新形勢下房地產企業財務管理現狀及改進措施

文/畢艷菊（北京星光拓誠文化產業集團有限公司）

房地產行業是促進我國國民經濟增長的支柱型產業，既可以解決大量群眾對生活住房方面的高追求，又可以帶動其他相關聯行業全面發展，提供了大量就業崗位，幫助國家、政府解決了眾多民生方面問題，也帶動了當地消費水平的提高，使經濟快速增長，所以，房地產行業的穩定發展與我國民生的穩定與否有很大關聯。一旦房地產行業發生波動，市場行情變化大，甚至失控，不僅會對本行業造成發展損害，甚至會給整個社會安定造成極大負面影響。鑒于此，本文主要分析房地產企業內部財務方面情況，引導內部人員規避財務風險，減少風險發生概率。

一、房地產企業財務管理現狀

為了更準確地探究房地產企業財務管理現狀，本文主要采用案例分析的方式，對房地產企業G 進行實際數據信息調研，并對其籌資、投資、營運、收益等方面的風險進行識別。

（一）籌資角度

企業在實際經營過程中都會通過籌資方式獲得足夠的資金來滿足日常業務范圍、規模的擴增需求，從而實現規模收益的增加及整體盈利水平的提高。但是在籌資過程中也要注意伴隨的風險。如圖1 是G 企業連續五年來的籌資相關指標變化趨勢匯總。

從圖1 中資產負債率逐漸呈現上升趨勢可知，該企業近幾年有著明顯的過度融資情況，負債率甚至一度高達89%，極大地增加了企業融資成本，而且速動比率也在持續增大，如果企業實際運營未達到預期效果，很容易出現資金無法償還情況，引發資金鏈斷裂，甚至會引發破產危機[1]。

圖1 G企業籌資風險指標分析

（二）投資角度

合理的投資項目選擇能夠為企業帶來高額利潤，反之，盲目選擇投資項目會使企業造成嚴重的資金損失。如圖2 中G 企業連續五年來的投資相關指標變化趨勢匯總。

圖2 G企業投資風險指標分析

圖2 中顯示G 企業從2015 年至2018 年，銷售利潤率有較大下降幅度，而資本收益率和總資產報酬率也有略微下降趨勢，這樣的數據變化表明企業在投資方面已經存在著一些隱性問題，會給企業造成一定的財務風險，所以急需對其風險發生原因進行探究，并采取相應的解決措施[2]。

（三）營運角度

房地產企業營運貫穿著所有業務經營活動過程和各職能部門，相當于一條連接線，串聯著不同部門、不同業務活動。具體分析企業營運風險如圖3 所示指標。

圖3 G企業營運風險指標分析（%）

圖3 中G 企業總資產周轉率、存貨周轉率整體都有著降低趨勢，說明企業當前存在著一定的財務風險。存貨周轉率指標的數值顯示該企業目前有著大量存貨處于積壓狀態，急需處置；應收賬款周轉率指標的變化，說明其資金回款情況較差，資金流動性有待提高，可能是受近幾年國家宏觀政策調控影響。

（四）收益分配角度

企業收益分配直接關系著各相關利益方的滿意程度和后續投資情況，科學合理地收益分配制度體系能夠增大投資者對企業發展的滿意度，也能夠保障后續投資的順利；反之會給投資者造成一定的負面影響和心理壓力，從而對企業經營發展產生質疑，會影響后續資金投入力度。相關指標分析如圖4。

從圖4 中銷售利潤增長率、總資產增長率指標變化可以知曉，近幾年企業的盈利情況較差，而且在盈利逐漸變壞的情況下，連續五年的股利分配率竟然均為0，特別是在2019 年明顯有盈利，但是依舊沒有進行分紅，這樣的收益分配制度難免會給投資者造成一定的心理壓力，使其產生負面情緒，進而不利于后續資金投入[3]。

圖4 G企業收益分配風險指標分析

二、加強房地產企業財務風險控制的有效措施

（一）優化籌資風險防范控制

1.改善資本結構

房地產企業對資金的需求量較大，單純地依靠銀行并不能滿足其資金需求，還要有其他各種融資方式相配合，尤其是近幾年在國家宏觀政策調控下，銀行方面的融資成本在增大，融資額度在降低，企業必然要選擇其他可行融資方式，充分利用好財務杠桿原理，設置合理的資本結構，確保企業既能夠獲得足夠資金，又要保障償債壓力小；尤其是對長期、短期融資比例要合理調控，盡可能減少企業籌資環節風險。

2.探索更多可行融資路徑

新政策引導下，房地產企業要減少過去飲鴆止渴的方式融資，需要對負債結構進行合理調整，盡可能減少資產負債率，獲得足夠資金。當企業資產負債率減小時，可以借助財務杠桿原理，選擇其他合理的、新型方式融資。選擇融資方式時要考慮融資成本、資金體量、渠道、使用方式等各種因素。

3.強化融資過程管控

房地產企業進行融資需要嚴格按照制度體系、流程執行，避免太過隨意、盲目，造成融資失敗，具體融資流程：籌劃（模擬籌資規模、風險、還債壓力等）→方案設計（制定多種籌資方案，在充分比較后選擇最佳）→簽訂合約、實施方案→進行資金使用→按時償還資金[4]。

（二）優化投資風險防范控制

1.在項目投資前制定完整的可行性報告

房地產企業在進行項目投資前，要對項目所有信息進行全面分析、調研，必要情況下可邀請專業第三方人員配合，做好項目可行性分析報告，評估該項目是否具有投資價值。相關領導層、決策層也要依據所調研信息、市場局勢等確定投資方案可行性概率。

2.加強投資過程成本管控

確定了項目可投資后，還要制定完善的項目投資制度體系、流程，規范、約束后續一系列相關工作，需要格外注重人員成本管控意識。各環節人員都要具有有自覺控制成本意識，充分利用現有資源開展工作，在實施投資過程中，各環節人員要強化溝通交流，實現各部門間數據信息共享，保障投資項目成本控制力度最大、盈利最佳。

（三）優化營運風險防范控制

1.選擇彈性的營銷模式

對于房地產企業而言，也有的淡季和旺季之分，針對不同時間段要采用不同的營銷方式。在淡季到來時要重視線上營銷、推廣，提高產品曝光率，以此來吸引更多客戶群體，總的目的是增大營銷量、減少庫存、提高資金回籠速率，確保資金能夠滿足日常運營需求，避免出現資金短缺，導致財務風險。在旺季時，要時刻抓住機會，在品牌定位范圍內適當提高售賣價格，還要對不同客戶群體心理進行精準分析，提高對高質量客戶的吸引力度，以此來增大營銷概率。

2.強化現金流使用

房地產企業在實際業務經營過程中要重視現金流使用規范性、合理性，對此可以加強現金流監管力度，并對各環節風險進行精準識別，提前識別風險，做好風險預防、控制，減少財務風險發生的概率和給企業帶來不良后果。規范現金流使用可以加大資金預算管理力度，各環節都要嚴格遵循資金預算管理規定，以最小成本得到最大盈利目標。

（四）收益分配風險控制

為了保障企業長期可持續發展，需要綜合考慮各方利益者收益情況，所以企業要重視收益分配方案制定的合理性、科學性。為此，要制定靈活的、可變動的管理制度體系，要求每年實際收益分配按照本年度實際經營情況確定，比如在年度高額獲利情況下，要適當加大分紅額度；在出現經營虧損情況下，可召開股東大會，悉心傾聽不同股東意見，共同商討分紅措施，確保各股東建議能夠被積極采納，并合理保障其權益。企業制定合理的分紅措施一方面能夠增大股東投資者對企業經營的信心，持續對其投資，一方面也能夠激發各參與者的積極性，實現企業市場股票價值的平穩變動，也有利于營造良好的企業形象[5]。

（五）制定完善的財務風險長效管理機制

1.強化信貸風險管控

房地產行業本身屬于資金體量較大的行業，與銀行間有著頻繁交易，所以要重視房地產行業的金融風險監管以及項目開發借貸、個人借貸的資金管控。無論是企業項目開發貸款還是個人貸款，銀行都要對其信用度、償還能力、征信水平有全面調研，確保貸款資金能夠在規定時間范圍內償還，避免出現過度授信情況。

2.加強市場監管，規范經營主體

我國屬于城市化帶動工業化的發展，房地產行業的發展關系著眾多行業，所以強化房地產經營市場，對我國整體經濟市場的穩定性有著極大影響。在對房地產市場進行監管過程中，必然會發現各種違規違法現象，要對其進行較大力度處罰，提高違規違紀成本，使房地產企業經營者對此有畏懼，規范實際經營流程。針對房地產行業的金融類風險，要實施統一監管，把市場風險盡早扼殺在搖籃中，避免經過一段時間的發酵給國內經濟體制變革造成巨大影響。

3.房地產企業可以制定長效的財務風險預警機制

具體流程為：全方位收集財務風險信息（行業標準值、企業自身財務指標數據、競爭對手財務風險案例等）→深入分析研究（構建預警制度體系，詳細標注各環節警戒線數值，超出合理范圍就要及時發出警報提醒相關工作人員）→做決策（有關人員在得到風險預警后要對其風險原因、影響后果進行分析，并確定可行的風險應對措施，上報各層級領導審批后可執行）→完整記錄風險應對過程（可建立風險應對數據庫，為后續業務經營活動控制風險做參照）。在制定風險預警機制時，要確保預警指標設置時的合理性、科學性、全面性、可行性以及指標邊界值設置的準確性[6]。

三、總結

總而言之，隨著近幾年住房堅持只住不炒的基本原則，國家、政府、金融機構也相繼對房地產行業提出了諸多宏觀調控政策，使房地產企業陷入了嚴重經濟危機中。在這種高壓下，房地產企業需要從內部改變，提高適應外部風險的抗壓能力，提高應對風險的能力，才能保障其在殘酷的市場競爭中不會被淘汰。上文中分別從四個角度分析了房地產企業財務管理現狀，后文也相繼提出了一一對應的財務風險控制措施。希望這些措施的提出能夠切實幫助房地產企業實現高效財務管理提供幫助，使房地產行業穩步發展的同時帶動國民經濟穩步增長。

相關鏈接

所謂房地產企業，是指從事房地產開發、經營、管理和服務活動，并以營利為目的進行自主經營、獨立核算的經濟組織。房地產是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權益。房地產由于其自己的特點即位置的固定性和不可移動性，在經濟學上又被稱為不動產。可以有三種存在形態：即土地、建筑物、房地合一。在房地產拍賣中，其拍賣標的也可以有三種存在形態，即土地（或土地使用權）、建筑物和房地合一狀態下的物質實體及其權益。隨著個人財產所有權的發展，房地產已經成為商業交易的主要組成部分。購買房地產是一種重要的投資方式。不管是房地產開發企業、中介服務企業還是物業管理企業，它們的經營對象都是不動產，具有固定性和不可移動性。這種特性使房地產企業在經營活動中受其影響十分巨大，受周圍環境的影響較大，經營績效與所處區位狀況關系密切。因為一般商品屬于動產，具有實體的流動性，可以隨時在地區之間，甚至是不同國家之間進行流動，因而通常面對的市場競爭范圍比較大，在不受一國對外貿易政策、國家安全等貿易壁壘影響的條件下，競爭范圍是世界性的，企業要根據國際市場的情況進行決策，國際市場環境發生變化會對這類企業產生直接的影響。