房產(chǎn)稅開征面臨的問題分析及對(duì)策研究

彭鵬

（江蘇天成建設(shè)集團(tuán)有限公司，江蘇 淮安 223001）

進(jìn)入21世紀(jì)以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展，住房?jī)r(jià)格呈現(xiàn)出持續(xù)攀升的態(tài)勢(shì)，各級(jí)地方政府也相應(yīng)出臺(tái)了限購(gòu)、限價(jià)等政策，但取得的效果并不理想。房地產(chǎn)行業(yè)與多個(gè)產(chǎn)業(yè)具有較高的聯(lián)動(dòng)性，房?jī)r(jià)虛高、信息失真，可能會(huì)引發(fā)一系列的矛盾，不利于整個(gè)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的穩(wěn)定。要有效地遏制投機(jī)炒房行為，引導(dǎo)住房?jī)r(jià)格趨于理性，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)健發(fā)展，開征房產(chǎn)稅已勢(shì)在必行。2011年在重慶、上海推行了房產(chǎn)稅試點(diǎn)工作，總結(jié)了一定的經(jīng)驗(yàn)，但亦存在著一些不足。基于房產(chǎn)稅的概念、特征等基礎(chǔ)理論闡述，深入地分析房產(chǎn)稅開征所面臨的問題，以滬、渝兩市房產(chǎn)稅試點(diǎn)作為經(jīng)驗(yàn)分析，結(jié)合政策背景，有序地探索房產(chǎn)稅全面開征的應(yīng)對(duì)政策，具有積極的現(xiàn)實(shí)意義。

一、房產(chǎn)稅的概念及基本特征

（一）房產(chǎn)稅的概念

所謂房產(chǎn)稅，以房屋作為征稅對(duì)象，根據(jù)房產(chǎn)計(jì)稅余值、房屋出租金額向所有人征收的稅種。1986年9月，我國(guó)頒布實(shí)施了房產(chǎn)稅條例，2011年，在上海、重慶進(jìn)行個(gè)人住房房產(chǎn)稅的計(jì)征。

目前，房產(chǎn)稅的計(jì)稅方式有兩種：一是，從價(jià)計(jì)稅征收，即以房屋的原價(jià)為基礎(chǔ)，進(jìn)行一定比例的扣除得到余值，年稅率為1.2%。

應(yīng)納稅額=房產(chǎn)原值×（1%-10%～30%）×1.2%

二是從租計(jì)征，即按房屋稅金收入進(jìn)行計(jì)稅，年稅率為12%。

應(yīng)納稅額=房屋租金收入×12%

從房產(chǎn)稅的計(jì)稅方法可見，兼具直接稅、間接稅的特性。自1998年我國(guó)住房改革以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)出快速發(fā)展態(tài)勢(shì)，住房?jī)r(jià)格更是呈現(xiàn)出持續(xù)攀升的情況。在房地產(chǎn)市場(chǎng)中充斥著兩種矛盾與極端，既有低收入人群“住有所居”成為奢望，又有投機(jī)行為加劇了房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格泡沫，由此，開征房產(chǎn)稅已成為必然趨勢(shì)，能夠有序地調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化配置[1]。

（二）房產(chǎn)稅的基本特征

進(jìn)入21世紀(jì)以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展，但過度投資已成為不爭(zhēng)的事實(shí)。為了有序推進(jìn)行業(yè)穩(wěn)健發(fā)展，防范房地產(chǎn)泡沫破裂所導(dǎo)致的金融風(fēng)險(xiǎn)，推行房產(chǎn)稅已勢(shì)在必行。進(jìn)一步分析房產(chǎn)稅的基本特征。

一是，稅源具有可靠性與連續(xù)性。房產(chǎn)稅的課稅對(duì)象為房屋等不動(dòng)產(chǎn)權(quán)，具有使用周期長(zhǎng)，在稅收管轄范圍內(nèi)，政府能持續(xù)性地進(jìn)行征稅。且由于其固定不可移動(dòng)性，其稅源流入具有穩(wěn)定性，除非發(fā)生重大變故，否則稅源會(huì)持續(xù)穩(wěn)定地向稅收管轄范圍內(nèi)進(jìn)行稅款的繳納[2]。

二是，課稅對(duì)象明確，且便于管理。在實(shí)踐過程中房屋的所有權(quán)變動(dòng)并不頻繁，且每一次變動(dòng)需要在當(dāng)?shù)夭粍?dòng)產(chǎn)中心進(jìn)行登記、備案，由此，在實(shí)施稅收征管過程中，房屋以固定形態(tài)存在，政務(wù)部門加強(qiáng)信息溝通與共享，能夠?qū)Ψ课葸M(jìn)行動(dòng)態(tài)的監(jiān)控，不能隨意流動(dòng)與隱匿，課稅對(duì)象明確。且征管部門在進(jìn)行管理過程中，通過信息共享，能夠?qū)嵤﹦?dòng)態(tài)監(jiān)控，管理便捷[3]。

三是，稅收收入歸于地方政府。針對(duì)房屋等不動(dòng)產(chǎn)征稅時(shí)，具有不可隱匿性，即會(huì)在不動(dòng)產(chǎn)中心進(jìn)行登記、備案，已明確房屋所有權(quán)人。地方政府在開展征管過程中，具有較大的信息優(yōu)勢(shì)，能夠動(dòng)態(tài)地跟蹤不動(dòng)產(chǎn)權(quán)的變動(dòng)情況，并結(jié)合本地實(shí)際開展征管工作。例如，在房產(chǎn)稅計(jì)價(jià)征收中，若房屋原值已無(wú)法取得原始憑證，則需要以房屋的評(píng)估價(jià)格作為基準(zhǔn)，地方政府對(duì)本地的房屋價(jià)格波動(dòng)情況能夠動(dòng)態(tài)了解，更具有征管優(yōu)勢(shì)。從地方政府財(cái)政收入來(lái)看，當(dāng)前有很大一部分收入來(lái)源于土地出讓金，在開征房產(chǎn)稅后，能夠保障長(zhǎng)期穩(wěn)定的稅源，為經(jīng)濟(jì)發(fā)展注入強(qiáng)勁動(dòng)力。

四是，改善住房分配不均現(xiàn)狀，遏制炒房投機(jī)行為。進(jìn)入21世紀(jì)以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展，房?jī)r(jià)持續(xù)攀升，從普通居民來(lái)看，購(gòu)買房屋需要耗費(fèi)大部分的財(cái)產(chǎn)，甚至無(wú)法實(shí)現(xiàn)“住有所居”，而部分人員、機(jī)構(gòu)惡意炒房，哄抬價(jià)格，甚至形成“灰色產(chǎn)業(yè)鏈”，加劇了住房供需矛盾。通過實(shí)施房產(chǎn)稅，向持有房屋較多的個(gè)人、機(jī)構(gòu)實(shí)施高稅率，增加其持有成本，能夠有效地改善住房分配不均的矛盾，進(jìn)一步保護(hù)弱勢(shì)群體權(quán)利[4]。通過開征房產(chǎn)稅，能夠有效地遏制投機(jī)炒房行為，促使多套房屋持有者通過出售、出租等形式，逐步推進(jìn)房地產(chǎn)價(jià)格回歸理性，通過“擠出效應(yīng)”，引導(dǎo)更多的資金回歸實(shí)體經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)向高質(zhì)量方向發(fā)展。

二、房產(chǎn)稅開征面臨的問題分析

（一）開征房產(chǎn)稅的政策背景

社會(huì)公眾對(duì)住宅關(guān)注度高，主要是基于進(jìn)入21世紀(jì)以來(lái)，住宅價(jià)格呈現(xiàn)出持續(xù)攀升的態(tài)勢(shì)。自2003年以來(lái)，房地產(chǎn)泡沫越來(lái)越多，政府也陸續(xù)出臺(tái)了一系列的宏觀政策進(jìn)行調(diào)控，但效果并不理想。例如，2006年的“國(guó)六條”、2007年央行年內(nèi)六次加息，以減少投入房地產(chǎn)市場(chǎng)的資本，2010年出臺(tái)“國(guó)十一條”、2011年出臺(tái)“新國(guó)八條”，2016年中央首次提出“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”。為了有序地調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，出臺(tái)了限購(gòu)、限價(jià)等政策，同時(shí)，也提出“適時(shí)擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍”。

可以說，隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策的不斷深入，以及炒房投資行為加劇與居民“住有所居”的矛盾，開征房產(chǎn)稅已勢(shì)在必行。

（二）滬、渝兩市房產(chǎn)稅試點(diǎn)存在問題分析

2011年，在我國(guó)上海、重慶兩市推行了房產(chǎn)稅試點(diǎn)工作，進(jìn)一步分析存在的問題：

她就是楚艷，著名高級(jí)定制服裝設(shè)計(jì)師，北京服裝學(xué)院副教授。2014年APEC會(huì)議領(lǐng)導(dǎo)人服裝主設(shè)計(jì)師，2018年平昌冬奧會(huì)《北京八分鐘》表演服裝設(shè)計(jì)主創(chuàng)。

一是，對(duì)地方財(cái)政收入影響不明顯。滬、渝兩地開征房產(chǎn)稅試點(diǎn)，主要針對(duì)的是新增房屋，不涉及存量房屋。從房產(chǎn)稅繳納率來(lái)看，在開征后統(tǒng)計(jì)三個(gè)月的數(shù)據(jù)，分別僅為1%和5%，稅款收入不足百萬(wàn)元。相較而言，滬、渝兩地經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，與高達(dá)千億的財(cái)政收入相比，并未起到增加財(cái)政收入的作用。

二是，對(duì)房?jī)r(jià)抑制作用并不明顯。在2011年滬、渝兩市試點(diǎn)開征房產(chǎn)稅征收，在一段期間內(nèi)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，房屋成交均價(jià)并沒有出現(xiàn)明顯的變化。由此可見，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)攀升的原因具有復(fù)雜性，單純地依靠房產(chǎn)稅開征在短期內(nèi)很難推進(jìn)房?jī)r(jià)趨于理性，而需要通過多種手段進(jìn)行調(diào)控。

三是，影響了稅收公平性。在滬、渝兩地房產(chǎn)稅試點(diǎn)過程中，計(jì)稅依據(jù)均為每平方面積的單位，而非總價(jià)；同時(shí)，上海主要針對(duì)新增房屋，由此導(dǎo)致存量和新增持房者間存在不公平性。

（三）開征房產(chǎn)稅面臨的問題

1．房產(chǎn)稅稅制設(shè)置不合理

當(dāng)前，我國(guó)所設(shè)計(jì)的房產(chǎn)稅稅制無(wú)法有效地調(diào)節(jié)房屋價(jià)格，尤其是在征收設(shè)置方面的不合理，造成了不公平的稅負(fù)。在房屋的流轉(zhuǎn)過程中，最終由購(gòu)買者承擔(dān)稅負(fù)，可能會(huì)加重購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)。同時(shí)，由于房屋流轉(zhuǎn)過程中稅負(fù)較高，不利于資源的優(yōu)化配置，且在稅率設(shè)計(jì)過程中，并未對(duì)持房者所擁有房屋的套數(shù)，設(shè)置具有差別化的稅率。

2．房產(chǎn)稅稅基設(shè)計(jì)不嚴(yán)謹(jǐn)

我國(guó)在推進(jìn)房產(chǎn)稅進(jìn)程中，還存在著征稅范圍不全面、計(jì)稅依據(jù)無(wú)法反映房屋真實(shí)價(jià)值、相關(guān)配套制度缺失等問題。在計(jì)價(jià)征收中，主要是房屋的原值扣除一定比例的余額作為計(jì)稅依據(jù)，而有的房屋已購(gòu)置多年，其市場(chǎng)價(jià)值已增長(zhǎng)了幾倍，計(jì)稅依據(jù)無(wú)法反映房屋的市場(chǎng)價(jià)值。又如，當(dāng)前我國(guó)住宅房屋的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)不全面，尤其是一些小產(chǎn)權(quán)房、農(nóng)村房屋，不利于推進(jìn)房產(chǎn)稅的征收工作。且數(shù)據(jù)庫(kù)建立相對(duì)滯后，職能部門間的信息共享還存在著不足。同時(shí)，在開征房產(chǎn)稅前必須要加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)研，目前此項(xiàng)工作推進(jìn)不力，未從多維度征求意見構(gòu)建房產(chǎn)稅的相關(guān)政策。

三、房產(chǎn)稅全面開征的應(yīng)對(duì)策略

（一）加強(qiáng)前期調(diào)研工作

目前我國(guó)已向經(jīng)營(yíng)性質(zhì)的不動(dòng)產(chǎn)征收房產(chǎn)稅，全面開征房產(chǎn)稅主要面向的是個(gè)人所持有的住宅，為保證順利征收，必須要有序地開展前期的調(diào)研工作，加強(qiáng)政府平臺(tái)間的數(shù)據(jù)共享。例如，不動(dòng)產(chǎn)中心有當(dāng)?shù)胤课莸谋Ｓ辛俊⒔灰琢康鹊怯浶畔ⅲM(jìn)一步完善房地產(chǎn)信息登記系統(tǒng)，銀行、稅務(wù)部門等能夠?qū)崿F(xiàn)信息數(shù)據(jù)共享，為房產(chǎn)稅的全面開征奠定基礎(chǔ)。在進(jìn)行信息收集統(tǒng)計(jì)過程中，詳細(xì)地對(duì)住房的持有人、居住情況、持有房屋套數(shù)等進(jìn)行詳細(xì)收集，并且征求各類居民的意見，為有序推進(jìn)房產(chǎn)稅的制定構(gòu)建較為完善的數(shù)據(jù)庫(kù)，進(jìn)而在實(shí)施綜合調(diào)控的理念下進(jìn)行制度體系的設(shè)計(jì)。

同時(shí)，加強(qiáng)宣傳與政策導(dǎo)向，提升居民房產(chǎn)稅意識(shí)。在推進(jìn)房產(chǎn)稅征收過程中，許多居民會(huì)有著較大的顧慮，一方面，要承擔(dān)高額的購(gòu)房款，另一方面，在后續(xù)使用住房過程中，還需要承擔(dān)房產(chǎn)稅，在雙重壓力之下，可能導(dǎo)致政策的推行會(huì)受到一定的阻力。由此，需要廣泛地對(duì)房產(chǎn)稅的征收范圍、原理、推進(jìn)的意義等進(jìn)行宣傳，從而使居民能夠深度地了解開征房產(chǎn)稅對(duì)于穩(wěn)定市場(chǎng)價(jià)格、調(diào)節(jié)市場(chǎng)供需關(guān)系的重要作用，以便使房產(chǎn)稅的征收能夠順利推行。同時(shí)，在進(jìn)行房產(chǎn)稅開征之前，要對(duì)稅率的制定展開調(diào)查工作，要保障居民正常的購(gòu)房行為，以不會(huì)增加過多稅負(fù)壓力為原則。加強(qiáng)調(diào)研，尤其是通過召開公眾聽證會(huì)，廣泛聽取居民的建議，發(fā)揮房產(chǎn)稅的調(diào)控作用，又要確保居民基本滿意房產(chǎn)稅的征收，能給予一定的支持。

（二）完善房產(chǎn)稅征收政策

要有序推進(jìn)房產(chǎn)稅的征收，必須要加強(qiáng)制度體系的建立健全。房產(chǎn)稅政策的具體制定，是關(guān)系民生的重要工作，且其專業(yè)性較強(qiáng)，由此，在制度體系的建立過程中，既要借鑒國(guó)際成熟經(jīng)驗(yàn)，又要結(jié)合我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)際、居民家庭生活實(shí)際，在保障不增加居民基本居住稅負(fù)壓力的前提下，有序擴(kuò)大房產(chǎn)稅征收范圍[5]。

一方面，房產(chǎn)稅的征收不能局限于城市。東部發(fā)達(dá)地區(qū)的農(nóng)村經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)出快速發(fā)展的態(tài)勢(shì)，甚至于遠(yuǎn)超中西部的部分城市，因此，在推進(jìn)房產(chǎn)稅征收過程中，要結(jié)合經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)際，呈現(xiàn)差異化、階梯化的態(tài)勢(shì)有序推進(jìn)。例如，根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)際，城市、農(nóng)村的房產(chǎn)稅開征可以不同步進(jìn)行，分階段推進(jìn)，從而有序地促進(jìn)征收范圍逐步覆蓋農(nóng)村地區(qū)。同時(shí)，在針對(duì)農(nóng)村地區(qū)房產(chǎn)稅征收過程中，要與經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)際相結(jié)合，先從東部經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的農(nóng)村開征，逐步向中西部農(nóng)村輻射。另一方面，要統(tǒng)一計(jì)稅依據(jù)，科學(xué)制定房產(chǎn)稅稅率。

通常而言，稅率主要有比例、累進(jìn)、定額三種。在推行房產(chǎn)稅征收過程中，采用比例稅率較為合理，便于居民了解稅率，增加房產(chǎn)稅的信服力。首先，要結(jié)合經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)際，針對(duì)不同的地區(qū)設(shè)定不同的房產(chǎn)稅稅率，即因地制宜地設(shè)置具有地區(qū)差異的稅率。其次，要結(jié)合持有房屋數(shù)量采取差別比例稅率。例如，普通住房，且為居民家庭的首套住房，免征房產(chǎn)稅，持有多套住房、高端住宅，則房產(chǎn)稅稅率相對(duì)提高，從而有序地實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)稅的調(diào)控作用，遏制投機(jī)炒房的行為。最后，為有序?qū)崿F(xiàn)房產(chǎn)稅的最大效用，必須嚴(yán)格征管工作。房產(chǎn)稅的征繳時(shí)間設(shè)定為存量房屋按年度計(jì)算、新增房屋則為交易備案時(shí)征收。通過加大宣傳力度，讓居民知悉房產(chǎn)稅的繳納流程，并按規(guī)定繳納，若逾期不繳納，則進(jìn)行催收通知，并征收一定比例滯納金，由此，提升稅收征管的剛性約束力。

（三）落實(shí)房產(chǎn)稅配套措施

在推進(jìn)房產(chǎn)稅開征進(jìn)程中，必須要有序地落實(shí)配套設(shè)施，結(jié)合我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)際，強(qiáng)化房屋登記信息共享與更新。一方面，我國(guó)住房數(shù)量龐大，在開房產(chǎn)稅開征之前，要加大信息的登記與收集，強(qiáng)化政府各職能部門間的協(xié)作，破解信息共享機(jī)制不健全的矛盾。通過構(gòu)建信息平臺(tái)，使房產(chǎn)稅的征收工作能夠公開、透明的推進(jìn)，從而提升政府部門的公信力，提高稅收征管工作效率。另一方面，隨著房產(chǎn)稅開征，稅務(wù)部門的工作任務(wù)明顯增加，必須借助于信息平臺(tái)，通過信息共享、及時(shí)更新，提高工作效率，為居民提供更為便捷的繳稅服務(wù)。同時(shí)，要有序完善房產(chǎn)稅的評(píng)估政策，遵循公平、合理的原則，從而為進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)稅收的全面開征奠定基礎(chǔ)。針對(duì)不同區(qū)域、房齡、交易形式等，設(shè)置價(jià)值修正系數(shù)，有序地實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)稅的調(diào)控功能。尤其是在評(píng)估過程中，要結(jié)合實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，多維度的收集資料，結(jié)合交易案例，使評(píng)估價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值更為接近，為房產(chǎn)稅的計(jì)稅提供可借鑒、參考的數(shù)據(jù)。

四、結(jié)束語(yǔ)

整體而言，在當(dāng)前國(guó)家倡導(dǎo)經(jīng)濟(jì)“雙循環(huán)”背景下，要推進(jìn)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展，社會(huì)資金回歸實(shí)體經(jīng)濟(jì)，必須要加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控。在過去二十多年里，房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展，房?jī)r(jià)持續(xù)攀升，呈現(xiàn)出過度投機(jī)、熱錢涌入的態(tài)勢(shì)，不利于經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展。為了有序遏制投機(jī)行為，均衡貧富差距，開征房產(chǎn)稅已勢(shì)在必行。結(jié)合滬、渝兩市房產(chǎn)稅試點(diǎn)所存在的問題，進(jìn)一步探索要有序推進(jìn)房產(chǎn)稅征收應(yīng)采取的應(yīng)對(duì)措施，包括：一是，加強(qiáng)前期調(diào)研，通過建立數(shù)據(jù)共享平臺(tái)，加強(qiáng)宣傳和政策導(dǎo)向，為房產(chǎn)稅的開征奠定基礎(chǔ)；二是，完善房產(chǎn)稅征收政策，強(qiáng)化制度體系的建設(shè)，統(tǒng)一計(jì)稅依據(jù)，嚴(yán)格稅收征管工作；三是，落實(shí)房產(chǎn)稅配套措施，完善房產(chǎn)稅的評(píng)估政策，推進(jìn)信息共享與更新。從而有序地增強(qiáng)房產(chǎn)稅的信服力，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。