城市經濟適用房建設用地選址分析

馮利新

（呂梁市規劃和自然資源局，山西 呂梁 033000）

0 引言

現階段，經濟的發展帶動了土地價格的大幅度提升。尤其是對于生活水平相對低下的居民而言，住房成了生活的首要問題。為了給居民提供更好的生活條件就要在住宅選址的經濟理論上來突破土地價格的限制，最大程度的提高經濟適用房建設的合理度和利用率，滿足市場對經濟適用房質量上的需要，推動社會的穩定發展。

1 經濟適用房總體概論

經濟適用房主要指在國家住房建設計劃所安排的經濟與適用并行的住宅，目的是為了改善城市中低收入水平的居民來提供住房的條件，在政府的財政撥款下，減少土地費用的征收，最大程度地以成本價來安排住宅的選址，讓經濟水平相對低的居民能夠享受到住房的優惠，減少在住房上的負擔，切實緩解社會的住房壓力，解決社會的民生問題[1]。

2 城市經濟適用房建設存在的問題

2.1 建設積極性不高

在城市經濟適用房的建設工作中，政府工作人員的積極性會對工作的效率起到一定的影響。因為城市經濟適用房屬于一項優惠性的民生政策，目的是解決收入少，階層低的人群的住房問題，因此在開展城市經濟適用房用地的選址過程中會存在部分工作人員態度敷衍了事和工作積極性不高的現象，降低了經濟適用房選址工作的科學性和可行性。

2.2 建設定位不明確

根據現行的土地改革政策要求，經濟適用房的適用人群主要是城鎮經濟條件差的低階層群體，在對于土地的選用和價格的制定上要更多考慮群體的經濟能力以及對群體生活方面的便利性和舒適性，不能夠脫離社會來為民生謀福利，在對于城市經濟適用房建設過程中要對購買的對象進行界定，并根據國情以及群體的收入來進行定位，擴大住房優惠的范圍。

2.3 建設計劃不合理

對于國家政府所支持的民生項目，要提前做出合理的計劃，才能更好的推動項目的實施。如果對于城市經濟適用房建設用地選址方面的規劃沒有足夠的資金來規劃好建設用地選址的科學依據，材料的來源，結構的設計以及人員的安排等工作，那么就無法對建設用地的選址工作質量作出保障，一定程度上會拉慢城市經濟適用房建設項目的進度，無法及時的滿足社會民生的需求。

2.4 建設監管力度不足

作為政府的一項社會民生福利工程，開展的過程中也要及時的安排好反饋的工作，不定期的對城市經濟適用房用例選址的效果進行評估和評價，提高建設人員工作中的質量意識，規范好建設人員的行為，城市經濟適用房在用地選址方面的科學性。如果建設的過程中沒有得到監管的制約，那么就無法把控好工作的程序，有可能會降低建設用地選址方面工作的質量。

3 城市經濟適用房建設選址的必要性

3.1 民生問題急需解決

如今，民生問題嚴重影響著社會的穩定，為了滿足人群的住房需求，緩解社會對住房方面的壓力，就要在土地制度改革的基礎上來推行城市經濟適用房的建設，工程方面在土地的選址上要考慮到低收入階層居民的承受能力，另一方面也要確保房屋建筑的密度，結構，功能等質量問題[1]。尤其是城市化的迅猛發展，更多的務工人員選擇去經濟收入高的城市謀生，因此，應盡可能選取靠近城市的區域作為建設用地，并適當采用選購或租賃城市經濟建設房的模式，以滿足不同人群的生活用房需求。

3.2 社會市場空位補缺

經濟飛速發展的背景下，地產行業愈演愈烈，在社會市場中充當著重要的角色。為了滿足不同居民的用房要求，各式各樣的住宅如雨后春筍般出現，建設材料修的用具也是越華麗越好，因此住宅成了人們生活的必需品，土地價格大幅度的提升。在這一過程中，適合經濟水平較低的階層的住宅就沒有受到過多的考慮，部分群體要花費更多的時間和精力來扎根在城市，甚至無法在城市擁有落腳之地，可見城市經濟適用房是對于社會市場的補充，也是為弱勢群體提供的保障。

3.3 政府公信得以增強

城市經濟適用房的建設工作目的不是為了給予住宅，而是為了提高經濟水平低的群體購房的能力進而改善居住環境。在土地選址的工作中，政府會適當的給予價格補貼，在追求房屋質量的同時，也會對基礎設施進行完善，因此做好城市經濟適用房建設選址的工作，也是響應民生問題的一個工程，可見只有切實的為人民考慮才能夠增強政府的公信力，獲得人民的支持[2]。

4 城市經濟適用房建設用地選址的應用

4.1 制定建設激勵與評價體系

雖然經濟適用房建設工程得到了政府的補貼，但是建設用地的選址工作仍然是一個基礎性問題。因為交通，生活，環境等方面的因素，加上不同地段的價格的影響，無疑給城市經濟適用房的建設帶來了巨大的困難，需要投入更多的時間和精力來合理地實地考察和分析建設的可行性。為了給中低收入水平的群體的潛在需求預留部分的發展空間，就要制定好建設的激勵與評價的體系，鼓勵工作人員端正好工作態度，積極響應土地改革的政策，從而提高土地的利用率，解決經濟適用房在用地選址方面的難題[2]。

例如，可以通過對政府和開發商來制定不同的激勵模式和評價體系來推動城市經濟適用房建設工作。首先要對房地產開發商開展激勵工作，因為作為房屋建設的主要責任方，城市經濟適用房的用地選址與建設質量與工作人員有著重要的聯系，因此可以在相應的原則上采取激勵的手段，來提高城市經濟適用房建設開發商的積極性，并將城市經濟適用房選址工作的質量與其工作績效相掛鉤，責任分工的基礎上來提工作的質量。同時對于開發商的激勵工作，政府也要做好相應的安排，可以通過采取補償激勵合同的方式，一方面可以考慮到開發商的經濟效益，另一方面也可以滿足社會對城市經濟適用房的需求。在制定激勵體系的期間也要對開發商的工作制定相應的開發標準，開發商向規范化專業化的方向來發展城市經濟適用房用地選址的工作，包括建設用地的面積規劃，建設用地的價格優惠很方便，既要保證經濟適用房的開發利潤，也要做好相應的補貼工作，對城市經濟適用房的用地減免相應的稅款。正因為當今土地價格的大幅度提升，土地成為房地產市場中的奢侈品，更多的開發商想要在土地上謀求更多的經濟效益，因此對于開發商的選擇中，也要盡量選取業績考評優秀和道德水準高的開發商來進行城市經濟適用房用地選址的工作，避免在城市經濟適用房工程開展的過程中出現人為方面的問題，工程的質量帶來了威脅。因此必須要結合和激勵體系與開發標準來對開發商的行為作出規范，推動城市經濟適用房建設工作朝著正向的方面發展。其次在對于地方政府的激勵體系的制定工作中，要明確好政府工作人員的責任與職能，相應地建立起問責制，將責任與職能相聯系確保工作人員的效率。同時為了提高工作人員對城市經濟適用房政策的認識，加深對土地改革制以及市場資源優化配置的理解，就要將民生工作來歸入到工作人員的考核體系中，從而提高政府對民生工作的支持性與積極性，真正的做到為人民謀福利，推動社會的良好發展[1]。最后要對政府以及開發商的工作情況作出相應的評價體系，安排專門的人員來對政府以及開發商的工作質量進行評估和評價，及時糾正城市經濟適用房用地選址中不規范的行為，并將考評的結果公開出來，促使政府與開發商在城市經濟適用房工作中受到來自社會各界的監督，進而提高開發商社會責任感與政府的公信力[3]。

4.2 提高資源配置的合理性

城市經濟適用房的建設工作是一項大工程，無論是在土地選取的范圍還是位置上都要審慎地考慮，能夠確保用地選址的合理性，按照市場的機制來科學的配置土地的資源，減少土地資源的浪費或閑置，給社會造成另一難題。因為在舊體制下出現了大量國有土地的出現，無法根據原有的劃分方式來對土地進行科學的配置，容易造成土地方面的沖突，有需要合理的分析市場的資源配置的情況，并根據實際的建設要求來制定相應的對策，組織好城市經濟適用房的土地選址工作，利用政策的優惠來降低土地方面的成本支出，保證中下階層的正常生活條件。

例如，可以通過經濟適用房建設與舊城改造相結合模式來提高城市經濟適用房選址的合理性，減少在土地方面的價格支出。為了滿足不同階層居民的需要，就要從環境，地段，綠化狀態以及交通情況等方面來進行綜合的考慮，政府可以通過有償出讓土地的方式來為城市經濟適用房的用地選址工作增加便利，保證城市經濟適用房周邊基礎設施的完善度，滿足居民對住房的環境與功能的要求。在這期間可以先對中心區體系的選址工作進行分析，確保城市經濟適用房的用例選址工作，不會影響到城市的功能定位，發展方向和周邊環境等因素的發展，并邀請相應的專家來對位置的選舉進行綜合的考慮，再對城市經濟適用房的選址進行確認和規劃工作。其次要完善好城市房屋拆遷管理方面的法律法規，根據城市的實際發展情況以及市場的變化來合理的調整不適用的部分，既要保證居民在房屋拆遷中得到應有的利益也要土地結構方面的優化和利用，最大程度的響應土地改革方面的政策要求，為城市的穩定發展做好準備工作。最后是對城市經濟適用房的規模進行合理的安排，要安排專門的人員對用地選址，周邊的環境，城市的人口狀況，就業分布等來綜合考慮，協調好不同小區之間的聯系，確保城市經濟適用房在用地選址上能夠合理的布局，發揮更大的積極作用。

4.3 加強選址的監督力度

城市經濟適用房的選址工作上要在經濟適用房的法律法規的要求上加強建設用地選址的監督力度，確保建設的位置能夠最大程度地符合人們的要求。尤其是對于經濟適用房建設中特殊事項提高重視，包括經濟適用房與舊城改造計劃，房屋購置管理法規的修改工作以及經濟適用房用地選址的成效與反饋等，都要安排專門的人員來落實好工作的執行情況，一旦發現不足的地方要及時的糾正，避免造成負面的影響。在這一期間，工作人員必須端正好監督的態度，執行好監督的職能，才能真正的提高城市經濟適用房用地選址工作的質量，將社會民生工作真正落實到實處。

例如，可以對城市經濟適用房的適用人群進行界定，避免城市經濟適用房的分配中出現福利導致的問題。因為城市經濟適用房作為特殊性住宅，住宅的規模與選購對象方面有著嚴格的要求，尤其是政府對于居民收入仍沒有可行性的標準的情況下，需要加強對保障對象的考察工作，確保真正有需求并且符合條件的人群能夠享受到城市經濟適用房的優惠政策。首先要不斷的完善經濟適用房保障對象的進入機制，根據收入水平，人口數量等方面來劃分標準，制定相應的指標，不同的群體進行不同層次的劃分，從而確定城市經濟適用房的適用對象的范圍。尤其是對于低收入和中等收入的人群而言，在住房的問題上呈現著行有余而力不足的現象，因此要相應的位置移的人群提供住房補貼同時也要提高優惠的針對性，不能盲目地開展城市經濟適用房的分配，導致真正有困難，有需求的人群得不到相應的幫助。其次為了提高選址的監督力度，就要利用好社會的監督力量來保障城市經濟適用房的選址工作的科學性，將工作人員的行為透明化，提高城市經濟適用房申請的公平性，才能真正的將民生工作落實到位。最后，為了提高城市經濟適用房供應的長期性與穩定性，就要不斷的加強相應的法律法規的建設工作，提高城市經濟適用房保障的效果，利用法治的力量來為城市經濟適用房的建設提供法律的支持[3]。尤其是對于城市經濟適用房保障的范圍，用地的建設，房屋的分配，房屋的購置等方面也要根據相應的標準來進行規范，在政策與制度的基礎上來提高管理的力度，對城市經濟適用房建設工作中不明確的方面進行修正，確保城市經濟適用房建設工作的每一環節都要有相應的法律依據，以免出現脫離法律來談效益的現象。正因為城市經濟適用房的建設工程不僅是一項民生工作，而且也會對社會的經濟效益產生一定的影響，因此，在用地選址方面要確保提高工程的質量。

5 結語

總之，經濟適用房是住房保障中的重要組成部分，也是社會緩解住房壓力的一項優惠政策。為了更好地抑制房價的回落以及對市場進行調整，就要解決好經濟適用房用房選址方面存在的問題，不斷的完善經濟適用房的相關政策，建立經濟適用房的選址模型并進行探討分析，提高政府的官員素質從而為民生工作提供更好的服務。