綠色技術與智能化在老舊小區改造中的研究與應用

郭軼輝，郭玲敏，李作揚，張 劍，袁守恒（.北京天諾物業管理有限責任公司， 北京 0000；.北京住總房地產開發有限責任公司， 北京 0009）

1 現階段老舊小區存在諸多問題

1.1 無法滿足安全、宜居等基本要求

根據現階段政策文件，2000 年以前建成的小區都可稱之為老舊小區，在既有建筑中所占存量巨大，甚至還有部分小區存在筒子樓、宿舍樓等歷史遺留的非成套住宅，已經嚴重影響到居民的基本生活質量，無法滿足“安全性”“宜居性”等基本要求。

1.2 基礎設施缺乏，節能效果低下

由于歷史原因，老舊小區大都存在建筑質量相對較差、建設規模小、規劃設計標準較低、設施陳舊、產權復雜等問題，如老舊小區中住宅樓未做外保溫，或已經成為危樓需要抗震加固，安全與能耗問題突出，完全達不到國家現行的安全、綠色、環保的要求。

1.3 缺乏現代化的專業物業管理

老舊小區公、私產權混雜，無人治理或治理不足，大部分處于失管或脫管狀態，毫無現代化管理痕跡。極少部分有物業管理的，也是以傳統人工管理為主，存在易作弊、易漏項、難統計、非智能等眾多問題。

2 老舊小區改造政策導向

《中共中央關于制定國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和二〇三五年遠景目標的建議》明確提出實施城市更新行動，研判了我國城市發展新形勢，對進一步提升城市發展質量作出的重大決策部署，為“十四五”乃至其后一個時期做好城市工作指明了方向，明確了目標任務。《關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》將城鎮老舊小區改造定義為重大民生工程和發展工程，提出到“十四五”期末，結合各地實際，力爭基本完成 2000 年底前建成的需改造城鎮老舊小區改造任務。在老舊小區改造政策體系下，住房和城鄉建設部等六部門聯合發布的《關于綠色社區創建行動方案的通知》，提出了“綠色社區創建”理念，提出“開展綠色社區創建行動，要將綠色發展理念貫穿社區設計、建設、管理和服務等活動的全過程，以簡約適度、綠色低碳的方式，推進社區人居環境建設和整治，不斷滿足人民群眾對美好環境與幸福生活的向往。2021 年 6 月，北京市發布《關于實施城市更新行動的指導意見》，明確了城市更新六種主要方式：老舊小區改造、危舊樓房改建、老舊廠房改造、老舊樓宇更新、首都功能核心區平房(院落)更新、其他類型。本文將選擇城市更新中的“老舊小區改造”項目作為研究對象。

3 綠色技術在老舊小區改造中的應用可行性

近年來，在生態文明思想和國家“城市更新、減量發展”理念的指導下，我國城市發展逐步由粗放型向綠色化、智能化轉型，由單純依靠高投入、高消耗方式發展經濟，逐漸轉向依靠加強管理、技術進步實現低投入、高產出、高效益的集約型增長方式，城市管理現代化、精細化進程逐步加速，而住宅小區作為城市管理的最小單元，其綠色和智能化賦能成為了城市精細化管理的重要評判維度和管理抓手。同時，逐步成熟的 5G 技術、物聯網技術等，為老舊小區更新改造、城市精細化治理提供了有效助力。

2000 年以后新建設社區的軟硬件條件基本上能滿足國家關于綠色與智能化的要求。本文以 2000 年以前國家納入更新改造的既有老舊小區作為樣本，重點梳理既有老舊小區管理、運營中存在的痛難點問題，從功能完善、效能提升、科技植入、綠色運營等方面展開研究。探索如何在既有老舊小區中嵌入科技手段，借助智能化技術實現數據時空互聯，將人、空間和設備在數據平臺上進行連接，提升空間使用感受，降低空間的運維成本，為實現更新改造后老舊小區運營的綠色和智能化提供了可能性。正如，北京市所提出的“老舊小區要三分建，七分管”，實現改造后的可持續發展才是最終目的，這是綠色發展的重要體現之一，也是檢驗城市更新暨老舊小區改造效果的重要法寶。本文將詳細探討如何實現老舊小區更新改造后的綠色與智能化運營。

4 法華南里老舊小區改造案例研究

本文選取北京市法華南里小區作為老舊小區改造的研究對象，在落實核心區規劃發展要求的同時，積極融入國家綠色、環保、節能理念，同時根據法華南里小區現狀，提出了“共生法華—打造全齡文體共生社區”的設計理念。

4.1 項目基本情況

法華南里區小區位于首都核心區的東南片區，建成于1993 年，小區 2～9 號樓列入 2021 年北京市老舊小區改造工程，棟樓宇面積共計 40 411.93 m2，涉及 27 個單元，581 戶居民。法華南里小區內部較為完整，出入口以社區為單位相對獨立，但因建成年代久遠，整個小區出現居住多元問題，小區整體生態薄弱，植被層次搭配弱，季相觀賞時間短，內部道路失修，設施老化，綠化封閉性和識別度不高，活動場地不足，整體風貌不佳。

4.2 項目改造思路

4.2.1 重新規劃車位，倡導綠行優先，確保出行安全

法華南里小區現有車位布局不合理，停車不規范，存在機動車雜亂停放、占用通道，小區機動車車位明顯不足的問題。停車難是法南小區的首要問題。為妥善解決停車問題，擬規劃重新布局停車區域，將部分區域改為停車位，同時將停車位與綠化帶相結合，規劃機動車停車位時用綠植隔離，即合理規劃車位又增加綠化面積。改造后的小區停車重點要在綠行優先上下功夫，解決小區內的停車和車輛穿行問題，做好機動車車位重新規劃并建設非機動車停放基礎設施，實現人車分流，讓綠色出行更加方便和暢通無阻，提升小區道路微循環。通過重新規劃車位，預計增設 38 個車位，緩解停車壓力，增加停車收入，按單價每月每車 120 元計算，全年可增加 5.47 萬元的收入。

4.2.2 增加立體綠化，改善社區居住環境

法華南里小區基礎綠化薄弱，部分綠地裸露黃土，植物配置缺乏特色多被圈擋，進入性與景觀性差，為增加綠化面積，改善空氣質量，隔離噪聲，擬引入立體綠化來改善綠化效果。立體綠化是充分利用不同的立地條件，選擇攀援植物及其他植物栽植并依附或者鋪貼于各種構筑物及其他空間結構上的綠化方式，將通過墻面綠化，花架、棚架綠化、柵欄綠化、坡面綠化、屋頂綠化等形式體現。

4.2.3 建設雨水基礎設施，實現水資源再利用

為落實國家綠色節能理念，同時考慮到北京地區雨量較大，易造成小區積水，為避免園區內澇，削減暴雨期間的洪峰流量，同時減少雨水外排的壓力，保護下游管道、構筑物和水體。項目改造將采用透水磚進行硬化鋪裝、雨水花園、下凹式綠地、調蓄池等雨水基礎設施，預計實現雨水年徑流總量控制率 70%。現法華南里小區每年用于灌溉綠植的水費約 2 萬元，通過雨水基礎設施的應用，將實現雨水再利用，有效節約綠化用水。

4.2.4 改造照明系統，有效節約能源

法華南里小區 2～9 號樓現有 27 個單元，地上共6 層地下有 1 層，樓道內約有照明燈具600 盞，通過改造，將原有白熾燈具更換為 LED 燈，根據相關資料，相同照明度 8 W 的 LED 燈光強相當于 60 W 的白熾燈，每小時耗電量 LED 燈 0.008 kWh、白熾燈 0.060 kWh；按每天點亮 3 h 計算， LED 燈每天用電 0.024 kWh，白熾燈每天 0.180 kWh，一年按 365 d 算 LED 燈年用電8.760 kWh，白熾燈年用電 65.700 kWh，LED 燈對比白熾燈節電 85% 上。法南小區更換 LED 燈后，全年節電約 34 164 kWh，按公共區域電費每度 0.7 元計算，全年節約 23 914.8 元。白熾燈的壽命大約 1 000 h，41 d，LED燈的發光單元的壽命最長，可達 10 萬 h。組裝后燈具的壽命一般可達到3萬至5萬 h，約為 3 年 3 個月～5年 6 個月。LED 燈的使用壽命是白熾燈的 30～50倍。白熾燈每年需更換更換 8～9 次，LED 每 3～5 年更換 1次。法華南里更換 LED 燈后，3 a 節約成本 69 000 元，平均每年 23 000 元。

4.2.5 引入智能化手段，提升小區運營能力

通過設備設施運維系統的應用、智慧巡更系統、智慧停車系統的應用有效提高小區運營能力，節約管理人員成本，通過互聯網技術構建社區綜合信息化平臺，整合線上線下資源，為老舊小區居民提供各類商業服務，便利居民在家門口消費。應用智慧巡更系統的核心在于通過大數據發現問題，以所轄的西城新街口項目為例，2020 年發現并及時解決突發事件 20 276 件，其中環境衛生 16 996 件、秩序維護 1 807 件、停車管理 1 473 件。通過這些事實數據分析事件規律、智慧化準備事件預案，將信息平臺管控作為支撐工具與多種管理方法融合構建“巡檢＋互聯網＋管理”創新型管理模式，這種管理模式應用于法南小區，在原有秩序維修人員的基礎上，減編 2 人，達到節約人力成本的目的。智能停車系統的應用，不再需要大量的人員進行 24 h 的停車管理巡查，減少人員編制 2 人。

4.3 實踐效果

法華南里小區通過改造，改變老舊小區風貌，有效提升小區運營能力，切實做到以人為本，通過智能、綠色技術的整合應用，顯著提高居民的幸福感和獲得感。全年增收減支約 118 萬元。

5 基于老舊小區更新改造的小區綠色運營的研究

基于上述法華南里改造案例，本文認為，未來綠色社區將成為社區發展的方向，更新改造后的老舊小區實施綠色化和智能化，也將會是社區管理創新的一大趨勢。未來綠色社區建設核心是堅持“經濟適用、綠色環保”的設計理念，然后從社區基礎設施綠色化和社區信息化智能化水平兩個方向重點發力。

5.1 堅持“經濟適用、綠色環保”設計理念先行

按照老舊小區改造相關政策，堅持“設計先行”，在源頭設計時融入綠色環保、經濟節能的設計理念，打造集約高效的基礎設施，營造綠色宜居的社區環境。

（1）打造集約高效的基礎設施。在老舊小區改造過程中，可重點關注：綜合治理社區道路，消除路面坑洼破損等安全隱患，暢通消防、救護等生命通道；推進社區海綿化改造和建設，促進雨水就地蓄積、滲透和利用；實施生活垃圾分類，小區建有設施齊全、標識規范、管理到位的各類投放點、歸集點、清洗點及便民回收點。

（2）營造綠色宜居的社區環境。在老舊小區改造過程中，可重點關注：整治小區及周邊綠化、照明等環境，合理布局和建設社區綠地，推進屋頂綠化、花園陽臺綠化、平臺綠化等立體綠化，增加蔭下公共活動場所、小型運動場地和健身設施，提升綠地保護水平，充分發揮綠地的生態保護、休閑游憩、防災避險等綜合功能；統籌利用好地上、地下空間，合理配建停車及充電設施，優化停車管理，推動適老化改造和無障礙設施建設；進一步規范管線設置，加強噪聲治理，補齊衛生防疫、社區服務等方面的短板，提升社區宜居水平。

5.2 推進社區基礎設施綠色化

（1）完善社區各類基礎設施。結合城市更新和存量住房改造提升，以城鎮老舊小區改造、市政基礎設施和公共服務設施維護等工作為抓手，積極改造提升社區供水、排水、供電、弱電、道路、供氣、消防、生活垃圾分類等基礎設施，在改造中，一方面采取綠色節能產品和技術，如采用LED 節能照明、電梯節能裝置、園區綠化自動灌溉系統等綠色產品、材料；另一方面，治理完善社區道路，消除路面坑洼破損等安全隱患，暢通消防、救護等生命通道。

（2）引入海綿化改造和建設。在老舊小區改造中，因地制宜最大程度植入“海綿城市”概念，在前期設計規劃中，根據老舊小區現狀，充分考慮與下凹式綠地、植草溝、雨水花園、小區景觀水景等雨水收集設計，既回補了地下水，提升了雨水資源利用率，也在一定程度上降低了城市排水系統壓力，高度契合國家“節約用水，保護環境”的綠色發展號召。

（3）完善垃圾分類投放、收集、運輸設施。垃圾分類作為城市減量發展的重要內容，是老舊小區改造的重點關注內容。現階段，我國對城市垃圾處理側重在垃圾的后期處置，而源頭控制尚處于起步階段，去年 5 月北京市出臺的《北京市生活垃圾管理條例》明確了“錯位資源”循環利用的思想。在老舊小區改造中，可嘗試引入移動式垃圾壓縮設備、“廚余堆肥桶”等新型垃圾處理設施，以實現老舊小區改造后的整潔、美觀、環保、可持續發展。

5.3 提高社區信息化智能化水平

現階段老舊小區更新改造的智能化，主要表現在社區管理的智能化和社區服務的智能化。

（1）社區管理智能化。大多數老舊小區缺乏甚至缺少智能化手段，社區管理更多依賴人力資源，一方面業主現代化體驗感較差，另一方面物業企業人力成本較高。因此，老舊小區改造智能化的基礎在于社區管理的智能化，可在老舊小區改造中引入智慧巡更、智能停車等系統。

（2）社區服務智能化。社區服務智能化在于創建社區綜合管理服務平臺，充分利用物聯網、云計算、移動互聯網等新一代信息技術的集成應用，整合線上線下資源，為老舊小區居民提供一個安全、舒適、便利的現代化、智慧化生活環境，從而形成基于信息化、智能化社會管理與服務的一種新的管理形態的社區。

6 結 語

在國家倡行“減量發展、生態文明”理念的背景下，綠色技術在老舊小區改造中應用的意義重大，是順應時代發展的必然要求，也是深入貫徹生態文明思想的具體體現。改造后的小區不僅要“好看”，關鍵是要“好住”，環境效益和經濟效益同等重要。因此，在老舊小區中植入綠色技術，將是未來老舊小區改造和社區管理創新的趨勢所在，有助于提升老舊小區房屋、附屬設施和基礎設施抵御風險的能力，是補齊城市建設管理短板，提升城市居住綠色、安全水平的基礎性工作，是保障和改善民生的重要著力點；也是城市精細化治理的重要內容，更是提升社區治理、構建社區治理體系、提升基層治理能力的重要舉措和抓手，是完善社會治理機制的重要突破口。