房地產公司稅務風險的成因及應對策略探究

文/蔣淑華（廣州俊發聚新房地產有限公司）

由于我國市場經濟的快速推進，一些房地產公司已經在國內國際市場中占有了一席之地，房地產公司快速發展的過程中也可能伴隨著稅務風險，一部分房地產公司對于稅務風險防范工作管理得不嚴格，以致于陷入財務風險當中。房地產公司想要穩穩地扎根在經濟市場當中，必須合理地進行稅款繳納；如不按照我國稅法規定合理繳納稅款，將會對房地產公司后續的業務發展造成重大影響。因此，房地產公司財務管理人員應該積極采取措施防范稅務風險，對稅務風險產生的原因進行具體分析，并實施有效的應對策略，進而保證房地產公司的長遠發展。

一、房地產公司稅務風險的成因

（一）管理機制不健全

在房地產公司的經營發展過程中，房地產公司的融資渠道呈現出單一的情況，公司想要開展投資行為具有一定的困難，進而導致房地產公司的生存壓力極大。通過相關數據調查顯示，我國大部分房地產公司對收入的提升尤其重視，進而忽視了房地產公司的稅負問題，長期發展下去，房地產公司必然會產生高稅收的風險，對企業的經營造成嚴重影響。產生這種問題的主要原因就是管理機制不健全，如果房地產公司擁有健全的管理機制，那么會及時發現公司存在的稅務繳納漏洞[1]。同時，由于房地產公司管理機制的不健全，導致房地產公司的涉稅合同沒有經過嚴格的審核，如果簽署合同后產生稅收糾紛，對房地產公司而言會造成惡劣影響，并且很多房地產公司對于發票的管理比較松懈，沒有具體的發票管理流程，很多發票都不具備合規性，當房地產公司需要查驗發票時，時常出現發票不完整與發票簽署不合理的情況，對于房地產公司而言，非常不利于內部財務的長遠發展，嚴重阻礙房地產公司的穩定運行。

（二）稅務風險防范意識不足

在房地產公司運營過程中，公司領導層人員普遍對經濟效益過度重視，把管理房地產公司大部分的精力放在追求經濟效益方面，認為經濟效益就是房地產公司發展的全部。領導層人員不具備識別稅務風險的能力，并沒有防范稅務風險的意識，對房地產公司的稅務風險防范工作不重視。認為稅務管理工作只是財務工作的一部分，不需要特別重視，只要公司可以取得良好的收益，公司就可以長遠地發展下去，并且會發展得越來越好。房地產公司高層領導人員的稅務風險防范意識不足，也會引導公司財務工作人員對稅務風險防范工作的不重視，認為領導人員都不重視，肯定對公司的工作運行沒有作用，長此以往，房地產公司勢必會產生稅務風險隱患，進而制約房地產公司其他相關工作的順利開展[2]。另外，由于稅款對于房地產公司而言是一筆較大的資金流出，會降低房地產公司的利潤，一些房地產公司為了提高公司的利潤，或者管理人員為了提升個人的業績，使用違法的行為偷稅漏稅，這樣的行為會導致房地產公司陷入財務風險當中，對于房地產公司的發展而言非常不利。

（三）稅務籌劃人員的能力不足

在房地產公司的稅務管理工作過程中，存在著稅務籌劃人員能力不足的問題，稅務籌劃人員對房地產公司的潛在支出難以判斷，導致成本的控制工作沒有辦法順利展開，如果房地產公司的成本控制工作不能起到控制作用，那么當房地產公司在投資時，會出現大額稅務支出。另外，由于稅務籌劃工作人員在房地產公司稅務管理過程中占據重要地位，當稅務籌劃人員的工作能力不足時，無法完成稅務籌劃工作，當房地產公司需要稅務籌劃具體資料，并要求工作人員提供資料，會出現稅務籌劃報告不具備準確性的情況，對于房地產公司管理人員而言，完全不能進行參考。因此，稅務籌劃人員的能力不足，會導致房地產公司出現稅務風險，稅務籌劃工作是房地產公司繳納稅務的基本工作，稅務籌劃人員籌劃的好壞直接關系到房地產公司繳納稅務的狀況，如果籌劃工作沒有做好，繳納的稅收可以出現不合理的情況，進而產生財務風險，對于房地產公司的日常正常運行而言具有嚴重地影響，不利于房地產公司的長期發展。

（四）稅收政策影響

隨著稅收政策的不斷調整，在不同的經濟發展階段會實施不同的稅收政策，我國目前正處于經濟轉型期，稅收政策也會隨之調整，而稅收政策的不斷調整，對于房地產公司而言，會增加把握稅收的難度，如果房地產公司財務公司人員沒有積極跟進稅收政策的變動，很容易存在稅收風險。再者，房地產公司與稅務機關的稅收信息不對等，稅務機關在接收到最新稅收信息時，沒有對稅務信息與政策的改變大力宣傳，房地產公司并不了解這些稅收信息，進而無法隨著稅收政策的調整改變公司的稅收管理。并且很多房地產公司財務部門對稅收政策的理解，只停留在表面層次上，沒有深度理解其包含的法律法規。同時，在房地產公司從事稅收管理的工作人員，他們對于金融知識與稅收法律法規沒有良好的掌握，其專業素質滿足不了公司崗位需求，當工作需要接觸到稅收政策時，無法真正理解稅收政策的真正意義，實際工作當中會處處受到阻礙，并不能有效地完成本職工作，導致有限公司在生產經營過程中產生偷稅漏稅的情況，對于公司的長遠發展非常不利[3]。因此，可以看出，房地產公司會因為稅收政策的變動產生財務風險，當公司稅收工作人員素質能力不高時，根本不能及時跟進稅收政策的調整，導致房地產公司正常經營受到阻礙。

二、房地產公司稅務風險應對策略

（一）健全管理機制

房地產公司想要避免出現稅務風險，必須健全管理機制。

首先，充分了解我國經濟市場的實際發展情況，并與房地產公司的實際情況相結合，明確公司在經濟市場中所處的位置，進而可以根據實際情況健全管理機制，促使管理機制可以符合房地產公司需求，該機制才能發揮出重要作用。其次，房地產公司應該明確各部門的職責與工作人員的崗位職責，安排稅務崗位職責時，應該具備科學性與合理性，保證稅務工作可以在房地產公司內部順利開展。同時，對于房地產公司的所有涉稅合同，都要實行嚴格審核，避免由于合同審批得不嚴格，出現不確定的條例，產生嚴重的稅務風險。房地產公司與其他企業或者個人簽訂合同時，都應該與合作方明確稅務問題，經雙方共同探討制定出符合雙方要求的合同，并明確標注雙方應該承擔的稅務責任與義務，嚴格按照我國法律法規完成申報納稅，房地產公司的財務部門必須按照制定好的真實財務報表向稅務機關申請繳納稅款。最后，房地產公司對發票管理應該進行規范，明確發票合規化管理對避免產生稅務風險具有一定的作用，其中，房地產公司購買發票、領用發票、開具發票與報銷方面都需要按照相關條例嚴格規范，并要求財務人員在管理發票時，必須按照管理流程進行，每一個步驟都需要符合房地產公司的發票管理條例。如果發現工作人員在管理發票時，出現違規管理的情況，主管人員應該嚴格對其進行批評教育并告知發票管理對于公司而言的重要性，要求其在以后的工作中以嚴肅認真的態度對待發票管理工作，避免出現稅務風險，促進房地產公司的長遠穩定發展。

（二）強化稅務風險防范意識

房地產公司想要規避稅務風險，必須強化稅務風險防范意識。首先，房地產公司高層領導人員應該具備有效的稅務風險防控意識，從管理思想上提高對稅務風險防范的重視程度。由于稅務風險的特定性，不僅僅需要房地產公司的申報納稅工作人員與會計工作人員具有較高的專業水平與個人能力，也對工作人員的個人法律素質有一定的要求，面對這樣的情況，房地產公司應該提升公司的整體素質，在發生稅務問題時，不要單一地問責財務部門，而是從領導人員到部門員工，全部人員都要承擔相應的責任[4]。其次，房地產公司領導者要轉變稅務風險防范意識，不要把所用的稅務風險防范工作全部依賴財務部門完成，要從公司整體的角度出發，提升房地產公司所有工作人員對于稅務風險的防范意識。再次，房地產公司管理人員要積極學習稅務風險防范措施與稅務管理制度，保證房地產公司在經營生產活動中可以有效避免發生稅務風險，促進房地產公司的穩定發展。最后，房地產公司應該樹立正確的繳納稅款意識，只有公司從高層領導人員到基層工作人員都具備良好的納稅意識，公司在開展稅收管理的相關工作時，所有相關部門才能積極配合稅收管理工作，進而有效控制房地產公司的稅務風險。為了更好防范稅務風險，房地產公司需要制定稅務檢查制度。要做好事前預案、事中控制和事后補救工作。其中，房地產公司要開展自查，查擺公司自身在稅務工作中的漏洞，及時按照公司擬定的稅務應急方案開展自查工作，具體內容包括單據和發票的真實性與合法性以及業務流程的自查，并做好與稅務機關的溝通協調工作。當然，在進行稅收風險防范工作時，必須注重房地產公司所取得的經濟效益，工作人員應該做出合理的稅收策劃方案，籌劃方案時要從整體的角度出發，充分考慮到個稅的高低，在依法繳納稅款的基礎上，也要重視房地產公司的整體利益，進而全面提高房地產公司稅務風險防范意識，促進房地產公司在規避稅務風險的同時可以取得良好的經濟效益。

（三）提高稅務籌劃人員能力

在房地產公司的日常工作中，應該不斷提高稅務籌劃人員的能力，主要是工作能力與道德素質方面。想要提高稅務籌劃人員的個人工作能力，必須注重對稅務籌劃人員的培訓。

首先，房地產公司可以制定內部工作人員培訓制度，要求工作人員參與到職業技能培訓當中，并由領導人員對完成后的工作人員進行考核。只有通過考核的工作人員才能繼續進行相關工作，如果沒有通過考核則要求這些人員繼續參與到培訓當中，要求他們端正學習態度，明確職業技能培訓對于崗位工作的重要性；如果長期不符合考核的要求，房地產公司應該要求其進行轉崗。稅務籌劃人員的主要工作就是籌劃繳納稅款，站在房地產公司的角度，籌劃出公司應該繳納的稅款，避免出現偷稅漏稅的情況。以城鎮土地使用稅與房產稅申報為例，說明房地產公司如何合理進行稅務籌劃。在房地產公司經營管理中，由于銷售開發商品房需要進行土地使用權的轉讓與分割，所以在一個計稅年度內房地產公司實際擁有的土地面積是在不斷變化的。房地產公司的稅務籌劃人員要及時對于存量商品房占有的具體土地面積開展實時的信息登記，并根據相關要求按時計算和繳納城鎮土地使用稅。同時，按照國稅發文件[2003]89 號的規定，房地產公司出租、自用以及出借的屬于公司的商品房，需要公司的稅務籌劃人員按照文件要求按時繳納房產稅，具體的時間點是從商品房使用或者交付的下一個月開始計征。其次，應該提高稅務籌劃人員的思想道德素質，由于籌劃人員工作的特定性，他們需要面對大量的稅務資金，這些人員必須具備良好的思想道德素質與良好的法律觀念，在面對大量資金時，堅持遵守職業道德，避免出現違法亂紀行為，進而保證合理規避房地產公司稅務風險[5]。最后，應該給予房地產公司稅務籌劃人員外出進修的機會，幫助稅務籌劃人員學習到更先進的稅務籌劃工作知識，提升個人的工作能力，促進房地產公司的長遠發展，并取得良好的發展效果。

（四）及時學習最新的稅收政策

在房地產公司的稅務管理工作中，應該要求高層領導人員以及工作人員及時學習最新的稅收政策。

首先，房地產公司全體人員對財務知識必須有一定的了解，并加大對稅收政策變化以及調整的關注程度，設立專職崗位要求崗位工作人員與稅務部門對接，當稅務部門出臺新的政策條例以及稅收調整時，可以第一時間了解稅收政策的調整內容與具體調整時間，并根據稅收政策的調整內容，調整稅收籌劃制度，使房地產公司稅收籌劃制度的作用可以充分發揮出來[6]。其次，可以根據稅收政策的需求建立一套科學的稅收籌劃信息系統，這個系統的主要作用就是儲存稅收籌劃信息與稅收政策信息，當房地產公司領導人員需要了解內部的稅務信息時，可以從該系統中調出稅收籌劃信息，有利于領導人員對房地產公司的稅收情況進行了解，并及時掌握最新的稅務政策變動情況，進而在稅收政策發生變動時，可以及時了解，避免出現由于對稅收政策了解不及時產生稅務風險。同時，房地產公司可以建立稅務風險預警體系，風險預警主要是根據稅務繳納規律以及多種信息，當發生稅務風險時，會發出稅務風險警報，進而及時解決財務風險。并且房地產公司應該定期檢查稅務，對稅務風險進行評價，找出稅務風險高的部門與人員，通過分析與總結，得出房地產公司稅務風險的分數，進而可以從整體上評價房地產公司的稅務風險。

另外，房地產公司應該加強對稅務工作的監督，目前，很多房地產公司都在使用稅收預測，主要是根據房地產公司涉及稅務的歷史資料，以及房地產公司現有的條件與要求，對房地產公司的稅收進行科學化的預測，進而可以提供可靠的稅收準備，房地產公司可以依靠稅收預測制定稅收繳納計劃，有效達到規避稅務風險的目的，促進房地產公司穩定發展。 結論：

通過以上對房地產公司稅務風險的成因以及對策進行的分析可以看出，想要避免稅務風險，就要積極使用具有針對性的策略，這些策略在實施的過程中，需要房地產公司領導人員實時根據策略實施進度，防止出現策略實施無效化的情況。同時，房地產公司對于稅務工作應該進行有效的籌劃，保證房地產公司所有經營活動的開展，都完全符合我國法律法規，按照我國稅收法嚴格履行納稅義務，實現房地產公司可持續性發展的戰略目標，并針對稅務風險采取一些手段，避免房地產公司出現稅務風險，進而促進房地產公司取得良好的經濟效益，能在經濟市場中占據一席之地。