房地產企業(yè)做好投資和融資管理的措施研究

鞠詠秋

（北京市基礎設施投資有限公司 北京 100062）

隨著城鎮(zhèn)化進程加快，房地產行業(yè)也迎來了飛速發(fā)展。面對不斷擴大的投融資領域，房地產企業(yè)若不能匹配完善的管理舉措與風險管控措施，加之受到外部環(huán)境因素的影響，必將造成資金緊張，無法有效防范應對市場風險，導致企業(yè)投融資活動失敗告終。另外，基于經濟全球化發(fā)展局勢，國外資本的沖擊也不可避免，進而加劇房地產企業(yè)投融資風險。總之，房地產企業(yè)投融資管理優(yōu)化創(chuàng)新是必然措施，也是企業(yè)高級財務管理人員需研究的內容。

一、房地產企業(yè)投融資管理創(chuàng)新的意義

現(xiàn)階段，我國房地產企業(yè)融資方式呈多樣化，例如，銀行機構貸款融資、上市融資、信托融資等方式，且具有各自的優(yōu)劣勢。我國出臺相關政策不斷變化，說明企業(yè)只有投融資活動的創(chuàng)新才能幫助企業(yè)打破當下發(fā)展困局。當前我國房地產企業(yè)投融資方式主要是以項目開發(fā)貸款為主的銀行貸款，是房地產企業(yè)將所屬資產作為抵押憑證，如土地、房屋、在建工程等，向銀行機構進行借款用于后續(xù)工程項目建設。

隨著當前經濟的運行發(fā)展，住房需求、投資量也隨之增加，可推動房地產企業(yè)開發(fā)新工程項目來滿足上述需求，增強自身發(fā)展實力，基于該情況說明房地產企業(yè)資金周轉需求也更大。隨著我國房地產行業(yè)調控政策的不斷出臺，如開發(fā)貸趨嚴、房地產預售資金監(jiān)管新要求、防范應對債務風險的“三道紅線”等要求。但房地產企業(yè)需通過滾動開發(fā)，不斷獲取新的資源，方能解決自身的生存及發(fā)展需要；需求的加大及信貸的收緊促使很多房地產企業(yè)發(fā)展長期處于資金緊張狀態(tài)。近年來，隨著市場經濟發(fā)展迅猛，無疑推動了房地產行業(yè)發(fā)展，政府部門針對此出臺政策來進行合理制約，使得房地產企業(yè)發(fā)展面臨阻礙。由此可見，創(chuàng)新融資方式是必然措施，不僅有助于房地產企業(yè)獲得充足資金，而且有助于開發(fā)項目順利建設，滿足當前住房需求。

二、房地產企業(yè)投融資管理的特點

房地產企業(yè)投融資管理最鮮明主要的特征之一是個性化。不同于其他企業(yè)，房地產企業(yè)經營發(fā)展個性鮮明，其中資金需求體量大、時間集中是最為主要的一種表現(xiàn)。企業(yè)開發(fā)工程項目建設，均需依賴數(shù)億的投資資金。面對巨大資金需求，房地產企業(yè)需采取適的當融資手段來維持資金的充足性進而支撐企業(yè)日常經營、拓展規(guī)模，同時投資房地產項目獲取相應經濟效益。隨著房地產行業(yè)市場競爭愈發(fā)激烈，企業(yè)資金需求也日漸增長。房地產企業(yè)需占據(jù)更多市場份額，提升競爭能力，獲取充足資金支持，利用投融資單位籌措資金，開展工程項目建設，這樣在提升房地產企業(yè)經濟效益的同時，增加相應風險發(fā)生概率。在該情況下，說明企業(yè)需強化投融資管理力度，占據(jù)市場份額，提升資金回報效率。

房地產企業(yè)投資項目周期長、資金鏈長。因此，企業(yè)投資項目需經過較長時間方可得到經濟回報，這也是房地產企業(yè)投融資管理的一項特征。由此可見，保障充足資金對房地產企業(yè)經營的重要性。房地產企業(yè)在資金周轉時，政策、稅收、材料價格等因素的變化均會對企業(yè)造成風險，潛在風險因素增加。

企業(yè)工程項目所涉及相關因素較多，如建筑材料、裝修等，可見房地產企業(yè)與其他產業(yè)緊密的關聯(lián)性，容易受到該行業(yè)發(fā)展情況的影響，進而影響投融資管理活動。

三、房地產企業(yè)投融資管理存在的問題

（一）投資決策機制不健全，投資不夠合理

房地產投資決策機制不完善，投資分析決策能力不足。眾所周知企業(yè)投資決策的制定關乎投資活動的成敗與否，對其實施成效具有決定性作用。但就實際現(xiàn)狀來看，大多數(shù)房地產企業(yè)內投資活動雖然進行，但是基礎投資分析決策工作依舊未落實到位。例如，不同規(guī)模的房地產企業(yè)，在投資決策過程中因現(xiàn)行機制不完善的問題，極易造成決策順序混亂的情況，即決策順序倒置。具體是指在未展開基礎性分析的情況下，因房地產企業(yè)內部存在的各種情況，如“一言堂”，導致分析位于投資決策制定后階段，進而喪失分析的本質意義。與此同時，部分房地產企業(yè)投資決策能力不足，該問題的產生一方面可能是因為企業(yè)團隊職工專業(yè)素養(yǎng)高低不一造成的，另一方面可能是現(xiàn)行決策流程、機制待完善造成的。

（二）融資渠道單一，融資成本較高

現(xiàn)階段，我國多數(shù)房地產企業(yè)的融資方向都是以金融機構貸款方式為主，或者是采取上市手段來進行融資活動。就實際情況而言，我國針對上市公司的相關規(guī)定及要求較高，無疑對企業(yè)上市方式實現(xiàn)融資產生限制，所以我國多數(shù)房地產企業(yè)都會選擇金融機構融資方式。然而，銀行機構為了避免各項投資引發(fā)的經營風險，會利用出臺的相關政策進行風險轉移到企業(yè)，這無疑提升企業(yè)中銀行資金鏈斷裂的可能性，加劇企業(yè)經營風險。此外，我國為了保障銀行機構資金的安全性、維持市場經濟穩(wěn)定運行，會出臺一系列相關政策來對房地產企業(yè)發(fā)展速度進行合理制約。

（三）投融資未形成合力優(yōu)勢，資金利用效率不高

關于房地產企業(yè)投資和融資管理而言，二者之間聯(lián)系密切。但是多數(shù)房地產企業(yè)在管理過程中落實投資和融資的管理結合。分析其原因，主要有三點：一是從規(guī)劃層面未實現(xiàn)投資管理與融資管理的結合，造成資金期限分配有誤，促使項目存在滯后性，或者資金占用成本上升；第二，從管理過程層面未實現(xiàn)投資管理與融資管理的結合，雖然二者具有關聯(lián)，但是管理過程卻獨立運行，造成企業(yè)整體管理成本上升、管理效率降低；第三，從風險控制層面未實現(xiàn)投資與融資管理的結合，二者的風險發(fā)生通常是相互影響的，只有實現(xiàn)投融資管理風險的有機結合，才能幫助企業(yè)規(guī)避應對風險。

（四）資金鏈管理不嚴謹

資金鏈管理水平低、不嚴謹是當前房地產企業(yè)投融資管理存在的主要問題之一。由于房地產企業(yè)生產鏈過長、開發(fā)周期長，主要包含調研、購地、建設、銷售及檢驗等多個環(huán)節(jié)，在這些環(huán)節(jié)中，項目結算會面對各種問題。另外，基于我國建筑項目結算的特殊性，造成房地產企業(yè)項目資金回籠時間、額度的不確定性。而這些不確定無形中影響了企業(yè)資金鏈管理整體水平與效率。房地產企業(yè)在融資活動時，對自身經營情況及實力缺少精準判斷，對企業(yè)整體盈利狀況未展開預測，使得企業(yè)融資后貸款償還不及時，企業(yè)信用受到影響，降低社會好感度，從而不利于房地產企業(yè)后續(xù)投融資活動的進行。以恒大事件為例，作為首個全國性龍頭房企出現(xiàn)的流動性危機事件，恒大整體負債率自2017年起持續(xù)下降，但自身項目變現(xiàn)能力迅速惡化是造成流動性困境的主要原因。

四、房地產企業(yè)投融資管理優(yōu)化措施

近年來，根據(jù)房地產行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，房價過熱依舊是當前重點關注的問題。針對該問題所出臺的宏觀調控政策，對房地產企業(yè)融資渠道的減少而出現(xiàn)激烈競爭。因此在新形勢下，房地產企業(yè)應當充分結合自身情況，創(chuàng)新優(yōu)化企業(yè)投融資管理，實行投融資方式的創(chuàng)新。

（一）完善投融資決策機制，合理投資

房地產企業(yè)想要提升投融資管理能力、優(yōu)化管理效果、建立完善投資決策機制、提升投資分析決策能力是首要措施。關于完善決策機制，主要是整合以往決策經驗、貫徹落實先進理念。對于房地產企業(yè)來說，在現(xiàn)代管理理念不強烈、制度有待完善的情況下，完善治理機制是基礎內容。例如，通過建立完善制度、優(yōu)化治理結構來改善“人治”模式下的弊端，只有完全扭轉改善這一情況，投融資決策機制才能從本質上得到完善與突破。然而，關于提升企業(yè)投資分析決策能力，需要企業(yè)注重專業(yè)人才的選拔與后續(xù)培養(yǎng)，決策系統(tǒng)工具選擇、決策方式更新等內容。

（二）創(chuàng)新融資方式，采用多元化融資渠道

1.利用房地產基金

新形勢下分析房地產企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，房地產基金融資存在一定的空間，而房地產私募基金融資方式是當前采取的最為有效的融資方式。該方式能夠促進彼此聯(lián)系，實現(xiàn)高效交流溝通，通過商討來達到要求，這一方面保證了工作效率，另一方面確保了資金、信息的安全性。從企業(yè)發(fā)展角度著手，各階段都采取該融資方式來達到目的，對上市公司來說，該方式有助于引進更多戰(zhàn)略投資人；對小規(guī)模房地產企業(yè)來說，該方式有利于股權結構優(yōu)化，改善負債經營問題；從企業(yè)資金角度著手，私募基金融資的廣泛性特征，除了能夠引進外部資金，還能獲得社會投資。另外，從相關政策角度來看，說明當前部分房地產企業(yè)融資處于停滯狀態(tài)，面臨較大融資風險，同時國際環(huán)境的收緊、融資成本提升等要素均對企業(yè)發(fā)展產生壓力。然而，通過房地產融資可以有效緩解財務壓力，處理負債問題，在后續(xù)融資環(huán)境的作用下愈發(fā)顯著。

2.利用經營性物業(yè)貸款

經營性物業(yè)貸款也稱為固定資產貸款，是將現(xiàn)有物業(yè)作為抵押物，最長抵押時長可達15年。在房地產企業(yè)中，該方式主要具備靈活性強、實操簡單、期限較長的特征，不僅可以根據(jù)企業(yè)現(xiàn)狀與資金流動情況確定還款具體流程，緩解企業(yè)財政壓力，降低財務管理成本，還可以通過簡單操作獲取貸款、解決融資困局。為此，經營性物業(yè)貸款具有較強有效性，在融資環(huán)節(jié)勢必會存在風險，企業(yè)需特別注意嚴格掌控貸款后的潛在風險，了解掌握租售情況，在此基礎上運算現(xiàn)金流量，制定合規(guī)合理的還款方案，保障還款的及時性。另外，資金額大也是經營性物業(yè)貸款的重要特征，為了規(guī)避降低風險，可采取兩種貸款方式結合將風險進行分散化，從而有助于企業(yè)實現(xiàn)穩(wěn)定經營。

3.利用產融結合

關于產融結合是指產業(yè)資本與金融資本兩項結合，更傾向于企業(yè)多元化經營目標以及資本虛擬化模式，主要包含從產到融、從融到產兩點內容，其中從產到融是指企業(yè)產業(yè)資本的轉換；而從融到產是企業(yè)實業(yè)資本方式獲取平均收益。現(xiàn)階段，該融資方式已經被各企業(yè)廣泛關注，對企業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展具有推動性作用。房地產企業(yè)經營中費用支出主要集中在生產、交換、消費階段，而金融機構提供的服務是維持企業(yè)各階段穩(wěn)定運行的重要力量。為了促進產融結合，需做到以下幾點：一是建立法律體系，有力執(zhí)行；二是強化房地產企業(yè)貸款管理力度；三是促進金融市場多元化；四是降低失誤率等，從而不斷完善當下產融結合方式，形成全面性、公正、客觀的投融資市場環(huán)境。另外，產融結合環(huán)節(jié)存在的問題要特別注意，房地產企業(yè)應當樹立正確風險理念、保障人才資源充足性，以此規(guī)避產融結合中重點集中于追求短期利益問題，進一步推動房地產企業(yè)實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

4.利用房地產證券化

房地產證券化是用于強化企業(yè)發(fā)展實力、提升效益的重要手段，發(fā)展趨勢也是引領證券形式具有價值層面提升，這樣不僅能夠改善企業(yè)投融資的局勢，而且有助于提升投資活動實際效益。信托投資基金作為證券化的有效手段，不同于其他融資方式，該方式一方面能夠打破企業(yè)過度依賴金融機構融資方式的局面；另一方面能夠豐富多種途徑，對企業(yè)發(fā)展具有重要作用。從本質來說，信托基金投資具有很大優(yōu)勢，主要是從企業(yè)項目中選擇信托基金優(yōu)勢顯著的項目，通過收取租金的方式來獲得收益。追溯信托投資基金的發(fā)展歷史，可以發(fā)現(xiàn)該方式具有標準低、流通性強、稅務豁免、資源分配效率高等特征，可見成熟的信托投資基金具有穩(wěn)定的現(xiàn)金流，以及充足的增值空間，有利于向投資人提供高回報收益。在當前發(fā)展背景下，房地產信托股權基金處于探索過程，且成為當下房地產企業(yè)長期實行的必要內容，更是用于拓寬投融資途徑的有力手段，不僅能夠提升財務運行穩(wěn)定性緩解負債，而且能夠提升通貨膨脹能力，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

（三）有機結合投資管理和融資管理，發(fā)揮協(xié)同管理效率

關于我國房地產企業(yè)投融資管理，建議可從以下三點切入：一是強調企業(yè)相關制度設計整合部分，投資與融資關聯(lián)需要通過相應制度設計建立方面來體現(xiàn)，增設用于統(tǒng)一投資與融資的全新制度與內容；二是強調過程管理整合部分，該部分主要涉及企業(yè)團隊的協(xié)作機制建設、統(tǒng)一管控方式等；三是要強調風險控制整合部分，從風險管控視角而言，二者具有一致性，且整合內容主要反映在風險控制聯(lián)動機制建立方面。

（四）加強資金鏈管理，優(yōu)化資金結構

隨著社會發(fā)展進步，房地產行業(yè)運營格局面臨全新背景。在這種情況下，制定科學合理的資金管理方法，對企業(yè)發(fā)展具有很大益處。房地產企業(yè)項目開發(fā)要針對基礎數(shù)據(jù)進行科學預測、深入分析、及時了解項目建設進度，明確具體支出與回收期限結構，從而有助于完善企業(yè)融資方案。與此同時，房地產企業(yè)需注意將現(xiàn)有資金時間、數(shù)量進行集中統(tǒng)一，在不同階段選擇相適應的融資方式。基于新形勢下，房地產企業(yè)想要創(chuàng)新發(fā)展觀念與模式，務必嵌入創(chuàng)新型理念，根據(jù)市場前景選擇最優(yōu)產品。例如，在建筑物建設中選用環(huán)保理念材料，利用當先技術與智能化開發(fā)小區(qū)，從而提升房屋附加值，以及企業(yè)市場競爭能力。總之，要想創(chuàng)新房地產企業(yè)融資方式，需要同時注重自身技術開發(fā)能力，明確產品開發(fā)定位，提升融資水平，促使企業(yè)資金鏈實現(xiàn)科學化管理。

基于房地產企業(yè)資金密集型特征，造成企業(yè)負債率不斷升高，且高負債雖然能夠在短階段內提升整體經營水平，但是從長期視角來看，會導致企業(yè)處于債務償還的惡性循環(huán)中。并且還會增加企業(yè)經營風險，一旦出現(xiàn)不當則會造成資金鏈斷裂，面臨破產風險。為了改善這一情況，應結合當前市場的經濟運行狀況與房地產行業(yè)特征，完善優(yōu)化企業(yè)資金結構，重視自身資本累積。同時，能夠科學地預測后續(xù)企業(yè)不同階段的資金需求，從而確保企業(yè)既定資金方案落實到位。

（五）完善企業(yè)內控機制，提高投融資風控能力

第一時間了解掌握房地產行業(yè)的市場運行趨勢，積極掌握現(xiàn)代化管理方式及內容，不斷積累關于企業(yè)投融資管理實操經驗，提升財務管理水平與效率。首先，針對企業(yè)預算、決算審批開展管控與監(jiān)管工作；其次，強化企業(yè)預算管理，加強過程監(jiān)督，進一步提升投融資資金審批機制執(zhí)行力；最后，有助于強化房地產企業(yè)內部控制掌控能力，實現(xiàn)經濟效益最大化。

五、結語

綜上所述，房地產企業(yè)融資活動中銀行貸款雖然作為主要融資方式，但是商業(yè)銀行無法完全滿足我國不同房地產企業(yè)多維度、多層次的發(fā)展需求。而中小企業(yè)投資人的資金無法作為投資資金直接投入至需求大、技術要求高的企業(yè)中。為此，房地產企業(yè)創(chuàng)新融資途徑，利用信托融資、股權合作、資本市場融資等其他途徑籌措資金，靈活運用不同金融工具規(guī)范融資方式，在滿足各項監(jiān)管政策時，確保房地產企業(yè)現(xiàn)金流安全實現(xiàn)健康發(fā)展。