從三方面觀察2023年中國房地產(chǎn)市場走勢

易憲容

近來，房地產(chǎn)市場回暖的跡象逐漸增多，尤其是北京、上海等地“小陽春”已經(jīng)嶄露頭角。國家統(tǒng)計局日前公布的1月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動中，環(huán)比上漲城市數(shù)量增至36個。不過，與此同時,從一些機構(gòu)監(jiān)測的數(shù)據(jù)來看，全國樓市仍未出現(xiàn)明顯回暖跡象，從對應(yīng)個人住房按揭貸款的居民中長期貸款數(shù)據(jù)來看，也仍未走出低迷，1月份居民中長期貸款增加2231億元，同比減少5193億元。房地產(chǎn)市場能否回暖、何時回暖、以什么樣的方式回暖，受到關(guān)注。

首先，就房地產(chǎn)市場形勢來說,2022年是我國房地產(chǎn)市場化發(fā)展20多年來最為困難的一年。比如，房地產(chǎn)開發(fā)投資負增長10%;住宅銷售額下降28.3%;住宅新開工面積下降39.8%;個人按揭貸款下降26.5%等。雖然目前不少城市房價開始止跌回升，但房地產(chǎn)市場的嚴峻性在2023年還可能會持續(xù)。因此，相比于快速反彈，如何全面重啟并且實現(xiàn)結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)型更值得關(guān)注。

去年年底召開的中央經(jīng)濟工作會議中，涉及房地產(chǎn)部分提到的目標(biāo)是：保交樓、保民生、保穩(wěn)定；防風(fēng)險及促轉(zhuǎn)型。緊接著，今年1月17日全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議上，對房地產(chǎn)行業(yè)提出的要求是：穩(wěn)預(yù)期，提升市場信心；“抓兩頭、帶中間”，以“慢撒氣”的方式，防范化解風(fēng)險；促轉(zhuǎn)型，推動房地產(chǎn)長效機制建立。也就是說，觀察2023年的房地產(chǎn)市場，與以往不同，核心是在防范風(fēng)險的底線上，推動房地產(chǎn)市場長效機制的建立。具體體現(xiàn)在以下三個方面：

首先，如何實現(xiàn)“防風(fēng)險、保民-生”的核心目標(biāo)。這一方面意味著，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的資金鏈斷裂的問題需要得以化解，另一方面則意味著，“保交樓”仍然是2023年房地產(chǎn)工作的最大任務(wù)和重心。

這也是為什么監(jiān)管部門融資政策調(diào)整“三箭齊發(fā)”，并首度提出“有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險”，又允許私人基金投資房地產(chǎn)企業(yè)，以此來保證房地產(chǎn)企業(yè)融茶，防止引發(fā)金融市場系統(tǒng)性風(fēng)險。不過，“三箭齊發(fā)”融資條件寬松，并非均等流向所有的房地產(chǎn)企業(yè)，而是以市場化、法治化的方式有選擇地讓資金流向優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)。保證房地產(chǎn)企業(yè)融資是建立市場信心的關(guān)鍵，也是最為重要的一環(huán)，是穩(wěn)預(yù)期的核心。

而“保交樓”是當(dāng)前住房市場信心建立的第一步，這一步?jīng)]有完成，靠政策刺激住.房需求可能效果不會太大。按照期房交樓1-2年時間計算，2020-2021年住房交易額涉及34萬億元以上，如果保交樓不能夠順利完成，影響將會艮大，甚至可能會誘發(fā)金融市場系統(tǒng)性風(fēng)險。到2022年底，“保交樓”全面復(fù)工的項目只有20%左右，任務(wù)仍然十分艱巨。

其次，刺激居民的住房消費，擴大內(nèi)需。這中間涉及房價下調(diào)與居民住房消費需求釋放兩者之間復(fù)雜的平衡。一定程度上來講，住房價格下降可以讓居民的住房消費需求逐漸釋放出來,但是在當(dāng)前這種由投資為主導(dǎo)的住房市場向以消費為主導(dǎo)的住房市場轉(zhuǎn)型的過程中，房價的下跌又會影響市場預(yù)期，房價下跌得越多，居民購買住房意愿越弱。就目前全國房地產(chǎn)市場整體情況來說，不少城市出現(xiàn)住房過剩現(xiàn)象，最好的方式就是通過市場供求關(guān)系讓房價在合理區(qū)間內(nèi)逐漸下行，這樣將有助于房地產(chǎn)市場需求逐漸釋放。

最后，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)型發(fā)展。這里的轉(zhuǎn)型既有房地產(chǎn)融資模式、房地產(chǎn)資金管理模式及市場運行模式的轉(zhuǎn)型，也有房地產(chǎn)市場發(fā)展模式轉(zhuǎn)型。特別是房地產(chǎn)發(fā)展模式轉(zhuǎn)型，今年要做的就是如何補兩大短板，一是大力發(fā)展住房租賃市場，二是加大保障性住房建造的比重。實際上，建立住房租賃市場已經(jīng)提倡幾年了，但是成效不彰，近期央行發(fā)布“金融17條”支持住房租賃市場發(fā)展，對中國房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)型是一個重大利好消息。發(fā)展保障性住房也是同樣的道理，要大力增加保障性租賃住房供給，扎實推進棚戶區(qū)改造，新開工建設(shè)籌集保障性租賃住房、公租房、共有產(chǎn)權(quán)房等各類保障性住房。

總之，在近期一系列綜合舉措和利好政策刺激下，房地產(chǎn)市場預(yù)期總體改善，已經(jīng)有了一些好的跡象。要想持續(xù)向好，仍然要在防風(fēng)險、“保交樓”、釋放住房消費需求、發(fā)展住房租賃市場和保障性住房等方面做好工作，讓中國房地產(chǎn)市場逐漸地向“三位一體”的長效機制轉(zhuǎn)型值得強調(diào)的是，這將是一個緩慢的過程，不能操之過急，而對觀察者而言，也應(yīng)該更有耐心。▲（作者是青島大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院教授）