三湘印象：16億定增畫餅

楊現華

借助再融資開閘的東風，房企紛紛宣布定增，原本全力轉型文化演藝產業的三湘印象（000863.SZ）也宣布定增融資16億元，加碼公司僅剩下的開發項目河北燕郊百萬平米的三湘森林海尚城。

三湘印象對項目前景寄予了樂觀的預期。實際情況是另外一回事兒，在已經開啟預售的前期項目中，銷售并不理想，已經預售的定增項目情況同樣難言樂觀。

三湘印象原本轉型文化演藝，后續并不成功。房地產業務也已經多年未拿新項目，僅憑一個銷售不理想的燕郊項目，三湘印象對未來的預期是否過于樂觀了呢？

三湘印象的三湘森林海尚城項目所在地并非開發更為成熟的三河燕郊鎮，而是隔路相望的高樓鎮。項目周圍大片的空地說明，這一區域距離成熟還有很遠的路要走。

12月20日，三湘印象發布定增預案，公司計劃定增融資不超過16億元。其中，4.2億元和7億元分別用于海尚苑西區住宅項目和海尚苑東區住宅項目（二期）；剩余4.8億元用于補充流動資金及償還銀行借款，占比也達到了30%。

數年前三湘印象收購了有著張藝謀光環的觀印象藝術發展有限公司，計劃轉型文化演藝產業，但在疫情前公司演藝收入已經跳水，疫情期間自不待言。即便如此，2017年三湘印象最后一次在杭州拿地后，至今再無新增土地儲備。目前公司的在開發和儲備項目只有一個，就是位于河北燕郊、由多個地塊組成、占地超過540畝的森林海尚城項目。

定增中對于項目前景，三湘印象不是一般的樂觀。公司表示，海尚苑西區項目預計可以貢獻營收21.39億元，凈利潤4.15億元，銷售利潤率達到19.39%。海尚苑東區項目（二期）也不遑多讓，三湘印象預計可實現營收24.34億元，凈利潤為3.91億元，16.07%凈利潤率同樣不低。

2020-2021年，三湘印象房地產業務的毛利率只有12.91%和18.41%；2022年上半年雖然恢復到35.57%的水平，但收入只有1億元出頭，與全年以十億為單位的收入相比，顯然不具有代表性。

海尚苑西區一個項目就可以為三湘印象貢獻超過4億元的凈利潤，與之對應的是，自2017年以后三湘印象的盈利較高時也不過3億元；2022年前三季度虧損9330萬元。已經資不抵債的三河市湘德房地產開發有限公司（下稱“湘德房產”）要實現多少銷售額才能給三湘印象貢獻又一個峰值盈利呢？

2011年9月，三湘印象與其他股東合資成立了湘德房產，并出資8.59億元獲得了三河燕郊高新區占地面積36萬平米的地塊，折合約542畝地。項目由6個地塊組成，建筑面積合計達到117.93萬平米。本次定增募投的是項目16號和18號地塊。

需要說明的是，在項目公司湘德房產出資人中，三湘印象間接持股50.49%是第一大股東。二股東持有48.51%，知名導演張藝謀間接持股1%，是湘德房產的第三大股東。

森林海尚城起了個大早卻趕了個晚集。在拿下這個百萬平米的超級大盤后，三湘印象遲遲難以開發，主要原因就在于項目未完成拆遷和“七通一平”，達不到凈地交付標準，項目沒有趕上2015年開啟的房地產上漲周期。根據年報，2015年構成項目的14號地塊終于打樁開工，15號地塊取得四證可以開工建設了，剩下的16-19號地塊尚未有動工跡象。

森林海尚城最先開工的14號地塊是商服項目，并非銷售更為容易的住宅項目。在項目開工建設4年后即2019年，森林海尚城的14號地塊終于迎來預售，此時環京樓市已陷入低谷。

即使在腰斬的房價面前，成交也未見起色。森林海尚城拿地雖早但2019年才開始正式預售，且首先預售的是商辦項目，銷售不佳或許并不意外。

2019年，森林海尚城14號地塊獲得預售面積31663平米，銷售了14025平米，開局并不錯。到了2022年上半年，項目可售面積10.83萬平米，與11.98萬平米的計容面積相比基本全部可以銷售了，但累計銷售只有19087平米。

從2019年下半年開始預售，3年左右時間森林海尚城14號地去化遠不到20%，且大部分銷售即70%以上是在2019年下半年完成的，之后的兩年半預售占比不到三成。商辦項目預售慘淡，住宅項目同樣差強人意。

最先開工的森林海尚城15號地是于2020年開始預售的，項目計容建筑面積12.93萬平米，2020年就拿到88349平米的預售面積。截至2022年上半年，15號地塊取得預售面積10.89萬平米，累計預售69598平米，銷售兩年半，預售剛過60%。

本次定增的海尚苑西區住宅項目即森林海尚城16號地塊已經于2021年下半年開始銷售了。16號地塊計容建筑面積10.25萬平米，取得預售的面積為10.22萬平米，基本是全面開售。2021年下半年，項目銷售了2640平米，2022年上半年銷售了6048平米，一年左右累計預售只有8355平米，去化還不到10%。

森林海尚城定位高端，其兩塊已經預售的地塊每平米均價都超過了兩萬元，而即便是在燕郊核心區，目前多數樓盤價格都在兩萬元以下。與三湘印象樓盤緊鄰的是尚領時代和御樂匯兩個項目，均價都未超過8000元；另一個與之相鄰的項目摩科時代均價也不過1.2萬元左右。

在一系列放松政策面前，房地產銷售并未有太大起色，廊坊市場同樣如此。按照計劃，2023年底森林海尚城16號地塊就要竣工交付。一年半時間，三湘印象能將剩余的逾10萬平米銷售一空嗎？

如前所述，森林海尚城并非三湘印象獨資所有。公司持股項目公司湘德房產略超50%，小股東張藝謀持股1%并沒有太多影響。二股東江蘇一德集團有限公司間接持有48.51%，持股比例較三湘印象并沒有少太多。

穿透之后，二股東的最終持股人眾多，既有電廣傳媒這樣的上市公司，也有平安資本這樣的金融巨頭，更多的是不甚知名的私企和自然人等，持股相對較多的自然人陳俊間接持有湘德房產28.29%的股份。

但工商信息顯示，陳俊已經是集“限制消費令”、“被執行人”和“司法協助”于一身的“老賴”了。二股東江蘇一德集團有限公司同樣是被執行人，執行金額接近6200萬元。

根據定增方案，三湘印象將使用11.2億元用于森林海尚城16號地塊和18號地塊的開發，這意味著所有股東合計要出資22.18億元。按照持股比例，二股東要出資10.76億元，但是官司纏身的二股東能否拿出逾10億元現金值得懷疑。

此外，在湘德房產高管中，董事伏虎也被出具了限制消費令。他是哪一個最終股東的出資代表不得而知，其老賴的身份無法改變。

湘德房產的三名股東是通過持有江蘇一德資產管理有限公司（下稱“江蘇一德”）從而間接持有公司股份的。江蘇一德對外只投資了湘德房產一家公司，由于項目處于前期開發階段，直至2022年上半年才結算了761萬元，公司常年虧損并不意外。

公司虧損還在擴大中，2019年之前，公司虧損多在數千萬元，2019年首次虧損過億，2022年上半年就已經虧損過億。不僅是虧損，江蘇一德還一直處于資不抵債中。2022年上半年末，公司資產合計41.91億元，負債達到51.32億元。

因此，項目公司的盈利壓力顯然不小。海尚苑西區即森林海尚城16號地塊計容建筑面積10.25萬平米，三湘印象預計可實現收入21.39億元，均價約2.1萬元，略低于公司目前的預售均價，但相差不大。也就是說，三湘印象基本要將海尚苑西區全部售罄且均價與目前價格接近才能實現預期收益。

海尚苑西區總戶數864戶，并非全部商品房，其中部分住宅為配建保障房，其每平米價格只有3000元，只是公司目前銷售均價的10%出頭。

以三河市公布的海尚苑西區9號樓和13號樓預售信息為例，兩棟樓合計共有188套住宅，面積達到19331平米。其中有57套保障房，套數占比雖多但面積不大，都在60平米上下，合計面積3558平米，其售價都為3000元。即按照這一價格，這些保障房只能賣出1000萬元的收入。

在這個可售面積逾10萬平米的項目中，保障房面積占到了多大比例不得而知，剩余的可售房源能滿足三湘印象預期的收入嗎？截至發稿，三湘印象并未回復《證券市場周刊》的采訪。