淺談綠色建筑經(jīng)濟效益對房地產(chǎn)開發(fā)的影響

趙小瑚 孝義市自然資源局

氣候危機發(fā)展形勢危急刻不容緩，傳統(tǒng)建筑思維難以迎接氣候環(huán)境惡劣變化帶來的挑戰(zhàn)和我國“雙碳”經(jīng)濟發(fā)展目標(biāo)。“綠色建筑”概念在人類對自身過度改造自然行為的反省和科學(xué)技術(shù)不斷進步的發(fā)展中被提出。綠色建筑從設(shè)計到建造的全過程充分考慮到氣候條件、地理環(huán)境、日照條件和人文環(huán)境多方面影響因素，可以因時制宜因地制宜地根據(jù)不同的自然環(huán)境因素，結(jié)合人類生存發(fā)展的需要靈活應(yīng)對氣候變化的挑戰(zhàn)。綠色建筑秉持可持續(xù)發(fā)展的基本原則深化綠色平衡的發(fā)展理念，在整體設(shè)計上講究科學(xué)、合理地融入大量生態(tài)環(huán)保的想法，在視覺和居住使用的體驗細(xì)節(jié)上向大眾傳播可持續(xù)發(fā)展理念[1]。在低碳經(jīng)濟發(fā)展模式下綠色建筑肩負(fù)起建筑行業(yè)節(jié)能減排的使命，同時也改變了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展方向，本文主要圍繞綠色建筑帶來的經(jīng)濟效益對房地產(chǎn)開發(fā)的影響。

一、國家財政政策對綠色地產(chǎn)的支持

（一）國家政策對發(fā)展綠色建筑的指示

2021年12月中央發(fā)布的《關(guān)于推進中央企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展碳達峰碳中和工作的指導(dǎo)意見》中對各大央企地產(chǎn)企業(yè)提出了發(fā)展綠色建筑的要求和指示，央企地產(chǎn)企業(yè)作為改革和發(fā)展的先鋒率先投入到綠色建筑發(fā)展事業(yè)上來，在地產(chǎn)企業(yè)遭遇寒冬的時期，將綠色建筑作為今后地產(chǎn)開發(fā)的突破點進行重點建設(shè)。

（二）各級地方政府扶持政策

在國家“雙碳”目標(biāo)指引下，各地方政府紛紛出臺了綠色建筑補貼和政策獎勵支持，我國對綠色建筑的政策獎勵已經(jīng)進入高質(zhì)量獎勵階段[2]。國家大量的財政補貼展示了發(fā)展綠色建筑的決心，降低了各大地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)綠色地產(chǎn)的成本，使其在激烈的市場競爭降低綜合成本獲取價格優(yōu)勢，占據(jù)房地產(chǎn)銷售市場上的一席之地。綠色建筑的評價標(biāo)準(zhǔn)為“使用耐久，健康舒適，生活便利，資源節(jié)約”，按照以上四個標(biāo)準(zhǔn)將綠色建筑標(biāo)識分為四個等級，即基本級、一星級、二星級、三星級[3]。在最新的北京市綠色建筑政府補貼政策中，給予二星級標(biāo)識補貼項目50元/m2、三星級標(biāo)識補貼項目80元/m2、單個項目獎勵最高達到800萬元的強力補貼支持。在上海市建筑節(jié)能和綠色建筑示范項目專項扶持辦法中規(guī)定二星級運行標(biāo)識項目可獲得50元/m2的補貼，三星級運行標(biāo)識項目可達到100元/m2的補貼。

（三）標(biāo)桿節(jié)能減排企業(yè)的行動

重賞之下必有勇夫，前有秦代商鞅變法時的“徙木立信”，今有“雙碳”目標(biāo)下的企業(yè)奮勇爭先。一列的政府補貼和政策支持激勵，各大房地產(chǎn)企業(yè)紛紛響應(yīng)國家號召開始綠色建筑規(guī)劃和實施。2021年上海地產(chǎn)集團首次成立了首個綠色共同體-閔行區(qū)綠色開發(fā)聯(lián)盟，在2021年底該綠色共建聯(lián)盟完成了584個項目的環(huán)保共治，其產(chǎn)業(yè)項目在2021年的產(chǎn)能耗值僅僅只占上海市規(guī)模以上企業(yè)產(chǎn)能消耗均值的1/5，作為地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實行“雙碳”目標(biāo)的標(biāo)桿，在全行業(yè)積極發(fā)展綠色建筑道路中起了積極的促進作用。高效的補貼政策激起地產(chǎn)人實施綠色建筑的熱潮，而綠色建筑的低耗能和高質(zhì)量又帶給地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)良好的市場反饋。地產(chǎn)人作為建筑行業(yè)的主角首先從思想意識上認(rèn)識到綠色建筑帶給企業(yè)的經(jīng)濟效益，才能從實際行動中去真正貫徹落實綠色建筑的理念和實踐方法。

二、金融領(lǐng)域?qū)G色地產(chǎn)的支撐

（一）金融支持文件的發(fā)布

大力發(fā)展綠色建筑成為全球綠色經(jīng)濟發(fā)展的重要手段，綠色建筑也已經(jīng)成為我國綠色金融的重點支持領(lǐng)域[4]。在金融經(jīng)濟領(lǐng)域國家發(fā)布的《綠色債券支持目錄2021年版》中明確將綠色建筑作為重點發(fā)展支持項目，延續(xù)2015年發(fā)布版本以來對綠色建筑領(lǐng)域的大力支持，其中還對綠色建筑材料制造項目的幫扶做了更多詳細(xì)的解釋和補充。在2021版的綠色債券支持目錄中，對于房地產(chǎn)綠色建筑材料制造項目說明和條件中顯示可持續(xù)建筑材料包括節(jié)能墻體材料、節(jié)能玻璃、外墻保溫材料等。同時也強調(diào)在適應(yīng)氣候特征和場地條件的情況下使用被動式節(jié)能設(shè)計方式來降低能源損耗，達到保暖、照明燈建筑需求。現(xiàn)金流一直以來是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的命脈，綠色建筑對建筑材料要求環(huán)保度高，技術(shù)投入量大，是資金和技術(shù)密集型項目。

（二）綠色債券對房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略意義

“雙碳”目標(biāo)下金融領(lǐng)域助力節(jié)能減排，將房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)金流難的問題引入資本市場，使廣大普通投資者關(guān)注了解綠色建筑的同時也為企業(yè)開發(fā)綠色地產(chǎn)提供了有機血液，使得其得以順利進行綠色建筑項目的建造和開發(fā)，讓綠色建筑落概念地成為可能，推動了中國房地產(chǎn)向綠色建筑發(fā)展轉(zhuǎn)型的新方向[5]。國家在金融領(lǐng)域為地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展綠色建筑開了綠色通道，在所有的手續(xù)完備和地產(chǎn)企業(yè)本身資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率和現(xiàn)金短債比指標(biāo)都符合要求的情況下加快為企業(yè)進行發(fā)債流程審理提高審核效率。我國房地產(chǎn)信用狀況目前還處于修復(fù)期，優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)企業(yè)綠色債券的成功發(fā)行能夠有效降低企業(yè)融資成本，有解決企業(yè)開發(fā)現(xiàn)金流困難問題，綠色債券的發(fā)行有利于其大力提升地產(chǎn)開發(fā)的品質(zhì)[6]。用更節(jié)能環(huán)保的材料建造質(zhì)量更高的住宅建筑，在人們對環(huán)保的需求和對居住質(zhì)量要求越來越高的市場上更具競爭力。

（三）優(yōu)秀綠色建筑地產(chǎn)企業(yè)代表

萬科集團作為全國綠色地產(chǎn)開發(fā)首席，其綠色債券的發(fā)行獲得金融市場普通投資者的大力認(rèn)可，源源不斷為萬科地產(chǎn)發(fā)展項目提供資金來源。2022年6月萬科在上海青浦區(qū)的大型T0D項目萬科·天空之城項目上其對土地進行高效利用，實施綠色建筑方式，在綠色環(huán)保道路上的積極探索實現(xiàn)工作、生活與自然之間的有機結(jié)合，獲得了美國綠色建筑委員會授予LEED金級預(yù)認(rèn)證的認(rèn)可。萬科近年來大力發(fā)展綠色建筑，在綠色環(huán)保材料和建筑技術(shù)上的投入巨資，建造高級環(huán)保綠色健康人與自然相協(xié)調(diào)的品質(zhì)住宅項目獲得廣大市民的青睞，萬科出品建筑在市民中的評價有口皆碑。萬科綠色債券的成功發(fā)行保障了其在綠色和環(huán)保上的投入，而綠色和環(huán)保又成為萬科在地產(chǎn)行業(yè)出奇制勝的王牌，在地產(chǎn)行業(yè)不復(fù)當(dāng)年鼎盛氣象的情況下依然可以保持企業(yè)的健康向上發(fā)展。

三、房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展綠色建筑價值分析

地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)建筑全過程的所有活動可以分為基本增值活動和輔助增值活動[7]。

（一）綠色建筑的規(guī)劃設(shè)計

地產(chǎn)企業(yè)的基本增值活動包括項目的前期的規(guī)劃設(shè)計階段，在此階段要完成綠色建筑項目的風(fēng)格設(shè)計使之與自然環(huán)境相協(xié)調(diào)，還要考慮人文環(huán)境因素即消費者的偏好和習(xí)慣以及融合現(xiàn)代化智能科技。在項目開始前對選址地區(qū)進行地質(zhì)勘探，風(fēng)速測評，日照輻射時間和角度以及地勢地形上的迎風(fēng)和背風(fēng)等自然條件考察。在建筑材料使用上考慮外墻結(jié)構(gòu)的保溫層的設(shè)計和低導(dǎo)熱性能材料的使用，減少我國大部分地區(qū)因為夏季降溫冬季保暖而大量使用高耗能設(shè)備的情況。在建筑布局上考慮自然采光和通風(fēng)，考慮建筑的進深和門窗設(shè)計布局問題，最大限度的利用自然條件達到舒適的室內(nèi)居住環(huán)境。同時根據(jù)各地自然條件的不同充分利用太陽能發(fā)電、風(fēng)能發(fā)電、地?zé)岚l(fā)電能可再生能源的發(fā)電模式，盡可能地降低對傳統(tǒng)能源的依賴，這些是在項目開展初期就要考慮的因素。在這一階段所考慮的環(huán)保材料的耐久使用和有效自然條件的利用是用長遠(yuǎn)和發(fā)展的眼光看待問題，節(jié)省了后期房屋建筑在房屋修繕和居住舒適度上的花費，良好的居住體驗可以為企業(yè)帶來良好口碑，良好的口碑是企業(yè)的無形資產(chǎn)。

（二）綠色建筑項目管理流程

地產(chǎn)項目的基本增值活動還包含項目管理，其流程管理分為項目的招投標(biāo)階段、施工建設(shè)階段以及工期控制和項目驗收階段。在此階段要選擇在綠色建筑行業(yè)有良好品質(zhì)施工單位進行合作，保障建筑項目綠色建筑的運行標(biāo)識劃分等級和施工質(zhì)量，嚴(yán)格按照國家綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)進行施工。品質(zhì)是地產(chǎn)企業(yè)立足于市場的基石，綠色建筑作為房地產(chǎn)開發(fā)的一大賣點更要在質(zhì)量上進行嚴(yán)格把關(guān)，讓消費者愿意為高質(zhì)量綠色環(huán)保建筑付費。贏得市場認(rèn)可是企業(yè)在市場生存的關(guān)鍵，只有如此綠色建筑才能真正帶來經(jīng)濟效益促進企業(yè)穩(wěn)步發(fā)展。萬科在其地產(chǎn)開發(fā)項目管理中不斷進行工業(yè)化建造體系的迭代升級，保障項目品質(zhì)的基礎(chǔ)上降低對能源的消耗，其項目管理體系不斷精進已經(jīng)應(yīng)用到大型復(fù)雜工程項目上，為大體量建筑項目節(jié)能提供了系統(tǒng)化管理方式。

（三）綠色建筑材料和采購與管理

地產(chǎn)項目的輔助增值活動包含材料采購于管理。綠色建筑材料采購上根據(jù)國家政策有相關(guān)的補貼和支持，在這方面可以減少在建筑材料上的投入。例如萬科集團在進行建筑材料采購時推行只采購綠色建材的模式，發(fā)起綠色建筑材料供應(yīng)鏈管理活動，推動了綠色建筑材料標(biāo)準(zhǔn)更新和質(zhì)量升級。除此之外實行集團主采購，分公司輔助采購的方式，避免重復(fù)采購節(jié)約人力物力資源。在“全生命周期管控”的綠色建筑理念下對每個項目環(huán)節(jié)制定相應(yīng)的“綠色”標(biāo)準(zhǔn)，量化綠色節(jié)能的管控目標(biāo)。千里之堤毀于蟻穴，正是在每個環(huán)節(jié)上的細(xì)節(jié)管理才避免了建筑項目在后期建筑過程中出現(xiàn)大的差漏導(dǎo)致不必要的麻煩和損耗，為企業(yè)節(jié)約開發(fā)成本。每一平米建筑相對成本的節(jié)省帶來整個建筑項目絕對成本的顯著降低。

（四）項目售后服務(wù)階段

綠色建筑在項目建成后的售后服務(wù)階段對項目自身的商業(yè)價值也有很大的加成效果。凡帶有“綠色”符號的產(chǎn)品本身就比同類產(chǎn)品有更高的市場價值。“綠色”等于健康，人們對生活品質(zhì)的追求早就不限于滿足基本的生存需要，而是更多精神層次的享受。在綠色建筑項目的售后服務(wù)中為業(yè)主帶去更多更便捷的節(jié)能服務(wù)不僅是生產(chǎn)生活所需，更是現(xiàn)代化智能化的標(biāo)簽。綠色建筑是被動式和主動式節(jié)能的有機結(jié)合，在利用有利的自然條件基礎(chǔ)上充分發(fā)揮人類的主觀能動性節(jié)約能源。再以萬科為例，在整個2020年萬科通過其完備的系統(tǒng)化信息管理服務(wù)方式，通過科技手段對住宅項目商業(yè)運營狀況進行監(jiān)督，通過對數(shù)據(jù)的診斷改善運行模式使得用電量降低了10度/m2，全年累計節(jié)約的電量可為一棟30層建筑所有家庭提供3年用電量，實實在在的綠色節(jié)能數(shù)據(jù)滿足了萬科業(yè)主對環(huán)保的精神需求。這是利用科技手段進行能源節(jié)約的真實案例，良好的綠色節(jié)能售后服務(wù)也讓萬科地產(chǎn)牢牢地站在綠色建筑行業(yè)的龍頭地位。萬科集團商業(yè)嗅覺靈敏，對綠色建筑的發(fā)展走在行業(yè)前列，綠色建筑為其創(chuàng)造了良好的經(jīng)濟效益助力了萬科地產(chǎn)版圖的擴張和行業(yè)地位的鞏固[8]。萬科珠玉在前發(fā)展綠色建筑帶來的種種好處也會引領(lǐng)著整個綠色建筑行業(yè)向快向好發(fā)展。

四、結(jié)語

發(fā)展綠色建筑的房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型的新方向，在低碳經(jīng)濟發(fā)展模式下，國家財政政策的補貼，各級地方政府的大力支持以及金融領(lǐng)域發(fā)展綠色建筑融資都為房地產(chǎn)發(fā)展綠色建筑事業(yè)提供了良好的助力。對于地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，綠色建筑的發(fā)展面臨更多的機遇，傳統(tǒng)地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過變革已經(jīng)經(jīng)歷了行業(yè)大洗牌，還處在行業(yè)出清的狀態(tài)中。在這次時代的大變革中所有的地產(chǎn)企業(yè)都在尋求安身立命之本。在“雙碳”目標(biāo)的指引和人們對綠色建筑質(zhì)量的現(xiàn)實需求下，資本的逐利性會將所有資源集中到發(fā)展綠色建筑行業(yè)上來。當(dāng)各科研組織在不斷加深對綠色節(jié)能環(huán)保建設(shè)材料的設(shè)計開發(fā)，各級地方政府在綠色建筑上的政策扶持和優(yōu)待以及各金融領(lǐng)域加強對綠色建筑的資金引流時其形成的有機連鎖反應(yīng)帶來的整體社會經(jīng)濟效益集中到地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)上，必然會帶給房地產(chǎn)開發(fā)一次新的生命。