新形勢下加強房地產企業資金管理與成本控制的有效措施分析

文/馬新濤（新密首利置業有限公司）

隨著國家對房地產企業管控政策的不斷收緊，其實際運營和發展中面臨新的挑戰，可獲利空間逐步被壓縮，對資金管理提出更為嚴格的要求，建議將其作為核心內容控制。資金是房地產企業良好發展的基礎和前提，確保各項業務順利、有序開展，確保各項資源合理化調用，有助于提高房地產自身運營水平。房地產項目開發時間周期較長，且需一次性投入較多的資金，為從本質上確保不同項目高效化落地和實施，應將資金管理視為關鍵點，做實成本管控工作，明晰當下資金管理和成本控制中存在的不足，明晰當下和未來房地產發展狀況，提出相應的解決措施，確保各項資源合理化配置，以便獲得較佳的資金管理成效。

一、房地產企業資金管理與成本控制的重要性

（一）房地產企業健康發展的基礎

資金和成本管理直接關乎房地產企業健康發展，維系企業良性運行，因此，需要及時發現房地產企業開展各項業務和經濟活動時存在的問題，并對其問題進行梳理和分析，及時選取可行性較高的策略和方法進行應對和解決。資金和成本管控質量優劣，直接關乎房地產生產運行計劃，并直接影響房地產企業制定預算、管理和費用支出等方面的前瞻性和精準性，直接決定企業實際利潤的關鍵控制點，房地產企業項目落地的基礎和前提，由于項目建設周期長、資金回籠時間長，做好成本控制有助于房地產企業獲取可觀的效益，便于企業長期健康發展。由此可知，做好資金管理和成本控制，有利于企業內部各環節資金實施更規范、有序，能夠促進房地產企業健康、良性發展。

（二）房地產企業價值創造的源泉

房地產企業落實各項活動的過程均為創造自身價值，積極做好資金管理和成本把控，有利于對不同業務開展狀況做好精準追蹤，以實現閉環回路把控，實現資金良性循環，以免房地產企業面臨更多的風險。針對房地產資金來源和使用做好計劃、控制、監督和考核等工作，是財務資金管理的重要內容，選取合理的財務方法和手段，促使資金在實際管理過程中保值、增值，降低房地產業務和經濟活動實施中的成本支出，以促進其價值的創造，實現經濟效益最大化。房地產企業不斷結合各項業務開展特征，強有力做好資金管理工作，嚴格依照目標成本合理把控各環節成本支出，有利于各項目合理配置資金，以免產生資金鏈中斷的現象，實現房地產自身價值，持續性避免各類發展和運營風險，不斷在整個產業中提高占比。

（三）提升房地產企業核心競爭力

房地產企業在新發展背景下，面對的競爭愈發激烈，為凸顯和提升自身核心競爭力，有必要處于新環境下獲取更有利的地位，獲取較佳的發展前景。持續做好資金管理工作，有利于企業科學、合理使用各類資金，按照各環節成本實際控制狀況，提出與之相適應的策略和方法，將耗損成本控制于合理范圍內，有助于實現降本增效的目標，以較小的資金投入可獲取較佳的產品或服務，不斷增強房地產企業處于整個市場中核心競爭力。

二、房地產企業成本控制的內容

（一）房地產開發土地成本

土地費用作為房地產企業成本核心構成，針對四線城市而言，其費用占總成本的40%，一線城市可達到75%，首先土地費用主要涵蓋多個方面，不僅涵蓋土地出讓金、置換成本等，作為可觀、全面評析土地開發項目獲利是否與初期設定目標相吻合，要求對土地費用做好精準性計算，通過對土地面積和容積率做好計算，獲取開發單位商品房需耗損的成本，以此評析項目建設的可操作性。此外，項目初期規費也是整個房地產項目開展成本的重要內容，應對其加以重視。

（二）房地產開發建筑工程成本

房地產開發建筑工程的成本主要涵蓋多個方面，主要包含以下內容：首先，前期工程費。前期工程費主要包含開發項目前期規劃、設計及“三通一平”等成本支出，整個項目正式建設之前，對其規劃、設計和展開可行性研究均有成本耗損，常規下規劃及設計成本為建安工程費0.3%，水文、地質勘察為設計概算的0.5%；三通一平土地開發成本包含地上原有建筑物、構筑物拆除費用等成本支出。其次，基礎設施建設費用。基礎設施主要特指建筑物2m 外和項目規劃范圍內各類管道及其道路等工程施工成本，如供水、供電、綠化等建設費用。最后，建筑安裝工程費。建筑安裝工程費主要是指用于建設和安裝項目總耗損成本，包含建筑工程費、設備及安裝工程費等[1]。

（三）籌資成本和管理費用

相較于其他行業而言，房地產企業開發項目一次性投資金額大、建設時間長、風險高等，多數房地產企業籌集資金主要來源是銀行機構借貸，以此解決較大資金缺口需求，巨額的借貸資金促使企業利息實際成本支出壓力加劇，籌資成本較高。房地產企業管理費用成本是行政管理部門為組織和管理項目開發經營活動實施產生的成本，主要涵蓋接待費、勞動保險費、咨詢費等。

三、新形勢下房地產企業資金管理與成本控制現狀分析

（一）成本意識控制不高

房地產企業資金是否處于良性循環，直接關乎企業正常運營和發展，當下受內外環境的波動，房地產企業面臨競爭愈發激烈，資金管理和成本控制現狀不容忽視，其中成本控制意識和理念滯后尤為凸顯，部分房地產管理人員忽視成本控制重要價值，導致具體實踐經營過程中，成本控制產生新的問題。資金管理水平的高低和質量的優劣，與成本控制成效息息相關，持續性增強成本控制意識和理念，方可為各項資金管理工作有序開展。從當下實際狀況分析，房地產企業內部人員忽視成本控制，導致內部業務實施無法確保擁有持續性資金，面臨新的財務風險，影響各項經濟活動的開展。隨著房地產企業發展和建設規模擴大，經營項目類別增加，更要樹立新的成本控制理念，形成自上而下的成本控制態勢，以獲取較大的經濟效益做支撐。當下房地產企業人員缺少先進、正確的成本管理理念，片面認為成本控制和資金管理屬于財務部門工作，與自身關聯性較小，難以對其予以高度重視，積極參與到成本控制活動中，因此難以形成合力全方位落實成本控制措施和建議，對房地產企業健康運行構成威脅。

（二）資金成本制度缺失

房地產企業資金管理和成本控制過程中，需完善的制度為其做以支撐，促使各項工作開展有章可循，以獲取較佳的工作效果。就當下實際狀況分析，房地產企業經營過程中，資金成本制度缺乏完善性，并未有機結合房地產實際狀況制定，導致資金成本實際控制活動難以實施，資金使用效率較低，增加企業內部資金鏈中斷的風險，各項成本實施無法實現可控化。同時，隨著資金成本管控處于動態化波動，其管理制度應隨其進行動態化修訂，不斷在實踐中優化和修訂，確保資金成本管控制度更具適用性，誠然實踐中由于資金成本管理制度未結合實際應用狀況靈活性調整，致使制度與各項業務開展不相匹配，導致其制度無法凸顯自身價值和作用，影響其制度高質量執行，影響房地產企業資金成本管控成效[2]。

（三）企業融資渠道單一

當下房地產企業為獲取健康、長足發展，應高度重視資金管理，以便于提升成本控制效率及質量。從當下實踐中分析，房地產企業成本管控質量有待提升，其中尤為凸顯的問題是融資途徑較為單一，導致自身資產負債率超出合理范圍。資金是房地產企業發展的根基，應將其作為核心關鍵點做好管控，確保其符合各項經濟活動實際需求，但是房地產項目實施融資模式和途徑單一，大多數主要以舉債融資，該方式存在較高的風險，若無法對其風險做好預警和應對，就會導致負債率持續性提高，無法提升資金管理水平，使成本控制無序化、模糊化。此外，部分企業利用信托或債券方式融資，但此類方式導致企業自身面臨多個財務風險，無法進行高效化處理，易引發資金鏈中斷，嚴重狀況下還會影響企業其他活動高質量實施和開展。

（四）資金管理方式落后

隨著房地產行業進入高質量發展階段，經濟增速逐步放緩，企業間競爭愈發加劇，為獲取可持續發展，應做好資金管理和成本管控工作。然而，房地產企業管理人員在具體開展資金和成本管控過程中，選取成本管理方法存在滯后性，無法顯著提高資金調用和配置效率及質量，弱化其競爭優勢。當下資金管理方法存在滯后性主要體現在資金管理信息化平臺難以構建，無法滿足新時期背景下成本管理基本要求，導致各部門無法實現信息共享，各系統融合、集成目標無法達成，資金從初期的配置和運用就難以做好全生命周期監管，無法靈活、合理調整整個資金使用計劃和方案，資金實施缺少系統、精準的信息，弱化資金和成本控制的可靠性、精準性[3]。

四、新形勢下加強房地產企業資金管理及成本控制的有效措施

（一）樹立正確的成本控制意識

房地產企業成本控制至關重要，是企業實現經濟效益最大化的核心舉措，更是促進房地產企業良好生存和發展的根基，應緊扣成本控制理念和意識，盡可能通過意識驅動各行為，確保員工持有先進、正確的成本控制意識，構建較佳的溝通和交流渠道，以此形成合力確保成本控制較佳效果。房地產企業管理人員應強化自身思想和意識，不斷展示自身“領頭羊”作用，為其他人員樹立典范，構建較佳的成本控制環境，將成本控制理念融入各環節工作實施中，顯著提升資金運用周轉率，確保房地產企業獲得長足發展。同時，應通過多元化的宣傳和培訓方式，促使人員正確認識成本控制重要性及優勢，從自身做起，樹立先進、正確的成本控制意識，不斷履行自身崗位責任，全方位參與整個成本控制活動，形成自上而下成本控制態勢，扎實開展各環節工作。

（二）建立健全企業資金成本制度

健全、完善的資金成本管理制度，為房地產資金管理和成本控制活動實施作支撐，確保各環節工作有據可依，提高資金周轉率，以獲取較佳的管理成效。應始終結合房地產內部業務開展基本特征，建立完善的企業資金成本管理制度，確保其制度具有適用性，全方位將權責落于各層面，確保發生問題可第一時間確定責任人，減少責任相互推諉現象，保證資金成本控制工作更高效實施。為符合當下內外復雜環境，應對資金成本管理制度進行優化和修訂，按照其制度實施成效有針對性做好優化和調整，以確保整個制度更具適用性、可靠性，為后續各項工作開展提供強有力的支持，對資金成本管理全過程做好監督追蹤，及時將其與目標成本進行比對，以便于做好糾偏工作，促使整個成本控制處于合理范圍內[4]。

（三）發展多元化的融資渠道

房地產企業各項業務實施過程中，對資金需求量較大，且存在密集性，項目建設周期較長，為保證不同項目及業務開展過程擁有充足的資金，應結合實際情況，創新改革融資實際模式，從本質層面變更原有單一融資模式和途徑，逐步擴展和延伸新融資途徑，為房地產提供多元化融資渠道，為其提供充足的資金支持。始終緊扣當下實際發展核心，科學、合理布設經營目標，始終以實現經濟效益最大化和風險管控為目標，持續性擴大內部融資途徑，避免產生債務風險。可結合房地產企業實際運營狀況，積極選取合理的融資途徑：第一，合作開發融資。開發商探尋一家或多家整體經濟實力較強的企業建立戰略合作，是分散或轉移融資壓力的最佳方法和策略，可緩解房地產企業自身經濟壓力，實現經濟風險轉嫁；第二，信用融資。房地產企業主要通過其自身信用，處于銷售商品等過程中向客戶籌集自己的方式，主要包含收取客戶預收賬款等。

（四）創新資金管理方式

資金管理方式是否先進、滿足時代發展可觀要求，應當結合房地產企業自身業務開展特征，持續性創新資金管理方式，有利于提升成本控制效率及質量。當下建議選取多元化的資金管理方式，保證與時代接軌，規避資金成本管控中面臨的風險，確保經濟活動使用資金進行動態化監管，選取有效的策略和方法將其風險控制于合理范圍內，避免房地產企業經濟受損，實現可持續發展目標。信息時代發展背景下，房地產企業為獲取較佳的資金管理效果，實現成本可控化，應積極構建資金管理信息化平臺，對其資金調用和配置進行精準性控制，借力各類先進的技術，搭建完善的資金信息化管理平臺，實現房地產內部各部門信息共享，建立良好的溝通和交流，促使資金合理化把控。資金管理信息化平臺有助于將各部門實現統一化、集中化管控，分析各部門資金實際應用狀況，對各類業務和資金使用進行追溯化，有目的、有計劃開展資金管控，以便于建立良性的資金控制鏈，顯著提升資金管理效率及質量。需強調的是，資金信息化管理平臺過程中，由于其網絡開放性、共享性，建議做好安全防控工作，選取身份驗證技術、智能防火墻等安全控制技術，確保內部相關信息更具安全性及可靠性，布設合理性資金使用范圍警戒線，若發生超限現象及時預警，對其做好精細化分析，明晰資金使用超限的核心因素，選取可行性較高的策略和方法，確保資金管理水平顯著提升，成本管理和控制更合理，為房地產企業可持續發展做支撐[5]。

五、結語

房地產企業作為我國經濟發展核心支撐產業，其資金應用體量大、回籠時間長，對資金調用和配置要求較高，為促使各項目和業務開展更具合理性，應客觀掌握資金管理和成本控制對企業發展的促進作用。當下國家對房地產企業資金管理政策收緊，成本控制水平優勢尤為凸顯，決定房地產企業生存和發展，資金管理和成本控制存在部分不足，影響整個房地產運營和發展，有必要深究其關鍵問題，給予相應的處理和應對策略，提高資金管理水平，助力成本控制有序化，促進房地產實現良性發展。