房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的成本精細(xì)化管理思考與實(shí)踐

申璐

中鐵建工諾德城市投資有限公司 山東 濟(jì)南 250000

引言

工程造價(jià)是工程建設(shè)管理工作中的關(guān)鍵組成部分，因此怎樣正確判斷以及控制工程的投資，是整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的一大有待攻克的難題。近幾年，隨著招標(biāo)制度開始實(shí)行，在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制上已經(jīng)取得了不錯(cuò)的成效，但由于經(jīng)濟(jì)在不斷高速發(fā)展，使得建設(shè)投資失控的狀況時(shí)有發(fā)生。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資主要是看建筑施工之前的設(shè)計(jì)階段以及決策階段，當(dāng)項(xiàng)目決策完成后，最主要的就是看工程項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段，因此，設(shè)計(jì)階段的造價(jià)成本控制尤為關(guān)鍵。

1 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制及其精細(xì)化管理概述

1.1 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制指的是以不斷優(yōu)化設(shè)計(jì)以及建設(shè)方案為前提，在施工的每一個(gè)環(huán)節(jié)中采取對(duì)應(yīng)的辦法和措施，使得工程整體的造價(jià)被控制在一個(gè)合理的范圍內(nèi)，在該范圍內(nèi)要求將人力、物力財(cái)力等做到物盡其用，同時(shí)獲得預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效益。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目本身就是一個(gè)需要較長(zhǎng)周期，同時(shí)花費(fèi)大量資源的過(guò)程，在項(xiàng)目實(shí)施階段還極易受到多方因素的影響。工程造價(jià)應(yīng)當(dāng)貫穿到整個(gè)施工項(xiàng)目當(dāng)中，尤其是對(duì)于設(shè)計(jì)階段的成本控制是關(guān)鍵。

1.2 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目精細(xì)化管理

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的精細(xì)管理，是指在建設(shè)工程的過(guò)程中，根據(jù)工程建設(shè)的需要和具體的施工內(nèi)容，全面地保證工程質(zhì)量，并根據(jù)施工管理的需要，對(duì)施工的全過(guò)程和細(xì)節(jié)進(jìn)行全面的質(zhì)量和細(xì)節(jié)管理。通過(guò)嚴(yán)格的管理，保證工程建設(shè)工程在進(jìn)行中，各個(gè)環(huán)節(jié)的質(zhì)量都能達(dá)到預(yù)設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的精細(xì)管理工作中，精細(xì)管理不僅涉及房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的前期準(zhǔn)備工作，也涉及房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的中期施工，以及施工后期的工程質(zhì)量跟蹤控制。同時(shí)，施工過(guò)程中的精細(xì)管理還涉及風(fēng)險(xiǎn)控制、施工技術(shù)管理等[1]。

2 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的成本管理中存在的問(wèn)題

2.1 投資方缺乏對(duì)設(shè)計(jì)階段成本控制意識(shí)

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)部門主要負(fù)責(zé)的就是對(duì)施工工程的設(shè)計(jì)，在施工過(guò)程中相關(guān)施工人員務(wù)必要按照設(shè)計(jì)方案對(duì)工程進(jìn)行施工建設(shè)，但在實(shí)際的施工過(guò)程中存在雙方未充分協(xié)調(diào)的狀況，同時(shí)負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)的相關(guān)人員設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)不足時(shí)，并且作為施工方有沒(méi)有權(quán)利對(duì)設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，此時(shí)施工人員只能依舊按照原有的設(shè)計(jì)方案進(jìn)行施工，這樣一來(lái)，在短時(shí)間內(nèi)就無(wú)法實(shí)現(xiàn)對(duì)工程設(shè)計(jì)的最大優(yōu)化。不僅如此，為了進(jìn)一步的節(jié)省成本開支，不少建筑施工項(xiàng)目處在一邊設(shè)計(jì)一邊施工的狀態(tài)，這樣就無(wú)法實(shí)現(xiàn)對(duì)工程造價(jià)的合理控制，同時(shí)也較難實(shí)現(xiàn)對(duì)工程設(shè)計(jì)階段造價(jià)成本的控制。

2.2 設(shè)計(jì)方案缺乏成本控制意識(shí)

在對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行成本控制的過(guò)程中，工程所采購(gòu)的材料以及投入使用的設(shè)備占整個(gè)采購(gòu)成本的比例較大，在實(shí)際的采購(gòu)過(guò)程中，相關(guān)采購(gòu)人員會(huì)根據(jù)實(shí)際的工程設(shè)計(jì)方案對(duì)材料和設(shè)備進(jìn)行采購(gòu)。從這一點(diǎn)，可以明顯地看出工程設(shè)計(jì)階段對(duì)于采購(gòu)成本的直接影響。但由于在實(shí)際的采購(gòu)過(guò)程中，采購(gòu)環(huán)節(jié)常常與設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)相分離，兩個(gè)環(huán)節(jié)之間并沒(méi)有進(jìn)行有效的溝通。而作為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)部門，其只需要承擔(dān)相應(yīng)設(shè)計(jì)方案上的技術(shù)以及安全風(fēng)險(xiǎn)，這樣就會(huì)導(dǎo)致設(shè)計(jì)部門在進(jìn)行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)時(shí)往往只會(huì)對(duì)有關(guān)技術(shù)、安全風(fēng)險(xiǎn)的設(shè)計(jì)問(wèn)題引起重視，但在設(shè)計(jì)的整個(gè)過(guò)程中會(huì)忽視經(jīng)濟(jì)效益的問(wèn)題，使得設(shè)計(jì)部門所完成的設(shè)計(jì)方案缺乏一定的經(jīng)濟(jì)合理性，在對(duì)建筑施工過(guò)程中材料和設(shè)備的采購(gòu)沒(méi)有作充分的考慮，在設(shè)計(jì)過(guò)程中存在不夠精細(xì)化導(dǎo)致施工過(guò)程中出現(xiàn)浪費(fèi)材料的情況。

2.3 工程造價(jià)管理人員的參與程度較低

首先，大部分工程造價(jià)管理人員對(duì)于施工階段的工程建設(shè)會(huì)尤為關(guān)注，從而導(dǎo)致其容易忽略到工程設(shè)計(jì)階段的成本控制。出現(xiàn)這一情況，主要由于造價(jià)管理人員自身專業(yè)水平不高，因此在有限的施工周期內(nèi)，其容易將關(guān)注點(diǎn)轉(zhuǎn)移到施工階段上，造成對(duì)設(shè)計(jì)階段成本控制的忽視。其次，是由于造價(jià)管理人員對(duì)施工階段的成本控制過(guò)分重視，導(dǎo)致在設(shè)計(jì)階段所涉及成本控制的各個(gè)部門缺乏充分的溝通，導(dǎo)致設(shè)計(jì)部門的工作人員常常只能自己拿主意，作為設(shè)計(jì)工作人員其首要關(guān)注點(diǎn)又在技術(shù)和安全方面，對(duì)于成本控制的關(guān)注度較低，最終使得房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制工作未能發(fā)揮其充分的作用[2]。

2.4 利益相關(guān)方行為導(dǎo)致設(shè)計(jì)變更

第一，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目涉及的利益相關(guān)方有很多，不僅包括建筑施工單位，還包含業(yè)主方的行為發(fā)生變更會(huì)引起涉及變更。一方面是正向變更，另一方面是負(fù)向變更。所謂的正向變更，就是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在施工過(guò)程中，由于受到外部環(huán)境的影響，導(dǎo)致原有的施工方案難以執(zhí)行，因此為了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目能夠如期建造，所以就通過(guò)設(shè)計(jì)變更的方式，調(diào)整施工方案，保證房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目能夠如期完成。所謂的負(fù)向變更，就是利益相關(guān)方通過(guò)變更施工方案的方式降低成本，以使自身的利益最大化。無(wú)論是正向變更還是負(fù)向變更，都受到房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目利益相關(guān)方行為的影響。第二，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目勘察部門在前期勘測(cè)不到位，也會(huì)導(dǎo)致設(shè)計(jì)變更。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目正式施工之前，相關(guān)的勘察部門會(huì)勘查施工計(jì)劃、施工圖紙是否符合國(guó)家的要求。但是由于部分勘察人員專業(yè)水平有限，以至于在前期勘察不到位，最終導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目難以如期執(zhí)行，進(jìn)而導(dǎo)致設(shè)計(jì)變更問(wèn)題。

3 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的成本精細(xì)化管理策略

3.1 優(yōu)選建筑設(shè)計(jì)方案

想要選擇最優(yōu)工程設(shè)計(jì)方案，首先要充分地運(yùn)用到價(jià)值工程相關(guān)的專業(yè)知識(shí)，并且設(shè)計(jì)人員自身要避免出現(xiàn)重技術(shù)輕經(jīng)濟(jì)的設(shè)計(jì)理念，培養(yǎng)自身對(duì)成本的控制意識(shí)，使得房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的開展能夠在保障其質(zhì)量以及價(jià)值的基礎(chǔ)上，做到工序的簡(jiǎn)化，避免人力、物力、財(cái)力上的資源浪費(fèi)，將可控成本費(fèi)用范圍內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目作用發(fā)揮到最大，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)最優(yōu)化。所以，在對(duì)工程的設(shè)計(jì)階段應(yīng)當(dāng)將各個(gè)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行競(jìng)選，從而得到汲取各種優(yōu)點(diǎn)的最優(yōu)設(shè)計(jì)方案，在項(xiàng)目施工過(guò)程中再依據(jù)工程施工的實(shí)際狀況來(lái)對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行最終的確定，使得項(xiàng)目工程的開展能夠達(dá)到技術(shù)與經(jīng)濟(jì)的有機(jī)結(jié)合。在建筑工程設(shè)計(jì)過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行土地購(gòu)置前應(yīng)該讓有關(guān)人士到工地做一次實(shí)地考察，了解周圍的環(huán)境狀況，并且還需要了解工地上存在的建筑障礙物，以此來(lái)評(píng)估工程成以及可能涉及的施工費(fèi)用。此外，還要了解周邊地區(qū)的配套設(shè)施，并對(duì)此進(jìn)行成本預(yù)算，從而實(shí)現(xiàn)成本控制。另外，還應(yīng)該對(duì)設(shè)計(jì)者提出更高的要求，使其能夠從概念設(shè)計(jì)、方案設(shè)計(jì)、深化設(shè)計(jì)等方面著手，積極優(yōu)化設(shè)計(jì)方案，以此更大限度上降低由于設(shè)計(jì)變更而導(dǎo)致的成本支出[3]。

3.2 推行限額設(shè)計(jì)機(jī)制

限額設(shè)計(jì)的推行下，要求設(shè)計(jì)工作人員在設(shè)計(jì)過(guò)程總要著重考慮到施工實(shí)際狀況以及企業(yè)的經(jīng)濟(jì)情況，以此對(duì)施工項(xiàng)目設(shè)計(jì)進(jìn)行合理的分析，避免出現(xiàn)采購(gòu)成本上的浪費(fèi)，同時(shí)也不能出現(xiàn)質(zhì)量不過(guò)關(guān)的施工材料以及機(jī)械設(shè)備，在保障施工質(zhì)量的前提下，科學(xué)、合理地控制施工的成本。首先，要確保設(shè)計(jì)方案的科學(xué)性，在實(shí)際建設(shè)中，施工環(huán)境對(duì)項(xiàng)目的影響較大，從而使項(xiàng)目在進(jìn)行設(shè)計(jì)時(shí)需要進(jìn)行修改。然而，在進(jìn)行更改的時(shí)候，往往會(huì)有各種各樣的風(fēng)險(xiǎn)，使得更改的效果很難達(dá)到預(yù)期的效果。所以，在施工的時(shí)候，要針對(duì)設(shè)計(jì)變更中出現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行針對(duì)性的分析，同時(shí)要充分考慮到項(xiàng)目的特殊性，確保施工單位在選址時(shí)的科學(xué)性，利用具有顯著效益的價(jià)值項(xiàng)目來(lái)有效地控制成本，確保方案的合理性，使建設(shè)工程在施工中取得有利的條件。其次，在施工過(guò)程中，要注意提高定額設(shè)計(jì)的總體實(shí)施力度，盡量減少項(xiàng)目設(shè)計(jì)中出現(xiàn)的問(wèn)題，再者，還需要加強(qiáng)定額設(shè)計(jì)的實(shí)施力度，建立相應(yīng)的獎(jiǎng)勵(lì)和懲罰機(jī)制，以確保工程的質(zhì)量。

3.3 強(qiáng)化各個(gè)部門的協(xié)調(diào)合作效果

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建造規(guī)模較大，建造時(shí)間較長(zhǎng)，涉及的相關(guān)部門也比較多，因此設(shè)計(jì)變更不僅關(guān)系到施工方的利益，同時(shí)也關(guān)系到其他各部門的利益，所以在施工過(guò)程中，要想降低設(shè)計(jì)變更對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目造價(jià)成本的影響就必須要各部門的配合，全方位的控制工程造價(jià)。第一，各部門之間要加強(qiáng)溝通。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工過(guò)程中，一般都是按照施工圖紙開展施工工作，但是在施工之前必須要有專門的勘察人員對(duì)施工圖紙進(jìn)行勘察。但是單純地從設(shè)計(jì)層面進(jìn)行勘察，無(wú)法掌握房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目整體的施工環(huán)境，因此，勘察部門要與當(dāng)?shù)氐南嚓P(guān)部門進(jìn)行有效溝通，從實(shí)際情況出發(fā)，對(duì)施工圖紙進(jìn)行評(píng)估。第二，一般設(shè)計(jì)變更都會(huì)引起成本增加，所以為了降低房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目造價(jià)控制房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工成本，就必須要從其他環(huán)節(jié)出發(fā)，降低施工成本。比如，在施工過(guò)程中遇到了極端天氣，不得不延緩施工進(jìn)度或者調(diào)整施工方案。在這種情況下就會(huì)延長(zhǎng)施工周期，增加施工成本。所以在后續(xù)的施工過(guò)程中，要讓專業(yè)人員去調(diào)整施工方案，優(yōu)化施工方法，降低成本。同時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工的全過(guò)程需要各個(gè)部門的配合，因此要想有效地控制市場(chǎng)工程的造價(jià)問(wèn)題，就必須要了解各部門的職責(zé)，然后從各部門職責(zé)出發(fā)，各司其職做好工程造價(jià)工作[4]。

3.4 嚴(yán)控設(shè)計(jì)變更流程

建筑工程設(shè)計(jì)變更所對(duì)工程造價(jià)的影響較大，所以需要把控設(shè)計(jì)變更的流程。第一，要明確設(shè)計(jì)變更的必要性。在建筑工程設(shè)計(jì)變更之前，需要了解變更的內(nèi)容有哪些，此次變更對(duì)建筑工程造價(jià)的影響程度。除此之外，要對(duì)設(shè)計(jì)變更之后的造價(jià)進(jìn)行計(jì)算和評(píng)估，并將變更后的工程造價(jià)與原有的工程預(yù)算進(jìn)行對(duì)比，判斷變更投入和變更后的收益情況。與此同時(shí)，由于建筑工程涉及的相關(guān)方比較多，所以在涉及變更之前，需要和相關(guān)方進(jìn)行溝通，要讓相關(guān)方明確此次涉及變更的目的是什么。當(dāng)各方達(dá)成一致之后，要撰寫設(shè)計(jì)變更說(shuō)明書，明確變更的目的和變更的內(nèi)容。第二，要請(qǐng)專業(yè)的人員對(duì)設(shè)計(jì)變更進(jìn)行整體的評(píng)估。由于在建筑工程施工過(guò)程中容易受到外部環(huán)境因素影響，引發(fā)設(shè)計(jì)變更問(wèn)題，但是在這種情況下，專業(yè)人員要對(duì)設(shè)計(jì)變更進(jìn)行評(píng)估，在建筑工程不得不發(fā)生變更的情況下，如何變更才能更好地節(jié)約成本，才能盡可能地讓市場(chǎng)工程造價(jià)在可控范圍之內(nèi)。專業(yè)人員除了要制定變更計(jì)劃之外，還要明確設(shè)計(jì)變更后產(chǎn)生的額外成本有哪些。并且專業(yè)人員要對(duì)整體的設(shè)計(jì)變更進(jìn)行評(píng)估，不可盲目進(jìn)行設(shè)計(jì)變更。第三，一般來(lái)說(shuō)，工程設(shè)計(jì)變更是在施工階段進(jìn)行的，而且每一階段與項(xiàng)目變更都具有密切的關(guān)聯(lián)性。在設(shè)計(jì)階段，需要盡可能地減少變更，在招標(biāo)階段，確保招標(biāo)文件的完整性、全面性和透明性，最大限度地減少工程變更，在完工后，進(jìn)一步確定項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效果。所以，需要加強(qiáng)對(duì)建筑監(jiān)管制度的建設(shè)。通過(guò)實(shí)例說(shuō)明，良好的設(shè)計(jì)變更可以有效地避免設(shè)計(jì)中的不足，期間在進(jìn)行工程設(shè)計(jì)時(shí)要從工程標(biāo)準(zhǔn)、用途、投資規(guī)模等多個(gè)方面加以界定，確保其合理、科學(xué)，再根據(jù)工程標(biāo)準(zhǔn)、用途、投資規(guī)模等進(jìn)行相應(yīng)的監(jiān)督，從而使監(jiān)督工作更有針對(duì)性[5]。

4 結(jié)束語(yǔ)

總的來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的成本控制對(duì)于整個(gè)工程的成本控制而言尤為關(guān)鍵，所以說(shuō)想要合理地控制好工程的造價(jià)，務(wù)必要重視房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段成本控制。本文主要從優(yōu)選建筑設(shè)計(jì)方案、推行限額設(shè)計(jì)機(jī)制、強(qiáng)化各個(gè)部門的協(xié)調(diào)合作效果、嚴(yán)控設(shè)計(jì)變更流程四個(gè)方面提出相應(yīng)的成本管理策略，以期更好地落實(shí)好房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)成本管理工作，進(jìn)而為提升房地產(chǎn)開發(fā)的整體經(jīng)濟(jì)效益水平奠定良好基礎(chǔ)。