精益管理視角下房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目運(yùn)營與管理

文／李想 寧波東錢湖文旅傳媒有限公司 浙江寧波 315100

引言：

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的周期較長，且項(xiàng)目在運(yùn)營和管理過程中極易受到市場波動(dòng)、資金供應(yīng)、政策方針變動(dòng)以及消費(fèi)者需求降低等因素的影響，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)增加。同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)的競爭變得更加激烈，各大房地產(chǎn)開發(fā)商為了提高項(xiàng)目的運(yùn)營收益，紛紛加強(qiáng)了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的運(yùn)營和管理力度，在保證項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量和進(jìn)度的前提下，嚴(yán)格把控建設(shè)成本，從原料采購到具體施工以及運(yùn)營管理等環(huán)節(jié)，提高業(yè)務(wù)流程的精細(xì)化水平和項(xiàng)目管理的精細(xì)化，確保項(xiàng)目建設(shè)的效率和質(zhì)量。

1.精益管理理論基礎(chǔ)

精益管理理論是經(jīng)過世界范圍內(nèi)諸多一流企業(yè)長期實(shí)踐后所形成的一套企業(yè)管理流程和體系，其理論基礎(chǔ)是精益生產(chǎn)理論，在各大企業(yè)的運(yùn)營管理實(shí)踐中有著廣泛的應(yīng)用基礎(chǔ)，對企業(yè)內(nèi)控管理水平和業(yè)務(wù)開展水平的提升有著重要的保障作用，有利于企業(yè)綜合競爭力的提高。該理論產(chǎn)生和完善于工業(yè)化程度較高的國家，如德國和美國，經(jīng)過長期的實(shí)踐和驗(yàn)證，精益管理的優(yōu)勢得到了充分發(fā)揮，并吸引了一批深入研究精益管理的專家和學(xué)者，他們通過理論聯(lián)系實(shí)踐的方式不斷研究，對精益管理進(jìn)行持續(xù)補(bǔ)充完善。精益管理不僅涉及到企業(yè)發(fā)展和內(nèi)部管理等內(nèi)容，也逐漸和企業(yè)文化建立、產(chǎn)業(yè)升級相聯(lián)系。多年的實(shí)踐應(yīng)用使得團(tuán)隊(duì)合作、問題暴露以及現(xiàn)場管理等核心理念被人們所熟知。

價(jià)值是精益管理的核心，而價(jià)值的外在表現(xiàn)則是價(jià)格，因此諸多企業(yè)在生產(chǎn)過程中，都十分重視產(chǎn)品的價(jià)格范圍，根據(jù)市場變動(dòng)和消費(fèi)者需求對產(chǎn)品價(jià)格進(jìn)行確定，然后開展產(chǎn)品的用戶反饋活動(dòng)，根據(jù)消費(fèi)者體驗(yàn)感受和價(jià)格可接受范圍，對產(chǎn)品價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，以確保與用戶之間達(dá)成交易關(guān)系，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的銷售盈利目標(biāo)。而生產(chǎn)者在確定產(chǎn)品價(jià)值，制定價(jià)格之后還需要梳理好產(chǎn)品的生產(chǎn)服務(wù)流程以及操作環(huán)節(jié)，對業(yè)務(wù)流程中是否有價(jià)值的環(huán)節(jié)進(jìn)行準(zhǔn)確識別，刪減多余的不能產(chǎn)生價(jià)值的環(huán)節(jié)，提高產(chǎn)品的生產(chǎn)效率。精益管理與傳統(tǒng)的部門化和批量化工作方式有著巨大的差別，精益管理的重點(diǎn)在于連續(xù)流的工作流程和模式，努力實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)效率最大化，創(chuàng)造更多的生產(chǎn)價(jià)值，在這一理論的支持下，企業(yè)每個(gè)部門的職能和作用會(huì)被賦予新的含義。

根據(jù)精益生產(chǎn)的理念，生產(chǎn)者為滿足市場需求而開展生產(chǎn)活動(dòng)，產(chǎn)品與市場需求掛鉤，因此產(chǎn)品的價(jià)值應(yīng)當(dāng)根據(jù)市場狀況進(jìn)行界定，需求驅(qū)動(dòng)也是產(chǎn)品生產(chǎn)的核心理念。生產(chǎn)者是在用戶提出需求后才組織生產(chǎn)活動(dòng)，并非提前生產(chǎn)好產(chǎn)品并送到用戶手中，所以貫徹需求驅(qū)動(dòng)的生產(chǎn)理念有利于實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)者與用戶之間的供需平衡，同時(shí)降低資源的不必要損耗，提高資源的利用效率[1]。

隨著我國市場體系的完善，大量的跨國公司涌入中國市場，導(dǎo)致國內(nèi)市場的競爭更加激烈，我國企業(yè)想要保持自身的發(fā)展優(yōu)勢，就需要重視企業(yè)的精益管理。但我國的精益管理實(shí)施時(shí)間較短，仍存在許多需要改進(jìn)的地方，精益管理的實(shí)施與完善還需要長時(shí)間的實(shí)踐與升級。

2.房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營管理落實(shí)精益管理思想的重要性

精益管理思想十分契合當(dāng)前我國房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r，能夠解決房地產(chǎn)行業(yè)存在的各種問題，無論是市場變動(dòng)和政策方面的外部因素，還是房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部運(yùn)營方面的因素，都需要項(xiàng)目運(yùn)營和管理者采用精益管理模式解決問題，確保項(xiàng)目的運(yùn)營安全和收益。

2.1 滿足外部市場和政策變化提出的新要求

不同于其他行業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的周期較長，項(xiàng)目運(yùn)營過程極易受到外部因素的干擾，特別是市場需求、土地購買成本上升、國家住房政策變動(dòng)等因素，都會(huì)增加房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的運(yùn)營和管理者應(yīng)重視精益管理，提高項(xiàng)目運(yùn)營的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，更好地應(yīng)對外部因素的干擾和影響。新時(shí)期的房地產(chǎn)行業(yè)管控機(jī)制愈發(fā)完善，各大房地產(chǎn)企業(yè)面臨著巨大的壓力，特別是行業(yè)集中發(fā)展趨勢和項(xiàng)目運(yùn)營收益下降等問題，房地產(chǎn)企業(yè)想要增強(qiáng)自身的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，就需要從精益管理視角出發(fā)，對內(nèi)部管控機(jī)制進(jìn)行全面優(yōu)化，實(shí)施精細(xì)化管理，降低外部因素對項(xiàng)目運(yùn)營產(chǎn)生的影響。

從供給方面分析，我國土地用途在朝著多元化方向發(fā)展，單一的建設(shè)用地已經(jīng)不符合現(xiàn)代化城市發(fā)展趨勢，而多類型的用地則需要項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)通過招標(biāo)、拍賣、劃撥等方式獲得使用權(quán)，完成土地的供應(yīng)流程。由于土地的性質(zhì)差異較大，所以土地的潛在價(jià)值并不均勻，房地產(chǎn)企業(yè)需要結(jié)合開發(fā)項(xiàng)目的性質(zhì)和市場需求對土地實(shí)施經(jīng)營性定位，實(shí)現(xiàn)土地價(jià)值與用戶需求之間的平衡。

從客戶需求角度出發(fā)，房地產(chǎn)整體需求呈下降趨勢。根據(jù)相關(guān)調(diào)查可以得知，當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出用戶需求范圍，大量房地產(chǎn)項(xiàng)目處于閑置狀態(tài)，或者項(xiàng)目資金供應(yīng)鏈斷裂，導(dǎo)致房地產(chǎn)供應(yīng)過剩。盡管部分地區(qū)消費(fèi)者對房地產(chǎn)需求呈上升趨勢，但區(qū)域間的差異過大，房地產(chǎn)企業(yè)需要加快運(yùn)營模式的轉(zhuǎn)型，由規(guī)模型朝著質(zhì)量型發(fā)展，深入貫徹精益管理的理念，對潛在客戶進(jìn)行分析和識別，圍繞客戶需求開展業(yè)務(wù)，在客戶接受價(jià)格范圍內(nèi)提供針對性服務(wù)[2]。

在房地產(chǎn)政策方面，國家出臺的政策著重強(qiáng)調(diào)了房子的住房性質(zhì)，并以此為價(jià)值導(dǎo)向構(gòu)建了長效政策管控機(jī)制。對此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)著重生產(chǎn)小批量和差異化產(chǎn)品來滿足市場的需求，貫徹精益管理理念。

2.2 推動(dòng)企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營管理升級的重要手段

隨著房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展態(tài)勢趨于平緩，粗放式的項(xiàng)目運(yùn)營管理模式已經(jīng)不適合房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展需求，精細(xì)化的項(xiàng)目運(yùn)營管理模式可以有效提高項(xiàng)目的價(jià)值，加快土地成本轉(zhuǎn)化為溢價(jià)產(chǎn)品的過程，提高各項(xiàng)資源的利用效率，這也是現(xiàn)階段各大房地產(chǎn)企業(yè)的競爭重點(diǎn)，誰能夠更為高效地配置房地產(chǎn)資源，更好地經(jīng)營和管理房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，誰才能夠在激烈的房地產(chǎn)競爭中保持優(yōu)勢。在房地產(chǎn)企業(yè)的革新發(fā)展階段，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)強(qiáng)化企業(yè)的價(jià)值導(dǎo)向意識，深入落實(shí)精益管理的理念，將客戶的需求作為基礎(chǔ)構(gòu)建增值管理機(jī)制，把控項(xiàng)目運(yùn)營節(jié)奏，杜絕資源浪費(fèi)現(xiàn)象，從客戶需求角度出發(fā)對產(chǎn)品進(jìn)行研發(fā)和生產(chǎn)。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的運(yùn)營管理模式發(fā)生了巨大的轉(zhuǎn)變，全周期模式成為主流運(yùn)營管理模式，涵蓋了開發(fā)、建設(shè)、銷售、租賃以及運(yùn)營等多個(gè)環(huán)節(jié)的內(nèi)容。所以在房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)營管理階段引進(jìn)精益管理理念是十分有必要的。鑒于房地產(chǎn)行業(yè)的項(xiàng)目運(yùn)營管理模式存在管理層級增加、流程繁瑣、信息流動(dòng)不暢等問題，則需要引進(jìn)精益管理中的價(jià)值流理念，全面優(yōu)化運(yùn)營管理流程，并通過扁平化管理改善返工和資源浪費(fèi)等狀況[3]。

3.精益管理視角下房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目運(yùn)營與管理建議

3.1 基于低碳模式創(chuàng)新項(xiàng)目管理

低碳環(huán)保已成為房地產(chǎn)行業(yè)的主流模式，將低碳模式與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的運(yùn)營管理相結(jié)合，有利于改善生態(tài)環(huán)境，協(xié)調(diào)好人與自然之間的關(guān)系，實(shí)現(xiàn)生態(tài)效益和經(jīng)濟(jì)效益的有機(jī)統(tǒng)一。根據(jù)行業(yè)調(diào)查顯示，房地產(chǎn)行業(yè)具有極高的減碳潛力，從項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)，到具體施工和項(xiàng)目的運(yùn)營管理，每一階段都需要進(jìn)行精細(xì)化管理，打造優(yōu)質(zhì)低碳項(xiàng)目，滿足用戶的生活需求。

3.1.1 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)與材料

對于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而言，科學(xué)合理的規(guī)劃設(shè)計(jì)和綠色材料的選擇，有利于減少房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營開發(fā)過程中產(chǎn)生的碳排放，更為深入的落實(shí)低碳節(jié)能理念，將立體綠化、因地制宜開發(fā)、高效利用自然資源等因素納入到項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)當(dāng)中，積極開發(fā)綠色建筑，實(shí)現(xiàn)低碳排放的目的。其中立體綠化是指在建筑屋頂和立面進(jìn)行綠化設(shè)計(jì)，利用綠化植物吸收碳排放量，降低能耗。因地制宜開發(fā)是指結(jié)合當(dāng)?shù)氐臍夂蛱攸c(diǎn)開展設(shè)計(jì)工作，對建筑的朝向、樓間距、風(fēng)向等進(jìn)行科學(xué)合理設(shè)計(jì)，進(jìn)行自然通風(fēng)和自然采光等，減少能耗。高效利用自然資源則是指充分利用太陽能和風(fēng)能等進(jìn)行發(fā)電，以實(shí)現(xiàn)技能減排的最優(yōu)效果[4]。在建筑材料的選擇方面，應(yīng)限制塑料和保溫泡沫等碳密集型材料的使用，選擇木板代替混凝土地板等固碳材料，減少成品材料的使用，減少材料的不必要浪費(fèi)，對于部分材料進(jìn)行循環(huán)再利用。

3.1.2 項(xiàng)目施工

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的施工周期較長，涉及到的建筑材料數(shù)量龐大，如果不對施工過程加以管控，那么無疑會(huì)造成材料的嚴(yán)重浪費(fèi)，因此在建筑施工過程中，房地產(chǎn)企業(yè)可以選擇裝配式建筑、3D 打印技術(shù)以及智能制造等技術(shù)，將建筑施工過程中的碳排放降到最低。尤其是裝配式建筑，將建筑零部件在工廠加工后運(yùn)輸至施工現(xiàn)場進(jìn)行拼裝，減少了施工現(xiàn)場的污染，有效降低了建筑全生命周期的碳排放。

3.1.3 項(xiàng)目運(yùn)營管理

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目運(yùn)營是能源消耗的主要環(huán)節(jié)，建筑工程各種功能的發(fā)揮，需要消耗大量的電能和水氣資源，會(huì)產(chǎn)生大量的碳排放，因此需要加強(qiáng)項(xiàng)目的低碳運(yùn)營管理，對建筑進(jìn)行電氣化改造，實(shí)現(xiàn)生活用水和供暖的全電氣化。并采用可再生能源進(jìn)行發(fā)電，通過太陽能發(fā)電以及地?zé)岚l(fā)電等復(fù)合發(fā)電系統(tǒng)進(jìn)行電能供應(yīng)，以減少碳排放。同時(shí)還要在建筑中大量應(yīng)用智能技術(shù)，如智能水表、智能電表以及智能檢測設(shè)備等，以減少資源的浪費(fèi)。

3.2 嚴(yán)格管控拿地成本，加強(qiáng)建設(shè)成本管理

拿地成本和建安成本會(huì)直接影響到房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的運(yùn)營和管理收益，有效管控拿地成本和建安成本，有利于降低房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)做好事前考察工作，獲得優(yōu)質(zhì)資源，建立成本管理制度，優(yōu)化成本管理方式。

一方面，提前考察籌劃有利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲得優(yōu)質(zhì)的土地資源，可以為后續(xù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)營管理打好基礎(chǔ)。土地的區(qū)位和地質(zhì)條件都會(huì)影響到后續(xù)的項(xiàng)目開發(fā)和運(yùn)營，平原地區(qū)土地開發(fā)只需要考慮地質(zhì)條件和區(qū)位因素、配套設(shè)備等，而山區(qū)土地開發(fā)還需要考慮坡度落差因素。因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在拿地前需要做好實(shí)地考察工作，采集準(zhǔn)確的現(xiàn)場數(shù)據(jù)，選擇區(qū)位條件好，交通、醫(yī)療、教育等配套設(shè)施完善的土地，通過招拍掛等方式獲得土地開發(fā)權(quán)，確保土地增值稅清算的高效。購買方式拿地則需要做好評估和調(diào)研工作，避免后續(xù)項(xiàng)目開發(fā)出現(xiàn)各種糾紛[5]。

另一方面，建立成本管理制度，優(yōu)化成本管理方式，有利于強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)的管控水平。這需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)嚴(yán)格按照施工圖紙進(jìn)行施工，建立集采制度，通過規(guī)模優(yōu)勢降低成本，選擇優(yōu)質(zhì)伙伴建立長期合作關(guān)系。

3.3 項(xiàng)目費(fèi)用精益管理，新技術(shù)提供動(dòng)力

一方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)綜合考量聯(lián)營項(xiàng)目，采用合理的費(fèi)用管控方式。房地產(chǎn)行業(yè)的競爭十分激烈，部分項(xiàng)目的開發(fā)較為困難，因此部分房地產(chǎn)企業(yè)選擇聯(lián)合拿地，共同經(jīng)營同一項(xiàng)目，這種模式也被稱為聯(lián)營項(xiàng)目。共同成立的公司對項(xiàng)目進(jìn)行操盤，對于費(fèi)用管理的方式應(yīng)當(dāng)采用精益管理，提高費(fèi)用的管理效率。

另一方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要提升費(fèi)用管理水平，借助信息技術(shù)開展精益管理。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的費(fèi)用管理工作難度也隨之上升，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)實(shí)現(xiàn)費(fèi)用管理方式和標(biāo)桿房企對接，尋找自身的不足之處，結(jié)合企業(yè)發(fā)展和項(xiàng)目運(yùn)營需求，搭建信息管理系統(tǒng)，通過各種預(yù)算管控軟件和財(cái)務(wù)管理軟件對項(xiàng)目的運(yùn)行進(jìn)行動(dòng)態(tài)追蹤，建立數(shù)據(jù)共享和財(cái)務(wù)共享中心，方便業(yè)務(wù)部門和財(cái)務(wù)部門工作的開展，加快業(yè)財(cái)融合進(jìn)程。

3.4 業(yè)務(wù)流程管理系統(tǒng)化，全面跟蹤管控開發(fā)項(xiàng)目

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的周期較長，為提高房地產(chǎn)企業(yè)的管控水平，就需要實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)流程管理系統(tǒng)化，對開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行全面跟蹤管控。首先，要做好業(yè)務(wù)模型設(shè)計(jì)工作，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營狀況進(jìn)行業(yè)務(wù)模型設(shè)計(jì)，然后根據(jù)客戶需求確定業(yè)務(wù)流程，強(qiáng)化業(yè)務(wù)部門人員的客戶需求至上意識，采用價(jià)值識別方式對業(yè)務(wù)流程進(jìn)行重組和簡化，并設(shè)計(jì)以市場為導(dǎo)向的公司價(jià)值鏈體系。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)還要建立構(gòu)建基于全生命周期的業(yè)務(wù)流程管理機(jī)制，規(guī)范業(yè)務(wù)流程的工作，確保相關(guān)部門的思想和意見能夠充分表達(dá)，以實(shí)現(xiàn)對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的全生命周期管控。

3.5 項(xiàng)目實(shí)施管理精細(xì)化，提高項(xiàng)目建設(shè)效率

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施管理是運(yùn)營和管理體系中最為關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，其能效會(huì)直接影響到項(xiàng)目建設(shè)效率，因此房地產(chǎn)企業(yè)需要在精益管理的基礎(chǔ)上構(gòu)建項(xiàng)目管理體系，設(shè)計(jì)市場需求導(dǎo)向的市場調(diào)研流程，了解市場需求變動(dòng)，對項(xiàng)目管理體系進(jìn)行精細(xì)化調(diào)整，對房地產(chǎn)項(xiàng)目分級管理機(jī)制、項(xiàng)目異常管理機(jī)制、項(xiàng)目變更機(jī)制進(jìn)行優(yōu)化和完善，確保房地產(chǎn)項(xiàng)目準(zhǔn)確分級，對異常環(huán)節(jié)進(jìn)行正確的處理，保證設(shè)計(jì)圖紙、建筑材料、現(xiàn)場施工和正常運(yùn)轉(zhuǎn)，避免頻繁變更影響到項(xiàng)目的進(jìn)度和質(zhì)量。房地產(chǎn)企業(yè)還要做好房地產(chǎn)項(xiàng)目管理宣貫培訓(xùn)和員工能力提升工作，積極推進(jìn)培訓(xùn)宣貫工作，建立起學(xué)習(xí)共享機(jī)制，營造良好的學(xué)習(xí)氛圍。同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)項(xiàng)目的運(yùn)營和管理需求，設(shè)計(jì)全生命周期房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理程序，確保房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的安全平穩(wěn)開展。

結(jié)語：

精益管理在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目運(yùn)營與管理中的應(yīng)用，可以通過價(jià)值鏈的構(gòu)建提高項(xiàng)目的整體效能，提高房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部管控水平，對業(yè)務(wù)開展流程和項(xiàng)目管理體系進(jìn)行精細(xì)化設(shè)置，高效把控各項(xiàng)費(fèi)用和施工流程，避免資源的不必要損耗。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)重視精益管理的貫徹與落實(shí)，嚴(yán)格管控拿地成本并加強(qiáng)建設(shè)成本管理，將精益管理落實(shí)到項(xiàng)目運(yùn)營和管理的各個(gè)流程，提高項(xiàng)目的最終收益。