涉及房屋不動產登記歷史遺留問題解決對策

周仰霙

上海市城市排水有限公司 上海 201103

房屋的所有權作為城市化基礎而建設的主要不動產權利之一，而不動產權利和所屬可以證明社會大眾的房產財產，同樣成為社會大眾戶籍證明的重要權利憑證，在此種發展背景下，不動產證件則是人們群眾的合理訴求，但是在實際工作實施過程中，不動產登記工作則產生許多歷史問題，造成無法辦理不動產證明等問題和不足。

1 房屋不動產登記概論

房屋不動產登記在日常工作過程中又被稱為不動產物權資料登記，是一種職能權利人、房產厲害關系人向國家職能管理部門申請不動產權的記錄行為。因此不動產實際進行登記時，其主要結構體是不動產管理部門，并且想要實現不動產的正常登記，主要通過申請人提交申請，經過審批操作后，將審核的結果記錄在登記系統中，打印不動產權所屬證書文件。而在文件登記過程中，申請人則是政府行為相對應的管理人員，但是以上管理人員在上報不動產相關文件和資料完成整個不動產登記流程。

現階段對我國不動產登記相關文件得知：由于文件中明確規定和列舉了各種類型不動產權管理內容，其中包含：不動產權利首次登記、不動產所屬權利的轉變登記以及注銷登記等，而不動產其他類型的資料登記則主要包含：不動產權利的更正登記、異常情況等級以及法律法規查封登記等類[1]。

房屋不動產登記相關法律和文件中，辦理不動產登記權利主要包含：集體土地、房屋、森林以及耕地等使用和承包權利，由于現階段城市在建設過程中，海邊與森林等信息登記和數據收集等還未全面開展，并且極易受到人民群眾的影響，所以應詳細探索房屋不動產登記歷史遺留問題。

2 房屋不動產登記原則

2.1 按申請登記原則

為保證房屋不動產登記可以正常開展，實際處理房屋不動產登記歷史遺留問題時應嚴格按照按申請登記原則，現階段我國不動產登記相關條例文件中明確規定，想要正常開展不動產權利等級，首先應按照當地房地產標準要求進行等級，但是在日常工作環節上，按照申請登記原則并不是不動產登記的基礎原則，因此實際開展資料登記時，應根據房產類型進行數據收集和分析后，進行相關的信息登記。

換句話說，實際開展不動產登記時，其信息和數據則需要按照房主要求開展一系列等級流程，因此登記管理部門在不動產信息收集和管理方面上，應不能強制要求其在規定時間內進行文件申請。比如：不動產首次登記時，必須必須由不動產登記申請登記管理程序，如果開發企業不主動申請首次登記，登記結構則不能主動為房屋辦理首次參數登記。從本質上來看，許多房屋購買或者拆遷的房屋產權人的證件辦理意識不高，或者由于證件辦理所繳納的賦稅較高等主觀原因，導致房屋申請的權利人員無法主動登記不動產，初次之外，隨著時間的不斷進步和發展，不動產材料會大面積缺失，或者不動產權利混亂等問題，同樣導致不動產資料無法正常上傳和登記。

根據目前不動產房屋登記現狀進行詳細分析，由于管理部門自身并沒有強制執行的管理權利，所以在日常管理工作實施過程中，如果管理部門隨意打破管理標準，則會影響不動產登記范圍。比如：如果企業沒有實施首次登記，則想要正常具有不動產權利，則需要提供和收集各種類型的信息材料，并且極易產生資料遺失問題和法律糾紛。除此之外，實際處理商業建筑開發企業時，如果由于房屋建筑企業破產等原因不能有效處理不動產首次登記，為此需要由政府指定破產管理部門，或者由原始企業或者管理部門申請首次登記，因此不能直接由登記部門進行結構管理[2]。

2.2 一體化登記原則

實際處理房屋不動產登記歷史遺留問題時應始終堅持一體化登記原則，所以與分散時期登記、地方登記具有明顯的區別，不動產統一登記之后則要求系統化的信息收集和上傳模式，因此根據目前我國不動產登記文件明確指出，不同產權利管理結構實際開展數據收集時，應時刻關注和遵守主要結構體相同的基礎原則，并且當事人實際進行不動產信息登記時應嚴格遵守以上原則。

由于房屋實際開展不動產信息登記時需要單獨登記，所以房屋類型與房地產自身存在的聯系以及房屋數據上報具體需求等方面出現明顯不同，比如：房屋、土地等使用途徑存在不同，所以雖然房產已經登記但是土地使用權利卻沒有登記，或者兩者進行登記的主體房屋并不相同，比如：房產信息登記權利人是父親，土地登記權利則是兒子，此種管理現狀則會導致信息和數據無法統一處理，導致不動產信息登記艱難等情況。

一體化登記原則在實施過程中則需要在不動產登記應用程序法律管理的基礎上，確保房隨地走、地隨房走等發展目標，換句話說，則需要將土地以及建筑物視作為統一性的整體信息結構，并且要求兩者之間的權利主體始終保持一致性。針對此種現狀，我國所實施的統一性登記則是為了防止房產與土地產權相互分離所產生的糾紛，因此實際開展不動產登記問題時，土地產權以及房屋不動產權同樣成為阻礙產權不良發展的主要因素之一。

3 房屋不動產登記原因

3.1 登記分散

不動產信息登記進行分散登記時，由于房產證件、土地證件主要由相關的管理部門、土地管理部門共同管理，所以在分散登記時期由于信息交互相對較少、信息和數據管理效果普遍不高、以及不動產權利數據不統一等問題，導致不動產信息登記在后續環節不動產無法辦證等問題[3]。

由于不動產登記時，房產登記信息和數據之間共享水平相對較低。比如：不動產進行信息收集和數據調查時，雖然其房屋的不動產符合土地登記以及管理流程，但是卻不符合房屋產權信息登記的基礎辦理條件，在或者是有一部分不動產辦理了土地證件，卻還沒有通過房產建設的審核流程，因此不能辦理相應的房產證，在以上兩種數據不相同的情況下則會對不動產登記帶來問題和不足。

此種分散登記情況所產生的數據遺失情況比較普遍，加上傳統不動產數據收集和管理環節上，仍然依靠傳統人工收集信息和數據，并且其保存形式一般為紙質，所以經常產生數據遺失，而當引進電子化管理模式之后，僅需要部分紙質資料，大多數信息和數據會以電子圖形的形式儲存在計算機系統中，所以在日常不動產數據管理時需要時刻補充數據圖形，完成房產和土地之間的連接，所以此種組織實施難度相對較大，需要各個級別的單位親密配合，導致土地資源的信息來源無法保證。除此之外，不動產實際開展分散登記時，各個等級和管理部門所需要收集的信息和數據，無論是收集標準還是數據收集內容都各不相同，長期以往造成系統內部數據與信息不能相互吻合，不動產管理部門之間的數據無法相互共享，房產與土地的信息數據更新無法同步，系統庫建立十分困難。

3.2 行政監管不到位

政府管理部門在面對企業以及個人違法行為時普遍產生具有監督不及時以及房屋建設不標準等問題，又或者對企業、組織以及個人等方面違規行為無法及時處理。除此之外，許多工業企業在日常運行和管理環節上，不能及時辦理不動產權相關證件，無法對不動產權利進行全面掌握，所以在行政監管實施過程中應充分發揮出政府的實際作用。然而目前各地區的政府針對房屋不動產的把控力度無法達到預期設想，所以為了保證城市發展進程，主要將不動產權利集中處理大項目、好項目等已經存在的經濟投入以及建設規模不大的項目，則不能安排用地指標的補辦手續。現階段經濟投入額度和建設范圍不大、投資強度不高的建設項目，部分地區競爭過度，導致許多地區無法貫徹和落實相關的優惠政策[4]。

3.3 群眾辦證意識不高

傳統企業在建設過程中，由于社會大眾辦證意識和思維不高，群眾對于辦理不動產證明的基礎認知水平不足，從而忽視了不動產證件的重要作用，長期以往導致大多數不動產產權人即使購買商品房之后，仍然不會選擇第一時間辦理不動產權證件。同時建筑企業以及單位在沒有獲得標準建設文件、土地施工規劃方案以及土地管理許可文件的情況下就開始項目建設，此種現狀導致項目自身并不具備建設手續，一旦項目建設完畢后，則會導致沒有標準手續無法投入使用，即使項目建立完成后部分手續也無法補辦。

但是隨著不動產權登記要求越來越規范，產權證使用范圍相對比較廣泛，此種現狀致使企業以及人民群眾普遍認識到辦理不動產證的重要作用，但是由于房屋建筑大多數早已建成，甚至多數房屋已經投入正常應用，許多開發主體已經混亂，此種現狀導致企業或者工業生產廠房等建設完畢后，土地規劃等手續無法補充辦理。除此之外，部分建筑項目的權利人登記相對比較隨意，導致權利主體結構混亂等問題，在此種不動產管理現狀，會導致權利主體不一致無法辦理。

4 房屋不動產登記解決策略

4.1 政府起到主導作用

針對以上房屋不動產登記存在的問題，需要建立城市級別的專項工作領導小組，明確每個管理部門的相關職責，責任分工明確，以此來提高不動產登記所產生的問題和不足，并且在此基礎條件上增強政府的領導能力，第一時間了解政府不動產登記的主體結構，從而擬定出城市管理部門，根據城市不動產登記現狀設定專項工作管理團隊，有效承擔不動產登記所產生的問題，全面貫徹和落實登記工作。

4.2 系統排查

不動產登記歷史遺留問題的處理建立問題臺賬則是不動產登記問題解決的基礎條件，以便于構建出科學、合理的責任清單，不僅可以有效避免不動產問題有效排查，還可以防止產生其他類型的違規問題的產生。而在系統排查方面上則可以依靠全面查、單獨查以及發公函等三種調查途徑，并且面向企業、社會大眾、房屋建設以及基層政府等目標對象，深入開展社會大眾所關注的不動產歷史遺留問題相關參數和信息[5]。

4.2.1 全面排查

想要有效開展全面排查，應構建出情報員管理制度，并且通過不動產登記受理、審核、信息調查、資訊服務等相關工作端口，并且安排專門崗位，在工作一線收集上匯報社會大眾身邊的所反映問題，將其列入至歷史遺留問題的解決清單。根據情報員崗位以及管理制度，并且以此作為基礎條件，通過相關的電話熱線、微信公眾號以及員工信息調查等渠道詳細收集社會大眾所關心的問題。

4.2.2 單獨排查

在單獨排查實施過程中，企業服務活動開展過程中，應積極開展企業的服務月相關活動，以此有效面向各大園區、企業等，并且在宣傳不動產登記管理政策的同時應幫助企業詳細梳理歷史遺留問題。

4.2.3 發公函

對于各個地區的政府、房屋建筑以及房產等相關部門所掌握的問題線索比較集中的話，應利用公函或者管理部門針對不動產信息和數據制作出表格，從而合理控制該地區不動產登記問題，并且根據不動產目前產生的問題，積極開展不動產登記專題分析工作，或者直接使用媒體的力量動員社會大眾重點關注，有效解決不動產歷史遺留問題。

4.3 管理部門協商管理

對于不動產歷史遺留登記問題，其管理問題和重點主要集中在不動產材料無法保證全面性，因此從法律建設和發展角度來看，大多數不動產信息和數據在登記時，主要屬于主動申請登記，所以實際進行申請時，需要保證不動產申請具有一定理論根據，并且其理論根據應按照城市不動產文件資料，不動產登記結構進行審核時，需要根據所收集的信息和數據，不能產生缺漏或者私自登記，應從不動產實際情況進行詳細考慮。

除此之外，政府在不動產登記工作內容和環節的把控上應實現公共管理，并且在此基礎上針對房屋所屬權利管理系統進行完善和優化，從根本生優化房屋交易等環節，由于不同操作崗位具有不同類型的管理內容和管理流程，長期以往會導致不動產登記問題十分復雜，提高其經濟成本，在后期處理不動產登記的相關問題事應針對每個部門進行協商處理。從技術操作層面在實施過程中，為推進不動產登記歷史遺留問題的正常開展，應對許多問題進行審核批復、竣工驗收以及企業制度改革等施工環節，并且實際技術處理時應進一步加強管理部門的系統化與整體性。

由于不動產一線管理部門作為發證部門的末端，因此管理部門應充分發揮方案規劃以及國家業務等綜合優勢，在此基礎條件上構建出不動產登記歷史遺留問題內部管理制度、法律法規以及工作責任等，從而構建出全流程、一體化的處理制度。在不動產登記歷史遺留問題管理環節上，要構建出不動產相關的發改委、房屋管理系統以及房屋經濟稅收等相關管理系統，并且還要用于打破不同管理范圍，詳細構建出以上管理部門的聯合審批制度，完成登記清單管理發展目標。

5 結束語

由此可見，不動產登記管理制度和工作內容不斷優化和完善，所以在城市化未來建設環節上，不動產的基礎管理工作要始終跟上社會進步腳步，充分結合互聯網創新手段，構建出相關的組織和領導管理制度，最終形成聯動的問題解決方案，全部梳理不動產登記歷史遺留問題，切實助力優化營商環境，負擔起不動產登記工作的民生使命。