人口負增長地產的邏輯將巨變

艾振強

作為國民支柱產業的房地產行業，“短期看金融（政策），中期看土地，長期看人口”！人口負增長了，房地產行業接下來該怎么辦？

先說點樂觀的。

新出生人口快速減少，是因為人們不想生，甚至不想結婚，加上人口老齡化等原因，由此帶來的一個結果是，家庭小型化。

1990年，我國的平均家庭戶規模為3.96人，2000年為3.44人，2010年為3.09人，2020年為2.62人。

家庭的小型化一直被認為是住房需求的重要增量之一。而且，家庭戶數的增加，對房價的影響也更加顯著。

不過，家庭戶均人口的下降空間恐怕不大了。類比日本，2019年，日本平均每個家庭戶為2.39人，我們的七普數據，距此已經很接近。而日本已經是一個深度老齡化社會。

人口是一個長周期的影響因素。無論是房企、城投，還是其他很多的企業，面向未來都需要調整自身的發展邏輯。

首先，進入人口負增長時代，城市會更加分化，開發商必須要深耕

跟很多人想的不一樣，人口進入負增長區間之后，大城市的人口聚集會更加明顯。以日本為例，其從2011年起就進入人口負增長的時代。之后，縣城、鄉村不斷衰敗（少數幾個觀光旅游景點除外）。但是，東京都市圈的人口卻還在持續大量流入，目前已聚集超4300萬人口，占全日本的38％。

我國也有這樣的趨勢：

2000—2010年，中國只有4個人口萎縮的省份（貴州、重慶、四川和湖北）分別減少了49萬人、166萬人、193萬人、227萬人；

2010—2020年，中國人口萎縮省份擴大到6個（甘肅、內蒙古、山西、遼寧、吉林和黑龍江），分別減少55萬人、65萬人、79萬人、115萬人、337萬人、646萬人。

在城市體系的規律中，有個著名的“齊夫法則”。由于戶籍等因素，我國城市與該法則的偏離度比較高。2019年12月底，國務院要求城區300萬人以下的城市開放落戶之后，人戶分離人口激增。未來，城市之間的搶人大戰和分化會更明顯。在大都市圈的歷史性趨勢下，中國城市的馬太效應會越來越強。在地隨人走的新城鎮化思路下，未來，中心城市有望分到更多的建設用地指標。

這樣的趨勢下，對房企來說，必須堅持深耕戰略。

只有深耕，才能夠春江水暖鴨先知，深度洞察城市發展規律和客戶需求；

只有深耕，客戶密度足夠大，才能在同等成本下為客戶提供更多的服務；

只有深耕，才能著眼全局，以長期主義的姿態進行投入，賺長周期的錢；

……

事實上，從幾年前開始，就有很多房企宣布轉型為運營商，但大多數目前還處于初級段位。

初級模式僅限于項目，不用改變既有的規劃，項目能融入周邊即可。例如，項目住宅和周邊商業能否聯通，讓業主穿過地庫就能抵達商場；社區大門的開口，能否盡量縮短和地鐵站、公交站的距離，不讓業主繞路；周邊的醫院、學校、幼兒園、培訓機構等資源，能否和社區的業主服務進行資源互換和合作……

中級模式，要考慮對外輻射，需要參與規劃甚至調整規劃，難度大增。高新區蓓蕾東巷1、2號小區，上海萬科·天空之城是這方面的典型例子。

至于高級模式，從一級開發就得介入，難度最高。典型案例比如沙梅溪湖。

高級模式難度太大，但中級模式，應該是基本的門檻。

華潤置地去年奪得成都銷冠，就離不開其多年的深耕。自2002年進入成都，華潤置地華西大區就緊跟時代，與城市同頻，深耕成都、全域布局，通過多維業態賦能美好生活——先后落地高品質住宅、萬象城、華潤大廈、木棉花酒店、有巢公寓，配建代運營世界大運會“一場三館”，成為繼深圳后華潤置地全業務落地最全面的城市。

過去，房企的主要客戶就是購房者，未來的客戶變得更加多元，除了個人購房者，還有企業以及政府等，不深耕就無法深刻洞察城市發展規律和客戶的需求，未來根本無法創造客戶。

這樣的趨勢下，對房企來說，必須堅持深耕戰略。只有深耕，才能夠春江水暖鴨先知，深度洞察城市發展規律和客戶需求。

其次，城投要加速轉型，從傳統的基礎設施建設，轉向產業和運營

城投的傳統業務是融資后進行基礎設施建設，建成后低價或免費提供給想引入的企業，帶動招商引資，這類投資通過落戶企業的稅收、就業，以及人口集聚后形成購房需求的土地出讓金等獲得收益。

這在過去城市規劃都是增量邏輯的情況下，是沒問題的。但是，近年來，1/3城市人口凈流出，該模式暴露出來的問題已經越來越多。

如上所說，人口進入負增長區間，城市會越發分化，城投必須加大轉型力度，從過去開發建設的角色轉向城市運營的角色，人口凈流出城市的城投公司，尤其如此。因為，繼續大力開發建設，投入多產出小，更不利于轉型。

去年5月，國務院辦公廳就專門印發了《關于進一步盤活存量資產擴大有效投資的意見》，對存量資產盤活方向、方式，以及盤活回收資金使用等內容提出了意見。此后，相關的文件一份接一份。為什么這么著急？因為，盤活存量資產，已經刻不容緩！

改革開放之后，經過幾十年的高速發展，我國僅存量基礎設施規模已超過100萬億（數據來自北大光華管理學院發布的《中國基礎設施REITs創新發展研究》），這里面不少資產并沒有得到高效利用。

近些年，城投紛紛改名的邏輯也在于此。從注重建設，轉向注重運營。不少城投，甚至做起了風投，通過產業投資，培育和發展當地的產業優勢，從而吸引人口。

甚至于，其可能不只是服務于當地城市。上海城投，就是典型的例子。

沒有改制前，上海城投一方面是國有獨資公司，另一方面又是資產優質的公共服務和公用產品提供者。因為投融資能力、建設技術、運營能力、管理水平等在國內首屈一指，集政府投融資、建設、運營、管理基礎設施于一體。

始于2014年的重大資產重組，是上海城投轉型發展的里程碑事件。改制后，上海城投在為上海市民提供公共用品的時候，扮演的是公益類國有獨資集團的角色。可是，一旦走出上海，乃至走出國門承接重大基礎設施建設運營的時候，則變身為一家能提供全套解決方案的超級專業化和技術化，高度市場化的現代化國企集團……

由此，上海城投轉型為多元化的企業集團，通過經營性資產反哺公用事業，實現了經營的可持續性，成功建立起企業信用。營收一年上一個臺階。

最后，康養產業市場巨大，要提前布局探索，不然以后沒你什么事

總人口進入負增長的另一面是老齡化。此前，統計局在報告中坦言：人口老齡化程度進一步加深，未來一段時期將持續面臨人口長期均衡發展的壓力。

一方面，老年人越來越多；另一方面生育率不斷下行，年輕人占比減少。毋庸置疑，未來居家養老產業的需求將會巨大。

1962—1971年是中國的第二波嬰兒潮（1971年開始實施計劃生育），其間出生人口合計2.4億人，未來10年，這些人將陸續達到60歲。“十四五”期間，60歲以上老人就會達到3億人。

盡管有不少大佬表示，10年后的養老將跟現在的物業一樣，必然會成長為一個萬億級的市場，也一定會出現市值千億級以上的企業，不過，康養地產前幾年熱鬧了一陣，就沒什么動靜了。

當然，這也跟中國的國情有關。中國的老齡化與其他國家不同，中國的人口老齡化與城鎮化過程是相互疊加的。這使得養老在中國并無適合國情的成熟范本。

此外，大家都知道這個行業前景廣闊，但大多數企業要么覺得賺不了大錢或缺乏實力，選擇觀望，只極少數企業在積極探索，試圖為中國養老提供解決方案。

有人說，現在還是養老地產的青銅時代，只有等到“70后”甚至“80 后”退休，養老地產的黃金時代才會到來。這沒錯，但等黃金時代來了你才布局，基本沒你份了。

政府也越發關注養老問題，不斷釋放相關友好政策。比如，根據媒體報道，為應對人口老齡化趨勢，北京在去年二批集中供地中，在全國首次提出試點建設全齡友好社區，并確定了3個試點項目。試點項目將支持中心城區60歲及以上老年家庭購房，對于將戶口遷至試點項目所在地，且名下無住房、無在途貸款的老年家庭，首付比例最低可到35%。

現在，萬科、龍湖、綠城等房企都在做。正確的態度是，如林中所說，養老是未來的朝陽產業，現階段旭輝做養老屬于戰略性業務，一定要布局，但不會擴張很多。

◎ 來源| 明源不動產研究院