基于ISM法外來人口對公租房需求影響因素研究
——以上海為例

曾心懿ZENG Xin-yi；鐘信敏ZHONG Xin-min

（江西理工大學經濟管理學院，贛州 341000）

0 引言

特大城市發展迅速，區域經濟發展的不均衡導致外來流動人口呈現高速增長的趨勢，此種結構中又以上海市人口結構最為典型。數據顯示截止到2022年上海常住人口2487.09萬，其中外省來滬常住人口為1047.96萬人，住房問題是影響社會發展的重要因素之一。上海市針對上述住房問題對外來流動人口出臺了多種保障性措施，依照“十四五規劃”中，上海市將建設保障性租賃住房約60萬套以上，其中形成供應的約為40萬套。這其中公租房的供應尤為重要，但外來流動人口是否選擇公租房卻是至關重要的方面，故本文通過研究公租房需求的影響因素來解析公租房目前的存在問題并提出合理的建議。

1 研究綜述

關于公租房需求影響因素的研究較廣，本文通過對文獻的研究進行了如下梳理：鄧宏乾（2014）認為公租房上下班距離、公租房使用面積大小對中低收入家庭選擇公租房的概率具有下降作用，而公租房建設的集中程度則有助于中低收入家庭的選擇[1]。路征（2016）認為租金、房屋結構、年齡、定居打算、收入、申請門檻、情感需求等因素是公租房需求意愿的主要因素[2]。秦穎等（2021）認為建筑本體條件是影響公租房入住率的重要原因，提高公租房入住率就需要充分發揮租金配置的核心作用[3]。綜上所述，各學者們只研究了單一的影響因素對公租房的作用，并沒有對各個影響因素之間做關聯性研究，所以本文通過構建ISM模型方法對公租房各相互間影響因素進行系統性分析，并以上海市公租房為研究范圍，以期為公租房的推廣提供參考。

2 因素識別

本文通過查閱CNKI數據庫中有關國內外文獻及專家調查法對上海馨越、馨逸、馨寧、馨古美佳苑、晶華坊等市籌公租房為基礎，對涉及上海公租房需求選擇影響因素進行歸納總結，最終確立了三個層次17個影響因素，如表1。其中提供方因素是指政府或民間的出資方，建設方及運維管理方，需求方是指廣大上海外來流動人口，產品方因素是指公租房本身的影響因素。

表1 公租房需求選擇影響因素清單

3 公租房需求影響因素ISM模型的建立

①首先建立上海公租房需求影響因素關系表。此通過咨詢專家等方式將17個因素的相互理順并得出間邏輯關系，如果因素i對因素j沒有影響則為0，因素i對因素j有影響數值為1。如表2。

表2 公租房需求選擇影響因素關系表

②通過表2的關聯性及各因素之間的影響關系建立鄰接矩陣A=（aij）n×n。鄰接矩陣A為17階方陣。

③鄰接矩陣A歸屬于布爾矩陣，通過布爾代數運算，如果矩陣R滿足k≤n-1及R=（A+I）k的條件時，則稱R為A的可達矩陣。即該ISM模型的可達矩陣M如表3。

表3 可達矩陣M

④在區域分解中，由表3可以看出，影響公租房需求的各因素之間相互聯系是一個全連通集，可以省略此區域的分解步驟并只做級間分解，結合前面得到的可達矩陣R，將公租房影響因素的層級進行劃分，通過建立可達集和先行集可以得出其共同集，共同集是可達集和先行集的交集。如表4。

表4 可達集合與先行集合及其交集表

由于影響因素較多，利用SPSS軟件進行運算得出層級之間的關系表，共得到8級公租房需求影響因素層級劃分，如表5所示。

⑤通過構建層次遞階結構圖，如圖1，可以表述公租房需求選擇影響因素關系表和層級之間的關系。

圖1 層次遞階結構圖

4 ISM模型分析與建議

由表5可知，上海公租房需求影響因素體系間的邏輯關系可以劃分為八層。結合我國公租房的實際情況，將其劃分為上層直接影響因素、中間層間接影響因素和深層根本影響因素三個層級，分析如下：

表5 層級之間的關系表

4.1 上層直接影響因素

上層直接影響因素包括第2、3層元素，其中申請程序和了解程度影響輪候時間。申請程序的復雜程度會影響流動人口的選擇，并且有大部分流動人口沒有辦理居住證，其也影響著公租房的申請。

4.2 中間層間接影響因素

中間層包括4、5、6層，其主要為需求因素和產品因素，也是作為公租房的除去政府、建設方、運維方的因素，他們在流動人口對上海公租房需求中起到了承上啟下的因素，表象因素離不開這些因素的影響，而更深層次的因素也直接影響他們的實際效果。

第4層中的小區環境因素直接影響著公租房的資金成本，流動人口的工資收入也直接影響著定居打算，收入較高的新居民具有更強的能力去負擔遷移成本和承擔遷移風險，故更有意愿長期居住大城市中[4]即新居民遷入一級以上城市的主要目的是追求更高收入[5]，故更有可能會在初期選擇公租房。

4.3 深層根本影響因素

深層的根本影響因素包括7、8層，7層影響因素為政府的未來的規劃，政府的未來規劃直接決定了公租房的地理位置和資金成本，而未來規劃和政策引導都是由城府做出的決策層面，故將7層和8層共同作為深層的根本影響因素。其中最底層的政策的引導和公租房周邊的便民設施是整個層次關系圖的基礎，是最深層的根本影響因素。從政府層面探討上海流動人口需求影響是根本途徑，故政府各部門在對公租房建設中要加大對公租房政策的引導，例如運用新的建設模式REITs融資模式[6]可使得外部環境優化，使得底層充沛的資金進入公租房投資中，公租房規模進步一步擴大，規模擴大可以使得輪候時間進一步降低等。

5 結論

①提供方、需求方、產品方三個層面出發，構建了上海外來流動人口公租房需求影響因素體系，包含了17個影響因素。②因為外來流動人口需求因素變量多且邏輯關系錯綜復雜，所以采用了ISM模型法，通過此方法將各影響因素間相互聯系，構建了外來流動人口需求因素層次遞階結構圖。通過定性研究各要素之間的關系，通過定量定性相結合的方法，為研究外來流動人口需求因素提供依據。③通過ISM模型對公租房進行研究得出層次遞階結構圖劃為三個層級，三個層級為上層直接影響因素、中間層間接影響因素和深層根本影響因素，并根據各因素所屬的層級不同而分析外來流動人口需求因素的各相互間的關系，為上海公租房的建設研究出謀劃策。④通過分析模型結果表明外來流動人口對公租房需求中，最為重要的深層推動因素是政策引導和周圍的便民設施。完善公租房政策制度及加強對公租房的政策引導從深層因素出發，政府應該加大公租房的資金投入，完善公租房周邊的便民設施，是使得廣大流動人口路選擇公租房的重要原因。能使得公租房利用效率大大提高，廣大外來流動人口的住房需求問題能得到更好的優化，可為有關部門完善上海公租房相關制度提供借鑒。