房地產：銷售終迎復蘇

楊現華

在經過一年半的下跌后，房地產銷售終于迎來復蘇。克而瑞發布的數據顯示，2月份百強房企銷售額同比實現兩成以上的增長，這是自2021年7月百強房企單月銷售首現負增長后再次回到正增長。2022年，百強房企銷售下降超過40%，12月單月降幅也超過了三成，房地產行業“L”型復蘇有了反彈的明顯證據。

不止是銷售端，在已經進行土拍的部分城市中，如北京、杭州和蘇州等地，房企拿地的積極性明顯提高，城投主導土拍市場的景象已經退潮。

銷售重回正增長

克而瑞日前發布的月度數據顯示，2023年1-2月，百強房企實現銷售操盤金額8189.5億元，同比降幅較上月收窄至-11.6%。單月來看，2月百強房企實現銷售操盤金額4615.6億元，同比增長14.9%，這也是2021年7月首次負增長一年半后，百強房企銷售再次回到正增長。

從全口徑看漲幅更為明顯。2023年2月，百強房企單月銷售額為4936億元，同比漲幅接近25%。這其中，房企前10強銷售漲幅超過四成，部分房企如華潤置地、中海地產和招商蛇口等同比漲幅更是超過100%，華發股份的銷售漲幅更是接近三倍。

這樣的景象在房地產行業內已經是許久未見了，2022年百強房企的銷售還下降了逾40%。即使是較為接近的2022年12月份，百強房企銷售降幅也在三成以上，整個四季度銷售也下降了約30%。

百強房企單月銷售上一次同比正增長還要追溯到2021年6月份，全口徑下單月銷售漲幅不到1%，之后的7月份百強房企銷售迅速下降了7%左右，從此便一路下滑再無增長。

不止是百強房企，統計局統計的全行業情況也是如此。2021年7月，全國商品房銷售金額1.35萬億元，同比減少了7.1%，降幅與百強房企基本一致。2022年全年商品房銷售額13.33萬億元，下降26.7%，其中住宅銷售額下降28.3%。

整個行業銷售能否轉正，還需要等待3月中旬統計局數據的更新。

復蘇并非一蹴而就。2022年第一和第二季度，百強房企銷售同比降幅在50%左右，第三季度降幅已經回升至30%出頭，第四季度降幅不足三成。正是上一年同期基數較低，才有了如今銷售的大幅轉正，后續能否持續轉正依賴于房企推盤和居民需求及購買力的恢復。

與百強房企銷售降幅逐漸收窄相比，房地產整體銷售的恢復或許尚待時日。根據統計局的數據，2022年商品房銷售額13.33萬億元，下降26.7%。從2022年4月末，商品房同比銷售降幅就擴大至約30%，在半年多的時間里變化不大。尤其是下半年降幅基本在26%左右，并無反彈跡象。

在數據發布后，申萬宏源指出，2月單月銷售額歷經20個月負增長后首次轉正，其中存在上年同期春節低基數影響；但從累計數據看修復速度仍然較為可觀。當前市場迎來局部復蘇態勢，行業結構彈性將更強，一二線城市表現更為優秀。

而且，政策環境進一步改善。兩會期間的政府工作報告在指出未來一年工作重點時表示：有效防范化解優質頭部房企風險，改善資產負債狀況，防止無序擴張，促進房地產業平穩發展；加強住房保障體系建設，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題。

廣發證券指出，與之前相比有兩點變化：一是新增強調“有效防范化解優質頭部房企風險，改善資產負債狀況”；二是弱化了有關“房住不炒”的表述。新一年工作展望中更多的是強調行業目前的風險，以及如何更好地支持居民需求。

定調更圍繞當前短期需要解決的問題，淡化行政調控的壓力，這有利于全年地產行業維持相對溫和的政策環境。

土拍漸歸常態

春節過后，2023年首輪土拍也開始陸續落槌，土拍熱度升溫的同時，城投的身影基本消失是最為明顯的特征。

2月下旬，2023年蘇州首輪土拍落幕，最終11宗地塊全部成交，出讓金共計約140億元，總體溢價率顯著超過7%，好于2022年5次土拍的所有溢價率水平，即使將2021年的三批次土拍計入在內，本次土拍溢價率也是領先。之前僅2021年首次土拍溢價率略超7%，之后蘇州土拍溢價率從未越過5%一線。

除了溢價率高之外，本輪蘇州土拍中，城投和本地企業的身影不再是拿地主流，國央企成為拿地主力。2022年頻繁托市的蘇高新等本地國資或者城投公司甚至都鮮有現身成交名單中。

而在2022年的各批次土拍中，蘇高新等地方國企和各區縣的城投公司等成為蘇州土拍市場上的主力軍，托底痕跡明顯。

比如在2022年第五批次土拍中，10幅地塊有3幅為國企或者國資背景房企拍下，剩余地塊基本為本地國企零溢價獲得。

之前批次也基本如此，城投公司和本地國企成為蘇州土拍市場上的絕對主力。或者說，在某些批次土拍中，絕大多數地塊都由其零溢價獲得。

與蘇州相比，2022年鄭州土拍市場更為冷清。就在蘇州完成2023年首輪土拍前一周，鄭州也完成了年內首輪土拍。2022年鄭州樓市陷入低谷，愈演愈烈的斷供潮集中爆發，鄭州一度成為漩渦中心。

在這樣的背景下，2022年四批次土拍中僅第一次略有溢價，后三次土拍全部底價成交。本地城投成為拿地主力，2022年第三輪土拍，鄭州掛牌23塊土地，除了流拍的3塊地，全部都是由城投以底價拍得。

進入2023年，鄭州的土拍市場雖然涼意依舊。首輪土拍合計地塊11宗，1幅流拍；成交10宗，成交金額53.8億元，全部地塊均為底價成交，平均溢價率仍處較低水平，土拍涼意依舊。

安信證券表示，鄭州樓市持續低迷，新房、二手房價格持續下跌，房企參拍仍謹慎，但也有了積極因素，即城投不再是拿地的絕對主力。安信證券分析，鄭州本輪土拍國企成拿地主力，國企全口徑拿地金額34.6億元，拿地金額占比64.2%，較上年前三輪的19.9%、34.4%和39%大幅提升。城投全口徑拿地金額13.6億元，拿地金額占比25.2%，較上年前三輪的60%以上大幅下降。

在缺席許久后，民企再度現身鄭州土拍市場。民企全口徑拿地金額5.7億元，拿地金額占比10.6%。而上一次民企拿地還要追溯到2022年首輪土拍，即一年后民企才在鄭州土拍市場上再度出手。

到期債務仍存壓力

僅憑單月銷售的正增長就斷言房地產全面回暖是不現實的，尤其是考慮到行業最為關心的債務上。

按照統計局的數據，2022年房企銷售減少了約近30%，與此同時，克而瑞的報告顯示，全年房企融資減少了約四成。在2021年融資減少的情況下，房企融資繼續大幅縮水，資金壓力可想而知。

2023年還是房企的償債高峰。克而瑞稱，2023年前三季度，房企到期債券總規模達到5528億元，同比增長6%；其中，有4081億元屬于民營房企，占比達到了73%。境外債券到期2724億元，占比接近一半。部分房企已經于年初宣布暫停支付美元債，房企的債務危機并未消失。

2022年，房地產開發企業到位資金14.9萬億元，比上年下降25.9%。自4月份起，資金到位情況就基本在這一降幅水平上下徘徊，未見好轉。因此，在銷售企穩的同時，外部融資實質性增長才能緩解房企的資金壓力。

廣發證券也表示，雖然目前出臺的供給端改善政策較多，但落地效果有限；疊加需求端仍未完全企穩，目前供給端政策的改善效果有限。

在兩會強調化解頭部房企風險后，預期未來一段時間內供給端融資等政策環境仍將持續寬松，并根據改善情況具備升級的可能。

在緩解了眼前的債務壓力后，房企才能去土地市場拍地，才能增加開復工的動力。從年初已經進行集中土拍的幾大城市情況看，城投退出主導行情的同時，國央企基本承接了其退出份額。央國企的拿地力度明顯增加，資金爆雷集中的民企在土拍市場上只是偶爾露崢嶸。

房企銷售的復蘇更多的是央國企銷售的結構性恢復，市場并未全面啟動。華創證券就指出，前兩個月，頭部國央企銷售大幅超預期，在行業信用坍塌重塑的過程中，國央企享受天然優勢。對于民企，當前銷售數據仍顯著下滑，也驗證了很多民企面臨的仍是土儲質量以及自身信用問題。