房地產企業融資與現金流管理的優化路徑分析

文/劉文君（天津市紅磡房地產開發有限公司）

在國民經濟運行呈現平穩態勢下，房地產行業發展進入了調整期，作為資金密集型行業，在經營中面臨著巨大的資金壓力，尤其是在多個項目同時推進時，融資活動則成為現金流管理工作的重中之重。就房地產企業而言，基于全面統籌的視角，對融資與現金流管理工作存在的癥結之處進行梳理并提出優化路徑，有助于促進企業提升管理效率，防范潛在的財務風險，為企業穩定經營保駕護航。

一、房地產企業融資與現金流管理的基本概念

（一）融資渠道暨融資成本分析

作為資金密集型行業，房地產企業的資金管理具有前期投入資金多，回收周期長的特點。其融資渠道主要來自三個方面：一是自有資金。企業通過發行股票獲得市場利潤的資金、投資者追加注冊資本、經營留存資金等。對于房地產企業而言，其經營運作過程中的資金實力也展現了其市場地位[1]。二是外部融資。房地產企業在推進項目開發過程中，向商業銀行申請貸款資金，從而組建了利益共同體。向銀行支付利息，通過借貸資金推進項目建設，獲得利潤。也會采用上市融資、發行債券等方式，獲得外部資金的支持。三是合伙經營的形式。對于一些大型房地產項目，兩家或更多的房地產企業共同以合伙參股的形式共同開發項目，共擔風險、共享利潤[2]。

從房地產企業的融資成本來看，采用銀行借貸的融資成本較高，發行債券、股票等形式，融資成本相對較低，而使用內源融資（如留存資金、追加注冊資本等）則是“無償”的。

（二）現金流管理特點

作為資金密集型的房地產企業，現金流管理的特點亦具有特殊性。

早期的房地產企業開發之初，基本無須投入太多資金，自土地獲取階段就可以土地抵押融資，建設期有施工單位墊資，達到正負零就可以開始預售，還可以通過在建工程抵押融資，正是這種充足的現金流，導致大部分房地產企業粗放式經營，對現金疏于管理。近年來隨著國家對房地產企業管控力度的加大，無論是對開發項目的前期手續完善，還是對開發企業自有資金的要求，尤其是金稅四期對企業的全面監控，迫使房地產企業不得不對現金流管理引起重視。房地產企業現金流的特點體現在如下方面：

一是現金流呈現不穩定性。房地產企業在經營過程中，會持續地開拓新業務，現金流需求量較大，例如，在推進新建設項目時，前期要投入大量的自有資金，包括土地款、前期費用等，此時大量資金流出。

二是籌資量大。房地產企業經營具有前期對自有資金需求量大，建設期可通過融資解決部分資金，同時稅收成本高的特征，如果存在多個項目同時推進時，則除了單個項目前期需要投入大量的資金，還要統籌多個項目的資金需求，合理調配資金，必要時需要通過外部籌資，以保障項目建設的有序推進。由此，在實施現金流管理過程中，為保障企業營運資金的充足性，面臨籌資量大的問題。三是資金流轉周期長。資金流轉周期取決于項目建設期的長短，以及銷售水平、資金回籠速度等，房地產企業經營的產品為商品房、寫字樓、商鋪等，通常從建設到銷售要經歷2-3年，一些消費者還會通過向銀行按揭貸款支付房款，會進一步延緩企業資金的回收速度，給現金流管理工作增加難度。四是資金流轉呈現多元化。大部分房地產企業的經營范圍較廣，且跨地域經營，如項目投資、房屋銷售、租賃等，由此，現金流轉呈現出多元化的態勢[3]。

二、房地產企業融資與現金流管理中存在的問題剖析

房地產企業的融資與現金流管理工作具有一定的復雜性，特別是在市場競爭加劇的環境下，更是存在著一些不足之處：

（一）政策制約

房地產企業在經營中，受政策因素的影響較大。自2020年初以來，新冠疫情暴發、資管新規發布（三道紅線），調控力度加大，融資收緊，斷貸、資金鏈面臨斷裂風險。一方面，在開展融資活動中，受金融信貸政策調控的影響，通過商業銀行的融資渠道受限。例如，央行對各家商業銀行發放房地產貸款的比例進行了限制，一些銀行已停止發放房地產開發貸款，給項目開發、建設融資造成一定的困難。另一方面，在銷售環節，因地方政府相繼出臺限售、限價等政策、金融機構限貸政策，給房屋銷售業務拓展造成難度，影響了現金流。

（二）融資渠道狹窄

目前，房地產企業的融資渠道相對狹窄，主要是通過向商業銀行貸款獲得融資支持，但受國家宏觀調控、金融信貸政策影響，融資受限。大型房地產企業經營實力雄厚，在當地也具有一定的口碑，由此，融資渠道相對豐富，如上市發行股票、發行證券、合作開發等，但對應收賬款質押融資、信托投資基金（REITs）等探索較為缺乏；而對于一批小型房地產企業，融資渠道更是受限，在通過民間借貸、小額信貸公司等獲得項目開發、建設的資金，融資成本較高，財務風險較大。銀行對房地產企業的抵押貸款及開發貸款、信托及資產管理公司對房地產公司的流動資金貸款資格審核嚴格，放款時間較長，嚴格限制資金使用用途，使得房地產企業籌資受到影響。民間借貸資金成本過高，還款時間和抵押物比銀行要求更加嚴格。

（三）現金流管理意識匱乏、缺乏規范化

部分房地產企業在推進財務管理工作中，重視融資工作，但缺乏現金流管理意識，導致資金使用效率不高。例如，企業在開展多個項目開發、建設中，大多將現金流管理的權限下放至項目，存在資金與項目進度不匹配的情況，有的項目留存大量資金，有的項目卻存在因資金匱乏而耽誤進度的情況，由于部分企業未從全局性的高度重視現金流管理，導致未能整體對現金流進行動態跟蹤、集中歸集，資金管理效率不高。且由于現金流管理權限下放，對于資金收付情況未進行動態跟蹤，規范化欠缺，一些項目在資金支付時存在隨意性，存在潛在的風險源。

（四）財務人員拘泥于傳統會計核算，財務管理意識亟待改變

部分房地產企業的財務人員思維模式固化、管理理念陳舊，只重視會計核算、事后監督等基礎性工作，而缺乏事前參與、事中控制的財務管理理念，具體工作中表現為對數據的分析、挖掘、跟蹤工作重視程度不夠，尤其是在當前倡導業財融合背景下，財務人員缺乏管理意識，不能參與到項目前期可行性評估中，對業務發展的支持力度不夠。部分財務人員還表現為對信息化系統的操作能力不熟練，不利于財務數據的共享和分析，以及通過信息化系統對現金的統一歸集管理。

三、房地產企業融資與現金流管理的優化路徑分析

在宏觀調控與市場競爭加劇的雙重壓力下，房地產企業要加強管理、提升效率，必須聚焦于融資與現金流管理工作，構建資金良性循環鏈，促進企業的穩健經營。

（一）樹立正確的現金流管理理念，提高資金管理水平

房地產企業要重視財務管理工作，管理層要樹立正確的現金流管理理念，在推進業務的同時，將現金流管理融入其中，從而促進企業業務與財務工作的匹配，提高資金管理水平。強化企業現金流管理工作的管控力度，自上而下逐步形成重視現金流管理的理念，尤其是在推進項目建設、開發中，由于多個項目同期開展且分散，利用信息化技術實現遠程管控，全局性地統籌企業的現金流管理。例如，房地產企業在推進多個項目建設、開發中，一方面，各項目所處的階段不同，對現金流的需求也呈現出差異，通過統籌管理、集中歸集，能夠實現資金的優化配置，提高資金使用效率。另一方面，也能夠動態地跟蹤各項目進度與資金支付匹配情況，防范資金被挪用或占用，防范財務風險。

（二）拓展融資渠道，優化資本結構

房地產企業在運營過程中，對資金的需求量較大，隨著當前國家宏觀調控與金融政策調整，融資渠道相對狹窄。例如，建設部、人民銀行等多部委聯合出臺，不得向房地產企業發放土地購置款的貸款項目。由此，房地產企業在經營中，要多維度地拓展融資渠道。加強與商業銀行的深度合作，動態地跟蹤信貸政策，在項目開發前期申請房地產開發貸等品種的貸款，在銷售環節，拓展購房客戶按揭貸款合作，從而與銀行建立長期穩定的關系。拓展融資思維模式，對于大型項目可尋找合作伙伴共同開發，也可通過債務融資、應收賬款融資、信托、發行債券等模式，拓展融資渠道，以避免因金融信貸政策調整而給房地產企業帶來的融資影響。在推進融資管理過程中，還要將長短期融資與資金使用周期相匹配，優化企業的資本結構，以提高資金使用效率，降低融資成本。目前，房地產企業大多具有財務杠桿高的特點，在國家宏觀政策調控中，可能會存在潛在風險，由此，要結合業務開拓、企業資金實力、行業周期等實際情況，設計最優的資本、資金結構，針對項目的回收周期選擇最佳的融資方案，既要有序推進業務、保障現金流的穩定，又要從成本管控、防范財務風險的角度，全面提高資本運營效率，有序推進企業穩健經營。

（三）加強現金預算，建立現金流風險預警機制

房地產企業的融資與現金流管理工作具有一定的復雜性，尤其是涉及多個分散于各地域的項目，且每一個項目的開發周期不同，在實施現金流管理中，必須要加強現金預算管理，提高預算執行監督的剛性約束，調動各項目積極參與到預算管理中。例如，在前期策劃階段，就要考慮售價、成本、稅負等對現金流的影響，對項目的投資、回收、資金流和利潤等進行詳細的預測，在項目開發、建設中，由項目負責人組織人員開展科學的現金預算編制，注重成本控制和過程中的資金調配，避免資金閑置和使用高成本資金。通過信息化技術，財務部門能夠遠程、動態跟蹤現金預算執行情況，及時進行調整與糾偏。按照季末、年末的時間節點，對預算執行情況進行考核，與項目及員工個人的績效掛鉤，提升現金預算管理效率。同時，建立現金流風險預警機制，使現金流管理工作呈現出動態性，對資金的收支進行動態跟蹤，例如應收賬款、預付賬款等涉及資金量較大的，及時進行跟進，提高資金收支的合規性。對重要資金項目設置閾值，一旦偏離閾值，預警系統便向財務人員發出預警信號，相應人員及時跟進處理，工作采取應對措施，以積極防范風險，提升現金流管理水平。

（四）培育復合型財務人員

房地產企業的財務工作涉及面廣，具有一定的復雜性，尤其是在宏觀調控與市場波動加劇背景下，更是對財務管理工作提出了更高的要求。房地產企業要加強復合型財務人員的培養工作，特別是利用線上資源，鼓勵財務人員多維度涉獵相關領域的知識體系，例如管理、融資、稅務和計算機等。在當前推進財務管理精細化背景下，通過短期輪崗的形式，引導財務人員接觸房地產企業的相關業務，進而在開展財務管理時，更好地將業務與財務融合，有序優化內部資源，助力企業價值創造。加強財務人員的交流機制，通過同業交流，取長補短，共同提升財務管理效率，通過外部引進人才的方式，多維度建立業財融合的專業人才隊伍。結合財務制度改革持續推進，鼓勵財務人員參加專業技術資格考試，系統地構建專業知識體系，提升專業勝任能力。

四、結語

房地產企業在市場經營中面臨著諸多不確定性因素，尤其是當前國家宏觀調控與市場波動雙重經營壓力下，必須要優化內部管理，以業務發展為主線，對現金流的運動軌跡進行動態跟蹤，強化管理效率，為企業的有序運營奠定良好的基礎。結合房地產企業經營特點，對強化融資與現金流管理的重要性進行梳理，深度探索具體工作中的癥結所在，進而提出樹立正確的現金流管理理念、提高資金管理水平，拓展融資渠道、優化資本結構，加強現金預算、建立現金流風險預警機制，培育復合型財務人員等優化路徑，旨在引導企業將業務與財務工作深度融合，有序提升融資與現金流管理效率，促進企業核心競爭力的培育。