現代化物業進村助推鄉村發展研究

□文/石秉玉 陸慶媛 劉 丹 韋 璇 羅疏桐

（廣西財經學院 廣西·南寧）

［提要］在鄉村振興戰略背景下，如今的中國已實現全面脫貧，鄉村正是從重建設轉為重管理的關鍵時期。將現代化物業引進鄉村可助力村民生活環境及水平的提高，保障村民生活的穩定性，還能提供就業崗位，提高鄉村社區的規范性，推進“三農”問題的解決。與鄉村相結合的特色物業市場前景廣闊，打好全面建成小康社會攻堅戰，現代化物業進村必不可少。

一、選題背景及意義

黨的十九大報告指出，農業、農村、農民問題是關系國計民生的根本性問題，必須始終把解決好“三農”問題作為全黨工作的重中之重，實施鄉村振興戰略。中國特色社會主義鄉村振興道路，必須堅持人與自然和諧共生，走鄉村綠色發展之路；必須傳承發展提升農耕文明，走鄉村文化興盛之路；必須創新鄉村治理體系，走鄉村善治之路；必須鞏固好精準脫貧攻堅戰成果，走中國特色減貧之路。

將現代化物業引進鄉村可助力村民生活環境及水平的提高，保障村民生活的穩定性，還能提供就業崗位，提高鄉村社區的規范性，推進“三農”問題的解決。與鄉村相結合的特色物業市場前景廣闊，打好全面建成小康社會攻堅戰，現代化物業進村必不可少。探索開展現代化鄉村物業服務，助推美麗鄉村建設，將在全面建成小康社會中發揮更大的作用。

（一）在鄉村推行物業管理的重要性。隨著城鎮化的發展，大部分鄉村地區拆村并居的現象日益興起。當傳統村落改建為新型鄉村社區后，如果沒有完善的物業管理，就會面臨環境臟亂、設施使用低效等問題。物業管理在新鄉村建設中有不可估量的作用：提高經濟效益；增強社會效益；保護生態環境；推動新鄉村建設服務專業化、社會化和市場化；維護好鄉村社區治安和社會和諧等。物業管理在鄉村中發展物業管理具有十分重要的現實意義。因此，對新鄉村社區推進現代化物業管理，已成為我國鄉村建設急需解決的首要問題。

（二）物業進村在我國很多省市已經取得相應的成效。廣東省華僑物業發展公司在東莞的村鎮進行的物業管理模式試點，試點村鎮中的村容村貌、安全、設施設備及文化等多方面有了突破性的改善。在寧波，將規范化物業管理引進鄉村正逐步成為廣大農民的呼聲；在山東膠州市九龍鎮鄉村，新鄉村管理引入物業管理模式，贏得廣大農民認可并且推崇；在重慶，在新鄉村建設引入物業管理模式，取得了相應的成效，政府等相關部門認同大力在鄉村發展物業管理。

二、調研方法和內容

本項目研究以鄉村振興、“三農”政策為研究背景，以現今鄉村發展實際情況為基礎，通過對廣西桂林龍勝鎮蒙洞村的實地調研及問卷調查，了解其基本狀況、發展特點，針對現有情況進行具體分析，從宏觀層面分析現代化物業在鄉村存在的問題、發展前景及升級方向，為現代化物業發展提供對策建議，充分利用現代化物業帶來的有利資源條件，針對鄉村需求和問題，制訂方案，推進鄉村發展。

調研方法采用文獻研究法、實地調研法及問卷調查法，展開關于現代化物業進駐鄉村的經營管理模式、發展現狀、發展方向以及具體的發展對策及接受度的調查。調研內容圍繞廣西龍勝鎮蒙洞村的發展現狀進行調研，分析村民們的社會需求、勞動力需求、個人需求等問題，研究如何依靠現代化物業創造的連帶優勢條件，尋找出一個符合實際、可行性較強的現代化物業進村經營模式，提高凝聚力，共同振興鄉村。

三、結果分析

（一）蒙洞村基本情況。蒙洞村是廣西桂林市龍勝縣平等鎮下轄的行政村，于2019年12月31日被國家民委命名為第三批“中國少數民族特色村寨”。環境資源情況良好，山地地貌，附近有龍脊梯田、巖門峽漂流、南溪山公園、龍脊小鎮等旅游景點，當地還有龍脊茶葉、龍脊辣椒、鳳雞、翠鴨、紅玉等特產。

全村人口總數為931人，勞動人口數為610人，老年人口占比17%，中年人口占比53.7%，幼年人口占比18%。全村有小學1所，衛生所1所，2020年全村經濟總收入270萬元，居民平均年收入3，803元；較上一年度，2017年居民增收20萬元，2018年居民增收1，000元，2019年居民增收500元，2020年居民增收500元。

2015年精準識別時，全村有76戶貧困戶共308人，貧困發生率高達34.5%。蒙洞村2016年如期脫貧17戶57人，2017年脫貧33戶131人，2018年脫貧3戶15人，全村貧困發生率降至2%，村集體經濟收入超過6萬元。蒙洞村于2017年底經過三方評估順利脫貧摘帽。2019年脫貧2戶4人，目前蒙洞村的所有貧困戶都已經順利脫貧。

全村土地面積1，022.52畝，耕地面積801.52畝，人均耕地面積0.97畝，主要經濟作物為羅漢果、茶葉、辣椒。目前，蒙洞村發展油茶452畝、種植辣椒300多畝，種植西紅柿50多畝。截至2018年，蒙洞村共有60戶貧困戶通過產業脫貧，其中種植辣椒50戶100.5畝，西紅柿10戶56.3畝。

（二）現代化物業現階段實施已有基礎和存在的問題。目前，蒙洞村已經實現貧困村脫貧摘帽，村主任等干部多次到上級黨委政府單位匯報工作，爭取鄉村項目建設，解決了村民出行難“最后一公里”的問題，為村民提供基礎設施保障。全村的產業發展現狀、基礎設施、集體經濟建設得到一定的改善，有一定的經濟實力和穩定增收產業項目。但仍有部分村民存在就業不穩定的情況，不排除返貧的可能性。

前期現代化物業進村可能存在招聘人員難、物業服務費定價與村民預期價位存在差距及如何讓現代化物業更好地適應鄉村特色，迎合鄉村市場等問題。現代化物業進村不是將已有的物業基礎生搬硬套，而是做“鄉村”經濟的開拓者，滿足村民涉及物業方面的需求，并帶動鄉村經濟發展。

現階段鄉村中，群眾環保意識相對滯后，陳規陋習還需要一個轉變過程。農村污水橫流現象并不鮮見，部分河流水源不僅不能飲用，甚至不能滿足灌溉的要求。諸如“垃圾往河溝里倒，牲畜死了往河溝里扔”等陋習依舊存在，農村的小河溝兩側堆有大量垃圾，造成農村河道水質嚴重惡化。鄉村畜禽糞便污染呈加劇趨勢。目前，農村大型養殖場普遍缺沼氣池等標準化的處理設施。這些規模化的畜禽養殖場糞便、污水的隨意排放給環境帶來巨大壓力，造成畜禽場附近地區地下水中的硝酸鹽、氨氮超標和環境污染，夏季蚊蠅滋生，惡臭難聞，群眾對此反映強烈。通過調研發現，各級政府出臺的環境綜合整治保潔等政策和措施都十分有效，現在缺少的不是文件和政策的制定，而是怎樣把這些好的措施落到實處。

（三）近年享受的發展政策和采取的發展措施。2016年為做好精準扶貧工作，推進貧困村農民專業合作社規范化建設，龍勝各族自治縣制定了貧困村農民專業合作社獎補發展資金實施方案，新設立農民專業合作社補助和帶動貧困戶發展產業補助，加大對貧困村農民專業合作社的扶持力度。2016年龍勝縣生態旅游扶貧大環線規劃項目，含平等鎮-龍坪-平熬-城田-小江-羅漢-硬州-蒙洞-新元-半河-龍坪路線建設，擬建四級公路8公里，投資2，300萬元。2019年8月21日，龍勝各族自治縣發展和改革局同意《關于給予審批龍勝各族自治縣平等鎮扶貧道路基礎設施建設項目建議書的函》。主要建設內容為道路硬化、水毀修復、配套建設排水、護欄等附屬工程。

（四）村民對于現代化物業進村的接納程度及預期。本次對村民展開了問卷調查，共發出問卷300份，收回有效問卷262份。通過問卷調查的有效信息得出，61.07%的村民贊成現代化物業進村，26.34%的村民持反對意見，12.59%對此無所謂，可以看出廣大村民對現代化物業進村的認可度較高。經調查得出，村民們對于專業化物業了解欠缺，可見物業行業在鄉村市場存在較大空白，有廣闊的發展空間，同時意味著要想村民更好地接納現代化物業進鄉村發展，需要做好現代化物業的宣傳，讓村民全面了解現代化進鄉村對于鄉村發展的積極作用；數據顯示，半數村民認為有必要建立完整的檔案，表明現代化物業初期目標是實施基礎服務、健全鄉村基礎建設、完善鄉村物業基本管理系統；調查顯示：48.1%的村民表示愿意為更優質服務支付更高的價格，意味著現代化物業后期可以進一步發展增值服務，獲取更大的獲利空間；有1/3的村民表示愿意到本公司就職，有助于緩解“公司招聘難，村民就業難”的狀況，在一定程度上實現公司與村民共贏。（表1）

表1 村民對農村物業服務需求調查一覽表

由表1可得，大部分村民希望居住環境得到優化，有期許物業能夠提供保潔、安保、設備維護維修、消防、道路維護、綠化、公眾代辦性業務等服務；改善鄉村建設混亂的現狀，如生產秩序混亂、亂扔垃圾、治安混亂、基礎設施欠缺等。調查結果顯示，村民接受物業費定價為每戶250～300元的有174人，300～350元的有60人，350～400元的有28人，村民大多偏向于每年250～300元的低價位。因此，我們認為物業進村的初期應定價在村民可接受的低價位范圍之內。

四、發展建議

（一）加強鄉村物業的配套設施及村民權益保障

1、針對鄉村房屋、設施、道路等缺乏統一管理，土地使用缺乏科學規劃的問題。現代化鄉村物業提供合理的規劃建議，經與村委會及村民共同協商后，達成規劃方案，并由物業對于鄉村基礎設施進行常規檢查和修繕，以及完善基礎設施設置等工作。

2、對于村民的個人房屋，物業將牽頭建設健全房屋資料檔案、建立住戶檔案、完善相關管理方案，并對房屋安全性進行評估考察，做到記錄在案，得以評估房屋隱患值，給予村民合理的調整建議，防患在前，對隱患系數高的房屋進行重點監控，緊急應急措施預案在后，全力保障村民的生命健康權和財產權益。

3、針對蒙洞村這樣處于山地的鄉村，物業就山火防治方面，保障村民產業安全，在土地規劃時預留出所需的消防通道，完善消防基礎設施；在山火易發地帶樹立警示標識，在村內定期召開消防知識宣傳活動，并且在山火易發期加強巡查管理。通過物業管理防治和提高村民自身山火防治意識來進行有效山火防治。

（二）實施物業服務的全程跟蹤管理。為落實物業的基礎服務，現代化鄉村物業將實施物業服務的全程跟蹤管理。對于基礎設施的使用年限預算，以及實際使用情況進行信息收集以及大數據計算，制定經濟利益度與村民實惠度最大化的基礎設施建設方案。對于階段性的鄉村管理建設，積極吸納村民的意見反饋，物業提供具體管理方案，物業與村委會共同商榷具體的實施措施，并在充分考察后及時制訂詳細服務實施方案，幫助村民妥善解決問題。

（三）提高管理服務建設

1、加快企業人才培養。人才是現代化物業提高管理服務建設的關鍵，加快人才梯隊建設，強化員工培訓。首先，企業要聘請相關專業管理人才；其次，對基礎員工通過內部培訓、委托培訓等手段，加強其專業素養和服務意識。以管理水平和員工素質的全面提高來提高管理服務建設水平。

2、加大科學技術的引入。引入監控設備、警報報警設備等設施，減少人員管理對村民日常生活的打擾，提高服務的準確性和勞動效率。

3、加強宣傳工作和溝通工作。與村委會和村民密切交流聯系，及時獲取需求、意見反饋，對于物業管理工作的不足之處加以改進，進一步建設健全管理服務體系。

4、提供農村人口就業機會，減少村民返貧的可能性。村民在物業管理體系中得到職業教育培訓，其利用學習到的技能，發展自身的同時也能促進鄉村振興，從根本上使得鄉村脫貧人員不再返貧。

經研究，鄉村物業有助于鄉村進行專業化、規范化管理，物業管理走進鄉村需要磨礪和累積，也將存在城市物業管理所面臨的問題，不可能一蹴而就。我們從民意調查中了解到鄉村物業實施的必要性，這不僅有利于縮小城鄉差距，還有利于推進鄉村城鎮化發展。我們也要進一步研習和借鑒城市物業管理，使鄉村物業走向成熟、完善。