房建開發項目中海綿城市建設工程管理關鍵問題分析

黃善富

（上海外高橋集團股份有限公司，上海 200137）

0 引言

海綿城市已成為許多新城區建設的重點，也是舊城區改造的主要方法。在實踐中，海綿城市建設之風悄然興起，使得越來越多的人關注房建開發項目中的海綿城市建設工程管理工作。對這一問題進行有效研究，有助于提高海綿城市建設管理水平，能為此類工程的有效落地提供根本保障。

1 研究背景

近年來，海綿城市概念逐步興起，作為雨洪管理新模式被廣泛應用到了城市建設中。為推廣海綿城市理念，我國共批準建立了30 個海綿城市建設試點城市，并給出了5～10 年的考核期[1]。隨著試點工作的開展，海綿城市受到社會各界的廣泛關注，國家也持續提供海綿城市建設管理方面的政策支持。從現實角度來看，由國務院辦公廳印發的《國務院辦公廳關于推進海綿城市建設的指導意見》是最具重要性的海綿城市政策，文件要求海綿城市建設需要以最大限度減少城市開發對生態環境的影響為目標，要求就地消納和利用降雨（70%）。而且，還提出了明確的階段性目標：①2020 年應保證城市建成區20%的面積達標；②2030 年應保證城市建成區80%的面積達標。

隨著《關于進一步明確海綿城市建設工作有關要求的通知》，即“海綿城市二十條”的提出，海綿城市建設的必要性和重要性被再一次強調和明確。當前，強調海綿城市理念在城市建設項目中的融入，實現城市建設管理優化至關重要。房建開發以建筑與小區施工項目為主，隨著人們居住要求提高，此類施工項目不僅要強調功能性，更應重視美觀性、生態性。從本質上來看，建筑與小區施工項目是海綿城市建設的一部分，它們對于海綿城市建設而言至關重要。該項目的建設過程與小型海綿城市建設過程極為類似，作為重要的雨水徑流源頭和雨水資源化利用場所，在施工中必須加強雨水徑流量控制，也必須重視海綿城市技術應用。在此期間，房建開發項目中海綿城市建設工程管理必須深刻理解海綿城市建設理念、明確實施路徑，還應保證建設規劃科學性、項目設計針對性、項目運維可靠性以及工作機制長效性。結合實踐不難發現，海綿城市建設涉獵范圍廣，所以管理復雜性高，只有做好多方組織協調、完善海綿城市工程管理模式，才能真正地保證海綿城市工程落地。

2 項目介紹

2.1 項目概況

本文研究的案例是浦東新區祝橋鎮海天名筑商品房住宅項目，該項目位于浦東新區祝橋鎮，待開發建設的地塊是祝橋H5、H14 地塊，二者中間被秋亭路分隔，其建筑用地面積為76 474 m2，總建筑面積為168 584.28 m2；建設項目中，需建成105 套保障房、831 套商品房以及400 套自持住宅，也需要配備1313 個地下停車位。項目工程及散射計劃立項完成時間為2020 年11 月，設計方案獲批時間為2021 年5 月下旬，同年9 月取得許可開始施工，并于2022 年第四季度完成示范區及樣板房施工，首批業主的交付入住時間為2024 年第四季度。

2.2 項目海綿城市技術措施概述

項目開展過程中，采用了大量海綿城市技術措施，使項目的雨洪管理基礎設施得到進一步完善。其中，滲水蓄流技術措施主要包括雨水管設置、綠色屋頂設計、透水鋪裝以及下沉式綠地和雨水口布設，既可避免積水又能實現入滲回補；而雨水棄流井、植草溝、雨水濕地和雨水蓄水系統的應用則為保證滲水、滯蓄有效性奠定了堅實基礎。本次項目中，還采用了凈水工程措施，即構建生物主流設施。

3 項目海綿城市管理流程及關鍵點

3.1 項目海綿城市工程管理流程

房建開發項目中，想要妥善解決海綿城市建設工程管理問題，提高海綿城市建設水平，就必須強化工程管理流程梳理，重視各工序要點管理和質控。當前，項目海綿城市工程管理應該以可行性研究和設計規劃為開端，必須結合實際強調設計、施工與驗收管理可靠性。為此，筆者對案例項目的工程管理流程以及工作要點加以論述。

3.1.1 可行性研究

可行性研究是工程項目得以開展的基礎，此時需要明確地塊規劃開發的基本情況，并從多角度出發分析其開發可行性，而后形成可行性研究報告為項目開發提供參考[2]。案例項目中，所選地塊被定性為二類住宅組團用地的，將被開發成住宅小區。在可行性分析階段，需先分析周邊環境?；趯嵉乜疾旌头治隹芍搮^域位于浦東新區祝橋鎮的核心生活區，靠近浦東機場和未來東站樞紐，被兩條高速公路環繞，而且地塊周邊的開發狀態良好，商業、教育、醫療等配套設施較為完善，還需要從項目定位、實施計劃以及成本測算角度等方面進行分析。通過對上海市住宅市場、地塊周邊住宅市場的全面調研以及周邊典型項目分析可知，該區域極為適合打造商業住宅區；而且，本次房建開發項目的產品定位符合地塊區位特征。從項目實施計劃來看，工程建設規劃周期長、建設時間充裕，而開盤后，在兩年內銷售完畢的銷售運營計劃也符合市場規律和消費者需求。經計算，本項目開發成本總計413 100 萬元，報酬率達6.06%，具有可行性。

3.1.2 方案設計

在方案設計開始前，必須先強調設計規劃全面性。設計規劃階段應對協議中的海綿城市相關規劃指標要求加以確認，然后明確建筑工程整體設計要求以及海綿城市專項設計的費用規劃，并編制進度計劃表。進入方案設計階段以后，海綿城市專項方案設計人員應該強調專項設計任務書編制，實現建筑方案圖紙、地勘、市政資料三者協調供給，以便為方案設計提供支持。此環節的工作重點在于海綿城市說明文本、方案設計圖紙以及說明的專項設計，為強調施工設計有效性必須進行多主體會審以及設計工作的全過程監督。在評審海綿城市設計方案時，應該做好專項設計與景觀設計之間的有效協調，由前者向后者提供設計任務書。

3.1.3 土建施工圖設計

踐行因地制宜、需求導向原則是土建施工圖設計的基本要求，在此環節，設計人員必須從全局角度出發統籌土建施工需求，繪制完整、精細的土建施工圖紙[3]。在海綿城市專項設計的土建施工圖設計中，必須重視節點詳圖設計，而且還應先完成多項目協調。其中，最為重要的是保證海綿城市設計與建筑和給排水專業溝通，如此可保證雨水排水系統布置合理性并優化細節設計。而且，設計過程也應該重視景觀布置，需巧妙融合海綿城市設施和景觀設置，使二者相協調，從而兼顧土建施工設計的實用性和美觀性。需要注意的是，土建施工設計審圖階段，應組織聯合審圖并協調外部審圖，在獲得施工審圖合格證以后完成第二版施工圖出圖。

3.1.4 景觀深化設計

本項目中，景觀深化設計以打造多重景觀，讓風景成為生活為核心。因此，設計階段采用了層次性景觀設計理念，以城市道路、廣場、景觀道路、風景廳室、中心花園打造出多層次且連續性景觀綠化空間。設計人員充分考慮了人與自然環境的和諧共處與良性互動，在社區內基于多種風景空間組合實現動靜結合、內外過渡，既展現了景觀的審美性、藝術性，也營造出舒適、宜居的良好氛圍。景觀深化設計圍繞中心公園展開，它位于住宅區中心軸線，可構建相對開放性的景觀空間，從而提高內部景觀均好性以及用戶使用便捷性。值得注意的是，本次景觀深化設計極為重視細部設計，結合業主需求以及海綿城市設計要求，進行了多重景觀節點的有效布設。在實踐中，以“人工+自然”的形式打造層次性景觀節點，不僅功能與位置不同的景觀節點在處理方式具有較大差異，而且各節點之間保持統一的風格。本次設計以綠色為主色調，自然綠化景觀與人文景觀交錯布置，燈飾、鋪裝、種植池、建筑、臺階等景觀節點既符合現代人的審美，也有著一定的“野趣”。

3.1.5 施工

施工管理需要強調施工規范性、安全性和時效性?，F場管理環節，必須保證施工材料、設備、技術選用合理，而且嚴格按照既定工序和計劃執行，避免交叉施工或程序混亂。為保證施工質量，管理階段可采取如下措施：①制定現場施工管理準則，為施工管理提供明確指導。②建立全過程監督機制，對技術交底、施工技術應用、施工配合協調、施工進度推進以及施工質量進行全面監管。③重視施工現場指導，要求設計單位常駐現場，為保證施工可靠性奠定基礎。在海綿城市專項施工階段，施工人員應該重視綠色屋頂、雨水管斷接、透水鋪裝、雨水口、雨水棄流井、雨水蓄水系統、下沉式綠地、植草溝、生物滯留設施、雨水濕地等設施的施工標準性和可靠性，以免影響海綿城市工程設計發揮效用。

3.1.6 竣工驗收

竣工驗收是工程建設尾聲，也是海綿城市建設管理的最后一個階段。在此環節，要求驗收管理人員明確驗收工序、確定驗收標準，嚴格開展驗收工作。實踐中，監理單位必須充分發揮職能，在投資主管部門的組織下與設計、施工、設備供應、業主以及監管部門共同參與驗收。合同以及施工圖紙是驗收的主要依據，驗收階段需兼顧單項工程驗收和全部工程驗收，若驗收結果不符合標準則需要施工單位按需整改后進行二次驗收。

3.2 項目海綿城市建設管理關鍵點

3.2.1 海綿城市專項設計介入時間

房建開發項目中，海綿城市專項設計應該在拿地后直接開展，在建筑二會前，專項設計人員應完成海綿城市專項相關規劃指標明確、海綿城市設計費用規劃預留和專項設計進度計劃表編制。介入后，海綿城市專項設計應該伴隨項目開展而持續推進，在建筑二會前后必須完成海綿城市專項方案設計，而后跟隨工程項目整體的報批報建、圖紙設計、審圖、招投標等工作按順序推進海綿城市專項設計施工[4]。

3.2.2 各部分工程內容協調對象

在各部分工程中，工程管理人員不僅需要強調進度、質量、信息、成本協調，還要關注常規項目施工內容與海綿城市專項施工內容的有機協調，以便保證工程質量。以現場施工為例，實踐中需實現現場環境協調，確保施工條件、資源資金供應、基礎準備充足性；還需要強調入駐單位、各專業以及工作面配合協調，強調工序交接管理。

3.2.3 施工階段工程界面劃分

施工階段工程界面主要分為以下6 種：①外立面，包括外墻面、塑鋼門窗、陽臺露臺、外墻洞口和排水以及進戶門；②內裝飾面，包括墻面、棚頂、樓面地面、樓梯踏步；③設備安裝面，包括配電、空調、給排水、安防、電視、電信；④公用部位，包括電梯、入戶大廳和單元門；⑤室外面，包括綠化工程和安防智能化；⑥市政配套，包括強電、給排水、煤氣和電視電信[5]。

4 結語

結合浦東新區祝橋鎮海天名筑商品房住宅項目可知，房建開發項目中海綿城市建設管理需要強調流程完整，必須重視可行性研究、設計施工以及竣工驗收等各程序的有效管理；而且，還需要從保證管理可靠性和實用性的角度出發，精準抓取項目海綿城市建設的管理關鍵點。實際作業環節，建設管理人員必須精準控制海綿城市專項設計的介入時間以及內容，強調建設項目協調與工程界面劃分?？傊诤＞d城市建設管理階段，規劃管理與要點控制都極為關鍵，只有明確海綿城市價值，推進海綿城市理念深入融進項目設計與施工，才能真正發揮海綿城市價值。