新常態下商業地產企業全面預算管理優化策略

林 泉

（北京益彰商貿有限公司 北京 100054）

隨著我國市場經濟形勢不斷變化，商業地產迎來了全新的發展機遇，在帶動城市經濟發展的同時，行業競爭也愈發激烈。全面預算管理落實對于企業合理規劃資金、落實風險防控有著極為重要的意義。隨著市場環境及政策的變動，商業地產企業應充分意識到全面預算管理落實的積極作用，基于自身經營特點，實現全面預算管理體系的構建與完善，有效強化商業地產企業內部管理質量。

一、經濟新常態下商業地產的經營特征

（一）租賃為主，涉及項目多，對員工綜合素質要求高

商業地產銷售模式主要分為直接銷售與租賃，通常情況下以租賃為主，但銷售環節的財務管理，也是企業財務管理的重要環節之一。相較于普通住宅，商業地產項目主要的出售或租賃對象為商戶，商戶在實際的選擇過程中，會充分考量地段、價格、周圍建筑等因素。因此，商業地產企業需要高質量招商人才，實現銷售水平的提升，這就意味著企業需投入大量人工成本。此外在租賃期間，商業地產企業還需同商戶就租金、物業費等內容達成一致，涉及項目較多，對企業財務核算工作的開展帶來較大挑戰。

（二）前期投資規模較大，回收期較長

與普通住宅項目建設過程相同，商業地產項目在實際建設過程中也需投入大量的資金，對企業自身資金籌集能力要求較高。與此同時，商業地產主要以租賃為主，通常租賃年限在7—10年左右，導致企業資金回收期相對較長，商業地產企業亦面臨較大的現金流風險。倘若商業地產企業因前期評估工作落實不到位，導致投資決策失誤，極易使得企業面臨資金流斷裂風險，給商業地產企業的穩定經營帶來較大影響。

二、商業地產預算管理現狀與不足

（一）預算管理缺乏應有的組織保障

全面預算管理落實要求企業全員參與，同時構建完善組織架構，實現合理的分工合作，能夠為預算編制及執行工作的開展奠定良好的基礎，切實發揮預算管理控制價值。然而就現階段部分商業地產企業預算管理實施狀況而言，全員參與度不足，缺乏應有的組織保障。管理層缺乏正確認知，將自身關注重點放在項目建設上，對預算管理落實缺乏應有的重視程度。并未嚴格遵循商業地產發展戰略規劃確定預算目標，在預算編制環節，由預算人員依據自身經驗，參考上一階段預算數據，確定下一階段預算與企業當前經營現狀不符。此外，受管理層偏頗理念影響，將預算管理交由財務部門全權負責，導致其他職能部門參與度不足，預算與企業實際需求不相符，難以有效落實，執行結果分析評價合理性無法有效保障。

（二）預算編制內容和范圍全面性不足

部分商業地產將項目建設期間的關注重點置于營運期預算之上，卻忽視了籌備期預算以及工程改造等專項預算，在實際的預算編制環節甚至完全不涉及此項內容，預算編制內容及范圍全面性不足，并未充分涵蓋商業地產企業全部經濟活動，難以充分發揮預算管理價值，保障企業資金利用的規范性。

（三）預算制度不明確，上下博弈問題突出

商業地產企業通常由多個商業公司構成，預算編制工作最初由各商業公司推進，商業公司編制完成后提交至集團審核，審核通過后上報管理層審核。在實際的工作推進環節，涉及部門較多，各部門經營目標不一致，對于預算的訴求也不一致。商業公司基于自身運營角度考慮，為保障自身穩定運營滿足考核需求，因此在編制預算過程中，希望多爭取資金、少報收入，實現利潤目標的降低，減輕自身運營壓力。集團財務中心在實際的工作落實過程中，則期望實現預算偏差的有效降低，確保整體運營指標滿足集團管理層預期。管理層則基于全局角度期望預算指標與企業戰略目標有效結合，滿足業績增長要求。因此，在實際的預算管理落實過程中，缺乏明確的預算制度，預算政策、評判標準的合理性及詳細度不足，需較長的溝通時間才能在商業地產企業內部達成一致意見，博弈成本相對較高。

（四）預算執行過程過于僵化

現階段，部分商業地產企業采用定期預算法推進預算編制工作，但在預算執行環節，外部環境因素變化相對較大，計劃往往無法滿足變化。受商業地產企業過于追求經濟效益的影響，全面預算管理建設存在嚴重的形式化問題，預算執行剛性不足。在實際的運營活動中產生資金短缺、成本超支問題，企業通常采用追加投資方式，導致預算指標被隨意修改，難以有效地約束各職能部門。同時，部分商業項目開業時間較短，經營狀況缺乏穩定性，前期營銷活動帶來的開業熱潮散去后易產生掉鋪現象。或因后期運營過程中客流量不足，商戶經營手段不合理，導致經濟效益不佳，無法按時繳納租金及物業費。商業地產企業預算難以適應重大變化，預算執行相對僵化，難以實現年度完成目標的動態預測。

（五）績效考核指標不科學

商業地產企業在開展預算績效考核過程中，通常選取部分指標落實考核工作，考核機制的全面落實是驅動預算目標實現的重要前提。當前，部分商業地產企業將關注重點放在財務指標上，在實際的考核工作及落實過程中僅對財務指標進行考核，但其滯后性較高，業務指標相較于財務指標更先產生相應的變化。因此，在預算績效考核工作落實過程中，如何實現財務指標與業務指標的有效搭配，實現業務前期預測引導，是商業地產企業推動全面預算管理落實的重點內容。現階段部分商業地產企業績效考核指標設置缺乏應有的科學性，考核結果公平性與公正性尚待需要提升，同時對于考核結果利用不足，難以借助完善的考核結果，明確全面預算管理落實過程中存在的不足，無法促進員工工作積極性的有效提升。

三、商業地產優化全面預算管理體系的策略

（一）在領導重視下建立預算管理組織機構

商業地產企業管理層應當樹立正確認知，明確全面預算管理落實對于維持企業穩定運營的積極作用，充分發揮自身組織協調能力，成立兩個層級預算工作組。集團預算工作組在實際的運營過程中，執行董事負責領導，財務中心實現牽頭推進，各職能部門積極配合工作開展，為預算管理工作落實奠定良好的基礎。各地商業地產公司基于自身運營管理現狀，設置預算工作小組，管理層及各部門員工分工協作，積極配合，為預算管理提供良好支撐。采用上下結合方式推進預算編制工作，保障企業內部審批機制的充分落實，經預算工作組溝通審核，確保預算編制流程的規范性，形成最終預算，充分發揮預算管理價值。

（二）制定預算編制的基本政策制度

商業地產企業在編制年度預算時，應當全面梳理企業現行預算編制政策、基于自身運營現狀準備編制模板，及時將所編制的預算政策上報，促進審議環節全面充分落實，審議通過后，由財務中心統一下發，確保各職能部門嚴格按照相關規定執行。人力資源中心在此過程中，主要負責設置人員編制及薪酬福利體系等；營運管理中心對各建設項目基礎數據實現有效整理匯總，基于實際狀況對各項目進行合理分級，對不同等級下各項目出租率、收繳率要求進行明確；資管中心負責提供各項目租賃決策文件，基于投資回報要求，設定一定時間內的租賃價格標準。

（三）在編制以前開展全員培訓工作

在預算編制工作開展前，應當充分落實員工培訓活動，提升員工專業能力，確保其滿足預算編制工作開展需求。財務中心應當落實預算模板及編制前的培訓活動。通常情況下，預算模板每年更新一次，同時需要對模板中相關公式加密，避免編制人員操作失誤，在預算編制環節不慎將其改動。員工培訓環節需結合商業地產企業實際運營發展狀況，采用兩級培訓模式，首先由財務中心培訓各商業公司財務負責人，幫助各財務負責人樹立正確全面預算管理認知。在實際的培訓方式選擇方面，可充分結合自身條件及需要而實現多種組合。實現教育培訓活動定期推進，對財務人員實現集中培訓，并錄制培訓過程視頻，確保各商業公司能夠在后續的工作開展進程中，自行組織學習。商業地產企業應當實現預算培訓納入績效考核，全面提升員工的重視程度。

（四）結合業務內容合理編制預算方案

1.籌備期預算

商業地產企業新商業項目開業時，籌備期預算與經營期預算并不相同，在實際的編制過程中，并非按照年度定期開展，而是根據企業項目開展計劃方案，在一年前落實籌備期預算編制工作。籌備期預算作為項目開業前，員工招聘、物資采購環節落實的重要依據應當保障其合理性。此外，商業公司還應當與地產公司簽訂委托經營管理協議。地產公司在實際的運營管理進程中，根據協議內容，推進籌備進度，定期支付開辦費用作為商業公司籌備期主要收入來源。

2.營運期預算

商業項目開業后，倘若未受外界環境及自身因素影響出現特殊情況，項目將邁入持續營運階段，在此階段，租金及物業費等成為商業公司主要收入來源。部分商業公司確定租金、物業費等主要收入指標時，采用相對簡單的方式，即上一年度數據對第二年的收入指標采用百分比法，然而并未充分考量商業地產行業特殊性。以F商業地產企業為例，該企業充分考量項目開業時間及經營現狀等因素，合理劃分項目歸屬。預培期項目為開業不足一年的項目，調改期項目就是已開業但經營狀況不佳的項目，穩定期項目則是經營穩定的項目。指標制定針對不同項目側重點也并不相同：招商調整、提升客流量是培育期項目與調改期項目關注重點，營業收入提高，貢獻利潤則為穩定期項目關注重點。

3.專項預算

專項預算顧名思義是為專項活動編制的預算，對商業地產企業而言此預算主要針對營銷推廣方面以及工程改造方面。商業項目實際運營活動雖由商業公司負責，但實際商業項目產權、租金仍歸地產公司所有。因此，在商業項目運營期間，所涉及營銷推廣支出、工程改造支出，應當由商業地產公司負責。

（五）加強預算執行與分析工作

商業地產企業應當明確預算執行與分析工作的落實，對于預算管理價值發揮與預算資金保障的重要作用，在實際的運營過程中，實現自身監督管理機制的充分落實，促進預算執行與分析工作的有效推進。全面預算管理工作落實過程中，首先是預算目標的明確，其次落實預算編制工作，預算編制審批通過后，商業地產企業及商業公司管理層應當簽訂經營責任書，為預算執行及考核工作開展提供良好支撐。在實際的預算執行環境，針對預算內事項的處理，應當嚴格按照所制定的權責手冊，在企業內部OA系統中通過審批后方可執行。預算外事項處理需嚴格遵循例外事項管理規章制度，確保審批流程的有效落實，保障工作規范性，由商業地產企業經辦會審批過后方可執行。最后，預算執行分析工作主要包含月度分析與季度分析，商業公司在此過程中負責編制公司層級分析報告，商業地產企業財務中心對集團層級分析報告進行編制，科學地點評各項指標完成情況，落實責任追究機制，排名靠后的公司管理層需至商業地產企業述職。

（六）規范預算調整審批流程

為保障預算執行剛性，商業地產企業需實現預算調整審批流程的充分落實。在實際的調整過程中，針對由于客觀原因導致的預算無法達成，應向下修正預算目標。針對超預期項目，需適當地向上修正預算目標。此外，為保障責權利對等，在面對預算目標下調現象時，應當對商業地產企業獎金池規模適當進行縮減，涉及預算目標上調，則應當適當擴大獎金池規模，充分發揮激勵作用。預算調整完成后，由商業地產企業預算工作組統一制作預算調整通知書，并注明調整后的獎金池規模，通過審核后進行下發，作為下半年預算執行依據。

（七）建立預算考評機制

商業地產企業應當基于自身經營管理現狀，建立完善的預算考評機制，通過設置科學合理的考核制度，實現員工工作行為的規范，確保預算工作的順利推進。F商業地產企業預算考評主要針對各商業公司預算完成情況，按照季度實現考核工作的全面落實，年終加權計分。財務中心在季度初期基于商業公司管理報表提取考核指標，人事中心基于考核方案合理打分，及時傳送打分結果至被考核單位內部，督促整改工作的有效落實。企業應當充分利用考核結果，明確自身預算管理落實過程中存在的問題，推動整改工作的有效落實，助力商業地產企業預算管理質量的提升。

（八）基于PD平臺建立預算管理系統

隨著科技的不斷發展及商業地產企業經營規模的不斷擴大，傳統預算管理系統已然難以滿足當前精細化管理要求。與此同時，預算數據較為龐大、邏輯關聯性較強、調整較為頻繁，商業地產企業需借助先進的信息化技術，實現預算管理系統的優化。為實現預算管理效率的全面提升，商業地產企業可基于原有PD平臺，財務中心設計需求，IT中心開發，倘若不具備開發能力，可以第與三方軟件設計機構保持良好的合作，開發實時動態預算管理系統，實現收費系統、合同審批系統等的有機融合，切實提升商業地產企業內部數據傳輸效率，為預算管理工作的落實奠定良好的基礎。將員工從傳統繁瑣重復的計算、核對工作中抽離，將更多精力投入商業地產企業建設過程中，助力企業實現健康運營。

四、結語

全面預算管理在商業地產企業內部的充分落實，對維持企業健康發展意義重大，商業地產企業應當明確全面預算管理概念內涵，完善各項管理制度，依托于先進的信息化技術，構建良好的預算管理信息化系統，實現各項資源的共建共享，為商業地產企業的健康發展奠定良好基礎。