影響住宅工程質量品質的主要問題與質量提升的重點

溫 軍，江兆堯

（中國建筑業協會，北京 100081）

0 引言

住宅工程質量事關廣大人民群眾的生活質量、身體健康與幸福指數。目前，我國的住宅工程建設規模逐年攀升，建設速度世界領先。據相關統計數據顯示，2020 年新開商品住宅面積約 16.4 億 m2，2021年商品住宅工程竣工面積預計超過 12.57 億 m2。住房市場建設總體過剩，存量遠超實際住房需求，住宅建設已經到了從數量、速度向全面品質提升的發展階段。

近年來，建設領域不斷加強工程質量管理，住宅工程設計及建造品質總體水平穩步提升，但住宅工程量大面廣，各種質量問題依然時有發生，涉及住宅工程滲漏、裂縫、隔音、采光、室內環境污染等功能及使用安全問題的投訴屢見不鮮。因此，全面提升住宅工程設計及建造質量成為解決建筑工程質量管理面臨的突出問題，真正實現住宅建筑的“適用、安全、經濟、美觀”，滿足住戶不斷增強的滿意度和幸福感還有一定需要提升的方面。本文將就住宅工程存在的主要問題以及品質提升的重點提出自己的看法與見解。

1 當前住宅建設質量的基本情況

當前住宅工程開發與建設，以大型房地產企業為主，這些企業在小區規劃、外形設計、戶型布局等方面積累了很多經驗，也各自形成了相應的特點與文化，施工質量等方面較前幾年有較大提升。由于國家相關文件對容積率的限制，小區建筑布局、樓間距、綠化等環境越來越好；建筑外形、顏色設計與周圍環境融合度越來越好；建筑布局基本能夠達到東西布局，南北通透，通風效果良好；在室內平面布局上，根據不同面積也都達到了最優的成熟的標準化布局模式，衛生間干濕分離，更加人性化；在節能環保、施工精細度等方面也更節能和適宜居住，基本能夠滿足人民日益增長的幸福指數要求。

2 住宅小區建筑施工環節存在的主要問題

盡管住宅建設在各方面在不斷提升，但是仍然存在一些問題，主要體現在以下幾點。

1）總體規劃及人性化設計不盡完善。主要問題在于規劃設計未考慮住宅品質目標，未與地域特色與文化特色相融合；平面總體設計未考慮后期使用管理、便捷出行、無障礙通行、健身設施等公共、公益設施的配套。比如健身房、游泳館配套建設，室外健身場所及健身器材的配備上不能滿足日常健身、鍛煉要求。

2）綠色建筑的設計、選材達不到要求。在綠色建筑的設計中，其設計項目、功能不全，選材標準低，施工過程中存在變動及減少綠色應用項目、選材把控不嚴的現象。不能滿足建筑節能甚至超低能耗建筑的要求和國家中長期關于碳達峰、碳中和的要求。

3）在工程防水、防火、隔音、消防等方面性能存在問題，投訴較多。比如由于內外墻隔音不能滿足要求，經常會引起鄰居對外部施工投訴；由于室內滲漏水的問題經常會引起鄰里之間的矛盾；由于防火選材選擇控制不嚴引起火災蔓延等問題。

4）住宅精裝修選材標準不高。精裝實際裝修選材、成本與價格增量成本不成比例，甚至存在節能環保及污染物含量超標，影響人們身體健康。

5）分戶驗收程序及把關不嚴。質量問題在竣工前未達到徹底解決，留下質量隱患。

3 提升重點及解決問題的對策

針對住宅工程現狀，建議在以下方面進行重點提升，采取相應措施進行解決。

3.1 規劃布局及人性化設計方面

要根據傳統文化、風俗習慣等科學合理制定住宅設計方案，同步規劃道路、教育、醫療、商業、社區服務、居家養老、文體、環衛、公交、消防等配套設施。注重安全性、使用性、耐久性、環保性能相結合；平面布局應做到人車分流，合理配置足夠的室內外公共活動空間及老年人、兒童活動場地。建筑平面布局應滿足采光、通風、日照、衛生及后期使用管理等要求。公共基本生活設施、設備如電梯、變配電間、電信和數字電視進線間、水泵房及消防控制室、電瓶車停放點等，應盡量選用智能化管控系統，達到安全、便捷、實用的要求，通過多種技術措施的實施為住戶創造較高的居住生活舒適度。

人性化方面應采用以下具體措施進行提升。如小區主出入口、人行通道和主要公共活動區等場所均應設置無障礙衛生間、坡道、扶手、地面防滑等措施；地下室頂棚選用易維修、防霉涂料；住宅入戶門應盡量采用向戶外開啟的方式，入戶門不妨礙公共交通和相鄰戶門開啟，相鄰戶門在同時向外開啟時，外開范圍至少留足 1.2 m；地下車庫地坪應采用耐磨環氧地坪，設置殘疾人停車位及電瓶車充電裝置，車庫出入坡道應設置隔音罩棚和防雨水設施；電梯均應能停靠地下室，電梯轎廂內凈高應≥2.4 m，可容納擔架等。小區周界應設置電子圍欄等入侵報警系統，單元門應安裝人像、刷卡一體門禁系統、樓宇對講系統等智能化控制系統等。

室外綠化做到高低有度、錯落有致、移步換景，適當配種喬木點綴。合理布置座椅、景亭、廊架、小品、廣場等，景觀與道路、架空層交界處，應考慮和海綿城市理念相結合，有組織排水，防止雨水倒灌。

3.2 綠色建筑設計方面

應以綠色示范小區建設及綠色建筑評價為抓手，從住宅設計、施工、驗收、運維等各個環節要嚴格把控［1］。要求所有建筑達到基本級及以上等級綠色建筑設計建設標準。同時結合目前碳達峰及碳中和目標要求，結合我國對超低能耗建筑的發展需要，借鑒超低能耗建筑試點示范成功經驗，大力推廣超低能耗住宅建筑，從封閉完善的保溫系統、高能效熱回收及通風系統等方面提高建筑的保溫節能效果，保障建筑室內舒適的熱濕環境、良好的隔音效果，實現住宅工程品質的大幅提升［2］。在綠色建筑的材料、設備設計、選型及進場把控上，應設計和選用安全健康、環境友好、性能優良的新型建材，逐步提高城鎮新建建筑中綠色建材應用比例。如外墻保溫應用非承重墻體砌塊自保溫、結構與保溫一體化、預制保溫外墻板等墻體自保溫技術；室內外窗設計時應優先選用關閉嚴密平開窗等［3］。

3.3 防水、防火、隔音等涉及工程使用功能方面

防水材料應嚴格進場檢驗試驗與驗收。地下室后澆帶、穿墻管、施工縫等位置加強防水處理，剪力墻應采用工具式可拆卸穿墻螺桿加固模板；地下室地面優先采用固化耐磨、機械收光一次成型等施工工藝，提高地面耐久性；廚房衛生間等多水房間，應多道設防，加強防水隱蔽驗收與蓄水試驗；外窗與墻體連接部位應采取有效可靠的防水密封措施，窗臺外側排水坡度不應＜10 %，并保證有足夠的排水坡度。

外墻外保溫材料的保溫、防火性能應進行嚴格檢測，基層處理、粘錨數量應嚴格控制，在樓層防火隔離帶、門窗洞口等部位加強細部質量管控，強化外墻外保溫施工現場實體檢測和隱蔽工程驗收管理，對重要部位驗收要留存相關影像資料。

隔音方面，水泵機房、換熱站、風機房、電梯機房等，要采取隔音降噪措施，機電設備優先選用低噪聲、具有消聲減震裝置的設備；生活用水管道、消防管道熱力管道等應采取防止固體傳聲措施。

3.4 住宅精裝修質量提升方面

裝飾裝修前，應向住戶提供菜單式的裝修方案供住戶在一定范圍內選擇；向住戶公示和說明裝飾裝修材料的品牌、檢驗試驗及有害物質檢測情況，避免以次充好、從裝飾裝修中增加住戶成本和獲取多層利潤損害住戶利益。

3.5 加強住宅分戶驗收程序管理及驗收

住宅工程竣工驗收前，建設單位應嚴格落實分戶驗收制度，組織施工、監理等單位進行分戶驗收，未組織分戶驗收或分戶驗收不合格，不得組織竣工驗收。建設單位在建設過程中和工程交付前，可采用委托第三方機構對施工過程、驗收進行管控的措施，完善企業質量管控體系，降低工程建設質量風險。

4 結語

總之，為提升住宅工程設計及建造質量，滿足標準要求及住戶要求，為人們提供滿意的住宅條件和環境，必須強化住宅品質提升的全鏈條、全過程的監管，通過提升房地產開發、設計、建筑、物業服務等管理及技術水平，完善住宅品質提升的長效機制建設，才能切實保障住宅品質全面提升。Q