全面預算管理在房地產開發企業中的應用

文/張佳（北京北化房地產開發有限公司）

房地產企業投資大、周期長，因此，房地產開發企業在投資收益方面存在著很大的不確定性，因此給房地產開發商的投資決策和后期管理帶來了一定的困難。在此背景下，房地產企業需要通過全面預算管理來實現資金統一，并在現代管理理念的指導下，通過對財務管理的改進，實現對資金的合理配置，促進房地產公司的健康發展。

一、全面預算管理概述

企業的內部控制對公司的可持續發展起著至關重要的作用。該系統是一種能反映公司在一定時期內整體生產運營活動的財務計劃，其主要內容是實現公司的目標利潤，以戰略管理為出發點，以目標管理為基礎，以預期為中心，編制預期收益表、現金流量表、預計資產負債表，全面反映公司未來一段時期的財務狀況和業績。

全面預算管理模式的建立是以戰略管理為起點，首先，管理者要對公司內外環境的變動進行全面的分析，然后根據這些因素對未來進行預測，從而引導公司當前的運營。其次，由于預算目標是以公司的戰略目標為起點，因此，在實施全面預算管理時，應以公司的整體目標為中心，進行預算編制與評價等[1]。最后全面預算管理能夠將長期預算和短期預算有效地銜接在一起，使其單獨形成一個子系統，更好地將企業日常活動與戰略目標相結合。

目標管理是全面預算管理的出發點，它把預算的目標分解到各個部門，從而在整個企業中建立起一個整體的、明確的、更符合實際的目標。預算目標的層層分解與細化，以及嚴格的預算管理為實現目標提供了更為堅實的保證，也為達到預定的目標作出了貢獻。

全面預算管理中的預測活動是通過對以前和現在信息的科學分析與計算，預測在一定的環境之下，企業的經營狀況是否能夠實現目標，從而為決策者提供重要的客觀依據。公司的各利益團體把這些預測資料當作是制定預算目標的依據，再根據目標的制定逐漸落實到其他部門或者個人。在這一過程中，一旦發現目標出現偏差，則要立即進行修正。由此可以看出，預測在全面預算管理中占有舉足輕重的地位，沒有科學、合理的預測，就沒有必要進行全面的預算管理[1]。

二、全面預算管理在房地產開發企業中的價值

房地產開發企業全面預算管理的作用有四個方面：首先，全面預算管理是房地產市場發展的基礎，房地產業作為國民經濟的重要支柱產業，當各種調控政策出臺后，房地產開發企業所面臨的競爭也越來越激烈，需要面對土地成本越來越高、利潤空間有所下降等一系列的問題，要求企業務必要更加重視全面預算管理，提高服務水平，優化戶型設計，使其更加滿足人們對居住條件的要求，并可以通過各種品牌營銷策略來提升自己的市場競爭力[2]。全面預算管理主要涉及銷售計劃、成本預測等各種數據信息，企業要根據全面預測的內容科學制定發展計劃，有秩序地推動項目開發，全面掌握企業每個階段的資金投入、施工質量以及銷售狀況，更好地實現公司的階段性發展目標。

其次是為了實現內部資源的合理分配，在房地產開發企業內部，充分發揮出全面預算管理的優勢，使各項資源得到最合理的分配，既符合國家的環保政策，又能為企業帶來更大的經濟效益。物業公司擁有的資源相對有限，通過對物業公司進行全面的預算管理，可以使物業公司的財務人員清楚地了解物業公司的資金使用情況，從而減少資金的浪費。在房地產開發經營活動中，要充分落實預算管理的思想，以達到合理的發展目標，為企業的穩步發展提供更有力的支持。

再次提升房地產企業的運營水平，房地產目前仍然處于行業的變革階段，很多企業為了能夠獲得更多新的戰略布局，將智能家居地產、產業園以及養老地產等發展目標作為戰略發展方向。在實際工作中，戰略發展方向是否正確，決定了房地產開發企業未來的發展狀況，因此戰略發展方向的制定十分重要[3]。企業決策者要對當前行業的發展情況進行全面細致的分析，科學判斷行業的經濟發展水平以及政策扶持等因素，制定符合企業自身發展特點的戰略目標，并在執行過程中進行不斷細化，爭取實現戰略目標，提高企業的市場競爭力。與此同時，管理人員還要加強全面預算管理工作的落實力度，及時發現項目在開發過程中存在的機會，以此來提升企業的運營水平。

最后是降低成本，有效地執行全面預算可以提高公司的經濟效益，并將費用開支降到最低。財務人員在實施全面預算管理時，要根據公司的發展情況和目標，建立相應的獎勵與懲罰制度，以達到控制各部門的目的，減少成本。企業要穩定地完成開發項目，必須從成本控制、加強各部門間的信息交流、改進財務管理、控制資金流動等方面入手[2]。

三、全面預算管理在房地產開發企業應用過程中存在的問題

（一）對全面預算管理缺乏認識

全面預算管理工作的落實需要房地產企業中所有工作人員的共同配合，在全面預算組織體系的支撐下更好地完成預算管理工作。但是在實際工作中，企業員工對全面預算的理解過于單一，單純地認為企業的發展目標應該由決策者決定，而全面預算管理則由財務人員負責，甚至有的管理人員將全面預算管理工作與普通的財務費用預算聯系在一起，認為它們屬于同一系列，都應該由財務部門負責，與其他部門沒有關系。其實不是這樣的，在實施全面預算管理方面，財務部門的主要工作任務是將各種數據匯總在一起，積極組織協調工作的落實。另外，還有的企業管理人員認為，全面管理預算就是單純的成本控制管理，將除了成本之外的所有收入和支出都排除在外，這種錯誤、不全面的認知導致工作人員參與度不夠，積極性不是非常高，最終管理工作脫離實際，沒有充分發揮出其應有的作用[4]。例如銷售目標的預測出現偏差，就會導致招標采購工作失控，過多的資金在采購環節占用，資金流動減少，各種無效的融資活動增加，導致成本上升，影響全面預算工作的準確性。由此可以看出，一些企業在進行全面預算管理時，各部門不能很好地參與，導致工作落實不到位，對企業的整個發展都有影響。財務部門在房地產開發企業中的角色是后勤職能部門，并不能完全擔任整個全面預算管理的角色，也無法判斷出預算工作是否合理與可行，所以，企業管理者應強化員工對全面預算的認識，充分發揮出各個部門的職能，才能為企業的可持續發展奠定基礎。

（二）預算編制不夠科學和準確

當前，我國的房地產開發企業還處在起步階段，因此很多企業都依然在使用傳統的預算編制方法，將收集好的數據提供給財務部門，財務部門再根據信息進行預算編制，這一過程受到主觀能動性的影響很大，沒有充分發揮出預算管理的作用。房地產開發企業建設項目資金大、周期比較長，無法制定短期預算計劃，通常情況下都是以年為單位進行預算編制，導致財務預算的執行和企業戰略目標不是特別匹配。企業在開展財務預算編制時，由于建筑施工中影響因素比較多，例如材料供應、施工周期長等問題，都容易造成預算編制和實際預算相差比較大，存在一定的差異性。即便是后期對數據作出調整，但是仍然無法反映出具體的項目進度，導致預算和實際情況不一致，不能向決策者提供更精確的參考資料，決策失誤的風險比較大，影響企業的穩定發展。還有一些企業的預算審批環節相對集中，很容易忽略了可操作性和隱性細節，從而使預算問題難以及時地被發現，從而使管理工作發生根本性的偏離，從而影響到全面預算管理的目的[3]。

（三）預算執行和監督不力

在編制綜合預算的時候，許多房地產公司都投入了大量的資金和精力，然而，當預算編制完成后，其后續的實施和監管力度就會降低，對預算的分析和反饋也不夠及時，沒有定期召開預算會議，沒有及時發現和采取有效的控制措施，影響企業的發展。在實際管理過程中，考核和獎懲制度是執行力與監督力有效落實的重要保障，沒有相應的考評與獎懲機制，就不能充分調動員工的積極性。比如，很多公司都會用銷售額和資金回款來衡量銷售人員的水平，而忽略了投資計劃以及進度管理等工作也會影響企業的發展狀況。所以，在制定績效考評和獎懲體系時，要全面綜合考慮各種因素，確保其符合企業的發展需求。

（四）全面預算管理機制缺乏

當企業完成預算編制工作之后，在實施過程中，還要制訂相應的實施計劃，以確保全面預算管理工作的順利實施。然而，有些企業由于沒有完善的預算管理制度，在編制了一個完整的預算之后，就將其分解到各個部門，讓他們去參照、去實施，那么就會造成員工對全面預算管理的認識不足。有的公司則是完全按照別的公司的計劃來做，由于方案與企業自身的發展情況存在差異，因此完全沒有起到風險預警的作用。全面預算管理機制的缺乏，導致工作人員在落實管理任務時沒有依據作為參考，不僅沒有充分發揮出預算管理的作用，反而還增加了企業的負擔[4]。

四、全面預算管理在房地產開發企業中的應用策略

（一）重視對全面預算管理的認知

為確保全面預算的實施，首先要從企業的管理人員入手，只有管理者真正了解全面預算管理的重要性之后，才能將后續工作落到實處。全面預算管理涉及的內容很多，因此在預算編制和計劃實施過程中需要管理人員進行指導，科學設定企業的發展目標并進行合理規劃。所以，實施全面預算管理，必須得到企業管理者的大力支持，才能在工作中積極帶動全員參加預算工作，管理人員要充分尊重員工的意見，最大限度地保證全面預算管理工作的落實質量。在具體落實全面預算管理工作時，可能會出現很多問題，這就需要預算部門加強和其他部門之間的溝通，準確取得預算執行的情況和結果，做好預算的補充與修正，實現預算和項目以及企業運行的相互磨合，不斷完善預算管理，切實發揮預算的價值與作用。

（二）做好科學準確的預算編制

為了幫助房地產開發企業占有更多的市場份額，獲得更多的經濟收益，管理人員要更加重視成本控制，科學準確地完成預算編制工作，保證現金流的穩定性[6]。固定預算編制方法并不利于企業的可持續發展，假設房地產公司的總任務數量不變，則其預算結果為唯一，但是由于公司的發展規模會隨時間的增長而增加，因此該方法已經不再適合某些工程項目的預算編制了。在這個時候，預算人員可以采用靈活的預算編制方式，對公司的業務量進行調整，進行合理的預算編制，以及制訂新的預算方案。在優化資源配置時，工作人員可以采取零基預算編制的方法，根據之前的預算編制，重新展開后續的預算編制工作。預算編制過程中，工作人員要結合工程項目計劃的實際情況科學合理地建立預算目標，按月、季度、年度進行綜合預算管理。只有合理、有序地整合內部的信息，并制定出嚴格的實施方案，加強對資金的控制，以便能夠在預算之外，及時地找到項目。并立即采取控制措施，加速資金的流轉，使結果的準確性最大化[5]。

（三）有效落實預算執行和監督

房地產開發企業全面預算管理是預算編制、執行、反饋以及處理的動態閉環行為，為了更好地發揮出管理作用，企業應該定期編制預算管理的分析報告，定期匯報執行情況，根據實際情況對其進行調整。例如當預算與實際情況出現差異后，員工應主動搜集各類資料，綜合分析造成差異的原因，并決定是否要進行相應的調整和具體的優化方法。另外，為了充分發揮出全面預算管理的作用，要加大預算執行和落實力度，組織相關的工作人員成立預算管理委員會，全面覆蓋編制、執行和監督工作，鼓勵全體經理及主管全員參與，使每位職員都能積極參與到全面預算管理中來，提升員工參與度。與此同時，管理人員要根據當前房地產的市場環境，根據自身的人員配置情況，為編制預算管理計劃尋求最好的辦法，例如比較常用的有上下結合、互相補充的方法；制定預警機制，根據客觀條件對預算管理工作進行調整。一旦全面的預算管理工作得以實施，還要對其進行評估和總結，尋找自身存在的問題，為實施全面預算管理打下堅實的基礎[6]。

（四）完善全面預算信息化管理體系

在實施全面預算管理的過程中，企業應首先優化和完善管理體制，建立以戰略目標為導向的全面預算管理機制，給工作人員提供重要的參考信息[7]。只有明確的戰略目標和完善的管理機制，才能保證戰略規劃的可實施性，以此為依據，制定公司的中長期發展規劃，以經營目標為導向。近幾年我國信息化的發展速度非常快，工作人員可以通過建立信息化管理系統來完善全面預算管理機制。當前很多企業已經開始使用ERP系統了，但是往往僅限于會計核算方面，還應該將銷售、生產以及采購等系統融合在一起，使其成為一體化系統，從而促進各個分公司快速并準確地完成預算編制。現代化信息管理體系的應用與完善能夠更好地實現預算系統和財務以及業務系統的統計融合，減少工作量，避免由于人為誤差而產生的錯誤，從而提高預算工作的執行力，使預算目標和執行過程變成可視化過程，幫助管理人員及時發現重要事項執行偏差的情況，起到一定的預警作用。在此過程中需要注意的是，加強對信息化系統的維護與更新，更有助于企業實現經營目標[7]。

五、結語

房地產企業對于我國的經濟發展而言非常重要，近幾年由于新冠疫情的影響，經濟發展趨勢有所下降，我國雖然已經加大了房地產行業的調控力度，但是競爭依然非常激勵。對于房地產開發企業而言，要想提高市場競爭力，獲得更多的經濟收益，就要結合企業實際情況，不斷提高管理水平，建立與公司發展目標相符的管理制度，才能真正發揮其作用，促進公司的可持續發展。