新收入準則對房地產企業會計核算與財務管理的影響

王姣龍

（揚州西園實業發展有限公司，揚州 225000）

引 言

目前，全球經濟增長速度逐漸加快，建筑業在市場經濟的大潮中占據重要的位置，對于建筑行業的收入制度完善是必不可少的環節。其中，收入的核算方式對于企業來說是不容忽視的重要指標，可以直接反映出建筑企業的經營狀況與整體效益，以便管理層進行決策的制定。在社會發展的浪潮中，原有的收入核算制度已經不能滿足市場的需要，導致市場信息缺乏可比性和真實性，產生市場財務方面的安全隱患。在新的收入準則實行后，建筑企業披露的財務信息所反映出的數據更具有說服力與代表性，同時影響企業原有的核算方式與財務管理制度，建筑企業應對此進行制度創新與人才培養，從根本上提升財務制度工作的效率與質量。

一、新收入準則對房地產企業的會計核算影響

作為會計六大要素之一的收入，其核算方式對于房地產企業來說是不僅影響損益科目的記賬準則，對于企業自身與投資者權益都有著重大的影響。為了總體上規范收入的確認原則，財政部門頒布了新的會計準則，重新規定了企業的信息披露的具體要求和確認收入的時間點，使得會計核算的整體制度框架得以重新規定。房地產企業與其他行業的會計核算有著巨大的差異，在新的收入準則出臺時，一方面影響房地產企業自身的入賬準則，另一方面促使各個房地產企業為應對新型收入規則更正自身的入賬規則，從而使房地產行業在會計核算方面成為市場的模范，從而推動房地產業的發展。

原有的收入準則對于建造與收入的邊界規定相對較為模糊，沒有明文規定出何時確認收入，以及何時確認建造成本，這樣就使得部分財務人員對入賬規則不明確，每個月的入賬方式相對較為靈活，這就影響了會計準則的可比性與謹慎性原則，容易造成公司賬目混亂等風險隱患的出現。新的收入準則對于收入確認模型進行了全新的規定，取消建筑合同準則，降低了會計在做賬時業務判斷的難度，同時在一定程度上使各個單位形成了統一的會計核算制度。

新的會計收入準則也規定了在“某一時間段內履行”或是“在某一時間點內履行”，影響企業會計做應收賬款科目的入賬時間。例如，在原先的會計準則的引導下，會計收到客戶的款項就立即入賬，沒有時間節點的限制與明確規范，則會導致當月賬目不平等問題出現。新的會計準則將時間節點分為兩大類，其中“在某一時間點履行”即在項目確認進度的時間點就可以確認收入。在“某一時間段內履行”則分為三類情況，明確規定了企業與客戶各自的權利和義務。與此同時明確了收入的入賬時間，確保在新的會計準則下控制權逐漸偏向為定性分析，降低人工判斷業務的時間，提升財務做賬的工作效率。

二、新收入準則對房地產企業的財務管理影響

新的會計收入準則一經頒布，再結合建筑企業工程周期長、投入資金量較大等特點，在財務管理上的影響是意義深遠的。在建筑企業多重交易中，合同內容包含了許多雙方應履行的義務，這就給建筑企業制定適應新準則的財務管理目標提出了更高的要求。有些房地產企業可以通過財務管理的目標制定擁有更多的利潤操作空間，許多建筑企業不能如實披露本企業的財務信息，不能向大眾反映真實的經濟狀況，這就會導致風險隱患的產生，不利于企業財務管理制度的變革與發展。財政部出臺新的收入準則，使得收入核算的對象增加，提升了企業盈余管理空間，規范了企業財務信息披露制度，從根本上推進了建筑企業的合同簽訂規范，從而增加企業披露信息的真實性與準確性，從根本上促進了建筑行業乃至整個市場的經濟制度發展。

三、新收入準則下房地產企業所面臨財務的困境

新會計收入準則的頒布，是財政部吸取了國際會計準則的先進經驗制定的一套適應于我國經濟發展的會計準則，在確認模式、計量標準及合同成本上發生了根本性的變化。根據實際狀況來說，新收入準則下房地產企業的財務工作主要面臨著以下四點挑戰。

（一）業務識別上的差異

為了適應社會經濟的飛速發展，對于建筑企業來說，新收入準則的制定使得合同的地位愈發重要。建筑企業在與客戶簽訂了交易合同后，憑借合同中約定的交易時間、交易方式，以及履行合同方式，會計人員才能進行會計核算工作，財務管理人員才能根據實際情況對企業發展進行規劃。合同成為企業履約，以及獲取收入的重要憑證和依據，也是企業判斷收入確認時點的重要依據。

許多建筑企業會有兼營和混合銷售行為的發生，這就使得財務人員在判斷合同的同時還需要確定稅率辨析，根據發生業務的主營業務確定出混營與兼營，在注重減少企業成本的同時還要注重減少企業的稅會差異。

（二）合同價格履約風險

識別合同的能力是建筑企業財務工作人員在會計核算方面最重要的環節之一，是決定建筑企業是否能跟競爭對手相互匹敵的關鍵因素。但是新收入準則中沒有對合同相對方是否履約義務的識別做出相應的標準制定，導致建筑企業的會計人員難以識別，給企業造成合同履約的識別風險。在合同簽訂的過程中，最重要的因素就是價格。一般而言，合同金額受企業資金的時間價值、融資成分、對價等因素影響，故需要建筑企業加以注重。建筑企業的可變對價因素十分廣泛，尤其是當企業與客戶之間存在退貨事項所涉及的罰款、銷售折讓等業務，會給企業資金流動帶來安全隱患。

（三）財務制度管理混亂

財務管理是指導建筑企業會計制度建設和各項財務工作開展的重要管理工作之一，財務管理在企業中的作用是不容小覷的，也是撐起企業管理的重要組成部分之一。但是，在現代快速發展的社會市場經濟體制下，很多建筑企業在財務管理體制建立的細節上還存在許多問題，導致財務管理工作的方向性與精確性不明確，關于工作職責的劃分不明確，阻礙了企業自身的財務精細化管理與會計制度的順利運行。建筑企業在前期需要大量的資金投入，在保證建筑企業擁有健康資金鏈的同時，由于建筑行業的工程周期較長并且需要持續的資金流動，許多財務人員只注重建筑工程施工項目的短期經濟利益，影響了建筑企業的長期經濟體系的建設，甚至阻礙了建筑行業在市場上的可持續性發展。

（四）稅務籌劃體系陳舊

稅務籌劃影響建筑企業的長遠發展是必不可少的重要工作之一，在建筑企業的申報中，有很多跨省市的異地預繳稅款業務，以及許多分包項目，發票的收款日期不同，稅款申報的所屬期限就不同，這就導致在不制定稅務籌劃方案的建筑企業會出現賬目混亂，在審計工作上無法確認工程款的收入時間等問題出現。同時，在建筑業的企業所得稅方面，判斷收入確認的標準仍然遵循風險報酬的轉移，從而在時間節點上與新收入準則形成了一定的差異，導致企業所得稅報表申報出現錯誤。由此看來，建筑企業應隨著新收入準則的頒布，有針對性地制定稅務籌劃方案，讓稅法的確定與會計報表的做賬形成一體化變革，對建筑企業的稅務籌劃進行系統性優化。

四、針對難題的策略

（一）提升財務工作人員的業務判斷水平

為了順應經濟市場發展洪流，滿足眾多建筑企業的經營發展模式，財政部門頒布了新收入準則，這對于市場行業的影響范圍更為廣泛。在新收入準則的要求下，企業需要根據自身的發展需求，變更自身的會計收入確認準則，其中收入的核心即是合同的規定標準，而財務人員對于合同判斷能力則是重要因素之一。建筑企業的財務人員對于新收入準則的理解不能僅僅停留在表面上的解讀，而是需要將合同的劃分方式、建筑企業收入結算節點等要素相結合，形成系統的、完備的判別體系，明確收入與時間節點之間的界限，從而更為精確地劃分合同范圍，以便確保日后申報報表及入賬工作的順利開展。建筑企業的管理層需要開展新收入準則的培訓及研討會，可以結合政府部門的準則請專業解讀人員進行政策解讀，結合建筑企業的實際經營狀況來分析新收入準則對于合同的判別標準及經驗。

在新收入準則出臺的影響下，企業需要對會計核算制度與財務管理制度進行調整，就對于企業財務人員的工作掌握程度與合同判別能力有了全新的要求。因此，在實行新的收入準則的背景性，建筑企業的財務人員需要大量時間來對合同進行分辨，只有進一步提升員工的工作效率與對新準則、政策的解讀，才能更加適應建筑企業的財務工作環境。企業在全面分析自身利益需求的同時，全方位考慮新收入準則的影響因素，從細節處做好財務制度的創新與優化，從意識上培養員工對于新收入準則學習的積極性。建筑企業在制定嚴格的會計制度的基礎上，還需要進行全面的監督檢查，確保會計人員在遵守入賬準則的同時提升工作效率。

（二）嚴格規范合同管理制度

合同對于建筑企業的長遠發展是十分重要的因素，需要對其進行細致的管理規范。新收入準則的頒布，使得建筑企業在會計信息質量要求、資產負債表的會計核算、所有者權益比例分配，以及收入費用申報等模塊，有了更加全面的規范性措施及指引。對于建筑企業的實際發展過程來說，合同的簽訂不僅僅能夠促進企業經濟穩步建設，更影響建筑行業在市場上的地位。建筑行業的合同有時還存在著隱形的市場約定，需要財務人員進行格外關注。隨著領導層對于規范制度的嚴格制定，需要對商品和服務進行清楚的界限劃分，考慮合同能否在確定的范圍內進行簽訂，以及所簽訂的內容是否能為建筑企業帶來最大限度的利潤。

與此同時，企業還需要結合自身經營管理特點來制定適當的財務管理制度，將新收入制度融合進建筑企業的管理目標當中，在一定程度上以合同為基礎，以此形成一套具體的管理措施，再加上對企業本身的經營特征加以了解，制定出科學化、規范化的管理制度。管理層需要嚴格把控合同簽訂的各個環節，經過各個部門的主要負責人簽字確認，使各個部門之間形成監督的閉環，確定合同的真實性、合理性。在簽訂合同的基礎上，財務人員還要嚴格把控合同中約定的履行義務方式、交款方式，以及衡量合同當中貨幣的時間價值，在合理的地點以合理的方式進行貨物的收發與交付等一系列活動，將合同的風險控制在最小范圍內，確保企業資金不流失。

（三）確定財務管理目標

財政部新發的新收入準則規定了建筑企業合同的新版辨析規定，建筑企業的財務管理范圍與收入核算方式也應做出相應的調整。若是建筑企業無法細化規定財務管理制度與相應政策，就違背了會計準則的可比性原則，使建筑企業的合同與收入節點劃分模糊不清，進而對明確的財務管理目標帶來影響。所以建筑企業改革其財務管理制度，出臺相應的財務風險防范措施，并制定詳細的標準，是勢在必行的。財務管理是企業管理的核心，施工企業需健全內部控制制度，完善內部控制體系，為公司財務運作提供相應的制度保障，提升內部運營管理效率，實現企業利潤最大化目標。

在新會計收入準則的運用中，企業財務人員應對各個合同都有詳細的了解與判別分析能力，這不僅要求對于合同邊界化條款分析清晰，還需要盡可能地對一些具有融資價值的合同進行評判，以供管理者參考。建筑企業的經營特點就是工程周期長，要想在最大限度上控制安全隱患，就要對企業內控體系和風險管理體系進行全面的管理與調整。在開展安全體系建設的過程中，需要企業將摒棄與新收入準則相悖的會計制度理念，構建嚴格的財務管理制度，在財務人員實施相關方案過程中進行監督檢查工作，結合企業自身價值觀念及內控體系，完善建筑企業財務管理目標，從而促進建筑業的發展。

（四）完善稅務籌劃體系的建立

建筑企業稅務籌劃方案的制定是十分必要的，管理層尤其要注重稅費支出在企業利潤中的占比，及時進行總結和分析，向建筑企業提供有效的價值判定標準，才能對企業的稅務籌劃體系加以完善。在分析稅務籌劃體制建設核心問題的基礎上，對稅務籌劃所涉及的各項監督措施進行分析，在此基礎上，針對新收入準則，對影響企業會計核算和財務管理方式的因素進行革新，才能從根本上為企業減少稅費的支出。

企業的財務人員在新制度發布后，應對舊制度存在的問題進行查漏補缺，使企業減少稅費支出，在做賬環節對會計入賬科目進行有效把控。同時，需要科學編制納稅籌劃方案，結合新收入準則對納稅籌劃的影響，組建專業團隊開展納稅籌劃工作，以科學的納稅籌劃機制，不斷提高納稅籌劃質量，合理確定會計核算與財務管理的職責分工，以達到良好的節稅效應。

結 語

隨著經濟市場的不斷完善與發展，商業的變革與經濟全球化的一系列發展成果出現，同時帶來了會計核算制度上的風險隱患，這就使得推行新收入準則迫在眉睫。隨著建筑企業自身交易種類不斷增加、合同簽訂中的隱形條約越來越多，應加強財務人員對于合同的分辨能力，從細節處嚴格控制合同的簽訂規范，以及財務管理制度的規范流程。新收入準則與國際會計準則的趨同性，在一定程度上會將稅務籌劃規劃成適應新會計收入準則的完備體系，以此來幫助建筑企業的發展。