保障性租賃住房REITs的基礎設施法律風險及應對建議

摘要：保障性租賃住房REITs產品期限較長，在產品存續期內，保障性租賃住房基礎設施項目可能發生變化，由此可能面臨一些法律風險。建議結合民法典、基礎設施REITs相關法律法規、基金合同約定，采取有效措施加以應對。

關鍵詞：保障性租賃住房REITs 法律風險 基金管理人

自首批基礎設施不動產投資信托基金（REITs）上市以來，我國基礎設施REITs蓬勃發展，基礎資產的類型更趨多樣化。2022年8月，首批保障性租賃住房REITs1上市，標志著我國REITs市場建設邁出重要一步，對于貫徹落實2021年中央經濟工作會議提出的堅持落實租購并舉、推進保障性住房建設和促進房地產業良性循環與健康發展都具有十分積極的意義。

保障性租賃住房REITs產品期限較長，短的為20年，長的可達99年。在漫長的基金運作期內，保障性租賃住房基礎設施項目可能發生變化，由此可能面臨一些風險，比如基礎設施的減損、毀損與滅失風險、基礎設施項目公司的運營管理風險等。防范上述風險對于保障性租賃住房REITs的發展至關重要。筆者將結合實務，就保障性租賃住房REITs的基礎設施法律風險及應對措施進行探討。

保障性租賃住房REITs基礎設施存在的主要風險

（一）基礎設施毀損與滅失的風險

1.土地使用權無法續期的風險

保障性租賃住房REITs基礎設施項目的土地用途一般為住宅。根據我國相關規定，國有建設用地使用權最高期限為70年，但一般REITs項目的運營期限最長可達90余年，屆時土地使用權到期，可能導致REITs項目無法繼續。我國民法典第三百五十九條規定，住宅建設用地使用權期限屆滿的，自動續期；續期費用的繳納或者減免，依照法律、行政法規的規定辦理。然而，由于其實施時間不長，與之配套的行政法規尚未完善，當土地使用權期限屆滿時，如何續期、續期費用如何繳納、續期的具體審核標準以及如何操作等仍屬于法律空白。屆時如果基礎設施項目所涉及的土地按照當時法律法規的規定無法續期或續期成本過高，那么“房隨地走”可能導致保障性租賃住房的權屬的合法性存疑。

2.不可抗力、重大事故的風險

基礎設施項目存續期較長，其間可能受到不可抗力的影響，如地震、臺風、洪水等，導致保障性租賃住房不再存續。此外，在項目運營過程中，因涉及群體較多、人口密集，發生事故的概率也會上升，導致保障性租賃住房出現毀損、滅失。

（二）基礎設施項目公司的運營管理風險

1.租賃合同的簽訂與管理風險

保障性租賃住房的租金水平遠低于市場上同地段、同戶型、同質量的房屋，因此備受青睞，受到一線城市年輕人的追捧，預計未來一段時間內保障性租賃住房將保持較高的入住率。但隨著特大城市“去中心化”勢頭漸起，社會需求可能發生變化，從而影響租賃合同的簽約率。同時，隨著市場上同類別項目增多，項目之間的競爭加劇，也可能使租戶分流，影響出租率，進而影響項目現金流的穩定。此外，建設保障性租賃住房的出發點在于保障民生，租金的標準會隨政策變化而浮動，通常會遠低于市場其他房產的租金水平，即使后期允許租金上調，也仍將處于較低水平。

2.外部管理機構的運營管理風險

保障性租賃住房REITs的基金管理人通常會按照法律法規和基金合同約定主動履行基礎設施項目運營管理職責，也有一些基金管理人會委托外部管理機構負責基礎設施項目的大部分運營管理。外部管理機構在受托履行具體運營管理職責時可能存在以下風險：一是未能為基礎設施項目購買充足的財產保險和公眾責任保險，并維持這些保險的有效性，未能辦理投保、續保、理賠等事項;二是在基礎設施項目維修改造過程中，因外部管理機構履職能力不足導致發生負面事件，使成本大幅增加、工程無法按時完成，進而導致房屋無法及時交付并出租；三是在基金存續期間，外部管理機構怠于協助項目公司收取由基礎設施項目租賃、運營等產生的收益以及利用關聯交易進行利益輸送等。

應對保障性住房租賃REITs基礎設施風險的相關建議

（一）依照民法典和基金合同約定處理土地使用權期限屆滿問題

建議盡快建立、完善配套的行政法規，明確土地使用權期限屆滿時有關續期的具體操作要求等。在過渡階段，如果配套行政法規尚未完善，土地使用權期限無法續期，建議依法對土地使用權進行妥善處理。依照民法典第三百五十六條的規定，建設用地使用權轉讓、互換、出資或者贈與的，附著于該土地上的建筑物、構筑物及其附屬設施一并處分。可將處分所得資產或現金依據基金合同的相關約定用于購入新的基礎設施項目。在土地使用權無法續期的情況下，項目或基金合同終止，可在約定的時間內由基金管理人組織基金財產清算小組，在相關管理部門的監督下進行清算。依據基金財產清算的分配方案，將基金財產清算后的全部剩余資產扣除基金財產清算費用、交納所欠稅款并清償基金債務后，按基金份額持有人持有的比例進行分配。

（二）以保險應對意外引發的基礎設施毀損、滅失風險

基礎設施項目應購買充足的財產保險和公眾責任保險等。為防止因意外引發基礎設施毀損、滅失風險，可由基金管理人督促外部管理機構維持上述保險的有效性，及時辦理投保、續保、理賠等事項。在基金運作期內，受保險政策限制等因素影響，可能出現保額低于評估價值的情況。對此，應及時根據每年的資產評估報告及時調整投保費用，使基礎設施資產的保險理賠金額能夠覆蓋可能出現的財產損失。

（三）借助居住權制度應對出租率可能下降的問題

居住權制度是指居住權人依據其與住宅所有權人的合同約定，為滿足生活居住的需要，對住宅享有占有、使用的用益物權。目前，我國已經建立了多層次的保障房體系，居住權制度具有較大的制度優勢，不僅有助于避免房地產投機行為，還可幫助承租人憑借相對較低的價格取得住宅的居住權，滿足長期居住、提高生活質量、就業入學的需求，同時出租人也可以依據居住權合同獲得穩定、可預測的租金收入，從而降低未來可能的空置率，巧妙運用法律手段實現租賃權利與義務、租金支付安排、租金價格調整與居住權設立的有效銜接。

（四）嚴格監督外部管理機構履行運營管理

職責

在基金存續期間，基金管理人應嚴格監督外部管理機構的履職行為。如因外部管理機構履職失誤導致受托管理項目未能合法合規經營、未通過年審，保障性租賃住房認定書被撤銷或期滿后未完成續期，以及因其他違法、違規情形使得項目公司或基金管理人受到政府、監管部門等主體經濟處罰的，那么基金管理人在與外部管理機構確認后，可在次年指定一家或多家項目公司扣減其當年應支付給外部管理機構的運營管理費。扣減的金額可為所受經濟處罰金額的N倍；無經濟處罰金額的，由基金管理人酌定扣減金額。如外部管理機構未在基金管理人通知的規定時間內就違規事項與基金管理人核對確認，則自次日起視為外部管理機構已確認相應違規事項并同意接受基金管理人作出的處理意見。如違規事項給項目公司、基金、基金管理人和/或其他相關方等造成損失的，則外部管理機構還應對所造成的損失進行足額賠償。

基金管理人可以定期對外部管理機構開展合規、風險防范等方面的培訓，每半年開展對外部管理機構的風險管理和關聯交易檢查，防范基礎設施項目經營風險、關聯交易及利益沖突風險、利益輸送和內部人控制風險等基礎設施項目運營中的風險。

如基金管理人發現外部管理機構因故意或重大過失、重大違法違規行為給項目帶來重大不利變化，可及時根據法律法規及基金合同約定提請基金份額持有人大會終止、解聘、更換外部管理機構。

（五）切實履行基金托管人的監督管理職責

基金托管人對基金管理人的投資運作負有監督職責，基金管理人應積極配合和協助基金托管人的監督和核查。基金托管人可以對基金資金賬戶、專項計劃資金賬戶、基礎設施項目運營收支賬戶等重要資金賬戶及其資金流向進行監督，確保符合法律法規的規定和基金合同約定，保證基金資產在監督賬戶內封閉運行。如基金托管人發現基金管理人的上述事項及投資指令或實際投資運作違反相關法律法規、基金合同和基金托管協議的規定，應及時以提醒或書面提示等方式通知基金管理人限期糾正。基金管理人收到書面通知后應及時核對并以書面形式給基金托管人發出回函，就基金托管人的疑義進行解釋或舉證，說明違規原因及糾正期限，并保證在規定期限內及時改正。基金管理人對基金托管人通知的違規事項未能在限期內糾正的，基金托管人應向管理部門報告。如果基金托管人未能切實履行監督職責，導致基金出現風險或造成基金資產損失的，基金托管人應承擔相應責任。

基金托管人一旦發現基金管理人有重大違規行為，應及時向管理部門報告，同時通知基金管理人限期糾正，并將糾正結果向管理部門報告。基金管理人無正當理由，拒絕、阻撓對方根據基金托管協議規定行使監督權，或采取拖延、欺詐等手段妨礙對方進行有效監督，情節嚴重或經基金托管人提出警告仍不改正的，基金托管人可向管理部門報告，由管理部門作出處罰。

注：

1.保障性租賃住房REITs是一種不動產資產證券化產品，該產品以保障性租賃住房為基礎資產，以產生穩定的租金收益為支撐發行公募REITs，以未來產生的運營現金流為投資人主要收益來源。

參考文獻

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