房產(chǎn)開發(fā)中建筑工程的項(xiàng)目管理探討

李曉宇

（山西園區(qū)建設(shè)發(fā)展集團(tuán)有限公司，山西太原 030032）

0 引言

近年來，在不斷提高市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)水平的背景下，經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈現(xiàn)出了日新月異的狀態(tài)，此時(shí)也為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展帶來了巨大機(jī)遇，隨之我國建筑工程項(xiàng)目的施工建設(shè)規(guī)模開始呈現(xiàn)出日益擴(kuò)大的現(xiàn)象，與此同時(shí)，工程施工質(zhì)量也呈現(xiàn)出了不斷進(jìn)步的趨勢(shì)。建筑工程項(xiàng)目管理環(huán)節(jié)，一旦房產(chǎn)企業(yè)仍然以傳統(tǒng)管理模式、管理手段為依托開展管理工作，必然會(huì)在一定程度上影響管理效果。因房產(chǎn)開發(fā)中建筑工程項(xiàng)目管理往往會(huì)涉及較多內(nèi)容，且與多個(gè)環(huán)節(jié)密切相關(guān)，所以管理中效率低下和管理質(zhì)量低等問題極易出現(xiàn)，最終必然會(huì)影響工程建設(shè)與企業(yè)發(fā)展、行業(yè)發(fā)展。面對(duì)此種情況，在新社會(huì)環(huán)境背景下，房產(chǎn)企業(yè)必須要高度重視現(xiàn)有工程項(xiàng)目管理模式的優(yōu)化、創(chuàng)新，以此為建筑工程的順利推進(jìn)提供保障，促進(jìn)企業(yè)效益的最大化。

1 房產(chǎn)開發(fā)中建筑工程項(xiàng)目管理現(xiàn)狀

1.1 管理模式亟待完善

近年來，雖然我國房地產(chǎn)行業(yè)得到了繁榮發(fā)展，而在這一發(fā)展階段，也在一定程度上完善了房地產(chǎn)的管理模式。但值得注意的是，受管理思維落后這一因素影響，導(dǎo)致房地產(chǎn)建筑工程項(xiàng)目管理工作開展時(shí)，仍然是以粗放式管理模式為主，所以亟待進(jìn)一步完善建筑工程項(xiàng)目管理模式[1]。從當(dāng)下一些房產(chǎn)開發(fā)建筑工程項(xiàng)目管理情況來看，以管理部門強(qiáng)制手段、經(jīng)濟(jì)行政方式來取代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)手段的現(xiàn)象十分普遍，而該種現(xiàn)象和建筑工程客觀規(guī)律存在違背現(xiàn)象，同時(shí)受該方面因素影響，也會(huì)導(dǎo)致建筑施工企業(yè)難以以自身實(shí)際情況為參照依據(jù)合理配置生產(chǎn)資料，最終必然會(huì)給企業(yè)資產(chǎn)利用率最優(yōu)化目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)帶來直接影響。

1.2 質(zhì)量管理存在缺陷

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，建筑領(lǐng)域常見的現(xiàn)象就是優(yōu)勝劣汰，此時(shí)需要建筑工程企業(yè)不斷完善、提高施工質(zhì)量管理和施工水平、質(zhì)量管理水平，如此才能在市場(chǎng)上獲取優(yōu)勢(shì)地位，所以項(xiàng)目管理環(huán)節(jié)應(yīng)在建筑質(zhì)量管理方面提高重視力度并不斷強(qiáng)化。但從當(dāng)下我國一些質(zhì)量管理工作具體情況來看，其和市場(chǎng)需求、經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況之間存在的差距仍然較大，特別是在當(dāng)今社會(huì)媒體經(jīng)常會(huì)曝光某些工程項(xiàng)目施工質(zhì)量問題，而該方面問題意味著當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)建筑工程質(zhì)量管理方面有嚴(yán)重的不足和漏洞存在。此類漏洞、不足產(chǎn)生的主要原因之一就是現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量管理力度不足或者并未貫徹落實(shí)，加之建材市場(chǎng)材料質(zhì)量存在參差不齊的現(xiàn)象，且市場(chǎng)中也存在著大量三無產(chǎn)品，此時(shí)一些建筑分包商為達(dá)到更大利益的獲取目的，往往會(huì)借助偷工減料等措施來進(jìn)行牟利，最終給工程埋下巨大質(zhì)量及安全隱患。

1.3 安全管理意識(shí)不強(qiáng)

有數(shù)據(jù)顯示，在全國所有行業(yè)傷亡事故中，存在較高事故發(fā)生概率的一個(gè)行業(yè)就是建筑行業(yè)，從該方面進(jìn)行分析，建筑行業(yè)存在的顯著特征就是高危性。此時(shí)，一旦工程安全管理并未貫徹落實(shí)，加之相關(guān)承包商和施工人員并未高度重視安全管理工作的重要性、整體人員安全意識(shí)淡薄等，都會(huì)給工程的安全施工帶來影響。此外，部分承包商為了達(dá)到生產(chǎn)成本降低目的，施工中安全設(shè)備及器材的采購環(huán)節(jié)也會(huì)省去，加之缺少健全完善的安全管理制度、并未以施工人員具體素養(yǎng)為參照依據(jù)開展崗前技術(shù)及安全等多方面培訓(xùn)工作，此時(shí)必然不利于施工人員安全施工意識(shí)的切實(shí)增強(qiáng)[2]。總的來說，建筑工程項(xiàng)目管理中的重要工作之一就是安全管理，但在管理人員、施工人員未形成較強(qiáng)安全管理意識(shí)的情況下，自然無法保障建筑工程項(xiàng)目的安全施工和順利推進(jìn)。

1.4 管理手段過于落后

從當(dāng)下一些項(xiàng)目管理實(shí)際情況來看仍然延續(xù)著落后的管理模式和管理手段，即以人工管理模式為主。該種管理模式不僅會(huì)造成低效管理局面，同時(shí)也會(huì)影響管理效果的切實(shí)提高。因建筑工程項(xiàng)目管理工作所涉及的內(nèi)容及數(shù)據(jù)信息量較大，與此同時(shí)，不同內(nèi)容和不同數(shù)據(jù)的規(guī)律價(jià)值也有所不同。然而，從當(dāng)下項(xiàng)目管理措施落實(shí)的情況來看，卻并未有效整合數(shù)據(jù)信息，也難以基于數(shù)據(jù)信息的充分應(yīng)用來針對(duì)性優(yōu)化管理模式，導(dǎo)致管理工作中存在的問題難以被及時(shí)挖掘，也影響了管理效能的最大化發(fā)揮。面對(duì)此種情況，通常都需要現(xiàn)代化社會(huì)環(huán)境下的房地產(chǎn)企業(yè)與時(shí)俱進(jìn)，積極革新現(xiàn)有管理手段，確保項(xiàng)目管理模式能夠與信息化時(shí)代發(fā)展趨勢(shì)相符。但從部分管理人員實(shí)際情況來看，并未深刻意識(shí)到現(xiàn)代化管理手段應(yīng)用的重要性，所以并未與項(xiàng)目管理現(xiàn)狀和信息化特征相結(jié)合來創(chuàng)新管理手段，影響了項(xiàng)目管理模式的現(xiàn)代化發(fā)展。

2 房產(chǎn)開發(fā)中建筑工程項(xiàng)目管理優(yōu)化對(duì)策

2.1 加強(qiáng)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理

房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理具體是說基于一定技術(shù)管理手段的應(yīng)用，使相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)得到切實(shí)規(guī)避，以此確保房產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的隱蔽損失能夠有效減少，為投資方利益提供維護(hù)作用[3]，具體有以下兩個(gè)方面。

（1）風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避。風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避具體是說在風(fēng)險(xiǎn)超出投資方底線的情況下，就要基于放棄投資決策等相關(guān)手段的應(yīng)用，使相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)得到有效規(guī)避。但值得注意的是，風(fēng)險(xiǎn)回避屬于消極方法之一，在逼不得已時(shí)方可應(yīng)用，而回避手段的應(yīng)用會(huì)直接影響房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目利潤(rùn)的獲得。

（2）風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移是指基于一定防范措施的應(yīng)用，以其他形式將一種特定的風(fēng)險(xiǎn)向無形方面轉(zhuǎn)移。從目前房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理情況來看，應(yīng)用最廣泛的就是風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移形式，而在風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移過程一般是借助兩種方式：①簽訂合同。借助合同的方式進(jìn)行相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移，在合同簽訂之后，無論怎樣的風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生，承擔(dān)方都由乙方為主。②保險(xiǎn)。借助買保險(xiǎn)方式的應(yīng)用，向保險(xiǎn)公司方面來轉(zhuǎn)移不能預(yù)知的相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，此種方法雖然會(huì)導(dǎo)致部分成本由此增加，但值得注意的是，基于該種方法的應(yīng)用能夠達(dá)到最有利的效果。如在房產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)環(huán)節(jié)，一旦有重大自然災(zāi)害問題發(fā)生，或施工中因意外而導(dǎo)致相關(guān)賠償?shù)犬a(chǎn)生時(shí)，都能夠使企業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)最大限度降低。

2.2 全面完善項(xiàng)目成本管理

對(duì)于任一房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，其在項(xiàng)目投資中投資方所關(guān)注的重點(diǎn)都是以項(xiàng)目成本管理為主。房產(chǎn)開發(fā)建筑工程項(xiàng)目必須要在全過程成本管理方面提高注重程度，具體開展全過程成本管理工作時(shí)，要從決策階段出發(fā)，之后進(jìn)行設(shè)計(jì)階段造價(jià)的控制，在此基礎(chǔ)上在施工中注重決策階段、設(shè)計(jì)階段造價(jià)管理方式的貫徹落實(shí)，進(jìn)而遵循全生命周期成本最低這一原則，全方位、有效管控工程項(xiàng)目成本。由此可見，在房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開展全過程成本管控的過程中，與項(xiàng)目的各個(gè)階段密切相關(guān)，如投資決策、設(shè)計(jì)招投標(biāo)、項(xiàng)目建設(shè)、竣工等，在上述各階段成本管控工作開展時(shí)，需要以成本影響因子程度的大小為參照依據(jù)，基于相關(guān)比例措施的應(yīng)用，使項(xiàng)目成本得到有效管控[4]。該環(huán)節(jié)應(yīng)注意，避免發(fā)生只顧眼前利益而忽略整個(gè)項(xiàng)目重點(diǎn)控制內(nèi)容的現(xiàn)象。從項(xiàng)目全過程成本管控實(shí)際情況來看，較為重要的控制階段就是決策階段、施工階段，所以需要相關(guān)成本管理人員在這兩個(gè)階段予以重點(diǎn)關(guān)注。

2.3 積極創(chuàng)新項(xiàng)目管理制度

與項(xiàng)目管理質(zhì)量密切相關(guān)的一個(gè)關(guān)鍵因素就是項(xiàng)目管理制度，在具體創(chuàng)新管理制度的過程中，首先要積極創(chuàng)新對(duì)工程項(xiàng)目的承包評(píng)估。目前，管理制度創(chuàng)新中存在的一個(gè)不足之處就是考核機(jī)制較為粗糙，不利于管理效果的增強(qiáng)，此時(shí)為確保管理工作開展時(shí)能夠收獲預(yù)期管理目標(biāo)，必須要進(jìn)一步細(xì)化考核指標(biāo)，即在承包評(píng)估體系中充分納入各項(xiàng)指標(biāo)，如安全施工及施工進(jìn)度、成本控制等。與此同時(shí)，也應(yīng)通過合理評(píng)估考核量化指標(biāo)體系的積極制定，為項(xiàng)目責(zé)任具體到個(gè)人提供便利作用[5]。其次，應(yīng)該以具體情況為依據(jù)，注重風(fēng)險(xiǎn)抵押機(jī)制的積極建立。從當(dāng)下一些建筑施工企業(yè)情況來看，自籌資金、自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧的管理體系已經(jīng)初步建立起來，而對(duì)于此種管理及經(jīng)營(yíng)方式來說，通常是項(xiàng)目經(jīng)理以工程產(chǎn)值為參照依據(jù)，將較大數(shù)量的風(fēng)險(xiǎn)抵押資金抽出，進(jìn)而從賞罰分明的角度來管理項(xiàng)目實(shí)施情況，在此基礎(chǔ)上將集責(zé)任及風(fēng)險(xiǎn)、權(quán)力、利益等為一體的協(xié)調(diào)管理模式逐步構(gòu)建起來。

2.4 優(yōu)化方式，強(qiáng)化安全意識(shí)

為整個(gè)工程項(xiàng)目順利開展和穩(wěn)定推進(jìn)提供保障的一項(xiàng)重要工作就是安全管理，只有在安全管理意識(shí)方面不斷加強(qiáng)培養(yǎng)力度，才能為工程進(jìn)度提供進(jìn)一步保障。從以往項(xiàng)目管理中的安全管理情況來看，管理方式存在“為了安全而安全”的現(xiàn)象，其他層面、角度與方式上的突破目標(biāo)并未實(shí)現(xiàn)，如并未借助各層面人員組織協(xié)調(diào)能力的強(qiáng)化，使安全事故的發(fā)生有效減少。而在新時(shí)代背景下，項(xiàng)目管理人員必須要積極掌握相關(guān)專業(yè)知識(shí)，同時(shí)在自身組織和協(xié)調(diào)能力方面不斷加強(qiáng)力度，為整個(gè)施工中人員的協(xié)調(diào)溝通提供便利作用，進(jìn)而為整體團(tuán)隊(duì)精神的協(xié)調(diào)、共識(shí)的達(dá)成體創(chuàng)造有利條件[6]。此外，管理人員還要在施工人員安全教育、法制教育方面加強(qiáng)力度，幫助施工人員法制意識(shí)、安全意識(shí)切實(shí)增強(qiáng)，促使施工人員能夠從自身思維層面深刻意識(shí)到安全工作的重要性，保障施工人員能夠在安全管理工作中積極、主動(dòng)、自覺參與，共同創(chuàng)造安全施工環(huán)境。

2.5 實(shí)施材料的標(biāo)準(zhǔn)化管理

近年來，在現(xiàn)代化建筑項(xiàng)目不斷發(fā)展的背景下，工程規(guī)模日益擴(kuò)大，與此同時(shí)，建筑工程內(nèi)部系統(tǒng)也開始呈現(xiàn)出越來越復(fù)雜的局面。在此背景下，施工中所用施工機(jī)械設(shè)備、施工材料等也逐漸增多，受該方面因素影響，大幅度增加了影響工程質(zhì)量的因素，此時(shí)要想未建筑工程質(zhì)量從根本上提升提供保障，就需要管理人員基于建筑工程建設(shè)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的明確為前提，全方位分析施工環(huán)境及施工工藝要求、施工技術(shù)等多方面因素，進(jìn)而將質(zhì)量監(jiān)管和具體施工措施針對(duì)性制定出來，確保從材料質(zhì)量方面推動(dòng)高品質(zhì)項(xiàng)目建設(shè)目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)[7]。總而言之，只有為材料質(zhì)量提供保障，才能促使建筑工程整體施工建設(shè)水平從根本上提高，所以在項(xiàng)目施工環(huán)節(jié)，必須要嚴(yán)格檢驗(yàn)原材料及半成品，避免施工現(xiàn)場(chǎng)流入不合格的材料。與此同時(shí)，也要將材料進(jìn)場(chǎng)、現(xiàn)場(chǎng)樣品選取和抽檢等工作嚴(yán)格做好，進(jìn)場(chǎng)初次抽檢后要保障二次質(zhì)量審查工作的積極開展，避免使用質(zhì)量不合格、劣質(zhì)等材料。此外，工程施工建設(shè)中也應(yīng)積極抽調(diào)施工技術(shù)骨干人員來開展試樣施工操，以此為前提大面積施工方可開展。

2.6 積極引進(jìn)信息化管理模式

加快信息化管理模式建設(shè)力度，利于企業(yè)外部發(fā)展空間的有效拓寬，同時(shí)也能確保建筑施工與市場(chǎng)發(fā)展需求相符，促進(jìn)企業(yè)發(fā)展途徑的不斷增多。現(xiàn)代社會(huì)環(huán)境中，管理工作創(chuàng)新的重要基礎(chǔ)動(dòng)力就是信息技術(shù)，而在施工現(xiàn)場(chǎng)貫徹落實(shí)信息化管理模式，能夠及時(shí)存儲(chǔ)施工中產(chǎn)生的各類數(shù)據(jù)信息，如安全管理及材料使用、施工人員作業(yè)等多方面數(shù)據(jù)信息，進(jìn)而基于施工數(shù)據(jù)內(nèi)部規(guī)律的針對(duì)性分析，將施工管理中存在的問題歸納出來，并以此為前提開展工程建設(shè)質(zhì)量評(píng)估工作[8]。房地產(chǎn)企業(yè)可積極收集數(shù)據(jù)信息，之后基于大數(shù)據(jù)技術(shù)的高效利用，對(duì)工程項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度及施工質(zhì)量、其他管理要點(diǎn)等落實(shí)情況進(jìn)行分析，此時(shí)必然有利于建筑工程管理模式的針對(duì)性優(yōu)化、調(diào)整。除此之外，項(xiàng)目施工前，也可分析以往工程數(shù)據(jù)，基于原有管理模式中所存問題的積極總結(jié)，進(jìn)而與工程建設(shè)需求相結(jié)合針對(duì)性改進(jìn)管理體系。定期分析數(shù)據(jù)，還能夠?qū)κ袌?chǎng)及行業(yè)發(fā)展情況進(jìn)行了解，在此基礎(chǔ)上可圍繞市場(chǎng)及行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行預(yù)估，而這必然會(huì)在一定程度上推動(dòng)工程項(xiàng)目決策活動(dòng)的順利開展。

3 結(jié)語

在我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，提供重要助力的一個(gè)行業(yè)就是房地產(chǎn)行業(yè)，而在社會(huì)環(huán)境及政府政策出現(xiàn)不斷變動(dòng)狀態(tài)的背景下，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的過程中，也要積極改進(jìn)管理模式，確保項(xiàng)目管理水平有效提高。與房產(chǎn)企業(yè)發(fā)展密切相關(guān)的一個(gè)影響因素就是建筑工程項(xiàng)目管理，需要管理工作在項(xiàng)目建設(shè)和質(zhì)量上提高重視程度。但從以往項(xiàng)目管理情況來看，傳統(tǒng)管理模式已經(jīng)不能保障當(dāng)下建設(shè)工程建設(shè)需求、人們對(duì)建筑工程要求的充分滿足，所以必須要積極創(chuàng)新管理理念、管理手段。本文主要是探討房產(chǎn)開發(fā)中建筑工程的項(xiàng)目管理措施，僅供參考。