兒子有產(chǎn)權(quán)，母親有居住權(quán)法院支持誰(shuí)？

王元輝

老母親獨(dú)自居住的一套老房子，產(chǎn)權(quán)登記在兒子名下。兒子未經(jīng)母親同意，擅自將房屋掛牌出售，遭到母親堅(jiān)決反對(duì)。

為了換套學(xué)區(qū)房，他擅自做主要賣掉母親居住的老房子

今年68歲的劉琪和丈夫劉鳴（化名）以前都是長(zhǎng)沙市郊的農(nóng)民，改革開放后進(jìn)城務(wù)工、做買賣，漸漸在城里扎下根。夫妻倆育有一子一女。如今劉鳴已經(jīng)去世，一雙兒女都成家后另立門戶，劉琪獨(dú)自一人住在長(zhǎng)沙市天心區(qū)一棟老式居民樓里。

劉琪住的這套老房子，以前是她和丈夫租住的，1996年才出資買下。因?yàn)槔蟽煽谥挥袆⒂詈揭粋€(gè)兒子，當(dāng)初買房辦理房產(chǎn)證時(shí)，房屋產(chǎn)權(quán)登記在了劉鳴和劉宇航名下，劉琪和女兒劉玉都沒(méi)有在房產(chǎn)證上加名。劉玉結(jié)婚后還主動(dòng)放棄了繼承權(quán)，同意房產(chǎn)由弟弟繼承。

2005年，劉宇航結(jié)婚，父母為他購(gòu)置了婚房?；楹螅麄冃》蚱迒为?dú)居住。

2010年，劉鳴聽說(shuō)以后房子要征收遺產(chǎn)稅，便把自己那一半產(chǎn)權(quán)贈(zèng)與兒子，房屋產(chǎn)權(quán)登記在了劉宇航一人名下。但劉宇航和妻子出具了一份保證書，保證父母有永久居住權(quán)。

2014年，劉鳴過(guò)世后，劉玉要求劉宇航把母親接過(guò)去一起住?？蓜⒂詈降钠拮訄?jiān)決不同意和婆婆住在一起，為此和劉宇航還吵了幾次架，對(duì)姑姐劉玉也很有意見。

原來(lái)劉琪和兒媳一直不和，逢年過(guò)節(jié)或老兩口過(guò)生日，也只有劉宇航和孫子過(guò)來(lái)坐坐，兒媳基本上不登門。兩位老人偶爾有個(gè)傷風(fēng)感冒，也是女兒劉玉照顧，劉宇航從沒(méi)管過(guò)。

現(xiàn)在，劉鳴不在了，劉宇航再不管老母親說(shuō)不過(guò)去。可妻子不同意，他也擔(dān)心婆媳倆住到一起會(huì)加深矛盾，便以房子太小住不下為由，一直沒(méi)有接母親與他們同住。

劉琪也不想和兒子兒媳攪和在一起，加上自己身體還硬朗，生活能自理，平時(shí)還有女兒照應(yīng)，她堅(jiān)持一個(gè)人住在老房子里。日久天長(zhǎng)，母子關(guān)系變得越來(lái)越淡薄。

二孩政策實(shí)施后，劉宇航又生了個(gè)女兒。當(dāng)年父母給他買的婚房是一套兩居室，如今一兒一女漸漸長(zhǎng)大，需要一人一個(gè)房間，兩居室就不夠住了。更重要的是，他家所在小區(qū)對(duì)應(yīng)的小學(xué)、初中都很一般，他想買套大點(diǎn)兒的學(xué)區(qū)房，既能讓孩子們接受更好的教育，一家人住著也寬敞。

考慮到買學(xué)區(qū)房費(fèi)用高，劉宇航?jīng)Q定以房換房。而買了新房以后還要裝修、散味，需要較長(zhǎng)一段時(shí)間，若賣掉自己住的房子，一家人得出去租房，也是一筆不小的開支。于是，他想到了母親住的老房子，反正房產(chǎn)證在自己手里，自己賣掉也無(wú)可厚非，便聯(lián)系了房產(chǎn)中介。

這一切，劉琪毫不知情。

得知兒子要賣房，母親強(qiáng)烈反對(duì)：“我不同意！他把房子賣了，我住哪兒？”

2021年9月初的一天上午，劉琪正在家里看電視，突然有人開門進(jìn)來(lái)了，雙方都嚇了一跳。劉琪驚問(wèn)對(duì)方是什么人，為何有她家的鑰匙，才知道來(lái)人是房產(chǎn)中介的業(yè)務(wù)員，過(guò)來(lái)看房。劉琪這才反應(yīng)過(guò)來(lái)：兒子不聲不響要賣房。

“我不同意！”劉琪急了，“他把房子賣了，我住哪兒？”

業(yè)務(wù)員很意外，給劉宇航打電話：“你房子里還住著人，怎么賣呀？這不是逗我玩兒嘛！”劉宇航口氣強(qiáng)硬：“房產(chǎn)證給你們看過(guò)了，鑰匙也給了你們，房子確確實(shí)實(shí)是我的，你們只管賣，老太太是我親娘，我會(huì)盡快讓她搬走?！?/p>

業(yè)務(wù)員開了手機(jī)免提，劉琪聽見兒子這么說(shuō)，從業(yè)務(wù)員手里奪過(guò)手機(jī)喊道：“我不搬！這是我的房子，你有什么資格賣？”

劉宇航的聲音也提高了：“房產(chǎn)證上寫的可是我的名字，怎么成你的房子了？”母子倆吵了起來(lái)，一個(gè)堅(jiān)持不搬家，一個(gè)堅(jiān)持要賣房，一時(shí)間僵持不下。業(yè)務(wù)員無(wú)奈，只好搖搖頭走了。

業(yè)務(wù)員走后，劉琪想立即給劉宇航打電話問(wèn)個(gè)清楚，又覺(jué)得沒(méi)意思，便把電話打給女兒，痛罵劉宇航?jīng)]良心、逆子。劉玉對(duì)弟弟擅自賣房也很吃驚，安慰老娘：“你別急，我先問(wèn)問(wèn)宇航，看他是怎么想的。”

誰(shuí)知?jiǎng)⒂襁€沒(méi)打電話給劉宇航，劉宇航已來(lái)到劉琪住處，把他想賣掉老房子、湊錢買學(xué)區(qū)房的事跟母親說(shuō)了，并要求她搬家：“媽，你也知道我家的情況，如果不賣老房子，我連首付都付不起。你看這樣行不行，你把東西清一下，我明天叫搬家公司來(lái)，幫你把東西搬到我那兒?！?/p>

“我不去！”劉琪一擺手，“我哪兒都不去，就住這兒！”

母子倆正僵持，劉玉回來(lái)了。劉宇航連忙跟她說(shuō)明情況，請(qǐng)她做做母親的工作?？蓜⒂衤牶蟛坏粠退f(shuō)話，還指責(zé)他不該打老房子的主意。

劉宇航轉(zhuǎn)而將矛頭對(duì)準(zhǔn)了劉玉，覺(jué)得母親不愿意賣房就是姐姐在從中作梗，氣急敗壞地說(shuō)：“別以為我不知道你那點(diǎn)兒小心思，不就是想分遺產(chǎn)嗎？我告訴你，想都別想！房子是我的，我就要賣，看你們能怎么樣！”

法院：被告享有房屋居住權(quán)，原告忽視被告想在老房子里頤養(yǎng)天年直至終老的意愿，在被告明確反對(duì)的情況下，不得出售房屋

劉琪母女都以為劉宇航只是賭氣說(shuō)一說(shuō)，誰(shuí)知2021年9月中旬，劉琪收到法院傳票：劉宇航已向法院起訴，請(qǐng)求法院排除劉琪對(duì)其出售房屋的妨礙。

庭審中，劉宇航承諾：賣掉老房子后，他會(huì)置換一套大房子。在置換過(guò)渡階段，他會(huì)為母親在同等地段租房；入住新居后，他保證母親在新居有獨(dú)立的房間。

對(duì)此劉琪卻說(shuō)，自己已經(jīng)在老房子里居住了大半生，有熟悉的鄰居，就醫(yī)、購(gòu)物也方便，希望能在老房子里終老。而且，她和兒媳相處不是很愉快，即便兒子將來(lái)買的新房子條件很好，她也不愿意搬離老房子和兒媳住在一起。

案件審理期間，劉琪向法院提供了一份由劉宇航夫婦在2010年，也就是老房子的產(chǎn)權(quán)全部落到劉宇航名下時(shí)簽署的《承諾書》。在《承諾書》中，劉宇航夫婦向父母保證：房子的產(chǎn)權(quán)全部贈(zèng)與劉宇航后，劉宇航夫婦絕不以任何事由影響二老的晚年生活。

法院審理認(rèn)為，發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)的老房子是劉鳴在世時(shí)，老兩口出資購(gòu)置的私有住宅。雖然產(chǎn)權(quán)已落在原告劉宇航名下，但從原告再三承諾賣房絕對(duì)不是要把母親趕走，置換房屋后會(huì)為母親提供獨(dú)立房間居住這一事實(shí)來(lái)看，原告也認(rèn)同被告享有老房子的居住權(quán)。根據(jù)《民法典》第371條，居住權(quán)期限屆滿或居住權(quán)人死亡的，居住權(quán)消滅。而被告劉琪健在，且一直居住在涉案房屋內(nèi)，其居住權(quán)不存在消滅情形，依法仍享有居住權(quán)。原告為提升居住品質(zhì)想置換房屋，無(wú)可厚非，但不得侵犯被告享有的居住權(quán)，更不應(yīng)忽視老母親想在老房子頤養(yǎng)天年直至終老的意愿。

而且，劉宇航是否能夠在置換房屋后遵守保障母親居住權(quán)的承諾，主觀因素外還有客觀上能否實(shí)現(xiàn)的不確定性——?jiǎng)⒂詈皆兄Z房產(chǎn)過(guò)戶到他名下后，不會(huì)影響老人的晚年生活，但目前他的行為已有悖當(dāng)初的承諾。

綜上，法院依法做出判決：駁回原告的訴訟請(qǐng)求。被告居住的老房子，原告除非得到被告同意，否則不得出售。

【編輯：馮士軍】