簡析房地產工程管理與項目成本管理途徑

文／陳虎 湖南裕田奧特萊斯置業有限公司 湖南長沙 410000

引言：

就房地產工程管理而言，其中所涉及到的管理內容非常多，主要有工程施工周期、施工質量，還有施工安全、工程造價等多方面內容，因此做好房地產工程管理對房地產企業未來可持續發展具有積極性意義。通過項目成本管理，能夠有效節約工程項目的成本支出，減少成本的浪費現象，進而提升房地產企業經濟效益。但就當前房地產工程管理與項目成本管理來看，其中還是存在很多不足之處需要進一步改進，房地產企業應采取科學的管理策略，才能保證工程項目有序進行，就此本文通過對房地產工程管理與項目成本管理途徑進行探討，具有一定的現實研究意義。

1、房地產工程管理與項目成本管理要點

1.1 合同控制

在房地產工程管理中，合同控制是其中比較重要的一項管理內容，就以往房地產對合同這部分的管理現狀來看，其中存在很多不足之處，使得最終管理成效比較差，出現上一現狀的主要原因在于缺乏統一、系統的管理手段和管理模式。在進行合同控制這部分管理時，大多情況下都是分散在房地產企業的財務和業務兩個部門中，在執行合同相關條款時，存在溝通不暢通情況，再加上合同中的信息核對量相對比較大，如果其中某一處出現失誤情況，在糾錯時需要耗費更多時間和精力[1]。另外，對于乙方的合同執行情況也缺乏一套系統性的評估手段，以上情況下很容易出現原本不符合工程要求的供應商，因參與競標活動后，取代符合工程要求的合格供應商。基于以上，合同控制作為房地產企業工程管理中的成本管理基礎內容，同時也是對招投標成本進行檢驗的一項重要環節，因此合同控制部分的管理成效對于房地產企業的影響非常大。

1.1.1 項目合同會簽

從整體上來看合同控制，其涉及到的工作部門有財務部門、預算部門以及相關管理部門等。對于合同會簽，當前房地產企業過于重視資金安排，特別是針對合同款采取分批支付以及支付時間間隔方面的合同安排，要求其與當前企業現有資金以及企業未來資金計劃結合起來進行統一管理，這樣做的目的在于防止合同和資金兩者在管理上出現脫節[2]。對于采購部門和其他管理部門過于重視工程材料、設備的質量、進入施工現場的具體時間、項目進度等等，防止合同與工程管理之間存在不協調情況。

1.1.2 合同臺賬登記

根據當前房地產企業合同管理實際，可將其分為工程、材料兩種類型，并對此建筑專門的臺賬，針對合同的履約方式、總價確定、付款要求和情況進行全面的、系統性的記錄。在合同管理過程中，要求企業中相關部門之間做好信息溝通工作。對于合同管理部門，其主要工作內容就是收集當前合同執行情況，確定工程項目進度、質量是否存在違反合同約定等相關信息，向材料部門報告相關材料的質量、數量等信息，并將上述信息記錄在合同臺賬中，以此為之后施工單位、供貨單位對此進行相應評價，為之后進行業務決策提供有力參考。在這個過程中，合同管理部門應做好與財務部門之間的工作溝通，核對合同中相關款項的支付情況，以此進一步提升合同控制在其中的管理作用[3]。

1.1.3 合同報表編制

對于合同管理工作部門，還要根據項目進展，定期對合同執行情況進行報表編制，明確報表中各項清單信息并做好相應的統計工作，以此從整體上了解當前項目的執行情況是否滿足合同要求。另外，如果房地產所需要處理的合同量相對比較大，可將當前現代化信息工具，引入合同管理中作為輔助工具，更好地滿足合同管理工作需求。

1.2 預算管理

做好成本管理，對于房地產企業工程管理而言具有非常重要意義。但就當前大多數企業在進行預算管理時，為達成盡快批準項目這一目的，經常采取降低預算的方式來實現。這種情況也就使得在工程施工階段，引發成本管理失控情況，資金處于相對緊張狀態[4]。基于以上，房地產企業在進行財務管理過程中，其工作重點根據當前工程項目實際預算來進行資金管理，這主要是因為，成本管理和資金支付是企業發展中的實質性管理內容，因房地產工程項目中每一項內容所涉及到的金額相對比較大，因此需要將此作為重點進行管理。

1.2.1 預算編制

在編制工程項目預算報表時，應將預算部門、材料部門以及財務部門相關工作人員提出的建議結合起來，通過以此達成事前進行成本管控的作用。完成預算編制部分的工作后，將預算報表傳給企業中財務部門相關工作人員，促使財務部門在進行核算工作時能夠有的放矢。對于會計成本管理類別應盡可能與項目預算主體一致，這樣能夠在之后的預算管理工作中，快速完成核對工作，落實施工成本管理工作，同時也可以為工程時候工作總結以及未來新項目進行成本管理時提供有力的參考。

1.2.2 預算控制

房地產企業在支付具體的工程款項時，填寫相應的用款單據過程中，應根據工程項目-分部分項-單位工程這一具體條款進行填寫，然后交由成本管理部門與相關財務信息以及預算報表中相關條款進行仔細核對，以此確定該款項是否進行支付，做好上述工作后，再將信息傳達給主管部門領導層，如果需要支付款項，完成付款后，成本管理部門工作人員能夠準確將該部分支付款項轉為成本核算對象。

對于款項支付，其關鍵在于付款流程是否正確。一般來說，付款流程首先應該滿足形成相關信息流，再根據信息流決定資金流是否支付，這樣做的目的避免因其中某種資金支付不當行為導致成本管理發生失控[5]。對此可應用以下方式落實款項支付，每次進行款項支付時，都需要工程管理、合同管理以及財務管理三個部門共同會簽，才能進行工程款支付，其中工程管理部門的任務就是對工程進度、施工質量（包括材料部門的材料質量、數量等）進行審核 ；合同管理部門的任務就是對款項支付是否根據合同中約定條款完成支付進行審核；對于財務管理部門，則是對各支付時間點、支付金額進行資金計劃安排，并將具體安排內容上報至主管部門，以此確保每次進行工程款項支付時，都能將其控制在成本管理范圍內。

1.3 供材管理

要想從根本上確保項目質量，減少不必要的成本支出，還需要做好材料供應方面的成本管理工作。就當前供材管理現狀來看，大多都是由建設單位提供相關材料，但建設單位在材料供應方面的管理方法存在很大的缺陷，沒有達成成本節約目的，反而造成成本浪費的管理現象，另外，在甲供核算過程中，材料管理部門與財務管理部門之間存在脫節情況，基于這種現象，在后期與施工單位進行工程款項結算核對時存在一定的困難度，因此做好供材方面的成本管理工作具有一定的必要性。

1.3.1 材料采購

對于材料管理部門而言，如果為甲供材，應結合工程施工進度來做好進料安排工作，以此從根本上減少材料存儲產生的成本支出，在保證材料符合施工標準的基礎上，應爭取以最低價購入，同時嚴格把控當前市場中材料價格變化情況，針對材料制定相應的管理工作計劃，除以上之外，還要做好材料在施工現場中的管理，按照規章制度要求堆放材料，盡可能的減少材料搬運次數，減少搬運產生損耗[6]。

1.3.2 材料領用

施工單位領取材料時，應保證相關材料領取手續的完善性。一般來講，領料單至少為一式四聯，分別有乙方領料人、乙方財務部門、甲方材料管理部門以及甲方財務記賬各留存一聯，乙方從甲方處領取相應的材料，要求甲方的負責人和材料保管負責人、乙方的負責人和材料領取負責人，共同在領料單上簽字。然后再由供貨單位將乙方需要的材料送至施工現場進行驗收，在這個過程中，也要由供貨單位、甲方和乙方共同簽署材料直供單，每方各留存兩聯單據。最后甲方將單據交由財務管理部門入賬，而供貨方則取一聯到甲方財務部門，就材料供應進行相應的結算。

1.3.3 甲供核算

對于甲供核算，與供貨商材料結算、施工方工程結算有直接性關聯，因此施工單位領取到材料后，財務部門應就領料單，確定其屬于預付備料款，還是預付工程款，并對此做好相應的標注，即“領用材料”，明確該材料所應用于哪項工程中。另外，針對材料直供，也要做好對供貨商款項支付的相關記錄。

1.3.4 甲供核對

對于甲供核對，主要為材料管理和施工方領料兩個工作部門定期進行賬目核對，其中還有材料管理和財務管理兩個部門的對賬。及時傳遞相關單據，能夠在一定程度上減少核對工作量和時間，定期進行單據核對，也能夠降低項目決算時的單據核對工作困難度，同時也能夠確定甲供超欠供數量、材料差價等等，能夠有效避免在和施工單位進行結算時，因此造成不必要的材料結算不清這一問題。

1.4 竣工決算和后評價管理

如果上述成本管理基礎工作不夠全面，存在一些不完善之處，就會在一定程度上增加決斷階段的工作量，再加上項目工程本身具有周期長、人員變更等一些客觀性的因素，這就導致相關資料不全面，這對工程竣工決算階段的工作帶來一定困難度。因此，如果前期做好合同、預算、供材方面的成本管理工作，就會在很大程度上減輕竣工決算階段的時間和精力。

1.4.1 竣工決算

其一，從工程造價管理的角度來講，與施工單位進行竣工結算是其中比較重要的一項成本管理內容，同時也是確定單位工程造價和竣工財務決算的根本前提所在。結合當前工程項目合同以及相關文件，核對當前工程進行竣工結算的具體范圍，以及甲供材和分包項目結算的方式[7]。如果工程項目中存在未完成、未實施、監理未確認、質量不達標等情況的項目應進行剔除處理。對定額使用情況是否根據合同條款內容、政策標準落實進行審查，對材料超欠供、差價情況是否根據規定要求計算進行審查等等。

其二，完成竣工結算部分的工作后，即可開展財務決算工作，該結算的目的在于確定工程整體造價，結合工程結算報告、合同臺賬等，對當前工程造價成本支出情況進行決算報告編制。

1.4.2 后評價管理

所謂后評價，就是針對當前工程項目進行全面的、綜合性的評價，而這也是對工程項目成本管理進行總結和分析，具體來講：

其一，通過建立數據庫的方式，對項目成本管理中的數據信息進行整合處理，從中分析對成本管理產生影響的各項因素，為之后開展其他工程項目成本管理時提供參考。

其二，在竣工階段，應對項目成本管理各環節銜接，以及由原本的被動成本管理轉為主動管理的經驗進行總結，在總結過程中，分析其中存在的不足之處，查明原因，并在未來成本管理中克服這一不足問題。

2、加強房地產工程管理與項目成本管理的途徑

2.1 細化工程項目成本管理職責

為確保房地產工程建設順利進行，在進行成本管理過程中，應根據當前工程實際制定相應的管理辦法，并根據管理需求配備組織機構，并細化組織機構應落實的管理職責，只要這樣才能真正將管理工作落實到實際成本管理工作中，對推行整個工程管理工作具有積極性意義。基于以上，對于房地產工程管理，應根據項目施工周期、質量、進度、安全等各項內容制定相應的成本管理體系，以此促使各環節成本管理工作有序開展，能夠在第一時間內處理管理過程中存在的問題，確保工程項目建設進度。

2.2 嚴格落實工程合同管理工作

從本質上來講，甲乙雙方簽訂合同的目的在于以此來約束雙方行為，這對房地產工程施工順利開展具有非常重要意義。做好工程合同管理工作，能夠有效約束雙方在履約過程中存在的違規行為，有效提升項目成本管理質量。基于以上，在進行項目合同管理過程中，應明確合同中的工期、結算方法、違約等條款明確規定要求，如果某一方存在違約，則根據合同約定條款進行處理。另外，在進行合同管理的同時還要確定各崗位需要落實的職責，以此保證合同管理的有效性。

2.3 提升成本信息化管理水平

當前我國正加快信息化發展進程，信息化已經逐漸成為當前社會發展的必然趨勢，將信息化引入房地產項目成本管理中，對提高管理水平具有積極性意義。房地產企業也應該意識到將信息技術應用于工程管理和成本管理中的重要性[8]。具體來講：可通過引進專業技術人才，整合單位現有資源，能夠在未來成本管理中有效使用資源，舉例來講，針對供應商，建立專門的數據庫，將供應商所有信息錄入數據庫中，根據成本管理需要，可直接在數據庫中查找、對比相關信息，選擇符合當前項目要求的供應商。

2.4 加強工程現場監管力度

要想切實做好房地產項目成本管理工作，還需要從施工現場的管理著手開展管理工作，特別是針對施工現場中的人員、設備的分配部分，確保分配的合理性。加大對工程現場的監管力度，確保工程施工作業有序進行，與此同時，還要做好對各環節施工流程的把控，保證原材料符合施工質量要求，以此將工程造價控制在可控范圍內，只有做好以上現場監管工作，才能從根本上保證房地產項目質量，才能從中獲取項目產生的經濟效益。

2.5 提升工程全面預算管理意識

對于預算管理，就是在開展項目建設前，通過對當前工程進行分析，從中計算該項目所需要用到的各項資金，以此估算工程成本造價，然后再根據房地產企業實際制定相應的全面預算管理體系。具體來講，其一，開展全面預算管理，要求所有參與項目的人員全過程參與其中，確保項目能夠有序進行；其二，對工程各階段進行系統性的估算，可細化到年度、月度；其三，在執行全面預算管理過程中，做好對執行各環節的把控和管理；其四，根據工程項目需要，可構建一套系統性的預算分析和項目考核機制，為全面預算管理提供有力支持。

結語：

綜上所述，在當前市場發展形勢背景下，房地產工程管理與項目成本管理好壞已經逐漸成為該領域競爭中的一項重要內容，因此對于房地產企業而言，其不僅僅要應用當前現代化施工技術，還要采取措施節約造價成本，以此提升企業經濟效益，所以房地產企業應加大對工程管理和成本管理的高度重視，使其在未來市場競爭中站穩腳跟，獲取長足發展。