房地產開發項目全過程成本控制研究

文/陳文莉（湖北荊門城建集團有限公司）

房地產開發項目管理人員加強全過程成本控制，可以為企業帶來更高的經濟效益。在進行成本控制的過程中，工作人員應當結合企業實際的成本控制需求，立足于多個角度增強控制力度，保障成本控制工作能夠有效實施，只有將多個成本控制任務完成，才能夠有效推動房地產開發項目全過程成本控制工作開展。但是就目前而言，在各個階段都存在著成本控制不足，不利于企業提升控制成果。因此，立足于當下實際控制現狀分析現存問題，明確其中原因，并進一步結合企業實際提出有效的應對策略具有較強的理論意義與實踐意義。

一、房地產開發項目全過程成本控制的重要意義

房地產開發項目需要的成本占企業總開發成本的大部分，是成本控制中十分重要的內容，只有在全過程加強成本控制工作，才能夠有效控制成本，讓成本處于企業能夠接受的范圍之內。成本控制人員應當加強項目方案優化，注重項目設計，對前期的成本控制工作更加重視，有效提高全過程成本控制的效果，為后續成本控制工作打下良好的基礎。尤其是房地產行業作為資金密集型企業，其中涉及的資金數額較大，只有在項目開發的全過程進行成本控制，才能夠在保障項目質量的同時，降低成本，提高企業的經濟效益。另外，全過程進行成本控制可以有效降低房地產開發項目的風險，提升對各個環節的掌控能力，避免出現成本不受控制、經濟效益受到影響的問題。

二、房地產開發項目全過程成本控制中存在的問題

（一）投資階段不夠重視成本控制

就目前而言，許多房地產企業的成本控制觀念依舊較為傳統，在這種狀況下，缺少對房地產項目投資階段成本控制的關注度，決策較為隨意，方案設計與實際不相符，缺少理論支撐，以至于決策不夠科學，這樣不但會對具體成本控制產生消極影響，也會對全過程成本控制的開展起反作用。出現此種狀況，最為關鍵的原因就是房地產企業缺少成本控制意識，在投資階段對成本控制有所忽視，沒有引進先進的成本控制觀念，手段有效性較低，不利于房地產開發項目全過程成本控制的進行。另外，房地產企業在前期忽視成本控制，導致全過程成本控制的基礎較為薄弱，在后續控制中難度也相對較大。這就導致房地產企業后續的成本管理受到限制，控制措施難以落實。

（二）招投標階段不重視招標質量

招投標階段是房地產企業選擇承包商的重要時期，選擇合適的承包商可以建立起長期穩定的合作聯系，通過合同條款的確定，開發商會立足于項目的具體特征，采用招標的模式與施工企業簽訂合同。這一環節對后續的施工與結算工作具有推動作用。但是就當下而言，許多房地產項目在招投標階段都會采用最低價中標的方式。雖然這種方法可以降低企業的成本，具有較強的優勢，但是最低價中標會損失施工企業的利潤。因此，在施工過程當中施工企業會更加注重成本管理，導致施工質量較差，或安全文明施工標準有所降低。同時，施工企業也可能會出現偷工減料的狀況，忽視施工標準，以至于項目質量經不起檢驗。另外，一些承包商上報簽證的數量較多，常常出現設計變更的情況，以此來向開發商獲取更多資金，這樣不但會影響工期順利完成，還會增加成本。

（三）設計階段缺乏成本控制意識

在設計階段中，成本支出數額相對較小，所以房地產企業對這一階段的重視程度較低。但是設計階段本身十分關鍵，如果設計質量相對較差，將會導致后續的建設與施工出現問題，不但可能面對變更設計所帶來的成本提高風險，也可能會導致工期無法順利完成。就當下而言，房地產成本控制已經由核算型逐步轉向價值創造性，因此，成本管理的重點應當包含設計階段。房地產企業在設計階段所具有的決定權與話語權較大，可以對設計方案提出質疑與更改意見。但是在開始施工后，對設計方的控制力度減小，就算后期出現圖紙變更，簽證較多等問題，也無法采取有效措施。這樣不但會大大提高企業的成本消耗，浪費人力財力物力，也會對工程質量產生一定影響。

（四）施工階段缺乏有效成本控制

房地產開發項目之中，施工階段的周期相對較長，在總成本中比例也相對較大，存在著較多的不確定因素。雖然房地產開發企業對成本管控較為關注，但是建設項目能夠節約成本的空間相對較小，超支的可能性相對較大，所以這一階段的成本控制十分關鍵。同時，房地產開發企業所面臨的問題與風險也較多，因為合同政策與設計方案等要素，施工企業所提出的簽證變更與設計變更金額不固定。對簽證的管理十分重要，在施工階段屬于關鍵性工作，如果在此階段缺乏成本控制，會大大提升房地產開發企業的成本，降低經濟效益。如果開發項目中的簽證金額占比較高，超出正常簽證與設計變更應占的比例，就會導致實際成本提升，無法實現房地產開發企業的利潤目標。此問題能夠明確反映出房地產企業在施工階段存在的問題，房地產開發企業需要采取有效措施解決問題。

（五）竣工結算存在資料缺失問題

竣工結算階段施工企業的管理人員，對項目實際情況更加了解，開發商員工的流動相對較大，工作交接不夠完善，新任的開發商工作人員對項目的了解程度相對較低，導致在竣工結算時開發商主動性有所不足，開發商如果在施工過程中缺少成本管理，項目工程師并未針對項目實際進行分析，就會導致在竣工結算階段失去主動性。同時，竣工結算階段對文件與相關資料的整理與管控也極為重要，例如簽證、資金投入、設備采購等等。這些資料都應當加強管理，需要注意材料的真實性與完整性，避免出現施工企業的資料缺失、不真實等問題。

（六）營銷階段成本浪費問題嚴重

在營銷階段，房地產開發商需要支出的成本包含較多內容，比如廣告支出、中介銷售、人員工資等等。這些費用的支出較為必要，對房地產項目回款具有關鍵意義，可以決定回款的來源與營銷具體方式。當下，許多房地產開發公司都采用全民營銷的手段，甚至一些房地產公司會將銷售加入職工平時績效考核中。但是對一些職能部門來說，銷售并不是職責以內的工作，對于房地產銷售存在一定的抵觸，形式化相對較強，預估的成效很難達到，就算房地產開發商的全民銷售路線較為穩妥，但是在運用過程中采取的方式不佳，無法產生良好效果，甚至會引起職工的逆反情緒，造成人員流失等問題。因此，重視營銷階段成本控制十分關鍵。

（七）運營維護階段責任劃分不明

運營維護階段是房地產開發項目全過程中的最后階段，這一階段需要注重對施工企業的質保金返還工作，同時，應當重視與業主的溝通，做好前期物業管理。雖然質保金所涉及的成本數額不高，但是責任劃分與維修費用的支付都會受到質保金的影響。所以，房地產開發商應當提升對質保金的關注度。由于房地產項目的規模相對較大，其中的項目相對較多，如果合同的準確度不足，沒有明確劃分責任，在問題出現時，將無法找出第一責任人。另外，前期物業管理對提高企業信譽度具有積極作用，所以，在此方面投入的成本也相對較高。企業只有做好此階段的成本控制，才能夠保障房地產開發項目順利完成，降低成本支出，提升經濟效益。

三、房地產開發項目全過程成本控制的有效策略

（一）投資階段加強項目成本規劃

房地產開發商在投資階段會對項目的收益與虧損進行預測，只有前期調研足夠充分，才能夠有效提高企業盈利水平[1]。首先，房地產開發企業需要在前期進行完善的調查與研究，評估項目價格，明確此項目能否幫助企業提升經濟效益，而且，需要編制出項目的可行性研究報告，在此基礎上，財務管理部門需要針對報表展開全面的分析，最后由企業管理人員得出最終結果，為決策者提供數據支持。其次，企業的管理人員應當結合預期收益與預期投入來確定是否應該投資此項目，避免由于盲目投資導致企業資源浪費。在確定投資后，需要更加明確項目的實際狀況，發現其中隱含的風險隱患，并采取有效措施控制風險。在前期要打好成本控制基礎，保障房地產開發企業的成本控制效果。采取這樣的方法，房地產開發商就能夠在投資階段提前明確項目具體情況，增強項目建設的收益。

（二）招投標階段需保障招標質量

開發商在招標過程中，需要注重對涉及單位的管理，收取相應質保金。在施工中如果設計圖紙需要變更，以至于簽證數額過大，開發商能夠對這些資金進行處理。同時，在總包招標的過程中，開發商可以采取定額計價的方法，以政府定價為基礎，加強價格管理，對此，需要與市場價格相適應，以此來保障計價的準確性[2]。同時，房地產開發企業需要注重對施工單位的管控，避免出現計價漏洞的問題。對此，房地產開發企業可以在前期預算時對圖紙中工程量套餐單價進行核對，在后期結算時，對簽證變更與供應鏈融資等進行核對，避免與施工企業產生矛盾。同時，需要保障簽證變更審核的有效性，完善審核流程，提升對簽證變更的管理力度。

（三）設計階段加強事前成本控制

設計階段的成本控制可以起到有效的事前控制效用，房地產開發企業的管理人員需要對這一階段更加重視。首先，開發商應當與信譽度較高、具有較強技術的設計企業達成合作，需要確定責任劃分，如果出現施工中簽證變更金額過大，房地產開發企業可以選擇問責，維護自身的合法權益，如果失誤過于嚴重，應當不再與此設計公司合作。其次，規模較大的房地產開發企業可以自行建立設計子公司，設計出成熟的圖紙。施工單位的施工進程也會進一步提高，不但能夠減少修改圖紙的工作量，也可以大力提升工作效率，提高項目的整體質量，實現成本控制的目的。另外，房地產開發企業可以在建設之前對設計圖紙進行全面研究與測試，確認圖紙的可使用性，以此來保障施工的順利開展。

（四）施工階段提升成本控制質量

首先，房地產開發企業可以減少設計變更與簽證的次數，針對使用清單模式的開發項目，簽證與設計變更就是開發商控制成本的主要途徑[3]。對此，房地產開發企業需要完善簽證與設計變更審查流程，通過初審、復審、同一問題多次上報的方式，控制簽證與設計變更的次數。另外，應當控制簽證與設計變更的準確度與完整度，避免出現多余的成本支出，開發商的工程師需要加強對簽證變更的審核，保障工程量的準確性，如果工程量不符合實際，需要予以拒絕，并加強對所報價格的審核。另外，開發商在設計之初應當要求設計人員對圖紙進行復核，在施工前發現問題并解決。而且，房地產開發企業需要正確選擇施工企業，選擇信譽度良好，施工能力較強的單位，這樣可以有效降低成本支出。

（五）竣工結算注重資料的完整性

首先，開發商需要更加注重資料的移交保障資料完整性與準確性。對此，需要更加嚴謹地核查相關資料，避免施工企業多報亂報[4]。而且，需要向區域管理部門上報，同時，上報到區域管理部門之中，讓區域管理部門對各個階段的資料進行整理與對比，通過二次檢查后再進行結算工作。其次，開發商需要安排經驗較為豐富，業務能力較強的人員進行結算，控制簽證與設計變更的造價，在與合同允許范圍內進行調整，進而實現成本控制的目的。這樣竣工結算階段的成本控制效果會有所提升，提高開發商的經濟效益。另外，在竣工結算階段，房地產開發企業需要加強對資料的管理，將相關資料進行統一收集與整理，提高存放的安全性，保障資料的全面與完整。

（六）營銷階段杜絕資金浪費情況

在營銷階段，銷售回款對項目盈虧起決定性作用，因此，企業需要采用有效的方法降低投資成本，同時，以有限的成本加強宣傳效果。首先，房地產開發企業需要將內部人員與銷售業績考慮在內，完善人才管理機制與成本控制機制，科學管理銷售人員。比如，企業可以要求職能部門通過發朋友圈的方式進行宣傳，不但可以避免外出發放傳單，也能夠提升宣傳效果，減少成本支出。而且，這種方法不容易激起職工的抵觸情緒。其次，房地產開發企業可以招聘學生發放宣傳廣告，不但成本相對較低，而且可以更加有效地縮短房產銷售周期，快速回籠資金，使房地產企業更加健康穩定的發展。

（七）營運維護階段明確崗位職責

在運營維護階段，房地產項目開發企業需要更加注重口碑建設，營造起良好的企業形象。如果產生質量相關的問題，房地產企業應當對施工單位提出修繕要求，修繕資金可以從質保金之中扣除，在前期的售后與物業管理進行時，企業的信譽度會大大提高，所以，房地產企業應當與更加優質的、綜合能力較強的物業企業進行合作，制定出完善的運營維修方案，采取現代化的經營管理手段與維修技術[5]。立足于具體合同對設備進行有效的管控，提高服務質量，保障客戶能夠提升使用滿意度。這樣不但能夠提高項目的價值，也能夠增強消費者的滿意度。

四、結束語

綜上所述，房地產行業競爭愈發激烈，房地產開發企業只有加強全過程成本控制，注重對項目開展各個環節的管控，才能夠有效降低企業成本，提高經濟效益。糾正各個階段中出現的偏差問題，實現高質量成本控制。對此，房地產開發企業可以通過投資階段加強項目成本規劃、招投標階段加強質量保障、設計階段加強事前成本控制、施工階段提升成本控制質量等方式，提高全過程成本控制的有效性。