兒子有產權，母親有居住權法院支持誰？

王元輝

老母親獨自居住的一套老房子，產權登記在兒子名下。兒子未經母親同意，擅自將房屋掛牌出售，遭到母親堅決反對。

為了換套學區房，他擅自做主要賣掉母親居住的老房子

今年68歲的劉琪和丈夫劉鳴（化名）以前都是長沙市郊的農民，改革開放后進城務工、做買賣，漸漸在城里扎下根。夫妻倆育有一子一女。如今劉鳴已經去世，一雙兒女都成家后另立門戶，劉琪獨自一人住在長沙市天心區一棟老式居民樓里。

劉琪住的這套老房子，以前是她和丈夫租住的，1996年才出資買下。因為老兩口只有劉宇航一個兒子，當初買房辦理房產證時，房屋產權登記在了劉鳴和劉宇航名下，劉琪和女兒劉玉都沒有在房產證上加名。劉玉結婚后還主動放棄了繼承權，同意房產由弟弟繼承。

2005年，劉宇航結婚，父母為他購置了婚房。婚后，他們小夫妻單獨居住。

2010年，劉鳴聽說以后房子要征收遺產稅，便把自己那一半產權贈與兒子，房屋產權登記在了劉宇航一人名下。但劉宇航和妻子出具了一份保證書，保證父母有永久居住權。

2014年，劉鳴過世后，劉玉要求劉宇航把母親接過去一起住。可劉宇航的妻子堅決不同意和婆婆住在一起，為此和劉宇航還吵了幾次架，對姑姐劉玉也很有意見。

原來劉琪和兒媳一直不和，逢年過節或老兩口過生日，也只有劉宇航和孫子過來坐坐，兒媳基本上不登門。兩位老人偶爾有個傷風感冒，也是女兒劉玉照顧，劉宇航從沒管過。

現在，劉鳴不在了，劉宇航再不管老母親說不過去。可妻子不同意，他也擔心婆媳倆住到一起會加深矛盾，便以房子太小住不下為由，一直沒有接母親與他們同住。

劉琪也不想和兒子兒媳攪和在一起，加上自己身體還硬朗，生活能自理，平時還有女兒照應，她堅持一個人住在老房子里。日久天長，母子關系變得越來越淡薄。

二孩政策實施后，劉宇航又生了個女兒。當年父母給他買的婚房是一套兩居室，如今一兒一女漸漸長大，需要一人一個房間，兩居室就不夠住了。更重要的是，他家所在小區對應的小學、初中都很一般，他想買套大點兒的學區房，既能讓孩子們接受更好的教育，一家人住著也寬敞。

考慮到買學區房費用高，劉宇航決定以房換房。而買了新房以后還要裝修、散味，需要較長一段時間，若賣掉自己住的房子，一家人得出去租房，也是一筆不小的開支。于是，他想到了母親住的老房子，反正房產證在自己手里，自己賣掉也無可厚非，便聯系了房產中介。

這一切，劉琪毫不知情。

得知兒子要賣房，母親強烈反對：“我不同意！他把房子賣了，我住哪兒？”

2021年9月初的一天上午，劉琪正在家里看電視，突然有人開門進來了，雙方都嚇了一跳。劉琪驚問對方是什么人，為何有她家的鑰匙，才知道來人是房產中介的業務員，過來看房。劉琪這才反應過來：兒子不聲不響要賣房。

“我不同意！”劉琪急了，“他把房子賣了，我住哪兒？”

業務員很意外，給劉宇航打電話：“你房子里還住著人，怎么賣呀？這不是逗我玩兒嘛！”劉宇航口氣強硬：“房產證給你們看過了，鑰匙也給了你們，房子確確實實是我的，你們只管賣，老太太是我親娘，我會盡快讓她搬走。”

業務員開了手機免提，劉琪聽見兒子這么說，從業務員手里奪過手機喊道：“我不搬！這是我的房子，你有什么資格賣？”

劉宇航的聲音也提高了：“房產證上寫的可是我的名字，怎么成你的房子了？”母子倆吵了起來，一個堅持不搬家，一個堅持要賣房，一時間僵持不下。業務員無奈，只好搖搖頭走了。

業務員走后，劉琪想立即給劉宇航打電話問個清楚，又覺得沒意思，便把電話打給女兒，痛罵劉宇航沒良心、逆子。劉玉對弟弟擅自賣房也很吃驚，安慰老娘：“你別急，我先問問宇航，看他是怎么想的。”

誰知劉玉還沒打電話給劉宇航，劉宇航已來到劉琪住處，把他想賣掉老房子、湊錢買學區房的事跟母親說了，并要求她搬家：“媽，你也知道我家的情況，如果不賣老房子，我連首付都付不起。你看這樣行不行，你把東西清一下，我明天叫搬家公司來，幫你把東西搬到我那兒。”

“我不去！”劉琪一擺手，“我哪兒都不去，就住這兒！”

母子倆正僵持，劉玉回來了。劉宇航連忙跟她說明情況，請她做做母親的工作。可劉玉聽后不但不幫他說話，還指責他不該打老房子的主意。

劉宇航轉而將矛頭對準了劉玉，覺得母親不愿意賣房就是姐姐在從中作梗，氣急敗壞地說：“別以為我不知道你那點兒小心思，不就是想分遺產嗎？我告訴你，想都別想！房子是我的，我就要賣，看你們能怎么樣！”

法院：被告享有房屋居住權，原告忽視被告想在老房子里頤養天年直至終老的意愿，在被告明確反對的情況下，不得出售房屋

劉琪母女都以為劉宇航只是賭氣說一說，誰知2021年9月中旬，劉琪收到法院傳票：劉宇航已向法院起訴，請求法院排除劉琪對其出售房屋的妨礙。

庭審中，劉宇航承諾：賣掉老房子后，他會置換一套大房子。在置換過渡階段，他會為母親在同等地段租房；入住新居后，他保證母親在新居有獨立的房間。

對此劉琪卻說，自己已經在老房子里居住了大半生，有熟悉的鄰居，就醫、購物也方便，希望能在老房子里終老。而且，她和兒媳相處不是很愉快，即便兒子將來買的新房子條件很好，她也不愿意搬離老房子和兒媳住在一起。

案件審理期間，劉琪向法院提供了一份由劉宇航夫婦在2010年，也就是老房子的產權全部落到劉宇航名下時簽署的《承諾書》。在《承諾書》中，劉宇航夫婦向父母保證：房子的產權全部贈與劉宇航后，劉宇航夫婦絕不以任何事由影響二老的晚年生活。

法院審理認為，發生爭執的老房子是劉鳴在世時，老兩口出資購置的私有住宅。雖然產權已落在原告劉宇航名下，但從原告再三承諾賣房絕對不是要把母親趕走，置換房屋后會為母親提供獨立房間居住這一事實來看，原告也認同被告享有老房子的居住權。根據《民法典》第371條，居住權期限屆滿或居住權人死亡的，居住權消滅。而被告劉琪健在，且一直居住在涉案房屋內，其居住權不存在消滅情形，依法仍享有居住權。原告為提升居住品質想置換房屋，無可厚非，但不得侵犯被告享有的居住權，更不應忽視老母親想在老房子頤養天年直至終老的意愿。

而且，劉宇航是否能夠在置換房屋后遵守保障母親居住權的承諾，主觀因素外還有客觀上能否實現的不確定性——劉宇航曾承諾房產過戶到他名下后，不會影響老人的晚年生活，但目前他的行為已有悖當初的承諾。

綜上，法院依法做出判決：駁回原告的訴訟請求。被告居住的老房子，原告除非得到被告同意，否則不得出售。

【編輯：馮士軍】