房地產項目開發的品質管控
——基于設計和施工階段的品質管理

文／余輝 上海保利建錦城市發展有限公司 上海 200000

1.房地產項目開發品質管控概述

在當今競爭激烈的房地產市場中，房地產企業的核心競爭力在很大程度上取決于其提供的產品品質和服務質量。這可以從“四階八維”的角度來理解，其中四階分別是投資階段、定位階段、建造階段和交付階段，而八維則包括投資品質、定位品質、設計品質、體驗品質、成本品質、建造品質、交付品質以及服務品質。

設計品質是房地產項目成功的基石之一。在投資和定位階段，企業必須確保項目的設計能夠滿足市場需求和客戶期望。這包括建筑外觀、戶型、總圖布局、功能性以及可持續性等方面。設計品質的高低直接影響著項目的吸引力和市場競爭力。建造品質是將設計概念轉化為實際建筑的關鍵環節。在建造階段，項目團隊必須嚴格按照設計規范和標準進行施工，確保建筑質量達到預期水平。任何在建造過程中出現的瑕疵或質量問題都可能對項目造成嚴重影響，增加成本并降低客戶滿意度。

設計品質和建造品質之間存在密切的關聯。有效的溝通和協調在這兩個階段尤為重要。設計師和建筑團隊必須緊密合作，確保設計概念能夠順利轉化為高質量的建筑。此外，建筑過程中的質量控制和監督也是不可或缺的，以確保建筑按照設計規范進行施工。品質管理不僅僅是設計和建造階段的責任，還涉及項目的整個生命周期。房地產企業需要建立有效的品質管理體系，包括定期的檢查、評估和改進措施，這有助于發現和解決潛在的問題，提高項目的整體品質水平。

2.設計品質“匠心”：設計階段品質力提升與保障

2.1 品質標準：基于產品標準化建設

品質標準是確保房地產項目成功的基礎，它要求在設計階段采用一系列連貫的方法，以確保品質得到提升和保障。這些方法可以總結為“1234”原則，即以客戶為中心，聚焦產品和服務，貫穿客戶鏈、生產鏈、供應鏈，依托客戶驅動、管理驅動、技術驅動、數字驅動四大驅動。

做好產品模塊標準化建設對于房地產項目的成功至關重要。這包括建立產品系搭建，使不同項目之間具有一致性的設計和品質標準，提高品牌一致性和市場識別度。戶型模塊的規劃能夠提高設計的效率，減少重復工作，同時允許根據市場需求進行靈活調整。裝修標準的制定確保了每個房屋的內部質量和外觀都達到一定的水準，提高客戶滿意度。展示區模塊則可用于直觀展示產品特點，促進銷售。標準構造做法的實施有助于施工的一致性和可控性，減少施工中的不確定性。

最重要的是，定期更新和迭代這些標準模塊，以跟上市場趨勢和技術發展，確保產品始終保持競爭力和質量水平。首先，以客戶為中心是品質標準的核心。在設計階段，必須通過深入的市場調研和客戶需求分析，全面了解客戶的期望和需求。這不僅包括房屋的外觀和內部布局，還包括社區設施、交通便捷性等因素。只有深刻理解客戶的需求，才能確保設計方案能夠滿足他們的期望[1]。其次，品質標準強調聚焦產品和服務。不僅要關注房屋本身的設計，還要考慮周邊環境和社區配套設施，以提供全面的客戶體驗。高品質的產品和服務是提高客戶滿意度的關鍵，因此設計階段必須細致考慮如何在這些方面表現出色。再次，品質標準必須貫穿客戶鏈、生產鏈和供應鏈。這意味著品質管理不僅限于設計階段，還包括建造、交付和運營階段。要確保品質標準的一致性，需要建立有效的溝通和監控機制，以便項目的各個環節都能夠符合標準。最后，品質標準可以依托四大驅動來實現。

客戶驅動要求深入了解客戶需求，將其反饋和期望融入設計過程。管理驅動包括建立品質管理體系，確保設計和施工過程符合標準。技術驅動利用最新的技術和工程方法來提高效率和品質。數字驅動則通過數字技術來優化設計和施工過程，提高品質和效率。這四大驅動互相支持，共同確保品質標準得到提升和保障。

2.2 產品管控：完善分級分檔的產品管控體系

產品管控是房地產項目開發中至關重要的一環。結合“541”理念，即50%資源用于前期預控，40%用于過程把控，10%用于后期復盤總結，以及分級管控的原則由總部牽頭建立項目分級管控機制，總部負責領導項目分級管控機制的建立和執行。在此過程中，各部門和地區的協同合作至關重要?？偛繉款^制定標準和流程，同時與各地區和項目團隊密切合作，確保標準的貫徹執行。總部制定了項目分級管控機制的詳細方案，這包括確定項目的不同分級，根據項目規模、復雜性和風險程度將其分類。不同級別的項目將受到不同程度的標準和控制?？偛客ㄟ^建立溝通渠道，積極收集和了解一線項目團隊的訴求和需求。這可以通過定期會議、報告、問卷調查等方式進行，以確保一線的聲音被及時聽到。根據一線的反饋和實際情況，總部將不斷促進標準的迭代和更新。

而“一次做對”是一個重要的原則，尤其在房地產項目開發中，因為一旦出現問題，后期的修復和調整往往會非常昂貴且耗時。在項目開始之前，確保進行充分的前期準備和詳細的規劃。這包括進行全面的市場調研，深入了解客戶需求，明確項目目標和范圍，以及確保充足的預算和資源。在設計和施工階段，強調質量控制，確保設計和施工符合最高標準。這可能需要嚴格的監督、檢查和測試，以確保一次性做對。識別和評估項目中的潛在風險，并制定相應的風險管理計劃。這有助于預防問題的發生，減少后期修復的成本。選擇合適的技術和工藝，以確保項目的可持續性和質量。采用最新的技術和最佳的實踐可以降低后期問題的風險。在整個項目團隊之間建立強大的溝通和協作機制，確保信息能夠流通，問題能夠及時解決。

進行后期的總結和復盤，識別問題的原因，制定改進措施，并將這些教訓應用于未來的項目。這有助于不斷提高項目管理的質量和效率。通過充分的準備、質量控制、風險管理、技術選擇、團隊協作和持續改進，可以更好地實現這一原則，確保項目的成功。

2.3 質量管控：建立圖紙質量管控機制

通過設置品質管控崗、聯合審圖機制、專項審圖機制等措施，項目團隊能夠在項目的不同階段進行全面的質量管理，確保圖紙的質量達到標準，減少潛在問題的出現，提高項目的整體品質水平，并降低成本和風險。這種綜合的質量管控機制有助于確保一次性做對，提高項目的品質。

為了實現質量管控，建立了一套圖紙質量管控機制，包括以下具體措施和方法：設立專門的品質管理崗位，負責質量標準的編制和維護，他們將確保項目的設計符合高質量標準，包括客戶需求和行業標準。通過施工圖聯合審圖機制，技術、工程、成本、客戶關系、營銷、物業等多個專業協同工作，對施工圖進行聯合審查，這有助于及早發現并規避圖紙質量缺陷，從而降低施工過程中的簽證變更率，提高項目的順利進行[2]。在二次設計階段，同樣建立專項審圖機制，由技術牽頭，與工程、成本等多個專業進行協同審查。這有助于確保二次設計圖紙的質量，規避潛在的質量問題，減少不必要的成本浪費。還建立了產品后評估機制，對項目交付后的實際效果進行評估，這有助于收集反饋意見，了解客戶滿意度，并將這些信息反饋到未來項目的設計和施工中，以不斷改進和提高質量。

2.4 產品評估：夯實產品后評估管理制度落地

產品評估是確保房地產項目成功的重要步驟，而打造“三高三有”（高性價比、高體驗感、高滿意度，有特色功能、有優勢賣點、有精神情懷）的產品是達到這一成功的關鍵。確保產品在價格和性能之間取得平衡，使客戶感到物有所值，這包括優化成本，采用高效的建筑和設計方法，以提供具有競爭力的價格。同時，確保產品的質量不受損害，以滿足客戶的期望。

產品的體驗感是吸引客戶的關鍵。在設計和開發階段，注重創造令人愉悅的居住環境。這包括考慮戶型布局、采光、通風、社區設施等方面，以提供高品質的居住體驗。同時，考慮到可持續性和節能，以提高生活質量?？蛻魸M意度是房地產項目成功的重要指標。確保產品的質量和服務能夠滿足客戶的需求。建立有效的客戶反饋渠道，積極傾聽客戶的建議和投訴，并及時采取措施來解決問題，以提高滿意度。

后評估旨在全面評估產品的質量和性能。這包括產品的亮點，即卓越之處，以及不足之處，即需要改進的方面。通過綜合評估，可以識別項目的成功之處，同時也能夠識別潛在的問題和挑戰，為未來改進提供指導。后評估有助于驗證產品定位是否與實際交付相符。如果產品定位與實際產品不一致，后評估可以幫助調整戰略，以確保產品滿足市場需求并達到預期目標。通過后評估，可以總結出改進產品力的策略和方法。這可以包括技術升級、客戶服務改進、營銷策略優化等方面的建議，以提高產品的市場競爭力和客戶滿意度。后評估不僅有助于總結經驗教訓，還能夠形成產品積淀，將成功經驗和最佳實踐沉淀下來。這將有助于未來項目的品質提升，確保更好的產品質量和客戶體驗。最終，產品后評估的核心目的是持續改進和提高產品品質。通過對產品力的反復評估和改進，房地產企業可以逐步提升產品的質量，提高客戶忠誠度，增強市場競爭力，實現可持續發展。

3.建造品質“精工”:強化建造過程中的品質管控

3.1 品質供應鏈：全方位供應鏈品質保障體系

建造過程中建立標準化的品質供應鏈和作業體系是非常重要的，以確保質量的一致性和可控性。針對產品系，對設計供方進行分級分檔管理，這意味著將供方分為不同層次，根據其經驗、專業能力和過去的績效進行分類，這有助于確保供方與產品特點精準適配。

在施工供方篩選上，特別關注室內精裝修、外立面、園林等客戶敏感點。優選供應商，確保他們有豐富的經驗和能力來應對這些關鍵領域的挑戰。對施工供方進行分級分類管理，根據其資質、歷史績效和技術能力進行分類，這有助于確保高質量施工，同時管理不同層次的供方以滿足項目需求。

對部品供方的管理需要制度化流程，包括招標技術標準、品質管理要求、樣板及定樣管理等。這有助于確保供應商穩定供應高質量的商品。結合客戶主要敏感點，對產品系標準與材料部品進行對位，進行品類細分，這意味著將不同類型的產品和材料分為不同的類別，根據其特性和質量要求進行管理。制定“一品一策”策略，即為每個具體的產品或材料品類制定獨特的采購和品質管理策略，這有助于確保每個品類都能夠滿足高標準的要求。

3.2 樣板引路：健全樣板引路機制

為了強化項目施工質量的有效控制，確保項目設計方案的準確還原，可以建立一套健全的樣板引路機制，貫徹了方案先行的原則。首先，堅持方案先行的原則，確保項目的施工質量符合設計方案的要求，這意味著在項目施工前，必須先確認設計樣板，然后制作材料樣板，最后才能制作項目樣板段。

其次，建立詳細的樣板管理細則，其中包括設計樣板的會簽、施工樣板的會簽等程序。這些程序確保了樣板的準確性和合規性。接著，設計樣板和工樣板會簽完成后，原則上不得隨意替換。如果確實需要更換，必須提前進行溝通和報備，并在征得相關方的同意后才能進行更換。更換后需要重新進行樣板會簽。

最后，設立專門的材料樣板間，用于妥善存放和保管設計樣板和施工樣板。所有相關的樣板入庫和出庫都需要進行臺賬登記，以避免遺失和確保管理的完整性。

3.3 分階段會驗：建立分階段會驗管控機制及管控標準

項目需要根據其特性和規模分成不同的階段，這可能包括土地開發、設計、施工、交付等階段。每個階段都應有明確定義的目標和任務。對于每個階段，制定詳細的計劃，包括時間表、預算、資源分配和質量目標，確保計劃符合項目的總體目標和可行性。在每個階段的開始和結束，制定會驗計劃。會驗計劃應明確定義會驗的內容、參與方、時間表和報告要求，確保會驗計劃反映了階段的目標和關鍵要點。成立會驗小組，包括項目經理、設計師、施工隊、質量控制人員和其他關鍵利益相關者，確保小組成員具備相應的專業知識和經驗。

在每個階段的關鍵時間點進行會驗，包括檢查文件、檢測施工質量、核查成本、審查進度和評估合規性。確保會驗過程詳細記錄，包括問題、建議和決策。根據會驗結果，生成詳細的報告，將問題、建議和決策記錄下來。與項目團隊分享這些報告，以便采取適當的措施。反饋信息也應該傳達給相關的團隊成員和供應商。根據會驗報告中的建議，采取必要的調整和改進措施，以確保項目在下一階段能夠更好地滿足質量、進度和成本要求。在項目的整個生命周期中，持續監控各個階段的執行，確保項目按計劃進行。如果有變化或風險出現，及時采取糾正措施。當一個階段完成時，進行最終會驗，確保所有目標都已達到。隨后，按照下一階段的計劃繼續項目。

3.4 過程查驗：工程建設過程品質查驗機制

制定明確的查驗標準，這些標準反映了項目質量要求、法規和標準。查驗標準可以包括設計規范、施工要求、安全規定等。在土建施工階段，計劃進行2 次抽檢/年，以確保施工質量的持續監控。第三方或物業將對土建施工的關鍵方面進行評估檢查，這包括施工精度，例如測量和對齊，土建質量風險，如結構穩定性和地基質量，以及使用的材料的合規性和質量，抽檢將包括對施工現場的實地考察，對文件和記錄的審查，以及可能的材料取樣和實驗室測試，這些評估檢查將幫助確定施工是否符合標準和規定。

在精裝修施工階段，計劃進行2 次抽檢/標段，以確保隱蔽質量和材料的合規性。抽檢將重點關注精裝修的隱蔽質量，如管道、電氣系統、隔音材料的安裝，以及使用的材料的合規性。同樣，抽檢將包括現場檢查、文件審查和材料測試，以確保精裝修工程符合質量標準。如果抽檢發現問題，將要求開發商采取必要的整改措施，并確保問題解決。

在項目完成后，第三方或物業將對整個項目的最終交付質量進行評價，這包括建筑的整體外觀和結構，設施的正常運行，以及室內裝修的完成度和質量。評價可以包括客戶滿意度調查、檢查項目文檔和記錄，以及必要的現場檢查。評價將確定項目是否達到了預期的品質水平。如果評價發現問題或不滿意的地方，將要求開發商采取措施進行整改，并確?？蛻舻玫綕M意的解決方案。

3.5 品質工藝：升級工藝標準，提升細節品質力

升級工藝標準和提升細節品質力可以實現“兩提兩減”策劃，即提高質量、提高效率、減少消耗和降低成本。探索使用現代建筑技術，如3D 打印、BIM（建筑信息模型）、智能建筑系統等，以提高施工和設計的質量和效率，這些技術可以更精確地規劃和監測建筑過程，減少施工中的錯誤和缺陷。

優化材料選擇，采用可持續和環保的建筑材料，提高建筑的耐久性和能效。這不僅提高了建筑質量，還有助于降低運營成本。通過注重細節，如精湛的裝飾工藝、高品質的家具和裝修，提升室內外環境的品質，增強客戶的滿意度和舒適感。提供定制化的設計選擇，允許客戶根據其個人需求和喜好來個性化定制房屋。這不僅提高了產品的價值，還提高了客戶滿意度。優化建筑設計，包括能源效率、水資源管理和廢物減少，以減少資源消耗和運營成本。采用節能技術，如智能照明和智能溫控系統，有助于降低能源開支。通過更好的項目管理和流程優化，減少項目的浪費，提高效率，降低人工和材料成本。升級工藝標準和提升細節品質力不僅可以提高產品質量，還可以提高效率、減少資源消耗和降低成本。

結語：

質量不是一種行為，而是一種習慣；品質不是一個結果，而是一個過程，必須將品質貫徹到開發全過程。在投資、定位、建造、交付四個階段；聚焦定位、設計、體驗、成本、建造、交付、服務、宣傳八大維度開展品質建設。同時“品質不是喊出來的，品質是靠做出來的”，必須有體系化、強協同、重保障的行動方案，才能有的放矢。要堅持以完備體系為先，形成標準動作、流程和管理機制；以文化為支撐，形成統一的品質思維，讓品質意識成為工作準則；以人才為支持，用匠人精神雕鏤每一毫米的細節。