試論城市老舊小區改造新模式及關鍵技術

石偉

（中國城市建設研究院有限公司，北京 100024）

1 引言

改造是一項惠民工程、發展工程，是改善百姓生活的直接措施，是城市更新的重要組成部分，對于完善城市功能，提升城市品質具有重要意義，從當前城市地區的普遍情況來看，老舊小區主要集中在老城區，由于小區使用年限較長，已經出現了多種問題，從宏觀上講，社區長久而有效的管理機制較難建設，大量的舊小區缺乏物業管理和公共基礎設施，公共空間難以維護；社區改造項目碎片化，沒有形成可推廣、可復制的新模式，沒有從規劃層面統籌考慮；從微觀上講，大部分老舊小區整體規劃布局不科學，公共活動空間及綠化面積較小；地下空間利用不充分，嚴重缺少停車位；建造時間相對較早，建筑綜合性能下降等；居民樓未設置電梯，高層居民上下樓不便。在此背景下，住建部以及各地方相關部門均出臺了關于老舊小區改造的相關政策，并將老舊小區改造作為重大民生工程之一，這意味著我國城市建設開始由大規模新建進入加固改造的新階段，因此，有必要對城市老舊小區的改造模式以及關鍵性技術進行研究。

2 城市老舊小區改造的意義

2.1 提升城市形象

城市形象是人們對于整座城市發展情況的主觀感受，包括城市建筑、景觀、經濟發展、基礎設施建設、政治生態、文化藝術等多個方面。在當前時代背景下，良好的城市形象對于強化城市競爭力以及開展城市營銷等方面都具有重要意義。城市建筑風貌作為城市形象的重要構成元素，也是人們對于城市形象的直接印象，老舊小區在很大程度上影響了城市的整體形象，以及城市對于外來人口的吸引力。而老舊小區改造可以使老舊小區重新煥發生命力，與城市發展保持同步，對于提升城市整體形象具有重要意義。

2.2 提升升居民生活水平

居民的生活水平在很大程度上反映了一個國家或地區的整體發展狀況。城市老舊小區配套設施不完善、建筑綜合性能下降、周邊環境較差，常導致居民居住條件以及生活品質無法得到有效提升，居民生活水平相較于城市整體發展水平偏低[1]。而通過城市老舊小區改造可以優化老舊小區建筑綜合性能，改善老舊小區周圍的環境，完善配套設施以及公共服務設施，能夠顯著提升居民地物質生活水平，為居民創造更好的生活條件。

2.3 提升城市社區治理水平

城市老舊小區存在的主要問題之一是缺乏完善的物業管理以及業主自治機構，這就導致很多老舊小區環境治理、安保問題以及鄰里矛盾突出，同時，社區居委會的工作壓力較大。而通過對城市老舊小區進行改造升級，能夠推動老舊小區治理機構的完善，建立業主委員會，引入物業管理，能夠顯著提升小區治理水平。

2.4 建設完整社區

形成政府主導，市場、社會等多元主體共同參與的行動者網絡，聚焦于更新水電路氣等配套設施，加裝電梯、推進無障礙環境建設，健全便民市場、便利店、步行街、停車場等生活服務設施。在研究過程中，重點闡述工程建設技術在社區中的應用，推動老舊小區實現提質，提量、提效，打造高品質具有活力的社區空間，促進社區實現具有自我更新，修復功能的完整社區。

3 城市老舊小區改造的新模式研究——共建、共治、共享

長期以來，我國在城市老舊小區改造方面進行了多種嘗試與探索，但主要側重于對老舊小區的建筑進行加固改造，這種改造模式具有一定的局限性，隨著信息時代的到來，“共享”理念成為現代社會的主流，從共享建筑到共享社區，成為新一代年輕人的生活方式，通過對老舊社區改造的需求特征進行分析，本文嘗試探索一種綜合性、全方位的老舊小區改造新模式，涵蓋小區空間布局規劃、綠化設計以及建筑加固等多個方面。

3.1 城市老舊小區改造需求特征分析

老舊小區的改造不能僅局限于物質層面，也要考慮到精神層面以及小區的可持續發展，這主要由當前城市居民對于生活環境的需求所決定。城市老舊小區的改造需求主要有以下幾方面的特征：（1）小區室內空間要更加舒適，同時，要與自然環境實現交流互通；（2）小區要具備充足的綠化空間以及公共活動空間；（3）小區的環境、景觀要具備親和性；（4）小區內部公共服務設施要實現現代化、智能化；（5）小區周邊的配套設施要完善，包括教育、醫療、娛樂、購物等設施；（7）小區現階段的改造要具備可持續發展性。

3.2 城市老舊小區改造的主要目標

通過對城市老舊小區改造需求特征進行分析，確定城市老舊小區改造的主要目標，具體如下：

1）小區改造完成后，基本生活設施以及建筑綜合性能要得到明顯改善與提升，包括增設電梯，加固建筑結構，提高建筑抗震、防火性能等。

2）老舊小區改造完成后，要增加綠化面積，升級改造綠化景觀，從而打造高質量的居住環境。

3）老舊小區改造要統籌地上與地下空間，合理開發利用，拓展小區可利用空間，為小區的可持續發展提供保障。

4）老舊小區改造完成后，周邊配套設施以及公共服務設施要完善，全面提升居民的生活質量。

5）老舊小區改造工程要嚴格控制施工周期，盡可能地降低對周圍居民生活的影響。

6）在老舊小區改造過程中可以嘗試出售或租賃部分空間進行融資，從而為老舊小區改造以及后期運營管理提供資金保障，建立長效管理機制。

綜上所述，城市老舊小區的改造是對老舊小區的二次開發，不僅僅是簡單的加固改造，因此，在改造過程中要綜合考慮多方面因素。

4 城市老舊小區改造的關鍵技術研究

4.1 建筑整體頂升技術

建筑整體頂升技術是建筑整體位移技術的分支，在建筑工程領域已經有數十年的應用歷史，最早在20 世紀90 年代已有相關成功案例，發展至今，這項技術已相當成熟。利用PLC 自動位移控制系統可以實現150 個以上頂升點的自動化同步頂升控制，頂升過程中，在處理好臨時上下樓以及給排水設施的前提下，以目前技術水平可以在確保不影響2 層以上居民正常生活的情況下進行頂升施工。在城市老舊小區改造過程中，如果要開發利用建筑地下空間，則必須對建筑物進行整體頂升，這就需要利用建筑整體頂升技術，從而在保障建筑性能安全的前提下完成地下空間的開發。

4.2 建筑結構托換技術

要開發利用建筑地下空間，就需要對建筑進行整體頂升，在頂升施工前，需要在建筑首層地坪標高位置以下增設剛度符合施工要求的水平托換結構，一般而言需要增設2 層托換結構，其中一層作為地下空間的頂板結構，同時也是頂升施工反力平臺；另一層則作為建筑頂升施工完成后新增地上部分的樓板層，同時也是頂升施工的托換底盤。在城市老舊小區改造過程中，建筑結構托換技術一般不單獨使用，而是與建筑整體頂升技術配合使用，以達到增加建筑地上結構以及開發利用地下空間的目的。

4.3 建筑基坑開挖及支護技術

對城市老舊小區進行改造必然涉及地下結構施工，這就需要用到特殊的基坑開挖及支護技術。目前比較成熟的方法是逆作法，這種方法的優勢在于施工成本較低，施工周期短，而且在施工過程中產生的噪聲以及污染較小[2]。逆作法基坑開挖及支護技術的具體做法是：在建筑周圍區域設置大直徑托換樁或地下連續墻，然后在建筑首層室內空間增設大直徑挖孔樁或壓入錨桿靜壓樁，若施工區域的地下水位較高，可采用混凝土攪拌樁或旋噴樁作為止水帷幕。托換裝或地下連續墻完成施工后，開始進行降水處理、分層開挖以及支護結構施工，最終根據設計要求完成地下空間結構施工。

4.4 建筑地下結構防水技術

在城市老舊小區改造過程中，針對已有建筑地下結構防水處理主要有離壁式襯砌、外防內貼以及外防外貼等多種防水技術，且技術都相對成熟，防水效果已經在諸多相關工程項目中得到證明。然而在實際施工過程中發現，受建筑不均勻沉降以及施工條件等多種因素影響，建筑地下結構易出現滲漏問題，尤其是后澆帶以及施工孔洞等部位，為了解決這一問題，可以采用橡膠止水帶、防滲混凝土以及鋼板止水帶等進行防水處理。

4.5 土方、石方外運技術

城市老舊小區改造施工過程中，在對建筑結構進行加固改造以及挖掘地下空間過程中會產生大量土方、石方，而老舊小區多集中在老城區，人口相對密集，交通條件較差，因此，大量的土方、石方外運存在一定難度，如何在控制噪聲污染以及環境污染的條件下實現土方、石方的高效外運是老舊小區改造項目需要重點研究的問題。對此，可以嘗試利用綜合管廓、設置泥漿輸送管、郊區沉淀處理以及水回收循環利用等方式完成土方、石方外運。

4.6 老舊小區道路改造技術

老舊小區的道路多為混凝土道路，包括主干道與人行道，由于使用年限較長，加之維護保養不當，大部分路面已經嚴重破損，雨雪天氣容易出現大面積積水，不利于排水，存在諸多安全隱患。改造過程中首先需要拆除原有混凝土路面，并徹底清理墊層以及廢渣，根據小區交通需求重新規劃路線。小區主干道路面仍采用混凝土路面，路面施工完成后，經過基礎養護待混凝土路面強度達到10 MPa 以上時，采用電動切縫機切割伸縮縫，間距控制在5～7 m，填縫材料可以采用聚氨酯等材料，這樣可以延長道路使用壽命。小區人行道要結合小區綠化景觀以及公共活動設施進行規劃，以滿足小區居民休閑散步需求。人行道路面采用透水路面磚，透水磚的優勢在于不易產生積水，便于小區居民出行，可以結合城市文化設計特定的圖案或樣式進行選用。

5 結語

綜上所述，老舊小區改造新模式克服了傳統模式只注重建筑加固改造的弊端，從小區空間布局、綠化設計、建筑性能提升以及基礎設施完善等方面著手，顯著提升了老舊小區的品質，充分滿足了現代城市居民對生活環境的需求。通過統籌規劃，整合設計施工運營，提升社區改造項目的綜合效益，釋放政府管理壓力，打破行業壁壘，激發市場潛能，促進社區活力再現。