穩樓市“大招”頻出 地產回暖不遠了？

王曉霞

圖／視覺中國

與去年9月起中央和地方政府接連多次出臺穩定房地產市場相關政策的大勢形成鮮明對比的是，房地產行業的持續下行趨勢尚未得到明顯轉變。11月8日以來，中央政府相關部門又陸續出臺了多項金融支持房地產市場的政策，其中的“金融16條”尤為受到關注。

11月11日，中國央行、銀保監會發布《關于做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》（下稱《通知》），出臺16條措施支持房地產市場平穩健康發展，具體涵蓋了六大方面：保持房地產融資平穩有序、積極做好“保交樓”金融服務、積極配合做好受困房地產企業風險處置、依法保障住房金融消費者合法利益、階段性調整部分金融管理政策、加大住房租賃金融支持力度。

具體看，融資方面，《通知》提出“對國有、民營等各類房地產企業一視同仁”，鼓勵金融機構重點支持優質房地產企業融資，穩定房地產開發貸款投放；對需求端的個人住房貸款，要求各地繼續因城施策，調整個人住房貸款首付比例和房貸利率政策下限，支持剛性和改善性住房貸款需求；同時要求支持房地產企業開發貸款和信托貸款等存量融資合理展期，自《通知》印發之日起未來半年內到期的，可允許超出原規定展期一年，緩解地產企業的還貸壓力；此外，《通知》還要求穩定建筑企業信貸投放、支持優質房地產企業發行債券融資、鼓勵信托等資管產品支持房地產合理融資需求。保交樓方面，支持國開行、農發行等開發性政策性銀行提供“保交樓”專項借款，鼓勵金融機構對“保交樓”專項借款支持項目提供新增配套融資支持，推動化解未交樓個人住房貸款風險。

在“房住不炒”的總定位下，市場分析人士普遍認為，“金融16條”是去年以來金融支持穩房市政策力度最大的一次，但對于《通知》是否意味著中央政府從“救項目”轉向“救房企”這一根本性問題，存在明顯的分歧。中信建投證券首席經濟學家黃文濤認為，“金融16條”從根本上破除了“保項目不保房企”的觀念和預期，標志著穩地產政策進入新階段。中歐國際工商學院教授、中國人民銀行調查統計司原司長盛松成則認為，對于受困房地產企業風險處置，政策仍然著重于救項目，他作出這一判斷的理由在于《通知》多處強調對項目進行救助的具體措施，而對于房企的救助多是原則性意見。

另外，對于“金融16條”是否突破了2020年8月央行和住建部共同出臺的“三道紅線”政策，盛松成認為，《通知》進一步優化了金融政策執行，如延長房地產貸款集中度管理政策過渡期，但整體政策方向未變，“三道紅線”和貸款集中度管理仍未取消。

“金融16條”推出的前后三天，另外兩項涉及房地產的重大金融支持政策也分別出臺。11月8日晚，中國銀行間市場交易商協會公告將推進并擴大民營企業債券融資支持工具（“第二支箭”），支持包括房地產企業在內的民營企業發債融資，合計規模約2500億元。11月14日，銀保監會等三部門聯合印發《關于商業銀行出具保函置換預售監管資金有關工作的通知》（下稱“保函置換通知”），指導商業銀行按市場化、法治化原則，向優質房地產企業出具保函置換預售監管資金，支持其合理使用預售監管資金，防范化解流動性風險。

對于一周內連續發布的這三項金融支持穩地產措施，中金公司的研報分析，由于相關政策中多次強調“與優質房地產企業開展業務”“支持治理完善、聚焦主業、資質良好的房地產企業”，發布的政策目的是致力于解決優質房地產企業的流動性問題，而非出險房地產企業的資不抵債問題。

無論如何，股票市場對“金融16條”“保函置換通知”等穩定房地產市場的“大招”及近幾日的人民幣匯率反彈反響強烈，11月14日A股、港股地產股、銀行股大漲，A股地產鏈上的家裝、家電等板塊同樣表現亮眼。

然而，這些政策在“穩地價、穩房價、穩預期”等方面的實際效果任何，還有待時間檢驗。畢竟，樓市回暖的大前提是，潛在購房者對樓市預期升溫以及整體的經濟預期向好。