鄭州：限購放開后

文｜《小康》·中國小康網(wǎng) 蘇楓

“鄭州太難了！”這是過去1年這個省會城市給人留下的印象。

2021年下半年，鄭州遭遇一場特大暴雨、三波疫情，各行各業(yè)遭受重創(chuàng)，房地產(chǎn)也不例外。

國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，“7·20”暴雨過后，從2021年8月到12月，鄭州新房、二手房價格連續(xù)下跌。

時間到了2022年，各地樓市政策頻繁調(diào)整。

其中，鄭州是第一個放開限購限價的省會城市。

有輿論稱，“扛不住了，是促成鄭州出臺救市政策的主要原因?！?/p>

4月，鄭州市推出10條“青年人才新政”，吸引更多青年來鄭州；6月，鄭州重啟棚改房票安置政策；9月，開始部署“保交樓”專項行動。

未來，鄭州樓市會好嗎？

遇到小困難，沒有大問題

受到房企資金鏈緊張等影響，鄭州新房在今年1月份出現(xiàn)大面積降價。環(huán)鄭區(qū)域住宅量價齊跌，價格達(dá)到近兩年最低值，成交31.95萬平方米，同比下滑5%。

一位鄭州房產(chǎn)中介告訴記者，“經(jīng)歷暴雨、疫情后，大家對于收入的預(yù)期明顯下降，再加上開發(fā)商停工爆雷消息頻出，消費者買房的信心也開始被擊退?！?/p>

2022年元旦過后，鄭州很多樓盤都進(jìn)行了價格調(diào)漲通知。但疫情再度出現(xiàn)，讓漲價這種行為顯得有氣無力。在此背景下，不少開發(fā)商開始裁員。

2月15日，鄭州市委全會暨市委經(jīng)濟(jì)工作會上，鄭州市長何雄稱，今年計劃出臺政策每年吸引大學(xué)生20萬留鄭，這些留鄭大學(xué)生如果三年內(nèi)買房，需求總量預(yù)計超過1000萬平米；鄭州還計劃出臺支持政策鼓勵外來務(wù)工人員在鄭州買房，未來兩年這一需求總量也在2000萬平米左右。僅此兩項，差不多就能把鄭州商品房存量消化掉。

自從“7·20”暴雨以來，這是官方首次公開詳細(xì)談及對樓市的分析和判斷。

在房地產(chǎn)行業(yè)人士看來，這有助于提振鄭州房地產(chǎn)市場信心。

何雄認(rèn)為，鄭州的房地產(chǎn)市場現(xiàn)在遇到一些小困難，將來不會有大問題，市場需求平穩(wěn)可期。

樓盤周邊配套設(shè)施的提升和環(huán)境改善，是刺激房地產(chǎn)需求的另一個利好。何雄舉例說，鄭州空置率相對較高的西南片區(qū)、航空港區(qū)等地塊，高鐵南站通車等，都將有效改善這些區(qū)域的交通出行條件，再加上增加優(yōu)質(zhì)教育資源、建設(shè)醫(yī)療圈等，孩子上學(xué)、老人養(yǎng)老方便了，這些都將有效提升區(qū)域就業(yè)人員和居民的置業(yè)預(yù)期，并將預(yù)期轉(zhuǎn)換為實際的購買。

引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)下調(diào)住房貸款利率；首套房結(jié)清貸款，購買二套房可執(zhí)行首套房貸款政策；鼓勵老年人來鄭投親養(yǎng)老，允許其投靠家庭新購一套住房；推行貨幣化安置。對未開工建設(shè)的安置房，鼓勵拆遷群眾選擇貨幣化安置；外來務(wù)工人員在鄭州繳納住房公積金的，購房可申請住房公積金貸款；土地競拍保證金最低比例下調(diào)20%，可在成交后1年內(nèi)實行分期繳納……今年3月，鄭州市出臺了“19條”樓市新政，打響樓市政策調(diào)整“第一槍”。

房產(chǎn)分析師安安認(rèn)為：“這19條政策涉及到支持合理住房需求、改善住房市場供給、加大信貸融資支持、推進(jìn)安置房建設(shè)和轉(zhuǎn)化以及優(yōu)化房地產(chǎn)市場環(huán)境五個方面。不難看出，鄭州的19條新政的主要目的是為了去庫存。近幾年來，鄭州樓市住宅庫存高企、去化乏力。作為省會城市的鄭州此次調(diào)控意義重大。這說明二線城市開始進(jìn)入政策持續(xù)放松的階段?！?/p>

為什么是鄭州？

鄭州，九大國家中心城市之一，也是萬億強省會、千萬人口大市。

在城市發(fā)展方面，鄭州近10年GDP連創(chuàng)新高，排名不斷上升。

今年年初，何雄曾借用黃奇帆著名的房地產(chǎn)價格公式對鄭州房價進(jìn)行分析，直言鄭州房價目前在比較合理的區(qū)間，房地產(chǎn)市場不僅能夠調(diào)控好，更能夠發(fā)展好。

他的理由是，鄭州迎來了一個重大利好，即河南省已經(jīng)把鄭州都市圈由原來的“1+4”擴(kuò)展到“1+8”。

“1+8”都市圈包含的城市為鄭州、開封、洛陽、平頂山、許昌、漯河、新鄉(xiāng)、焦作、濟(jì)源。

有消息傳出，未來“1+8”都市圈有望實現(xiàn)戶籍互認(rèn)，而這一政策最好的刺激在于周邊8個地級市的居民都可以到鄭州購房了。雖然目前該消息真實性尚有待核實，但許多人卻相信這會是未來的趨勢。

入“圈”后，將明顯提升鄭州都市圈的整體實力，強化對周邊省市人財物的吸引力。

何雄認(rèn)為，近年來，鄭州的活力不斷增強，國字號“頭銜”越來越多，很多頭銜的“含金量”都很高。國際航空大都市、國際物流中心、中原經(jīng)濟(jì)區(qū)核心增長區(qū)、國家中心城市、高質(zhì)量發(fā)展區(qū)域增長極、“一帶一路”上的重要節(jié)點，“國際鄭”底氣越來越足，未來，人口、資本等要素還會進(jìn)一步向鄭州集中。“可以說，鄭州的發(fā)展?jié)摿艽?，后勁十足，社會各界對鄭州的預(yù)期特別是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展非?？春?。”

對于房地產(chǎn)行業(yè)，鄭州市也一直在努力向前。

8月31日，鄭州住房公積金管理中心印發(fā)了《關(guān)于“1+8鄭州都市圈”住房公積金一體化協(xié)同發(fā)展有關(guān)事項的通知》，指出從2022年9月1日起，鄭州都市圈住房公積金一體化協(xié)同發(fā)展進(jìn)入實施階段，實現(xiàn)互認(rèn)互貸。

9月6日，鄭州市召開強力攻堅“保交樓”專項行動動員會，何雄表示，要認(rèn)真落實黨中央、國務(wù)院和省委、省政府“保交樓、穩(wěn)民生”工作部署，樹牢以人民為中心的發(fā)展思想，堅持人民至上，敏銳果敢，強力攻堅，推動“保交樓”專項行動取得實效，切實維護(hù)人民群眾合法權(quán)益。

此次會議解讀了5個“保交樓”專項行動方案，安排部署專項行動重點工作。何雄指出，“保交樓、穩(wěn)民生”事關(guān)人民群眾切身利益，事關(guān)社會大局穩(wěn)定。要始終把解決民生問題作為出發(fā)點和落腳點，堅決扛穩(wěn)“保交樓、穩(wěn)民生”政治責(zé)任，抓住當(dāng)前政策機(jī)遇期，用足用好政策工具箱，“一樓一策一專班一銀行”制定細(xì)化實施方案，打好打贏“保交樓”攻堅戰(zhàn)，持續(xù)鞏固經(jīng)濟(jì)回升向好趨勢，確保社會大局和諧穩(wěn)定。

何雄強調(diào)，要活用政策保交樓，用好統(tǒng)貸統(tǒng)還、政府回購、項目并購、破產(chǎn)重組及設(shè)立地產(chǎn)紓困基金等問題樓盤攻堅化解“4+1”模式，確保最大限度發(fā)揮政策效應(yīng)。要多點發(fā)力保交樓，扎實開展5個“保交樓”專項行動，推動全面復(fù)工、加快施工，確保按時按質(zhì)交樓，不斷提振市場信心、實現(xiàn)良性循環(huán)。要強化監(jiān)管保交樓，持續(xù)完善府院聯(lián)動機(jī)制，加大項目資金監(jiān)管力度，確保資金封閉運行、專款專用，切實保障購房者合法權(quán)益。要協(xié)同配合保交樓，牢固樹立“一盤棋”觀念，統(tǒng)籌發(fā)揮好問題樓盤攻堅化解專班和房地產(chǎn)紓困基金專班作用，推動銀行系統(tǒng)及金融機(jī)構(gòu)積極參與“保交樓”工作，合力推進(jìn)問題樓盤化解盡快取得實質(zhì)性突破。要壓實責(zé)任“保交樓”，堅決壓實屬地化解責(zé)任、企業(yè)自救主體責(zé)任，用心用情做好群眾疏導(dǎo)工作，扎實開展房企瘦身自救行動，確保房地產(chǎn)行業(yè)健康平穩(wěn)有序發(fā)展。

9月13日，鄭州還實現(xiàn)了中心城區(qū)零門檻落戶，進(jìn)一步放寬中心城區(qū)落戶條件：凡在中心城區(qū)具有合法穩(wěn)定就業(yè)或合法穩(wěn)定住所(含租賃)的人員，不受社保繳費年限和居住年限的限制，可在鄭州申請落戶。

鄭州是2022年我國首個全面取消落戶限制的特大城市。通過搶人才，鄭州樓市政策已經(jīng)實現(xiàn)了相當(dāng)大的寬松尺度。但效果如何，還有待市場進(jìn)一步驗證。

要不要在鄭州買套房？量力而行，按需購買也許是明智之選。