地產復蘇了嗎？

在地產本輪回暖之勢中，行業復蘇并不全面，具有結構不均的特點。全國住宅類土地成交市場依舊處于低迷態勢，狹義庫存及去化周期仍處在高位，庫存壓力主要集中在基本面薄弱同時購買力又不足的三四線城市。

隨著房地產市場的回暖，市場對房地產市場的分歧在增大。樂觀者認為房地產市場已經見底，過去幾年房企拿地規模收縮導致供給端顯著收縮，只要房地產稍有復蘇，景氣度就能顯著上升。悲觀者認為房地產市場見底是短期的，購房者因疫情的“疤痕效應”，購買力釋放只是一次性的，一季度的銷售好轉沒有持續性。那么，房地產市場復蘇的態勢究竟如何？后續的走勢如何？

房屋銷售 “小陽春”的表現

從數據來看，商品房銷售確實有了改善。1-2 月商品房銷售面積累計同比下滑3.6%（2022 年為-24.3%），其中住宅同比減少0.6%（2022 年為-26.8%）。國稅總局披露房地產業3 月銷售收入同比增長17.9%，1-2 月為2.3%。但房地產的復蘇呈現出明顯的結構不均的特點。

一是高能級城市的復蘇程度好于低能級城市。與2022 年比較來看，3 月份30 大中城市商品房成交面積同比增加43.6%，其中，一線和三線城市房屋銷售量回暖得比較明顯，分別同比增63% 和53.3%（圖1）。

如果僅看同比數據，確實可以說是有明顯復蘇，但這里面主要是基數效應在支撐，因為2022 年一季度開始房地產銷售數據已經開始明顯下行。

因此， 最好是拿2019 年同期來比，30 城商品房銷售面積與2019 年相比同比還是4.2% 的負增長，一線、二線和三線的同比增速分別為7.3%、2.8% 和-20.8%。可見，越是高能級的城市，銷售回暖的情況就越好。

為了更好地把握邊際上的變化，我們再來看日頻數據。與2019 年相比，4 月前7 日30 城商品房銷售面積同比下滑18.5%，一線、二線和三線的同比增速分別為27%、-21.1% 和-39.7%，低能級城市回落趨勢更明顯（圖2）。

二是新房和二手房銷售分化較大。以12 城數據為例，去年以來二手房銷售同比增速一直高于新房，今年以來分化更加明顯，2 月二手房銷售當月同比增速為137.9%，而新房僅為31.7%。

這一方面是因為部分城市“帶押過戶”等政策推動二手房市場回暖，但另一方面，且更重要的一點是因為購房者對期房交付不確定性的擔憂仍然存在。

自2022 年部分房企信用風險釋放后，居民對期房交付的信任度降低，購置現房意愿增加，現房銷售好于期房。2 月現房銷售面積累計同比增長了20%，占總住宅銷售面積的比例較2022 年提升2 個百分點，而期房同比增速則為-3.8%。另外，央國企的房屋銷售情況顯著好于民企，考慮到央國企房地產企業在期房交付環節的確定性更高，也能從側面說明居民對期房交付的信任度降低。

2023 年3 月克而瑞公布的銷售額（全口徑）TOP30 的房企中，央國企銷售額占比高達66.4%，高于去年12.8 個百分點，更是超過2019 年39.6 個百分點。

那么，二手房市場復蘇情況到底如何呢？整體來看，節后二手房市場成交增多。克而瑞統計的15個重點城市[1] 二手房成交面積1-3月累計同比增長66%，3 月單月同比增長98%，環比增長49%。熱點城市如上海單月銷售面積已達到2021 年8 月以來的新高，深圳達到2021 年5 月以來的新高，北京更是位于近6 年高點。

不過， 隨著市場活躍度提升，二手房掛牌量也明顯增加，其中低能級城市二手房掛牌量的增幅更大。全國二手房掛牌量指數一季度（周度指數合計值）同比增速為-21.8%， 去年四季度為-33.4%。其中，一線、二線、三線、四線城市的同比增速分別為-32.7%（前值-23.4%）、-23.6%（ 前值-37.5%）、-16.2%（ 前值-32.4%）、-5.2%（前值-30.4%）。

一方面，這體現了部分居民的置換需求，但另一方面，也更有可能的是居民想借此機會套現離場，這就反映出居民對房地產市場中長期復蘇的預期仍存在分歧。

全國掛牌價指數從1 月起快速上行，但2 月下旬起二、三、四線城市就出現了下行趨勢，僅剩一線城市還維持上漲趨勢。價格是反映供需的綜合指標，在積壓需求以及入學置換需求快速釋放后，由于二手房市場供大于求，更多賣家選擇降價出售。

土拍市場的情況

全國住宅類土地成交市場依舊處于低迷態勢，房企新增投資的意愿依舊較低。3 月全國住宅類土地成交面積低于歷史同期，同比減少45.4%，溢價率好于2022 年，但依舊明顯低于2019-2021 年。

拿地區域仍以高能級城市為主。從拿地面積來看，一季度，一線城市住宅類土地成交規劃建筑面積同比增長3.0%，而成交土地規劃建筑面積占比近3 成的二線城市同比減少14.0%，占比近6 成的三線城市同比減少35.4%。

庫存的去化速度

在新開工大幅減少的背景下，商品房庫存規模下行是必然的，不過拉長時間看狹義庫存仍處在高位，出清周期不斷拉長，2 月份已將近22 個月，高于2015 年時的水平。

同時，城市能級越低，庫存壓力越大。十大城市中，3 月一線城市的出清周期為11.9 個月，位于2014 年年初時的水平；二線城市出清周期為15.7 個月，位于2014年年中水平。另外，克而瑞指出截至2 月底，百城中66 個三四線代表城市的出清周期為23.3 個月，環比上漲10%，同比增83%，基本面偏弱的城市庫存壓力較大。

行業后續改善的持續性

經過上述對近期房屋銷售、房價、土地成交、庫存去化情況的分析，我們可以發現：在地產本輪回暖之勢中，行業復蘇并不全面，具有結構不均的特點。一是房屋銷售方面，高能級城市的房屋好于低能級城市，二手房好于新房，現房好于期房，央國企背景的房企好于民企。

二是土拍市場方面，全國住宅類土地成交市場依舊處于低迷態勢，拿地區域仍以高能級城市為主。三是房屋庫存方面，狹義庫存及去化周期仍處在高位，庫存壓力主要集中在基本面薄弱同時購買力又不足的三四線城市。

那么，少數城市的回暖能否帶動全行業的復蘇呢？ 1-2 月，20 個商辦重點城市[2] 銷售面積之和占全國比例不到20%，銷售額占比約40%，對于整個行業，目前回暖較好的城市的銷售面積及銷售額的體量還是不夠大。

一季度房屋成交規模中有一部分是此前被積壓需求的釋放，而二季度這部分積壓需求的推動作用會大大減弱。同時，這三年來居民資產負債表受損、交房信任度下降，房價下跌等因素也對地產修復斜率產生了長期影響。

房價代表了市場對未來的預期和信心，基本面薄弱的城市的房價仍在繼續下跌，又因這些城市也是庫存壓力集中的地方，若后續房價持續低迷，其需求端全面回暖的難度還是較高的。

往后來看，考慮到去年的低基數，若政策端持續發力，宏觀經濟向好，居民收入增加，居民購房意愿有望穩步修復，預計二季度房地產行業將持續修復，但城市分化、新舊房分化，現房期房分化、以及國企民企分化的特征還是會延續一段時間。

Tips

注釋：[1] 克而瑞口徑的15 個重點城市包括成都、北京、南京、佛山、蘇州、青島、杭州、東莞、深圳、廈門、大連、舟山、資陽、寶雞、渭南。[2] 中指研究院口徑下20 個商辦重點城市為北京、上海、廣州、深圳、天津、重慶、杭州、南京、武漢、成都、蘇州、廈門、西安、長沙、福州、青島、濟南、南昌、合肥、鄭州。