林麟：『冷庫基礎設施建設是物流新基建的重要內核』

◎ 文 徐熙

近年來，隨著中國居民收入水平的不斷提高，其對多樣化產品，尤其是新鮮食品的需求顯著增加。新鮮食品需要通過冷藏或冷凍方式進行運輸、儲存和配送。在旺盛的需求驅動下，冷鏈物流行業正步入高速發展期。但與發達經濟體相比，中國的冷庫容量仍顯不足。全球冷鏈聯盟的數據顯示：2018 年，中國每個城市居民擁有的冷庫容量為0.13 立方米，僅為美國的約四分之一。

基匯資本投資部副董事總經理林麟表示，現如今，冷鏈物流已經成為保障民生和鏈接全球生鮮食品的重要通路。食品冷鏈、醫藥冷鏈市場方興未艾，冷庫基礎設施成為物流新基建的重要內核。相比于普通高標庫，冷庫投資和建造更為復雜，管理和運營也更精細化，收入更多元，對于投資者而言前期項目投入更大。在冷庫投資中，城市、區位、體量、品質、功能等要素，都是影響投資回報的關鍵。因此，冷庫投資者需要應對時點把握、策略組合、標的選擇等核心問題，進行專業研究和理性判斷。2022 年，林麟帶領其團隊主導了一項位于江蘇昆山的冷庫投資項目。目標資產包括兩棟雙層電梯倉庫和一棟三層辦公室，可租賃面積超57000 平方米。該項目位于江蘇昆山至上海的物流主通道上，地理位置優越，直接聯通京滬高速公路，距離虹橋機場約35 公里，距離上海市中心約45 公里。

近年來，江蘇昆山已經發展成為服務于上海地區的最成熟的物流倉儲市場，作用于三條最重要的陸路交通線：京寧滬鐵路、G312 國道和滬寧高速公路。在上海龐大的O2O 雜貨購物需求的推動下，生鮮冷鏈倉儲需求不斷增加。憑借極優的戰略位置和地理位置，昆山成為上海嘉定區和青浦區外溢租戶的理想選擇。

林麟指出，冷鏈物流是生鮮供應鏈的基礎環節，生鮮電商的井噴式發展帶動了冷鏈物流的快速發展。與此同時，冷鏈物流服務水平的提高也進一步擴大了生鮮電商的消費需求。進口食品的持續穩定增長，對冷鏈物流也產生了巨大的推動作用。隨著居民生活水平的提高、消費形態轉型升級，居民食品消費需求由吃飽向吃好轉變，進口食品逐漸成為尋常百姓餐桌上的重要組成部分。

目前，食品的儲存和安全是中國冷鏈行業的重中之重，特別是在經歷了疫情后，居民的健康和安全意識已普遍提高。冷鏈行業將依靠現有的大數據、物聯網、人工智能和機器學習、智能冷鏈貨架，以及冷鏈機器人等最新技術，確保食品保持冷凍或新鮮的狀態。

其中，數據是冷鏈系統的關鍵和命脈。運用大數據技術，可以使用最佳的方式采集、分析、處理和執行數據，使冷鏈系統的運作變得更為高效。同樣，利用物聯網軟件和連接設備可以反復收集、處理和傳輸相關數據。在冷鏈行業中，這些數據可用于實時跟蹤貨品、優化運輸路線、避免產品假冒、監測流程、發現冷鏈瓶頸以及生成系統報告等。通過使用最先進的物聯網設施管理軟件封裝和分析數據，智能冷庫運營商和租戶們就可以優化和提升冷庫空間的運營效率，包括其能耗表現。此外，智能物聯網軟件還可以提供集成工具，用于檢驗和比較潛在有效措施，以提高節能投資項目的財務和環境收益。

談及未來的發展趨勢，林麟表示，中國冷庫市場預計將會迎來更多的倉儲空間供應，這不僅能夠滿足生鮮商品的儲存和分銷需求，亦能迎合易腐類醫藥的儲藏訴求。在可預見的未來，基于不斷增長的市場需求和日益完善的基礎設施，中國冷庫投資勢必會持續升溫。