涉農案例中的法律知識

宅基地不是想買就能買

【案例】

2008年，新疆維吾爾自治區烏魯木齊市米東區古牧地鎮大破城村村民王天堂經大破城村村民委員會批準，在本村取得405平方米的宅基地一處。第二年，王天堂在這片宅基地上建了兩間磚木結構的房屋，并壘了圍墻。2012年10月3日，急需用錢的王天堂與寧夏來疆人員馬志剛簽訂一份房屋買賣協議，協議約定：王天堂將自有的宅院及兩間磚木結構房屋轉讓給馬志剛，轉讓價4萬元。當天，馬志剛向王天堂支付了4萬元轉讓款，王天堂交付了房屋及宅院。

之后，馬志剛在該宅基地上修建了三間磚混結構房屋，并一直居住至2020年年初。

2020年3月，王天堂向米東區人民法院起訴，要求確認其2012年與馬志剛簽訂的房屋買賣協議無效，并要求返還爭議房屋及院落。王天堂與馬志剛簽訂房屋買賣協議已經7年多，并且雙方也已實際履行了協議。王天堂7年前轉讓住房和宅院的行為是否有效呢？馬志剛是否應當返還爭議的房屋和院落？法庭上，雙方爭執不下。

米東法院一審后，判決馬志剛與王天堂簽訂的房屋買賣協議無效，馬志剛返還王天堂訴爭房屋及院落。案件進入執行階段后，法官多次找到王天堂做工作。最終，王天堂對馬志剛表達內疚和歉意，并自愿一次性向馬志剛補償56萬元，雙方達成執行和解。

【解析】

對老百姓而言，房屋是安身立命最重要的資產。有些人在法律不允許買賣過戶的情況下“憑信譽”完成宅院和房屋交易。在房價上漲、土地征遷補償高漲的情況下，有些出賣方為了獲取更大的經濟利益而反悔，導致糾紛不斷增多。

馬志剛一家購買房產后，已居住7年多，生產生活都趨于安定，如果判決返還房屋，就是支持不誠信行為，馬志剛一家也難以接受；如果法院支持了出爾反爾的王天堂，有人會認為法院支持了“壞人”。

審理此案的法官說，原告、被告所簽訂的房屋買賣協議的標的物不僅是房屋，還包括相應的宅基地使用權。宅基地使用權是農村集體經濟組織成員享有的權利，本集體組織外的人員無權取得，馬志剛是外來人員，不是該集體經濟組織成員，不能受讓訴爭的宅基地，故原告、被告簽訂的房屋買賣協議無效。合同被確認無效后，原告可要求被告返還因合同取得的財產，并可要求有過錯方予以賠償。

已發包集體果園不是想收就能收

【案例】

2002年，甲村王某與村民委員會簽約承包本村果園協議，承包合同規定，王某對果園的承包期為15年，每畝每年承包費為100元。王某一家還一直做木材加工生意，并于2008年搬到城里居住，漸漸無暇顧及所承包的果園，果園正常的管理和經營沒有了保障。2008年12月，王某將自己所承包的果園以每畝每年260元的承包價格，轉包給同村的李某經營。轉包期以王某果園剩余承包期為限。果園原來的承包金，仍由王某向村民委員會交付。后來，村民委員會以果園屬于村集體所有，王某無權轉包謀利為由，將王某轉包后的果園強行收回并轉包他人。王某在與村民委員會多次協商未果的情況下，向縣農村土地承包仲裁委員會申請仲裁。仲裁庭作出裁決，村民委員會有權收回王某的果園。王某不服，又向縣人民法院起訴，要求村民委員會返還果園并賠償損失。

法院經審理認為，在約定的承包期內，村集體經濟組織有權單方解除土地承包合同，但不能阻礙進城農民依法流轉土地經營權。同時，王某按合同約定及時足額向集體繳納果園承包金，于國家、集體、個人有益無害，且在轉包后履行了向村民委員會告知的義務，其行為并無不當，應予支持，故判決村民委員會敗訴，返還強行收回的果園，并賠償因此給王某造成的損失。

【解析】

農村土地承包法規定，發包方不得干涉承包方依法享有的生產經營權；不得違反本法規定收回、調整承包地；強迫或者阻礙承包方進行土地承包經營權流轉；不得假借少數服從多數原則強迫承包方放棄或者變更土地承包經營權而進行土地承包經營權流轉；不得以劃分“口糧田”和“責任田”等為由收回承包地搞招標承包；不得將承包地收回抵頂欠款；不得剝奪、侵害婦女依法享有的土地承包經營權。根據上述法條，本案中的原告王某在約定的承包期內，可以自由流轉土地經營權，村集體經濟組織無權單方解除土地承包合同。

征地補償款該給就要給

【案例】

原告李某于1978年1月出生于永興縣便江鎮某村民小組，其戶口也登記在該村民小組。2010年，李某考入首都師范大學，戶口也隨之遷往首都師范大學，成為非農業人口，2014年畢業后隨即將戶口遷回原籍，但戶口性質仍為非農業人口。原告李某畢業后在原籍與其父母一起生活。在鄉下生活期間，原告一直積極參與捐修公路、義務幫工等村中事務。2022年，因建設市民服務中心項目工程，永興縣征地拆遷事務中心征收了碧塘村古頭沖組的部分田、土、山，補償給了該村民小組征地補償款1667943元，但在分配土地征收補償款時，村民小組的村民認為原告李某為非農業人口，不具有農村集體土地承包經營權，通過集體決議，將原告李某排除在補償款分配名單之外。原告李某多次找所在村民小組協商未果，遂訴至法院。

【解析】

原告李某因出生而取得被告村組集體經濟組織成員資格，考入高等院校后，戶口遷出，2014年返鄉之后，將戶口從學校遷回原籍，與家庭共同經營承包的土地，并履行了村民義務，基本生活保障仍然是由其原集體經濟組織提供，農民的身份沒有改變。因此，原告李某的集體經濟組織成員資格并未喪失，依法享有土地承包經營權，理所應當享受本集體經濟組織成員的待遇，有權分得土地補償款。

土地承包合同效力有說法

【案例】

2020年12月，村民李某與當時的村民委員會簽訂了一份土地承包合同。合同約定，村民委員會將村屬的15畝承包地承包給李某經營，承包期限為30年。合同簽訂后，李某對所承包的土地進行了重新規劃和整理，并在投資近3000元的承包土地上新打了一眼深井。2022年10月，李某所在的村民委員會進行了換屆選舉。換屆后的村民委員會以原村民委員會與李某所簽訂的土地承包合同沒有召開村民大會，違反民主議定原則為由，將李某所承包的土地強行收回。李某將村民委員會告上法庭，要求確認合同有效，被告繼續履行合同；如果確認合同無效，要求賠償2萬元經濟損失。法院經審理后認為，原告李某與原村民委員會之間簽訂的土地承包合同違反了民主議定原則，屬于無效合同。原村民委員會在簽訂合同中存在明顯過錯，應當對因合同無效給原告李某造成的經濟損失進行賠償。但法院在判決中只對因合同無效給李某造成的直接損失作了認定，判決村民委員會賠償李某整地和打井費用5000元，而對李某自行委托價格認證中心認證的不能繼續履行合同后兩年的土地可得利益損失1.3萬元，以“屬于期待利益，不是直接損失，且村民委員會有異議”為由，不予支持。

【解析】

農村土地承包合同與其他合同相比，具有長期性特點，一般為30年。這種土地承包合同簽訂后，承包人為顧及長遠利益，其初始投入往往較大，承包人的期待利益也是巨大的。一旦合同被確認無效，法院若僅僅支持承包方直接損失，不考慮其間接損失，勢必會損害農民的切身利益。以上案例中，對李某自行委托認證機構作出的間接損失認定，如雙方有異議，法院可委托有鑒定資格的認證機構予以認證，并在合理幅度內根據雙方的過錯責任予以分擔，而不應以“屬于期待利益”為由不予支持。只要承包方的間接損失是可以預見并能預期取得的利益，就應支持，這也符合相關法律規定中有關損失的賠償原則。