業與業主之間的關系將會更加融洽與緊密，各項管理服務工作的開展也會更加便捷有效，但在不斷應用智慧物業管理服務模式的同時，也應當不斷對其進行完善與改進，建立統一、高效、智慧的物業管理服務模式，為物業管理行業快速高效的發展提供有力保障。