建筑工程管理在房地產項目中的應用策略

林瑋超

建筑施工管理質量向來受到建設單位關注。本文從建筑工程管理內容與特征入手，討論房地產項目加強施工管理的作用，提出房地產項目管理中的主要問題，最后分析房地產項目中如何提升工程管理質量，希望對相關研究帶來幫助。

房地產行業的發展關系著社會進步和人們生活質量，而房地產工程建設管理涉及諸多內容，包括招投標、方案設計、工程建設與項目銷售等環節，需要建設單位進行現場全方位管理。近年來部分建設單位由于管理不到位導致諸多工程質量問題，引發社會強烈反響，新時期要求建設單位響應國家號召，開展好安全管理工作，并且做好施工質量控制、進度管理，由此促進建設行業的可持續發展。

一、建筑工程管理內容與特征

1.建筑工程管理內容

建筑工程施工管理就是在明確施工目標的前提下開展項目管理工作，重點在于把控施工進度，優化現場資源配置，由此創造良好效益。建筑工程管理具有專業化、復雜化特征，現如今施工工藝不斷創新，材料性能逐漸優化、種類增多，整體上提升了工程建設水平。關鍵在于對施工材料的應用，進行人員的科學管理，嚴格遵守施工工藝，除了質量管理還需要進行現場進度管理、安全管理以及成本管控，進而通過多項舉措提升建設單位市場競爭力。

2.建筑工程管理主要特征

其一，做好提前準備工作。建設單位要做好施工準備工作，其中包括預控，計劃，備案，比如預控方面需要管理人員整體上把控施工過程，其中包括施工方案的制定，之后分析可行性。在計劃方面，由于施工前期的準備工作對施工效益有直接影響，需要分析建筑材料的市場價格，確定機械設備的租賃情況，保證施工人員素質過關。此外，需要對施工期間可能出現的問題分析，做好備案，制定應對措施，進而讓項目順利進行；其二，協調性強。建設單位要做好各方的協調工作，包括與設計單位，監理單位，施工單位加強合作，管理好供應商與分包商，分析外部環境等。

二、房地產項目強施工管理的作用

房地產項目涵蓋工程建設的整個過程，需要對項目開發到建設的整個周期進行標準化管理，起到節約項目建設成本與通過驗收的目標，整體來說房地產項目的管理與質量、進度、安全、成本等方面都有關，只有做好相關管理工作才能創造綜合效益，其主要作用如下：

1.保證項目建設效益

在房地產工程中通過加強工程質量管理能夠創造良好建設效益，這也是建設單位的出發點，主要是管控具體施工環節，減少材料浪費，并且根據項目建設需求對人員與機械的合理調配，通過多項舉措節約項目建設成本。

2.提升施工安全性

在建筑工程中施工期間會受到自然因素以及人為因素影響，由此埋下安全隱患，因此建設單位需要協調好工程質量、安全管理、施工進度之間的關系。新時期要求建設單位科學制定安全管理制度，及時發現與解決存在的安全問題，由此保證施工人員安全，減少建筑質量隱患，保障群眾的生命財產安全。

3.提升項目管理水平

在房地產工程中通過科學的施工管理制度有助于加強細節管理，整體提升工程建設質量。現階段建設單位對工程建設問題高度重視，積極促進部門之間配合，協調各個工序，由此減少施工碰撞問題和工程事故，進而樹立良好的行業形象。

三、房地產項目管理中的主要問題

1.管理問題

（1）安全管理力度不足

在房建工程當中安全管理始終是重點，然而部分建筑工程未能制定完善的管理制度，也未能意識到安全管理工作的重要性，主要表現為施工人員在現場缺乏有效防護、安全防護設備應用不到位、高空安全保障措施不健全，未能落實安全管理的制度要求，該情況下進行工程建設會埋下諸多安全隱患。

（2）成本控制存在問題

在房地產項目建設過程中質量始終是根本，然而部分建設單位未能協調好質量控制和建設效益的關系，主要是為了節約項目建設成本所選擇的建筑材料質量偏低，再如為了追趕工期忽視質量管控，一旦后期出現返工情況施工成本隨之增加。

2.組織問題

（1）人員管理問題

在房地產項目建設期間施工人員、監管人員專業能力直接影響著項目建設，有研究發現項目建設中存在的主要質量問題在于管理不到位和操作不當。從當前房地產項目建設整體情況來看，從業人員素質參差不齊，而房地產項目推進的過程中也缺乏培訓，導致施工人員的專業能力沒有提高，對項目建設整體水平造成影響并埋下安全隱患，比如監管人員未能加強現場環境管理，導致施工秩序混亂，再如由于缺乏質量控制意識容易出現返工情況。

（2）制度建設問題

房地產項目建設具有工程量大、參建人員多、工序復雜等特點，為確保建設效益需要科學制定管理制度，然而部分建設單位重點關注進度管理，未能將質量管理制度嚴格實施，并且存在分包單位管理水平控制問題，未能嚴格遵守管理制度。此外，受到管理機制不健全的影響，進行現場人員管理、材料管理、機械設備管理都存在漏洞，進而整體上影響項目建設質量。

3.技術問題

在房地產工程建設過程中為確保工程建設質量需要監管人員發揮其作用，不過單靠監管人員自身難以實現全面化、系統化管理，還需要應用現代化技術。房地產工程項目施工范圍廣、現場監管難度大，然而很多房地產項目現場依舊采取傳統的管理模式，不同部門與施工環節的交流不暢通，并且設計方案變更速度較慢，導致整體監管效率偏低。

四、房地產項目中如何提升工程管理質量

大唐云水間項目位于廈門市同安區汀溪鎮石鼓山莊北側，建筑結構為框架/框剪形式，工程規模為84915.211平方米，項目于2017年12月28日開工，工程總造價13775萬元。本項目中，廈門市大族房地產開發有限責任公司、廈門同安市政建設開發有限公司為建設方，現工程正在進行中，勘察單位、設計單位、監理單位、施工單位明確自身職責，以下主要分析工程管理質量與實際管理措施。

1.開展成本控制和安全管理工作

（1）做好成本控制工作

建設單位為了獲取最大化效益需要在保證項目建設質量的前提下通過多項途徑進行成本控制，現階段成本管控涉及諸多內容，主要包括材料采購管理、機械設備合理配置、做好設備養護與維修、減少運輸費用、節約人力成本等，其中在材料采購環節需要基于貨比三家的原則，確保采購的材料質量達標，平衡好效益與質量的關系。再如機械設備管理環節需要結合房地產項目建設的內容進行機械設備采購，之后定期進行機械設備維修與保養，通過必要的資金投入避免機械設備超負荷運轉而出現故障。此外，在房地產項目建設的整個周期都需要進行成本管控，確定驗收標準，并且切實開展好思想宣傳工作，讓全體項目建設人員具有節約意識，比如避免機械設備空轉，及時關閉電源，對雨水和污水再利用，進而減少水電資源浪費。

（2）加強施工安全管理

其一，要求項目建設單位對施工安全問題高度重視，監管人員與安全管理小組需要深入現場開展安全檢查，指出施工人員不規范操作行為，由此排除安全隱患，施工人員也將逐漸增強安全意識（如圖1）；其二，在房地產項目建設的整個周期內都需要定期開展安全教育工作，其中本項目每個月定期召開安全生產例會，現場播放近年來典型的工程安全事故，日常施工之前由各班組告知注意事項，確保安全宣傳到位；其三，制定安全管理規范，為了達到文明施工，建設單位定期針對施工人員開展了安全培訓和教育工作，并且進行安全技能考核，確保嚴格遵守安全生產規定，在現場管理環節保證安全標識數量足夠并且內容完整，讓監控設備遍布整個施工現場，不留死角，并且在一定距離內放置滅火設備與報警器，一旦出現安全生產事故可以及時警報，整體上落實安全防護措施。

圖1 施工安全管理

2.加強人員管理和制度建設

（1）做好人員管理工作

在房地產項目建設過程中人員素質高低直接影響著項目建設質量，為解決部分人員能力不足問題，本工程在人員錄用培養了等方面加大力度，其中在人員錄用環節做到重點考察，分析企業技術水平、安全意識、服從意識，由此滿足施工要求，后期同樣對在崗人員定期進行培訓與考核，由此保證施工人員專業能力過關。從監管人員的角度講同樣需要加強自我學習，積極參與各種培訓活動，能夠結合項目建設情況，明確自身管理范圍，并根據管理制度實施管理措施，一旦出現項目建設問題要追究相關人員責任，隨著施工隊伍素質的提升確保規范化施工。

（2）完善施工管理制度

在房地產項目建設過程中制定完善的管理機制十分關鍵，而本工程的土石方和樁基工程施工直接對后續建設產生影響，從工程質量與建設進度方面考慮細化管理制度，主要措施如下：其一仔細檢查每道施工工序，并且實現不同工序的有效銜接；其二，建設單位明確規定了管理人員、技術人員以及操作人員職責，其中監管人員主要是協調好不同施工環節，由此確保項目規范化開展，一旦項目出現安全問題保證及時啟動應急機制，最大限度地減少人員和財產損失；其三，確定了施工范圍；其四，建立了企業法人財產制度，確立了施工企業法人的獨立地位，充分發揮在施工主體的作用。此外，通過施工管理制度的建設實現了對施工成本、施工工期進行了控制。整體看來，在管理機制創新后大大降低了施工風險，施工建設單位的市場競爭力進一步提升。

3.應用先進的管理技術

（1）應用BIM技術

現階段信息技術飛速發展，多種現代化的技術得到了應用，使得施工效率有效提升，通過信息技術的應用便于項目管理人員進行資料搜集，開展安全管理、進度管理等工作。本項目建設應用了多種先進的管理技術，其中BIM技術發揮了重要作用，通過可視化界面幫助監管人員把控項目進度，通過編輯以及虛擬演示幫助項目管理人員結合工程實際情況調整施工進度，如果預期施工進度和實際施工進度存在較大差異，利用BIM技術調整分析施工重難點，在施工管理環節利用BIM模型直接輸出綜合管線圖及單專業拆分圖，指導現場施工期間三維可視化代替了傳統二維圖紙，使施工單位明確設計意圖和管線安裝層次，避免施工人員誤讀設計圖紙，主要價值體現在以下方面：其一，管線優化。原有施工模式下管線凌亂壓抑、層高高、凈高低、品質差，BIM技術優化之后管線走向規整、層高低、凈高舒適、地庫觀感視覺好；其二，門廳凈高優化。原有施工模式下門廳前落客區頂板較低，導致管線進入門廳前凈高下降，影響入戶空間的凈高與觀感。BIM技術優化之后將入戶空間處頂板抬高500mm，并且門廳梁高相應減小，視覺感受提升；其三，車道車位凈高優化。原有施工模式下梁高800毫米下凈高僅2600毫米，由于消火栓管經過車道，導致吊架下凈高僅2380毫米，通過BIM建議將消火栓管向南移動，凈高達到2470毫米，滿足車道凈高要求；其四，汽車坡道凈高優化。原有施工模式下1#汽車坡道板底凈高僅2500毫米，噴淋吊架下凈高僅2370毫米，不滿足坡道凈高要求。通過BIM技術將頂板抬高100毫米，滿足了坡道凈高要求。

（2）混凝土施工技術

本工程建筑結構為框架剪力墻，而施工中應用了大量的混凝土材料，為了避免出現混凝土裂縫問題，施工期間切實做好溫度控制、科學進行水泥、砂石配比，在樁基施工中同樣對材料配比、澆筑、振搗等環節高度關注，與此同時重點檢查設計圖紙是否存在缺項漏項，由于本工程建設周期較長，混凝土施工較多，建設單位還充分結合氣候特征以及工藝要求，選擇材料嚴格控制拌和時間、振搗頻率，確保混凝土質量過關。此外，在樁基礎施工中對后角部位混凝土澆筑施工十分重視，保證了施工利用的材料模板質量和規格達標，之后開展澆筑作業。

五、其他管理要點

1.更新管理理念

在房地產項目建設過程中思想創新十分關鍵，為此本工程監管人員和施工人員始終將質量控制作為出發點，深入分析市場行情，積極探索全新的管理模式，一方面是重視資金的動態化管理與技術引進；另一方面，促進了不同施工環節的配合，科學制定項目管理方案，明確工期目標和安全管理目標，確保項目順利實施。本工程施工利用了精細化管理思想，也就是在施工前期進行了技術交底，并且在施工環節嚴格遵守設計方案，讓各項施工內容有序開展。此外，在項目建設的過程中明確了班組長的責任，進行質量責任登記。

2.創新組織機構

為了推動項目順利進行本工程中建立了完善的組織機構，其中組建了質量管理部門、安全管理部門、材料采購部門和后勤保障部門，每個部門都配備管理人員，確保對各個環節的細化管理，實現了各部門之間配合，與此同時結合項目實際情況優化管理流程出現，質量問題后確保能夠追究人員責任。

六、結語

綜上所述，房地產項目建設管理涵蓋的諸多內容，然而當前還存在著諸多影響因素，為此要求建設單位制定科學的管理措施，有效解決管理機制不健全、管理模式單一、人員素質偏低的問題，進而推動項目順利進行，創造良好的建設效益。