商業街區城市更新過程中存在的問題和建議

倪紀峰

（上海市建工設計研究總院有限公司，上海 200235）

通常物質空間環境的改造、城市社會、文化等文脈的延續、塑造城市區域活力等均為城市更新的內容。城市更新對城市協調統一發展具有推動作用，通過城市更新可以將城市公共、城市生產、生活環境等進行提升，這樣能夠強化城市形象和可識別性。隨著城市建設的深入推進，大多數城市開始進行城市更新，并依據現有資源合理利用的原則，然后使用綜合改造方法，實現統一整合建筑風格、城市景觀以及公共設施等，這樣可以實現宜居城市的建設。

對于一個城市來講，極具時代特征與商業價值的重要組成部分就是歷史街區。商業街區是城市中最具活力的部分，尤其是具有歷史沉淀的商業街區在改造更新中應保留特色，使得商業街區的文化全面呈現，讓人們更清晰地感受城市發展歷程。所以，商業街區怎樣結合文脈進行改造成為城市更新過程中的重點內容。在經濟飛速發展環境下，商業街區改造建設中人們過度關注經濟利益，而對商業街區的歷史文化價值保護不足，使得商業街區風格千篇一律，缺乏獨有的文化特色，因此，商業街區城市更新應科學合理地開展，在創新的同時關注對地域文化和周邊環境的深入挖掘與建立聯系，將商業街區在商業化開發的同時保留其特色、活力與場所感。

1 城市更新相關理論概述

1.1 城市更新的目標

城市更新的首要目標，是把對城市發展有深遠影響的所有問題都加以解決，通常是指由于環境、經濟和社會發展等各種原因而造成的這些問題。更具體來講，集經濟、社會和生態功能于一身的城市目標群體就是都市改造者所追求的目標，要求城市更新后的都市可以不斷發展壯大，并且充滿了生命力。

1.2 城市更新的原則

第一，城市更新方式多元化。目前，改造、裝修、修繕是城市更新的主要方式，各個城市合理性方法都有獨特的特點和優點，為了保障城市更新的效果，應該結合更新對象的特點和要求，合理選擇更新方法，提高城市更新的效率和質量。同時在城市更新過程中應該特別注意保護城市中的歷史文物和古建筑物，構建具有特色的城市[1]。第二，權益主體共同參與。城市更新中存在著各方的共同利益，包括政府部門、業主、市民等權利主體，要保護城市更新順利開展，就必須強調各方共同利益的參與協調，讓各種權利主體都能夠在城市更新過程中達成各自訴求。第三，城市更新實現科學規劃。城市建設和管理工作的主要依據就是城市規劃，能夠確保城市建設、城市土地開發更加合理化。應該注重城市更新規劃的科學性和全面性，并對更新目的和方法進行全面的規劃[2]。

2 商業街區城市更新的目的

2.1 實現城市傳統文化的傳承

商業街區的經營者生產生活方式可以通過文化傳承進行深層次的表達，想要將文化傳承下去，可以借助商業街區風貌和文化傳承活動來實現。商業街道設計具有文化特征的可以提升標志性，可以有效地激發人們的情感，并在城市整體風貌中進行內化。為此，文化傳承活動隨著社會的迅速發展，逐漸發展成為反映城市綜合實力的重要因素之一，對城市文明進步以及更新具有促進作用。

2.2 激活城市經濟實力

當今的快節奏生活正在導致消費模式發生變化。如今的商業模式已經不局限于銷售，時間消費的經濟價值不斷提高，只要人流聚集和停留就可以產生經濟價值。因此，全面掌握商業街區經濟運作規律是商業街區城市更新的深層次目標，為此應該借助多樣化的更新改造措施激活經濟活力，如開發觀光旅游、博物館式保護性開發等，使其獨有的文化價值轉化為經濟價值，使城市消費活動內化其中，賦予傳統商業街區以經濟活力。

2.3 提升城市知名度

商業街區城市更新過程中可以借助一些標志性建筑營造良好的視覺形象，并關注城市旅游產業的競爭力的提高和建筑風格形成，使得商業街區具有良好的標志性，通過節慶活動以及展覽項目吸引人群注意力，并在商業街區的文化建設、景觀建設等良好的視覺形象影響下，加深對商業街區的印象，對迅速提升城市知名度有不可替代的作用[3]。

3 商業街區城市更新中存在的問題

3.1 缺少對商業街區歷史文化的尊重

現階段，商業街區更新中往往對歷史文化這一重要影響因素考慮不足。歷史文化包含物質層面的內容和非物質層面的內容。物質層面為街區的空間形態、街區內建筑的風格、街區內的標志性景觀小品等；非物質層面包括街區內的社會生活、風俗習慣等。在進行商業街區更新時，往往對街區歷史文化物質層面的保護過于簡單。對歷史建筑修復或者重建后，失去了其原有的韻味；大面積的拆除重建破壞了街區原有的機理和空間序列；原街區的標志性空間節點被新建筑弱化，甚至直接被拆除。在更新中非物質層面則常常被忽視，商業街區改造提升，單純追求高品質，忽視街區原有值得保留城市生活氛圍、生活習俗，造成文化歸屬感喪失。

3.2 改造街區空間形態方法不當

商業街區一些改造實踐中，對街區空間形態的保護改造前缺乏充分的調研分析。如一些無明顯地方建筑風格特色的街區，盲目追求古建筑風格，造出來一批“假古董”；一些建筑，考古價值不高，但對城市歷史有重要紀念意義，卻被盲目拆除；一些需要重點保護的歷史建筑，僅僅作為文物保護下來，而其周邊的建筑風格及空間尺度均與歷史建筑不相協調，影響街區的整體性；一些商業街區往往空間尺度偏小，為實滿足現代商業的需求，將其街道空間尺度擴大，喪失了原街區的空間圍合感和親和力。

3.3 商業街區業態設置缺乏活力

在商業街區規劃設計中的業態設置中，往往照搬其他成功案例的業態設置，缺乏對本商業街區的區位條件分析，導致其業態設置與周邊同質化嚴重，缺乏特色。又如一些傳統商業街區，原街區業態為市井型的低端商業，雖然整體環境品質較差，但商業活力十足；在規劃設計中求新求變過于激進，盲目提升街區品質打造高端業態，產生居民需求與業態等級的錯位，使街區由盛轉衰。同時盲目定位過于高端的商業業態，必然帶來街區招商及商戶運營的壓力，對街區的良性發展產生制約[4]。

3.4 對街區可持續發展缺乏考慮

大部分商業街區的更新規劃設計都追求一種終極的藍圖式的建設效果。改造規劃的方案即為街區的最終形態，一旦街區改造完成，便代表街區的最佳狀態已經達到。這些改造后的商業街區，外表光鮮亮麗，可未來等待它們的只能是一次又一次的破敗更新。這種規劃忽略了商業街區本是一種有機的自然生長的生命體，無論從生態上、建筑建設上還是商業運營上都應追求一種可持續的發展理念。對街區可持續發展的忽視，切斷了街區歷史文脈的傳承，影響了街區的自然生態環境保護，阻礙了街區的商業商貿發展，是對社會人力、物力、財力的一種浪費。

4 商業街區城市更新過程中規劃建設的建議

4.1 打造街區新型特色文化

保留街區最真實的本原歷史文化，在物質層面，大到傳統的街區格局、空間尺度，小到建筑工藝、建筑細部、景觀小品，只要是在文化上、藝術上、歷史上有突出的特點均可以考慮保留下來；在非物質層面，依托街區的物質載體，保留下街區值得延續的傳統生活方式、社會關系、風俗習慣、傳統技藝。這些傳統文化元素的提煉，需經過深入的調查研究，問卷走訪。可以保留下來的，應是最純粹的根植于街區的本原歷史文化。

根據實際情況的不同，在條件適宜的情況下挖掘商業街區的新型特色文化，打造街區新的名片。可挖潛街區所在城市獨有的地方特色、民俗風情，或是城市孕育出的新興積極文化。將商業街區，賦予更豐富的文化內涵，這些新的文化或時尚需與街區內保留的歷史文化互相協調、互相補充，滿足不同使用者的需求，從而帶動街區的發展。

4.2 合理規劃商業街的空間

首先，注重保護商業街區的空間形態，科學合理的改造。很多商業街區擁有一些歷史建筑，在對商業街區城市更新期間需要綜合評價歷史建筑，對歷史建筑的各方面價值和不同類型進行評價后，設計合理的歷史建筑改造方案，比如說，對于文物建筑，要采用只修不建的原則；重要的歷史建筑需要保護其原來的外部特征和空間格局；其余的建筑在改造時可以與街區整體風貌相協調。另外，在商業街區整體空間結構方面，可以結合保留價值選用不同的處理方法，一些擁有重要歷史價值的商業街區，要將其空間結構、序列、尺度等嚴格保留，使得商業街區更新改造后的空間體驗依舊與改造前一樣。而在改造歷史價值不高的商業街區時，可以保留和修復部分優秀的街區空間，然后更新改造不適宜現代城市生活的街區空間，從而豐富城市功能，為使用者帶來便利。其次，建立形式多樣化的商業空間。近年來，經濟發展飛快，人們的消費水平也大大提升，休閑和購物有機融合的“一站式購物”理念逐漸受到消費者的喜愛。目前，消費者不再滿足傳統單純賣場的消費場所，商業街已經發展為城市時尚和形象的代表，因此，商業街區城市更新期間需要構建形式多樣化的商業空間，將購物、娛樂、醫療、教育、餐飲等多種功能聚集在一起，建設一個可以滿足社會功能的城市中心商業街區。就拿哈爾濱的石頭道商業街區來講，其從空間形態上來看，通過整合改造使原本雜亂無章的空間變得疏通，同時商業街區還建設了步行街和廣場等公共空間，使商業街區的整體空間格局恰到好處[5]。

4.3 對街區的業態進行更新升級

對于歷史文化價值高的傳統商業街區，宜延續其原有的傳統業態，對部分商業進行品質上的提升，置入新的業態應和街區現狀業態相協調；對于歷史文化價值不大的街區，其空間和商業活力都處于衰敗的狀態。可通過新業態的置換，讓街區煥然新生，重新成為城市的商業活動中心；抑或將這兩種業態更新手法用于同一傳統商業街區的不同區域，分別設計業態。在業態設置中注重多元化和復合化的業態搭配，實現街區商業效益的最大化。在互聯網經濟的影響下，線下傳統商業轉型成為體驗型商業的一個趨勢，傳統業態文化的體驗以及商品線下使用體驗是商業街區不可缺少的元素，是新時代商業街區活力的源泉。

4.4 重視可持續發展和生態性

首先，確保物質可持續性。商業街區城市更新過程中對街區的保護，不只是要將歷史延續下去，還可以構建良好的條件實現可持續發展。所以，商業街區更新設計時要權衡歷史建筑的文化價值和使用功能，或保留或改造，新建建筑應考慮為街區未來的建設留有余地；商業規劃上應著眼于可持續的經營和長期經營的經濟回報。其次，自然生態實現良好發展。對商業街區綜合景觀設計時應該結合當地環境、條件等，合理規劃景觀，可以在商業街區設置綠化、水景、燈光等設施，并且使用不同顏色、比例、形狀等營造出不同的視覺效果。比方說，在設置商業街區水景時，可以借用噴泉、滴水、親水平臺等形式，為商業街區營造生動的景色，這對商業街區的自然生態環境的良好發展有很大的作用[6]。

4.5 合理設計商業街區道路

第一，入口設計。商業街道的入口處可以構建精美的景觀廣場、精神堡壘或商業美陳，從而提高商業街道的品質形象，加強昭示性，吸引過往人們的目光，在滿足商業入口聚散功能的同時使人們更愿意進入街道內進行停留。第二，商業街區道路空間設計。在商業街區改造時爭取道路的環境提升，通過合理的交通規劃調整（如分時段步行街、雙向車道改為單向車道、路段限速等），盡量增加道路的步行空間，為道路兩側的商鋪留出更大的空間，提升街區的可逛性。通過鋪設同一主題的路面形式，來加強街道景觀的統一性和連續性。第三，休憩區域設計，原有過于緊湊、連續的街道會讓人在游逛過程中缺少休憩、聚散的節點，要在適宜的位置對一些非必要保留的建筑進行調整，退讓出部分空間形成口袋廣場，或利用地形形成休息臺階。還可以在口袋廣場的休息地帶種植造型優美的綠植帶和樹木，并修建景觀座椅或觀景涼亭，以方便人們在夏天乘蔭納涼。

商業街區更新作為城市建設過程中的重要一環，應得到足夠的重視。相關人員應深入分析商業街區城市更新中出現的問題，并針對每個問題提出可實施的建議，從而實現對街區的歷史文脈、空間形態、業態設置、可持續發展方式做出科學合理的規劃設計。