對房地產企業內部控制實施的研究

文/楊波（浙江新湖海創地產發展有限公司）

一、引言

內部控制是現代企業經營管理中的一項重要手段，企業實施內部控制能夠促進戰略發展目標的實現。越來越多的企業在經營中已經充分認識到內部控制在企業管理中的重要性，企業資產的安全性、能否實現戰略目標、企業經營管理的合法性與內部控制體系的構建有著密切聯系。由此可見，科學的、完善的內部控制體系是幫助企業提升抵御風險的能力、提高企業治理水平、確保企業資產安全的重要前提。一直以來，房地產行業是推動我國經濟增長的重要動力，房地產行業在快速發展的同時還存在很多內部控制問題，例如：忽視了對風險的管理、盲目地進行房地產項目的開發，粗放式的管理模式不能滿足我國房地產市場發展對企業提出的更高要求。光耀集團是我國房地產百強企業，早在2015年就被曝出資金鏈斷裂的嚴重問題，而導致這一結局的主要原因就是由于內部控制不到位而引發的。因此，本文將以A房地產企業作為研究對象，剖析與探討該企業在內部控制中存在的諸多問題，并提出改進和完善的具體措施。

二、房地產企業內部控制實施中存在的問題—以A房地產企業為例

（一）A房地產企業基本情況介紹

A房地產企業成立于2002年，具有國家二級開發資質，在我國的多個城市和地區開發了不同層級和檔次的項目，由于該企業開發房地產項目質量好、信譽佳，企業的整體品牌知名度不斷提升，項目所在地的居民基本認可了該公司的房地產項目。回顧已經走過的近20個年頭，隨著地區經濟的不斷發展，A房地產企業先后開發了17個項目，這對當地經濟的發展作出了巨大貢獻。一直以來，A房地產企業對房地產項目的質量進行嚴格把控，所開發的項目受到當地居民的高度贊譽，這也為企業的可持續發展提供了堅強的后盾與保障。經過多年的發展，A房地產企業始終與“建設宜居生活、推動城市的進步與發展”作為企業的使命，以建設百年企業作為未來的發展愿景，在經營中做到誠實守信、適時總結各種經驗和規律，目前企業在持續的改革中不斷進取和發展。

（二）A房地產企業在內部控制實施中存在的問題

1.內部環境中存在的問題

首先，缺乏規范的內部控制手冊。A房地產企業目前缺乏規范化的內控手冊，具體的執行中對于內部控制中的一些規定只完成了一部分，內控手冊的不足使得員工在執行過程中完全憑借主觀性和自覺性的約束。業務辦理流程主要是對員工進行入職培訓和工作交接來實現其規范性，最終導致內部控制在執行過程中經常出現偏差。其次，內部控制意識匱乏。A房地產企業對內部控制的理解還存在片面性，特別是企業的管理層缺乏對內部控制內涵與基本特征的深入了解，單純地認為執行內部控制無法為企業帶來即時利益。另外，A房地產企業的管理層并未站在戰略發展的角度認真審視內部控制的重要性。主要體現在對企業文化建設與宣傳方面。最后，缺乏完善而健全的組織結構。A房地產企業并未在內部設立專門的法務崗位，當涉及需要拆遷的房地產項目時，如果遇到相關的法律問題通常會聘請和委托律師進行處理，頻繁更換律師使他們的關注點停留在那些階段性的法律風險上，對于后續付款交工等相關法律問題并不重視，更換的律師之間并未對相關問題進行動態化跟進與有效銜接。

2.風險評估中存在的問題

首先，缺乏完善的風險評估機制。目前A房地產企業并未形成規范化的風險評估機制，并未成立專門的風險管理部門。A房地產企業的經營規模在不斷擴大，出現了同時進行多個房地產項目的開發與建設，例如：A房地產企業同時在建的項目最多時達到了四個，并且還有兩個項目在洽談中，但是由于缺乏有針對性的、科學的、綜合的項目開發風險管理評估機制，不同項目所需要的巨大資金壓力導致該房地產企業不能對項目管控作出全面統一協調，這不僅嚴重影響了每一個項目的進度，更為企業的發展帶來了諸多負面影響。其次，充分運用現代信息技術構建風險評估機制。A房地產企業目前的信息系統處于試運行狀態中，很多信息的錄入并不完全，信息系統中導入的最新數據只是目前正在開發的房地產項目，無法對企業管理中的風險評估作出大數據分析，由此而得出的風險評估報告失去了有效的數據做支撐。

3.控制活動中存在的問題

首先，授權審批控制缺乏合理性。A房地產企業在審批流程的設定上還存在較為煩瑣的問題，項目公司的領導、部門經理、審批負責人都是同一個人，出現了重復審批的問題。例如：對于一項簡單的日常費用審批經過了包括經辦人、項目負責人、部門經理、財務經理等在內的多名不同人員的審批，審批通過后出納簽字才能報銷。A房地產企業近年來的經營規模不斷擴大，每年的項目數量都在增加，與之前相比審批的工作更加煩瑣，該企業目前執行的授權審批制度根本無法滿足這些變化的需求。其次，預算的執行缺乏剛性。我國目前的宏觀大背景是執行去產能，A房地產企業對預算管理缺乏應有的重視，每年的預算涉及企業內部不同的職能部門，然而這些部門之間缺乏必要的溝通，多次修改預算，大大降低了預算管理的工作效率。例如：2019年的預算應該在2018年底就完成，由于層層審批、多次修改后直到2019年2月才通過，但是當年各部門的架構進行了大的調整，最終導致2019年的預算執行考核缺乏嚴肅性、嚴格性和科學性，預算管理也失去了應有的意義，企業戰略發展目標的實現受到了威脅。最后，缺乏完善的、健全的、科學的資產管理方法。在資產使用過程中，A房地產企業還存在項目實施地點十分分散、項目周期長、具有臨時性等特征，從而使得A房地產企業資產管理難度增加，進行資產盤點和統計消耗了大量的人力、物力、財力，資產管理效率低下。

4.信息與溝通中存在的問題

首先，信息系統在構建中缺乏科學性與完善性。A房地產企業在信息系統建設方面目前的主要問題是缺乏完善性與科學性，無法滿足企業不斷發展提出的要求。例如：公司在2019年初的日常審批工作主要是通過紙質審批的方式來實現，當年引入了OA辦公系統，希望在單位內部實現無紙化辦公，希望能夠對銷售業務的情況進行系統的分析與統計，但實際應用中OA系統無論是在功能上還是在操作特征上都無法滿足企業在業務發展方面提出的要求，在新的系統中缺乏數據支撐，使得數據的應用效率和價值不斷下降。其次，信息的傳遞效率不高。目前A房地產企業上下級之間在信息傳遞方面的渠道缺乏有效性和暢通性，通過口頭匯報的方式進行信息傳遞很容易出現信息失真的現象，而紙質報告在形式與內容方面缺乏統一的規范化管理，使得上下級之間的信息傳遞出現了紕漏，需要經過多次溝通與聯系后，才能最終確認。另外，A房地產企業并未建立匿名反饋渠道，企業的管理層無法獲得相應的改進建議。

5.內部監督中存在的問題

首先，專業化的內控管理人才匱乏。這就使得A房地產企業無法應對和解決內控中的問題，這對企業內控的發展起到了阻礙性作用。企業內部監督與審計工作要求工作人員必須擁有較高的職業素養、具備相應的工作經驗，但是該公司目前缺乏專業的內部審計人員，從整體上看工作水平并不高。其次，并未建立專門的審計委員會。審計委員會全面監督的不到位導致A房地產企業內部控制活動無法執行到位。作為企業內部監督的主要機構，審計委員會能夠對內部控制進行全過程、全方位、多層面動態化的監管，從而確保內部控制的有效執行，內部審計委員會的缺乏導致該企業內控失去了應有的監督。

三、房地產企業內部控制優化建議

（一）以制度為抓手盡快完善房地產企業內部環境

首先，盡快完善公司制度，明確內部控制的目標。A房地產企業應以企業的管理實際為出發點，聘請專業的咨詢公司指導完善《企業內部控制手冊》，將內部控制目標、企業發展戰略、企業文化建設、企業的組織架構、職位權責說明、流程文件、各種管理辦法、內部控制的評價等相關制度和流程囊括其中，實現內部控制制度與企業發展戰略、經營戰略的高度融合與統一。其次，高度重視軟實力建設。可以定期組織員工學習企業文化的內涵，通過企業內部展板、刊物、網站、微信公眾號等不同的方式使員工逐步接受內部控制企業文化氛圍，積極參與到企業組織的相關活動與競賽中，這樣不僅能夠充分調動廣大員工參與內部控制的積極性與主動性，更能夠激發員工的創新性，使企業的發展更具有向心力和凝聚力，團隊精神更強。最后，設置完善的組織結構。應根據企業的經營戰略、發展方向成立獨立的宣傳崗位和法務崗位，分別負責企業內控相關內容的宣傳、企業文化活動的策劃，負責本公司的法律事務。

（二）以持續的風險分析為著力點加強對風險的管控

首先，構建完善的風險評估機制。A房地產企業應成立專門的風險管理部門，組織實施風險管理工作并制定出有效的風險防范措施，降低風險帶來的損失，幫助企業主動防控風險。其次，在現代信息技術的助力下動態化、持續分析企業的風險信息。A房地產企業在進行風險管理時應以項目的壽命周期作為主要依據，實現對風險動態化的實時管理，對行業內外風險管理的信息進行持續不斷的收集，對風險進行定期分析，要及時發現新產生的風險，對于變動的原有風險要采取積極的態度予以應對。例如：A房地產企業應定期對風險管理策略進行評價，結合企業內外部環境的變化不斷進行修改與完善，對企業的資源進行合理配置。

（三）以規范控制活動為前提對房地產企業內部控制活動進行約束

在企業的內部控制體系中，內部控制活動始終貫穿其中，涉及企業所有的經營環節。因此，A房地產企業必須高度關注內部控制活動，并采取積極有效的措施，全面提升控制活動的執行力度。首先，制定科學的授權審批制度。A房地產企業的管理者必須樹立正確的授權審批思想，在企業內部搭建明晰的崗位職責、確定科學合理的授權體系，以此來確保每一項業務有據可依、有章可循。其次，加強全面預算管理工作的落實。A房地產企業的各職能部門必須將項目預算的執行程度充分考慮到預算執行中，以項目投資開發的全過程作為一個周期，對分別處于不同區域、屬于不同類型的房地產項目進行分析，使預算更加合理、更有針對性。另外，A房地產企業應確保預算的剛性約束。這就要求企業從根本上落實各部門預算執行的進度，對各部門預算的計劃支出進行嚴格把控，特別是對預算限額外的支出要進行重點審批。一旦企業內部資源出現重大轉變時，必須對經營預算進行及時調整，這樣才能使預算目標的可持續性得到保障。最后，盡快完善資產管理方法。A房地產企業可以通過登記記錄、定期與不定期盤點等方式加大對資產的管理力度，確保資產的安全性與完整性。

（四）以現代信息技術做支撐改善房地產企業內部信息與溝通機制

首先，實現信息化與內部控制的高度融合。房地產企業應充分借助現代信息技術手段，實現內部控制與現代信息化的融合，減少失誤、提高效率，實現內部控制流程的信息化管理。其次，構建完善的傳遞機制和溝通環境。房地產企業應高度重視溝通環境的完善，在企業內部構建動態化的溝通機制。例如：企業的管理者應與員工進行積極的溝通與交流，深入了解員工對公司未來發展的建議和對目前工作方法的看法。另外，由審計部門監督統一報告的格式。

（五）以內外部監督為基礎健全房地產企業監督機制

首先，在企業內部培養一支專業的內部審計隊伍。房地產企業應招聘有豐富經驗的審計工作人員，要求對房地產行業的相關審計方法和相關的法律政策與法規充分了解。其次，實現內部監督與外部監督的有效融合。房地產企業可以成立審計委員會，積極參與到內部控制建設工作中，并且嚴格監督與監察企業的各項經營活動，定期作出匯報，并及時提出有效的整改建議。

四、結語

綜上所述，房地產企業在激烈的市場競爭中，不僅要積極進行外部市場的拓展，還必須從內部著手加強內部控制的建設，提高內部的管理質量。只有充分發揮內部控制的職能作用，才能使房地產企業內部各個部門之間實現緊密配合，在增強企業凝聚力的同時提升企業的綜合競爭力，使房地產企業向著健康、穩定、可持續的方向發展。