政策加碼這一年

2023年房地產行業，總體上呈現企穩向好態勢。回望2023年樓市政策，可以看出，剛性和改善性合理住房需求正在有序釋放，房地產行業正朝著高質量發展闊步前行。

全力推進“保交樓”

2023年，“保交樓”仍是全社會和全行業關注的焦點。6月30日，據央行官網，央行貨幣政策委員會2023年第二季度例會于6月28日在北京召開。會議提出，因城施策支持剛性和改善性住房需求，扎實做好保交樓、保民生、保穩定各項工作，促進房地產市場平穩健康發展，加快完善住房租賃金融政策體系，推動建立房地產業發展新模式。

事實上，進入2023年以來，監管部門繼續強調做好保交樓、保民生、保穩定工作，全國住房和城鄉建設工作會議指出，“有條件的可以進行現房銷售，繼續實行預售的，必須把資金監管責任落到位，防止資金抽逃，不能出現新的交樓風險。”

2023年5月份以來，多地密集舉行專題會議、出臺政策，加強房地產項目預售資金監管，內容涉及專戶管理、建立預售資金移動預警機制等。

同時， 金融端同樣全力護航“ 保交樓”。今年3月，在國新辦舉行的“權威部門話開局”新聞發布會上，央行相關負責人表示已經推出了3500億元保交樓專項借款，設立了2000億元保交樓貸款支持計劃，“保交樓”相關資金仍在繼續落實。多地則因城施策印發行動方案，支持用足用好“保交樓”專項借款。

一系列舉措也成效顯著，據國家統計局數據，2023年以來房屋累計竣工面積保持正增長。

此外，眾多房企開啟“品質交付”之路。盡管行業仍處于發展低谷，眾多房企（包括部分出險企業）仍然延續了對產品力的追求，將保交付工作主動提升到了“品質交付”層面。

值得注意的是，在交付過程中，“交房即交證”的新模式在多個城市逐步推開，并進入常態化。

限購政策再調整

在限購政策下，居民買房除了要看自己的財力水平，還要看是否具備購房資格。2023年以來，各地相繼調整優化了商品房限購政策。

浙江嘉興發布21條房地產新政，明確自措施發布之日起，不再限制居民家庭購房套數，所有商品住房（含原限售房屋）不再限制轉讓。這一做法引起市場廣泛關注。此后，國內多個大中城市陸續出臺相關政策，對原先執行的房屋限購政策進行優化調整。

有的城市明確取消住房限購政策。比如，湖北武漢取消二環線以內住房限購政策，江蘇無錫提出在全市域取消限購政策。

多數熱點城市對住房限購政策進行了優化。據中指研究院監測，各地放松限購政策主要涉及全面放開限購、縮小限購區域、針對特定面積段取消限購、針對人才或多孩家庭優化限購等方面。國內一部分城市宣布取消限購政策，一部分城市的特定區域，現有限購政策也作出了一定調整。

對此，業內專家表示，“各地放松或取消住房限購政策，是房地產調控的手段之一。房地產調控就是要根據不同時期的房地產供求關系，出臺相應政策措施，起到平衡供求關系、促進房地產市場穩定健康發展的作用。在樓市走熱、房價高企階段，限購政策的出臺在一定程度上抑制了投資需求；在樓市遇冷時，取消或放松限購有利于促進剛需和改善性需求釋放，進而起到提振樓市的作用。各地因城施策調整限購政策，正是響應樓市最新變化的舉措，旨在提振市場信心，促進樓市回暖。”

認房不認貸

2023年樓市一個很重要的政策便是“認房不認貸”，通常指的是，在購房貸款時，銀行或金融機構只考慮購房者目前名下的房產情況，而不考慮其之前的貸款記錄或房產擁有歷史。具體來說，如果購房者之前沒有過貸款記錄，只要能夠證明自己名下沒有房產，就可以按照首套房的標準進行認定。如果購房者的名下已經有一套房產，無論是否辦理過貸款，或者之前貸款是否結清，再次買房都會按照第二套住宅房進行認定。

在這樣的政策下，銀行辦理房貸時不會考慮購房者歷史借款記錄，因此貸款的利率會有所降低，同時首付的比例也會相應提升。這樣的政策有利于提高購房者的購買力，降低購房門檻，從而刺激房地產市場的需求和穩定。

隨著9月1日北京、上海、廣州、深圳4個一線城市全面施行“認房不認貸”后，杭州、成都、蘇州、無錫、福州等30多個城市也陸續跟進。

這一政策落地后，對消費者購房信心改善明顯，消費者對未來房價悲觀預期也有所改善，一線城市政策調整后，北京、上海房價上漲預期明顯增加，而廣州、深圳房價預期相對穩定，房價上漲預期變化不大。

這一政策的出臺，對二手房市場帶動明顯。數據顯示，一線城市二手房累計掛牌量和新增掛牌量雙雙上升，且累計在售掛牌量和新增掛牌量一度達到年內峰值。

“不動產統一登記制度”全面建立

2023年4月，自然資源部部長王廣華在全國自然資源和不動產確權登記工作會議上宣布，我國全面實現不動產統一登記。這意味著經過十年努力，從分散到統一，從城市房屋到農村宅基地，從不動產到自然資源，覆蓋所有國土空間，涵蓋所有不動產物權的不動產統一登記制度全面建立。

全面建立不動產統一登記制度，利好房產信息掌握和使用，將利于房地產稅征收工作的推進。但房地產稅在當下的征收基礎還不健全，因其落地還需要考慮財稅政策改革導向、房地產市場形勢變化等內容。

2013年3月，黨中央、國務院決定建立不動產統一登記機構，提出將分散在多個部門的不動產登記職責整合，實現登記機構、登記簿冊、登記依據和信息平臺“四統一”改革任務。

2016年，國土資源部官網發布《不動產登記暫行條例實施細則》，標志著不動產統一登記制度開始全面實施落地；2018年，自然資源部宣布不動產登記信息管理基礎平臺已實現全國聯網。到2023年，經過十年努力，我國全面實現了不動產統一登記，實現了新的突破。

在不動產統一登記制度建立的當下， 與其相關連的房地產稅征收的問題，再次被熱烈討論。有專家認為，房地產稅作為一個重要的稅種，其在我國的落地需要立法先行，而當下還處在調研和部分城市試點的階段，離全面實施還有不短的路要走。

“第三支箭”持續發力

自2022年“金融16條”出臺后，支持房企融資的“三支箭”接連射出，包括房企信貸、債券、股權融資，這就是所謂的“三支箭”。

“第一支箭”是央行去年底的第二次降準，“第二支箭”是商業銀行支持房企融資，“第三支箭”是證監會允許涉房企業重新上市。在去年11月28日證監會射出的“第三支箭”中，共提出了五點舉措，其中一點就提到了“要開展不動產私募投資基金試點，允許符合條件的私募股權基金管理人設立不動產私募投資基金”，今年2月20日的這條消息，代表著“第三支箭”的加速落地。

2023年11月17日，中國人民銀行、國家金融監督管理總局、中國證監會聯合召開金融機構座談會，研究近期房地產金融、信貸投放、融資平臺債務風險化解等重點工作并提出具體舉措。

此次會議釋放出積極的政策信號，表明金融監管部門對維護房地產市場健康發展的堅定態度，加大“三支箭”（信貸、債券、股權）實施力度將為房地產市場帶來更多資金活水，有助于穩定市場預期，促進房地產行業健康發展。

“第一支箭”信貸支持，繼續加力增效。自2022年底“金融16條”發布以來，金融機構持續增加對房企的信貸投放。各大銀行密集與優質房地產企業達成銀企合作協議并提供授信。此外，通過設立保交樓專項借款，調整首付比、按揭貸款利率等，不斷優化調整房地產金融政策。

“第二支箭”發債融資，有望擴容增量。“第二支箭”是指民營企業債券融資支持工具。據2023年上半年金融統計數據情況新聞發布會數據，在“第二支箭”框架下，累計為民營房企約260億元債券發行提供增信支持。

“ 第三支箭” 股權融資， 大有可為。有數據統計，自2022年11月份股權融資5項措施發布以來，共有近50家上市房企擬通過股權融資方式募集資金達1000億元。

“支持房地產企業通過資本市場合理股權融資”，則表明資本市場在支持房企股權融資方面仍大有可為，對房企合理的股權融資支持力度也會越來越大。

“推動構建房地產發展新模式”，“三支箭”需共同發力，通過融資支持為房地產企業的發展注入源源不斷的活力。當然，進一步推動市場回暖不僅需要融資支持，還需要需求端的提振，促進房企自身資金來源改善，從而逐步實現良性循環。

“花式”購房補貼

2023年，對于許多地方政府來說，發布了一系列購房補貼，包括人才購房補貼、三孩家庭補貼、團購補貼、發放購房消費券等。尤其是人才購房補貼，有地方最高達到800萬元，力度較大。

各地“花式”補貼動作，除了有對購房者給予最直接的現金補貼外，部分城市還以購房契稅形式給予補貼，且補貼對象不限于人才政策范圍。

購房補貼最豪橫的，非廣東珠海莫屬。1月9月，珠海推出《珠海高新區建設未來科技城·人才友好青年友好行動計劃（2022-2024年）》，推出最高600萬元住房補貼、80萬元生活補貼、3.8萬元租房補貼等“住房獎補”，6折租住人才安居住房，人才公寓申請入住“零等待”。這個補貼力度相當大。哪怕此前廣西首府南寧提出了A類人才200萬的購房補貼，那也是有相當高的要求。

像珠海一樣，對購房者給予最直接的現金補貼的，還有河北保定、江西贛州贛縣、吉林長春以及云南昆明等。為加速城市化，廣西玉林出臺的新政，優惠內容或更為豐富：購房最高補貼1萬元；按購房所繳納的契稅為基數給予50%的補貼；提供萬套優惠房源，在該樓盤市場價的基礎上每套優惠不低于2萬元……

值得注意的是，保定已經是第2次出臺政策，比較特殊的是，保定上一次率先在全國打響了放松特定房屋類型的限價、限購政策。其規定，對被動式超低能耗建筑商品房項目，取消銷售價格限制。居民如購買被動式超低能耗商品住宅，可不受區域性商品住房限購政策的限制。

城市更新政策

老舊小區改造作為城市更新改造的重點內容，不僅是一項重大民生工程，也是一項重要的發展工程。近幾年來，在各個城市當中，老舊小區改造的工作都在有序進行，不少的房子都到了一定的年限出現墻皮脫落等情況，這時候就需要及時修復。

住房和城鄉建設部、國家發展改革委、工業和信息化部、財政部、市場監管總局等部委聯合發布《關于扎實推進2023年城鎮老舊小區改造工作的通知》（以下簡稱《通知》），要求各地扎實推進城鎮老舊小區改造計劃實施，靠前謀劃2024年改造計劃。

《通知》明確，有序推進城鎮老舊小區改造計劃實施，扎實抓好“樓道革命”“環境革命”“管理革命”等3個重點。

一是扎實推進“樓道革命”。加快更新改造老化和有隱患的燃氣、供水、供熱、排水、供電、通信等管線管道，整治樓棟內人行走道、排風煙道、通風井道、上下小道等，開展住宅外墻安全整治。大力推進有條件的樓棟加裝電梯等。

二是深入推進“環境革命”。全面整治小區及其周邊的綠化、照明等環境。依據需求增設停車庫（場）、電動自行車及汽車充電設施，改造或建設小區及周邊適老化和適兒化設施、無障礙設施等。

三是有效實施“管理革命”。積極引導有條件的小區引入專業化物業服務企業，完善住宅專項維修資金使用續籌等機制，促進小區改造后維護更新進入良性軌道等。

老舊小區改造確實能夠對拉動經濟起到較大的助力。在老舊小區改造的過程中，除了常規的房地產核心板塊外有所收益外， 其上下游產業鏈， 包括家具、家電、家居、裝修等產業的消費都會受到拉動。

有專家表示，老舊小區改造是我國穩投資惠民生的重要方面，此次政策重在擴大改造對象，并探索建立房屋養老金和保險制度，解決“錢從哪里來”問題，形成住宅小區改造建設長效機制；同時，老舊小區改造好了，相當于把物業服務抬活了，這有助于導入更多需求，從而有利于穩定房價。