新形勢下不動產登記工作的幾點思考

王大猛

（鞍山市自然資源事務服務中心，遼寧鞍山 114001）

實行不動產登記工作是國務院機構改革和職能轉變的重要內容，也是全面貫徹落實《物權法》的重要舉措，更是明晰不動產權關系，有效保護權利人合法權益，切實保障市場交易安全的具體表現。但是，隨著市場經濟的不斷發展，城市化建設水平不斷提高，傳統的不動產登記模式已經難以滿足新形勢下的需求，因此，不動產登記工作的規范化和信息化也就顯得十分重要。本文簡要分析了當前我國不動產登記工作的現狀, 就不動產登記工作中存在的突出問題進行了探討分析，并提出切實有效的解決措施，旨在全面提升不動產登記工作的質量和效率。

一、當前不動產登記工作的現狀分析

近年來，我國的不動產登記工作獲得了較大的發展，2007年《物權法》的頒布，正式確立了中國對不動產實行統一登記制度。2015年3月，國務院頒布《不動產登記暫行條例》，明確建立不動產登記制度，成立不動產管理登記局，標志著新的不動產統一登記機構終于走到了臺前。但在不動產登記工作的實施中仍然有很多的問題制約著我國不動產登記制度的發展，比如，不動產登記依據的法律法規、技術標準不統一；不動產登記過于分散；權利憑證不能完全反應物權情況；國家針對不動產登記以及審查制度有待健全；宣傳普及不到位等，這些存在的問題都不利于不動產登記的實施，體現了不動產登記的推進工作的實際困難。因此，要充分認識到，不動產統一登記是簡政放權、轉變職能、方便群眾的一項重大改革舉措，也是構建中國特色社會主義市場經濟體制的一項重要的基礎性制度。未來，我國的不動產登記工作將會實現法律健全化、登記專業化、平臺統一化、查詢公開化。

二、當前登記工作中存在的問題

1.法律法規不夠健全完善

我國目前沒有專門的不動產登記法，法律依據比較分散。在現行法律法規中，涉及不動產登記的法律范圍較廣、內容也較為復雜，如《土地管理法》《土地管理法實施條例》《森林法》《城市房地產管理法》《礦產資源法》及其他地方性政策法規等。這樣種類繁雜的法律法規必然會導致內容重復、依據缺乏統一、資源浪費等弊端。盡管《不動產登記暫行條例》及其實施細則的出臺填補了這一領域的法律空白，但在具體的實施中仍然存在大量問題和漏洞，很容易出現登記錯誤，達不到實施的良好效果。

2.數據整合建庫難度較大

數據整合是開展不動產登記的一項基礎性工作。原有的基礎數據信息分散管理在各個部門，數據種類多、格式不統一、標準不統一，登記信息之間關聯性較差，很多數據缺少內在關聯，部分矢量圖形精度無法滿足不動產登記數據庫標準，無法全部導入不動產登記數據庫。實行不動產統一登記后，雖然建立了不動產登記信息平臺體系，因各項數據和業務都比較零散，缺乏相對統一的技術平臺，信息管理上沒有形成高度的整合，造成數據整合建庫困難多、難度大。

3.檔案管理不夠統一規范

不動產登記檔案是指在不動產登記工作中形成的具有保存和利用價值的文字、圖表、聲像、電子文件等不同形式和載體的歷史記錄。原有不動產登記檔案管理模式是由國土、住建房管、林業等部門進行管理的，比較分散，而實行不動產統一登記后，要求檔案實現統一管理，在整合、移交過程中，因沒有具體的規定和標準，經常會出現資料遺失、損壞的現象；因同類登記信息不一致導致無法順利“落宗”的現象；因相關部門檔案合并不主動、不配合，容易出現管理職權沖突現象；因檔案管理人員專業性或是責任意識不強導致工作出現嚴重失誤現象等等。

4.登記隊伍綜合素質不高

不動產統一登記是一項法律法規政策性強、專業技術性高的工作，需要工作人員熟練掌握各類法律法規及和有關不動產的各種標準、規程及規范等。然而，因機構改革、職能劃轉，不動產登記機構人員配置數量較少，且窗口數量和業務量的不斷增加，導致登記人員緊缺。另外，部分人員責任意識不強，對不動產統一登記的重要性認識不足，工作積極主動性不強。特別是在涉及測量落宗、數據整合、出具報告等專業技術較強的工作中，現有登記人員數據處理能力不強，新技術熟練度不夠，專業技術人員缺乏，綜合素質偏低，影響了不動產登記的整體工作效率。

5.歷史遺留問題難以化解

不動產統一登記實施后，房產證、土地證的歷史遺留問題凸顯，矛盾集中疊加，將不動產統一登記工作置于社會輿論的前沿。歷史遺留問題涉及較廣泛，形成原因也較復雜，歸納為政策規范性問題和業務操作性問題。2021年1月自然資源部印發《關于加快解決不動產登記若干歷史遺留問題的通知》，旨在穩妥解決不動產“登記難”問題，加快化解歷史遺留問題，但在具體執行過程中，一些積壓已久的老大難問題還是很難化解。

三、針對登記中問題的解決措施

1.健全完善相關法律法規

《物權法》的頒布奠定了不動產登記的法律基礎，《不動產登記暫行條例》的發布實施規范了不動產登記行為，但兩者涵蓋的內容較為籠統，特別是針對不動產登記中存在的疑難問題，需要更為詳細規范的法律法規指導工作。為順利開展不動產統一登記工作，要進一步完善現有的法律法規，盡快出臺與不動產統一登記相關的配套政策，比如，應出臺具體可操行性強的工作細則和和一些財政金融政策，從而形成具有法律規范的登記程序和工作標準，切實保護權利人的合法權益，保障不動產登記有法可依，依法辦理。

2.加大數據建庫整合力度

不動產登記數據整合的完成和完善，可以為各類不動產登記信息數據庫建設提供堅實的基礎保障，為不動產登記工作提供強大的數據支撐。數據管理由分散到集中、由雜亂到規范，是一項技術性強、工作難度大、復雜難題多工作。一是加快數據整合，實現新舊數據良好銜接。在現有數據的基礎上，收集土地、房屋、林地等已執行的數據庫標準、技術規程、紙質材料及電子數據，對信息進行補充、完善、修正，制定詳細的實施方案和技術細則，實現各類信息數據空間坐標統一、關聯關系邏輯準確、歷史屬性完整，保證不動產登記工作將更加準確規范。二是優化登記平臺體系，實現數據信息共享。對登記平臺體系進行統籌管理和綜合分析，建立更加系統化的平臺體系，完善不動產登記平臺功能，實現全國土地和房產信息的聯網整合，充分運用大數據實現快捷查詢利用、統計分析，使登記工作效率得到極大提高。

3.加強登記檔案高效管理

不動產登記檔案管理內容種類眾多，且數量很大，且具有復雜性、獨特性和實時性。不動產登記檔案是保證物權所有者合法權益的法律憑證，是不動產登記工作中不可或缺的重要部分。首先，制定規范的檔案工作流程，要建立完備的檔案移交、查閱和備案制度，為不動產登記檔案管理提供制度保障。其次，加大檔案信息整合力，加強協調相關部門的關系，整合不動產登記職責，制定統一的檔案分類標準，對于缺失的信息進行補充完善，確保歸檔的科學性、規范性。最后，加強對檔案工作人員的技能化培訓，學習先進的管理理念和策略，掌握更多的管理技能和計算機信息技術，提高工作人員的專業管理素養和責任意識，確保不動產登記檔案管理的現代化、信息化和安全性，提升不動產登記檔案管理的質量和效率。

4.提高登記人員綜合素質

一是加強工作人員政治素質建設。方便企業、群眾辦事是做好不動產登記工作的前提，加強科學引導，讓工作人員體會到工作責任重大，增強思想認識的統一性，切實維護企業、群眾的合法財產權益。

二是加強業務知識能力的提升。進一步加強政策法規和業務知識學習，對工作人員定期輪崗，拓展業務接觸面，加強橫向交流學習，借鑒先進經驗，彌補業務不足，提升人員隊伍整體素質。

三是積極培養專業人才。組織開展專業技術培訓，在不動產工作流程、登記常規操作、專業基本知識、信息化應有技術、實踐操作技巧等方面進行細節培訓，鞏固專業基礎知識及基礎技能的實踐應用。此外，提高人才招聘標準，重點考慮人才的基本素養、專業技能、綜合素質等方面，達到培養人才專業性的實際目的。

5.加快解決歷史遺留問題

一是建立疑難問題處理機制。政府要高度重視處理歷史遺留問題，成立領導工作小組，建立登記業務集體會審機制和聯合鞋套處理機制，共同研究政策和業務，明確辦理意見。要在辦事大廳設立專門窗口，方便群眾快捷登記。

二是科學認定歷史遺留問題范圍。對歷史遺留問題要摸清產生的根源，深入調研，研究分析，篩選歸納，有針對性地提出解決思路， 區別對待解決，正確界定歷史遺留問題的范圍，妥善處理問題。

三是加快推進不動產登記標準化體系建設，消除系統漏洞，簡化登記環節，形成行業統一標準，確保登記操作行為合法合規。

四、結束語

我國經濟發展已進入新常態，實施不動產登記是社會發展進步的必然趨勢。新形勢下的不動產登記工作正處于一個不斷發展、不斷完善的階段，在這個過程中必然會面臨各種各樣的問題，為了保證不動產登記的順利進行，一定要采取有效措施，健全完善法律法規，優化登記工作流程，建立專業化登記隊伍，優化登記平臺體系，逐步實現不動產登記工作科學化、人性化、規范化。