探討房地產企業財務風險控制現狀及優化策略

文/周靜（威海市環翠區城市發展投資有限公司）

如今房地產企業在國民經濟的發展過程中扮演著異常關鍵的角色，自身的發展和一系列關聯行業的發展息息相關，這在保證社會穩定性方面有著極為重要的意義。正是伴隨著房地產行業的快速發展，導致行業中的財務風險進一步增加，房地產企業本身是大型開發類的企業，對于資金的需求比較大，但是有很多房地產企業通過負債籌集來獲得資金，這部分資金在企業資金總量中占據了絕大部分，這種較大的負債率可能會導致房地產企業面臨資金方面的風險，如果情況嚴重，甚至還會導致房地產企業的資金鏈斷裂，造成嚴重的損失。為了幫助企業緩解生產經營的壓力，更好地調控資金、配置資金，使其處于穩定的發展狀態下，有必要針對房地產企業財務風險控制現狀及其優化策略進行分析和研究。

一、房地產企業財務風險控制分析

如今隨著社會的不斷發展，讓房地產行業的重要性越發明顯，作為支柱性產業，房地產企業面臨的市場競爭會更加激烈，在行業發展過程中遇到的問題更加豐富，因此也讓相應的財務風險產生。當房地產企業要擴大生產規模時，需要獲得相應的資金支持，在這個過程中可能會產生籌資風險；當房地產企業為了提高生產盈利水平，改變所占的市場份額時可能會追加投資或者開辟新的投資項目，有可能會導致投資風險的產生；此外，如果房地產企業在生產經營的過程中制定的經營策略不夠合理，有可能會導致房地產企業面臨經營風險，因此有必要對房地產企業所處的環境進行精準的分析，了解財務風險的具體產生因素，并制定相應的控制方案。

（一）籌資風險分析

一般來說，房地產企業在經營發展的過程中可以進行籌資以獲得資金，而債務籌資以及股權籌資這兩種方式是相對來說更加常見的方式，也是對企業發展有益的方式，債務籌資主要是指企業建立在自有資金的前提下擴大生產經營的規模，或者是開發一些新的項目，企業可以通過發行債券以及向銀行貸款等方式來獲得資金，這種方式在具體應用的過程中有著獨特的風險。當企業的合約到期時，就必須要連本帶利地將資金歸還給相應的單位，但在實際中可能會受到多方面因素的影響，導致企業無法按照原定的期限償還債款，因此導致企業出現了舉債的風險。股權投資主要是指企業在經營的過程中發售股權，從而獲得籌資，但是股權本身就比較特殊，可能會導致企業在生產經營過程中產生更大的成本或者是股權數量的改變，體現出其不確定性。

（二）投資風險分析

房地產企業面臨的投資風險主要包括以下三種情況：首先是可能會存在房地產企業中個別財務指標的誤導，當企業處于生產運行發展的階段，個別財務指標的局限性誤導問題經常會出現，領導層可能會為了提高房地產企業的生產經營利潤以及改變市場的份額，參照某個具體的財務指標，并且盲目增加投資，這就會導致企業的現金流量增加，也會讓企業產生更大的資金需求，面臨更多的投資風險。其次是企業面臨著短期內支出增大的風險，當前市場競爭已經變得更加激烈，有很多企業在生產經營戰略上就會選擇更具差異化且多元化的戰略，導致一些個性產品的資金投入量變得更多，增加企業現金流，對于企業造成一定的資金壓力。另外是企業面臨著非經營性投資的問題，有一部分房地產企業生產經營的過程中盲目參與非經營性投資，而這部分投資對于房地產企業來說不會在短期內獲得較多的收益，因此占用了企業大量的現金資源，致使企業的資金鏈運轉不通暢。如果企業在發展的過程中，面對的非經營性投資需求已經遠遠超過了自身的資金承受能力，必然會導致企業面臨著更大的發展困難，甚至會讓企業面臨資金鏈斷裂的風險。

（三）經營風險分析

企業的經營風險主要是指在企業生產經營的全過程中，資金運動受到了供給、生產以及銷售等不同環節產生的影響，因此而使得企業的資金運動速度相對來說比較緩慢，資金運營又比較困難，同時也導致企業資金價值下降。房地產企業的生產經營風險，體現在企業中表現為生產經營能力無法隨著市場環境的變動而產生相對應的變化，現如今我國的房地產市場經過幾十年的發展，進入了供大于求的階段，企業之間競爭變得進一步激烈，行業發展速度也異常穩健，升級速度越來越快。要面對市場的頻繁變化，企業就必須要提高自身的生產經營能力，如果企業只墨守成規，按照基本的情況去開展管理工作，沒有完全把握市場行情的變化特點，并制造出更符合大眾預期的建筑產物，形成綜合質量更好的房地產產品；或者是在生產營銷時，仍舊使用陳舊的產業管理模式和營銷的模式，卻不著重于提高企業的生產運營效率，對企業成本進行壓縮，那么房地產企業必然會面臨著資金枯竭、客戶流失的局面。除此之外，貨幣市場的動蕩導致資本流動的風險，進一步增加以及無法對房地產投資人承諾的利潤分配問題，都是房地產企業面臨的風險。

二、房地產企業財務風險控制的價值

首先，通過房地產企業財務風險控制有助于保證企業生產經營目標的實現。房地產企業的經濟利益是其發展過程中的重點，而通過風險控制則能夠幫助企業更好地建立盈利的基礎，采取風險控制措施能夠幫助企業增加收入、減少支出，讓企業的風險降到最低，也能讓企業在遇到損失時得到合理的經濟補償，因此能對企業的費用支出進行相應的控制，幫助企業實現生產經營的目標。

其次，通過房地產企業財務風險控制有助于企業制定合理的決策。企業的風險管理是使用科學以及系統性的方法，對企業生產經營過程中可能會面臨的各種風險進行及時發現和科學處理，這樣能夠幫助企業更好地消除生產風險、經營風險、決策風險等，幫助企業制定出更正確的決策，對于企業的正常穩定發展具有一定積極意義。

另外，通過房地產企業財務風險控制有助于幫助企業提高經濟效益。風險管理是以最小的成本來達到最大安全保障的科學管理措施，在風險管理中可以將各項費用分攤到企業的產品和勞務環節，讓費用支出在盈利中的扣除得到相對應的減少，這對于企業來說也是提高經濟效益的有效措施。除此之外，風險管理還要求企業中各大部門都能夠加大關注力度，自覺參與到其中，促進經營管理效率的提高，幫助企業減少風險，這也在一定程度上提高了企業的經營效益。

三、房地產企業財務風險產生的原因

（一）企業內部原因分析

首先，房地產企業財務風險管理情況受企業自身資本結構的影響，在房地產企業的項目開發過程中通常會投入大量的資金，但是很多房地產企業自身的規模比較小，實力又比較缺乏，這些企業在運營過程中的資金來源主要是銀行借款、工程墊資、期房的銷售預收款等，而企業自有的資金相對占比則比較小。有關方面的統計已經表明，現如今房地產企業的資本結構中，債務資本遠超70%，甚至有一些企業的債務資本超過90%，這種高負債率的現象很容易導致房地產企業面臨生產經營的問題，還可能會引發財務危機，對房地產企業自身的持續發展造成阻礙和限制，因此有必要尋找合理可行的具體解決方式。

其次，房地產企業風險管理困難。很多房地產企業自身的發展時間相對較短，還有一些房地產企業可能是來自其他企業的轉型，并沒有重視風險管理的問題，也沒有將風險管控歸結到企業重要的議事日程中，同時管理人員對于財務風險也并未建立起行之有效的規避機制和相應的防范意識。現如今房地產市場的發展速度越來越穩健，國家已經從財政方面、貨幣方面對房地產市場進行了宏觀方面的調整，希望能解決房地產行業在發展過程中存在的一部分問題，但是很多房地產企業自身對于政策的了解和掌握并不完全，自身的管理水平相對來說比較局限，無法在發展的過程中自覺做到風險防范處理，因此導致房地產企業走向倒閉的困境。也就是說房地產企業的風險防范意識缺乏以及自身的管理水平較低，是企業面臨的主要財務風險，有必要對此進行研究和解決。

（二）外部環境因素分析

首先是房地產企業會受到政策的影響。作為國民經濟的支柱性產業，房地產行業的發展情況直接影響到上下游的幾十個行業，即房地產行業的發展對于我國未來經濟發展產生較大的影響，國家和地方政府都會對房地產行業的發展情況加以重視。為了進一步促進房地產行業的持續穩定發展，國家方面從稅收、貨幣以及金融政策等多個方面進行了宏觀調控和干預。此外，國家在房地產交易政策的出臺方面必然會針對資金周轉率以及房地產產品去化率產生調控，但是總體上來看，政策上遵循的原則仍然是房住不炒的原則，因此對于房地產企業的市場競爭環境起到了宏觀調控的作用，也讓房地產企業在經營發展過程中面臨更多的財務風險。除此之外，土地市場政策也會對房地產企業的發展造成影響，由于土地成本是房地產開發過程中占比較大的部分，政府方面制定出的土地政策會直接影響到土地資源的供給情況，最終對房地產企業的商品定價造成影響。整體上來看，國家制定的金融政策、房地產交易政策、稅收政策、土地政策都具有不確定性，正是這些外部環境的不確定性對于房地產企業的風險產生了干擾。

其次是經濟環境對房地產項目造成了影響。通常來說，地域經濟發展狀況良好，人民群眾的生活富足度會提升，物質水平也會相應得到保證，這對于房地產行業的健康發展能夠產生良好促進作用。但是從世界經濟發展情況來看，不管是全球經濟還是地區經濟，實際上都存在著發展的周期，如果經濟處于發展周期的最高點時，那么行業會進入蓬勃發展的關鍵時期，但是如果經濟發展已經超過了區域經濟承載的能力，會導致房地產行業市場熱度下降。這個階段房地產企業必然會面臨財務風險，可能會阻礙房地產企業的進步。

最后是房地產企業會受到市場環境的影響，如今我國特色社會主義市場經濟建設速度加快，群眾的需求變得越來越多樣化，房地產企業的生命線也是其產品的研發線，主要的房地產消費人員是個體，因此行業未來的發展方向和發展創新就是針對個體消費者來開展產品的創新工作。在這個過程中，企業會一直秉承客戶需求首位的原則，防止在對客戶進行分析的過程中出現偏差，也會盡量滿足消費者的個性化需求，排除企業中潛藏的市場危機。

四、房地產企業財務風險控制的防范策略

為了進一步防范房地產企業的財務風險，降低風險造成的影響，幫助企業規避損失，房地產企業首先需要對財務風險的理念產生正確清晰的認知，結合實際情況構建完善的風險管理體系，在發展和建設的過程中強化監督管理工作，保證房地產企業的風險監管質量，及時阻斷風險。

（一）清晰財務風險理念

首先，房地產企業的管理人員要有更高的風險防范意識，了解財務風險所具有的客觀性及重要性特點，并不斷更新財務管理和風險防范的思想，通過具體的現象了解和掌握財務風險的本質，明確其內在的規律，采取更行之有效的管理方式，幫助房地產企業規避風險，使風險消除在萌芽階段。其次是需要重視房地產企業的風險管理文化培養工作，要進一步明確風險管理的理念，使之滲透到企業的文化環境中，進一步提高員工的風險防范意識和觀念，將其轉換為員工的自覺行為，促進房地產企業的規范化發展，幫助房地產企業建立更加完善的風險管理體制。另外房地產企業的管理人員絕對不能盲目的追求經濟利益，而不去考慮風險，更加不能害怕風險，而是要牢牢掌握好規避風險的合理性，使企業的承受風險能力得到增強，當企業遇到財務風險問題時就能夠更好地進行處理。最后，企業中財務管理工作人員在自身的工作中，樹立正確的風險防范意識，制定合適的政策和管理的流程，有序組織開展財務會計處理任務，面對企業在發展過程中可能會遇到的風險進行更加妥善的處理，讓風險防范意識在房地產企業財務管理細節中得到完美的滲透和融合[1]。

（二）構建風險管理體系

一方面，房地產企業的財務管理工作人員要對銀行實施兼顧管理，要強化監督并保證審計的實際效果，在房地產企業的發展過程中，通過健全完善風險管理體系，了解風險管理在企業開展業務中所具有的管理價值和作用，強化企業的內部監督，完善風險的機構，幫助企業進一步提高風險管理人員的綜合素質和水平。除此之外，還需要結合實際情況，參考外部管理專家提出的各項意見，設立單獨的審計機構和部門去負責審計工作，保障企業的審計水平得到持續的提升，并獲得正確的審計結果。有關部門還需要利用好審計結果，保證房地產企業的風險管理質量，符合相應的要求標準[2]。

（三）強化監督管理分析

在房地產行業的發展過程中，從最開始項目立項到項目的可行性調查分析，工程概預算、工程建設、工程竣工的整個環節都需要建立相對應的評估體系，要對房地產工程項目的完成情況以及資金應用情況進行精準的評估，保證工程項目決策具有可行性。在房地產項目的建設中，開展財務管理要做好市場調研和分析，確保企業中可用的資金充足，項目的概算合理，并對項目開展財務方面的可行性分析提供足夠的理論支持和數據依據。同時房地產企業還需要對投資的方案進行認真、詳細、嚴格的審核，要盡量從源頭上防范虧損問題的產生，保證工程項目投資資金的完美落實。在確保用于工程項目建設的資金達到標準之后，對出資合同進行審核，判斷其和工程計劃是否相匹配，制定好工程的計劃和方案，只有保證過程項目的資金以及計劃得到嚴格落實之后，才能夠開展后續的項目建設工作[3]。

五、結束語

總而言之，房地產企業中的財務風險客觀存在，并且具有不確定性的特點，如果說在房地產企業發展過程中，沒有及時采取措施和方法來開展風險的處理工作，必然會導致企業蒙受更加嚴重的損失，因此要求房地產企業采取行之有效的控制措施來幫助企業自身規避風險，不斷提高風險控制的水平，才能夠讓房地產企業的經濟效益和社會效益得到同步提高，促進企業自身的平穩健康發展，幫助企業在激烈的市場競爭中占據更加有利的地位。