房地產行業成本核算中存在的問題及對策

邱小燕

（海南美錦置業有限公司，海南 海口 571000）

房地產成本核算主要指房地產行業在開發商品房過程中形成的各項支出金額，根據項目的設計方案、施工進度合理反映項目建設過程中發生的成本支出。一般是根據立項項目、開發業態或者開發周期等進行成本匯集，達到項目竣工備案后計算出單位成本，然后按一定分配方法計算各項組成的開發成本。目前一些大房企陷入資金鏈困局，小房企破產，行業集中度不斷提升。面對惡劣的經營環境，保持資金流，努力活下去才是重中之重。房地產企業需要重視成本核算，加強內部控制，提高企業資金流和企業利潤才能夠立于不敗之地。本文闡述成本核算的對象、分析成本核算存在的問題以及原因，根據成本核算存在的問題提出改進對策。

一、房地產行業成本核算的作用和重要性

（一）房地產行業成本核算的作用

房地產開發成本的核算結果反映出項目前期編制的成本預算、項目執行過程中的成本控制以及后期的經營成果是否科學和匹配。因此，房地產行業成本核算的作用很重要，包括：其一，房地產企業可以通過成本核算動態監控成本的控制情況，企業通過合約規劃將目標成本細分為一個一個可執行的經濟合同。工程部等參與開發部門，根據施工合同付款條件，審核工程進度資料并按照財務付款要求將進度結算資料和發票提供財務審核，財務根據公司制度要求審核合格后支付對應工程款，并按業務發生的情況如實入賬，做到賬實相符，直觀地反映出項目的進展情況，為報表使用者及時提供建設項目的開發成本波動情況。

其二，有助于企業更好掌握資金的使用情況。開發項目的成本核算本質上也是核算企業資金的使用情況。管理層通過成本核算分析開發產品的資金占用額度大小、占用時長以及為未來還需籌集多少資金進行開發，以保證項目的資金流，為管理層控制資金投資提供動態的信息，從而有利于企業控制好成本支出，避免資金短缺風險。

其三，促進企業競爭力的提升。企業財務人員通過對實際發生成本的歸集、核算并與項目前期制定的目標成本進行對照，查明實際成本與目標成本相差較大的原因，并總結經驗，為以后的開發項目提供借鑒，優化企業成本管理制度。

（二）房地產行業成本核算的重要性

拿地前對擬開發項目進行成本核算旨在確定開發方案的可行性，拿地后對開發項目的成本核算目的是確定開發成本的可控性。成本核算涉及包括前期部、設計部、工程部、財務部等大部分的溝通協調、資源整合。房地產成本精細化管理有助于內控運行的有效性、項目進度的有序性以及現金流的掌控性很重要。有助于管理層將公司的戰略與公司內部資源、外部環境有機地結合起來，制定出相應的發展戰略、計劃以及對策。

二、房地產行業成本核算對象及成本核算項目

（一）成本核算對象含義

成本核算對象是可以把與項目開發相關的成本費用歸到一起的載體，即生產費用承擔的客體。成本核算對象是否劃分恰當，直接影響該對象的成本核算的準確性。成本核算的結果可以檢測目標成本制定的合理性，成本預算的完成情況，反映成本水平、對成本的控制以及管理水平的體現，為以后降低成本提供有效案例。

（二）房地產企業開發成本核算項目

房地產行業產品的核算項目與一般工貿企業不同，首先，土地成本。土地成本包括政府地價、與取得土地相關的稅費以及拆遷等相關費用，根據有關資料說明，大多數情況下土地成本占比不超過40%。其次，前期成本，前期成本包括項目規劃、設計、可行性研究、三通一平等所需費用，一般不超過10%。然后，建安工程成本包括房屋建造過程中計入總體建筑的各項費用，約占比40%；再次，基礎設施及公共配套設施費，指開發主體建筑物外的其他設施，約占比10%-20%。最后，開發間接成本核算無法計入以上開發成本項目，又符合開發成本定義的相關支出。

三、房地產行業成本核算存在的問題

（一）部門間信息不對稱

現代企業追求精細化管理。企業的精細化管理特點使各部門的戰略目標具有其唯一性特點。這種專業化分工本質上可以提高工作效率，加強企業執行能力。但因每個部門的管理責任不同，會出現業務關注內容不同，導致各部門的信息傳遞不對稱。例如，項目開發過程中，前期部需要變更備案項目的住宅、商用、地下車庫等業態，設計部因理念變更設計方案等，雖然完成了部門績效目標，財務部未及時獲取項目的最新信息，繼續按照原來的項目信息進行成本核算，導致財務數據不能準確反映開發項目的實際情況。更甚者某些房地產公司認為財務部只作為核算部門，無參與項目的開發當中，存在信息滯后，無法及時為管理層決策提供有效數據。由此可見，部門之間由于側重點不同，部門之間的溝通往往不受重視，會產生一系列的問題。

（二）成本費用歸集和分配不準確

房地產行業比較重視土地增值稅，因其稅率是超率累進稅率，最高達到60%，且其稅前扣除的成本認定不簡單，房地產清算項目達到土地增值稅清算條件時，可扣除的成本金額不止需要區分是否項目直接發生的成本還需要區分紅線內外成本，以及是否包含不同類型的房屋成本。

否則，在進行清算項目的土地增值稅清算時，不得扣除。通常房地產企業也會存在相同時期進行多個項目開發或一個項目分多期開發的計劃，基于管理目的，會根據每個項目或者每期項目成立一家公司核算賬務。但實際開發多項目或者多期項目時會同時進行招標，簽訂同一個施工合同，同時進行施工管理，按進度出具結算資料，但是可能未按不同的項目或者不同期的項目出具結算資料或者未準確按照項目歸集成本，財務人員根據結算資料無法合理進行成本費用歸集或者分配比例不符合實際工程量。導致成本核算不準確。

（三）財務人員專業知識不扎實

房地產行業財務與其他行業的區別主要包括開發成本的構成、核算的特殊性、商品房營業收入確認條件和依據不同，涉及相關稅金的范圍更加廣泛，政府也未出具明確的房地產財務核算制度指引，如果企業財務本身無房地產行業專業知識或者不掌握房地產成本核算模式，又不主動積極去學習新領域知識和研究好企業的先進財務管理辦法。只是根據自身前期的工作經驗，主觀地決定房地產的成本核算方式和管理模式。將可能對房地產項目成本核算出現不合理，或者成本分配方式不準確情況，導致對整個項目的產生重大影響，尤其是對土地增值稅方面的成本扣除有重大影響。

（四）成本控制制度不健全

房地產行業的成本有其獨特性，主要包括開發成本的項目構成、核算的特殊性、商品營業收入確認的條件和依據不同；涉及的相關稅費核算內容更加廣泛。目前很多房地產企業前期都有設定目標成本，并根據目標成本制定合約規劃，但是都由工程部統籌，財務部根據工程部的目標成本預測項目稅負率和凈利潤。但是大多數企業都流于形式，實際執行情況卻出現偏差。只要實際簽訂合同金額在目標成本一定比例以下即可達成業績。但是未及時反饋到財務成本預算，反映到成本核算中，也未能實時監控成本動態的動態情況，這是房地產行業的最重要步驟。因為將影響到企業的現金流、稅金繳納情況以及未來的戰略投資等。

四、房地產行業成本核算存在問題的原因分析

（一）房地產行業成本核算存在問題的外在原因

1．受國家政策影響

房地產行業與人民的生活息息相關，又是我國經濟發展的重要產業，近年來，我國房價漲勢愈演愈烈，國家相關部門對其進行了一系列調控，包括限購、限貸以及當地政府出臺的土地出讓制度、市政規劃、社保和個稅等政策，以及營改增等稅務改革，市場低迷時，為了促進房地產去化率，不再堅持二套房的高首付比例，銀行也放松開發貸要求等優惠政策，直接影響了項目開發過程的成本管理，也增加了成本的核算難度。

2．受產品業態及權益的影響

房地產公司為了突出開發項目的獨特性，以及便利性。項目往往會集合行政、商務、文化、娛教、生態、居住等全功能為一體的綜合性業態。開發項目中有住宅、公寓、別墅、商鋪、酒店、幼兒園、圖書館、莊園、養老院和車庫等，根據所有權劃分為自持和出售兩種情況。因開發產品的類型過多，所有權的多樣化，導致對房地產成本核算的要求也提高了，在分攤共同成本時也加大了難度。

（二）房地產行業成本核算存在問題的內在原因

1．成本核算周期不穩定

一般而言，房地產成本核算應該嚴格按照建設周期進行的，這樣才能確保企業及時準確核算項目的經營情況、所需要繳納的稅金，以及企業利潤。從而能夠很好地評價已開發項目的業績情況，為后續項目做借鑒。但是實際情況往往是項目主體已竣工收樓，園林綠化或者基礎設施還未完工，未及時辦理竣工結算，導致開發成本無法按約定時間完整核算。

2．公司績效考核不完善

很多企業都知道需要設定目標成本、制定合約規劃和搭建動態成本臺賬以及管控成本，未制定一套詳細的考核制度嚴格管控開發成本的執行情況，各部門對于開發成本管理體系的重視程度和理解程度不一樣。導致出現管控系統粗細不同，目標成本執行結果落地不同。房地產會計人員核算開發成本的結果。

五、房地產行業成本核算的改進對策

（一）重視成本管理，加強溝通

傳統成本管理理論專注已發生開發成本的核算和分析，未考慮到項目前期的預算以及項目完成后的分析總結理念，不利于企業經營戰略的制定。需要樹立全新成本管理理念，成本管理工作需多部門協調、全員參與、全過程把控影響成本發生變化的各個環節，做到事前預測、事中調節、事后分析的管理機制。以質量為導向將成本管理與業績計量相結合。實現保質又降本的經營目標。

房地產公司的項目自編制可行性方案開始，涉及前期部、設計部、工程部和財務部等相關部門共同討論有關項目從前期策劃、總體設計、建設施工到竣工交付，最后核算成本的具體要求，其中如果任何一個部門或者任何一個環節未有效溝通，輕則項目開發周期延緩，擾亂開發計劃，重則造成直接經濟損失。因此，開發過程中，與各部門保持良好的溝通，有利于房地產項目各項工作的有序開展。

（二）完善管理制度，流程化

合同的管理概念需發生在項目建設之前，合同的擬定和修改對后續的成本核算有直接影響。實際操作中同時開發多項目或者多期項目時，為了節省簽訂合同時間。存在多項目或者多期項目同簽訂一個施工框架合同情況。所以在項目施工前，需要確定合同涉及的需要關注和執行的重要問題，尤其涉及的施工范圍和施工內容。在多項目或者多期項目的施工合同中，應在合同中列明每個項目或者每期項目的合同金額。合同執行過程中因實際情況需要變更合同金額也應當列明具體項目名稱或者具體哪一期的成本金額發生變化。申請支付進度款時，需要列出涉及的項目名稱和成本核算項目的金額。會計人員據此更新成本預算表和調整成本核算。

（三）制定統一財務流程，加強房地產專業知識培訓

設置符合所在房地產企業開發特色的財務流程。提前與參與開發的部門溝通項目的合同情況以及開發情況。確定付款資料所涵蓋的內容，例如項目名稱、開發成本核算項目、累計進度金額、付款金額和發票金額以及水電費扣款事項等。財務部制定統一的入賬規則，包括摘要的書寫標準、一級科目、二級科目以及項目輔助項的設計標準。財務人員根據收到的原始憑證對應財務流程入賬，并根據開發項目的不同設置成本臺賬。達到原始憑證、賬務信息以及臺賬的一致性。以供領導層及時獲取項目情況。雖然財務流程作為財務管理的基本前提和根本保障，但提升財務人員的專業知識是必不可少的。不僅是基礎的會計核算知識，還應對員工的創新能力、計算機能力和稅務籌劃能力增加培訓力度，加快企業專業人員從基礎核算轉向管理型人才的轉變，從而更好地支持企業管理體系的完善。

（四）建立完善考核機制，加強成本管理控制

房地產行業雖制定目標成本，擬定財務流程。但應建立更加科學有效的績效考核機制，為整個項目成本的精細化管理工作開展打下重要基礎。管理層通過考核權去發揮組織、協調作用，是促進人才發展和人才配置的重要手段。通過考核機制，可以很好地衡量員工的優勢和短板，從而將合適的人放在合適的位置。比如，通過確定實際成本差異率，以動態成本系統考核責任部門實際發生成本與目標成本之間的差異是否超過預定值。通過確定成本費用預算表，控制實際付款金額與預算金額的差異，以控制現金流的充裕，更好地保持企業的長期穩定發展。

六、結束語

在日新月異的經濟環境下，房地產市場競爭壓力愈發激烈，房地產企業想要占有一席之地需要做出改變，多借鑒大企業的成功管理模式，結合本企業經營特點加強開發項目的成本核算管理。只有從源頭上控制好成本，建立健全成本核算制度，加強企業內控管理，才能夠保證房地產企業的合理利潤以及現金流，從而立于不敗之地。