合同履約遇“不測”可以情勢變更“止損”

張兆利

日常經濟往來中，人們在履行合同過程中難免會出現這樣那樣的“不測”情形，致使繼續履行的基礎動搖或喪失，即法律規定的“情勢變更”。那么，受損方可否通過提前解約的方式來“止損”呢？

租金“飛”漲，受損方可解除租賃合同

【案例】2004年，薛某將位于城郊接合部的一套房屋及院落出租給初某，用于飼養奶牛，月租金為200元，租期為18年。2011年以來，隨著房價上漲，租金也隨之“水漲船高”。薛某多次要求增加租賃費用，初某則堅決反對。為此，薛某起訴至法院，要求與承租方解除合同。法院經審理判決支持了原告的訴訟請求。

【點評】本案是否存在情勢變更是薛某能否解除租賃合同的關鍵。所謂情勢變更，是指合同有效成立后，作為合同關系建立的基礎或環境的客觀情況，因不可歸責于雙方當事人的原因，發生無法預見的、非不可抗力造成的不屬于商業風險的重大變化，導致合同的基礎動搖或喪失，或繼續維持合同原有效力則有悖于誠實信用原則和顯失公平時，應允許變更合同內容或者解除合同的原則?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于適用合同法若干問題的解釋（二）》第二十六條規定：“合同成立以后客觀情況發生了當事人在訂立合同時無法預見的、非不可抗力造成的不屬于商業風險的重大變化，繼續履行合同對于一方當事人明顯不公平或者不能實現合同目的，當事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應當根據公平原則，并結合案件的實際情況確定是否變更或者解除。”本案中，原告、被告簽訂租賃合同時的經濟發展水平較之現在已發生根本變化，十多年前約定的租金與當下早已不可同日而語，法院據此認定本案存在情勢變更。初某如果仍按原合同約定支付租金，對于薛某而言明顯不公平，損害了原告的實際利益。

收益倍增，可以收回低價轉出的土地

【案例】13年前，村民李某到南方打工。臨走前，他把自己的承包地轉讓給鄰居梁某耕種管理。合同約定，李某的承包地由梁某耕種，轉包期15年，由李某按每畝50元的標準支付“托管費”。近幾年，眼看著鄰居在自己的土地上“種”出了致富之花，這讓轉包了土地的李某后悔不已。他向梁某說出自己收回承包地的想法后，被后者拒絕。一急之下，李某將鄰居告上法庭，請求解除轉包合同。法院經審理認為，近年來國家關于惠農政策的重大調整，是當時訂立合同的雙方當事人所無法預料的，根據公平原則，法院判決原告、被告雙方解除合同。

【點評】一般來說，合同是雙方當事人真實意思的具體體現，非經雙方當事人協商一致，或者遇到法律、政策的重大調整，法院不能隨意解除合同。由此可以看出，如果出現了合同當事人訂立合同時無法預料的情勢變更，造成合同繼續履行顯失公平的，法院就應當確認解除或變更合同?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理涉及農村土地承包糾紛案件適用法律問題的解釋》第十六條規定：“因承包方不收取流轉價款或者向對方支付費用的約定產生糾紛，當事人協商無法達成一致，且繼續履行又顯失公平的，人民法院可根據發生變更的客觀情況，按照公平原則處理?！备鶕@一規定，本案中，在當前土地大幅增值的情況下，如果讓李某繼續履行合同，給付鄰居“托管費”，對原告來說顯然是不公平的。

“世事”難料，受損方可少交租金

【案例】2015年年初，范某與鎮集貿市場管理辦公室簽訂了房屋租賃合同，約定范某承租65平方米的門面房屋一套用于經營餐飲業，月租金為2萬元，租賃期為5年。當時，范某之所以愿出高價租下該門面，是因為房屋所處的位置極佳。他的餐館開業后常年顧客盈門，收入不菲。2018年年底，鎮政府推行新型社區建設，對集貿市場進行了整體搬遷。隨之，范某餐館的顧客和收益銳減，于是請求發包方減少租金，集貿市場管理方則予以拒絕，雙方為此對簿公堂。

【點評】本案中，范某可以援引情勢變更原則，主張減少租金。鎮政府搬遷集貿市場的舉措，是合同雙方不能避免、不能預見并且不能克服的客觀情況。如果此時讓已經處于入不敷出的承租方繼續交納約定的租金，對他來說明顯有失公平，法律應予以相應的救濟。需要明確的是，范某并不能要求解除合同，因為他并不是不能履行合同，而是發生情勢變更后的租金數額顯失公平。所以，范某可以依據情勢變更原則主張減少租金。

政策變化，購房人可解除購房合同

【案例】2019年2月，擁有2套房的王先生購買李女士的1套二手房，總價85萬元。由于資金不足，王先生向銀行申請貸款30萬元。就在王先生辦理貸款過程中，當地政府房地產調控政策出臺，明確規定暫停對購買第三套及以上住房的購房人發放貸款。了解政策信息后，王先生向李女士提出解除房屋買賣合同的要求，但遭到拒絕。于是，王先生一紙訴狀將李女士告上法庭。

【點評】本案中，房地產調控政策的出臺，導致王先生無法獲得銀行貸款，系房屋買賣合同成立后客觀情況發生了不屬于商業風險的異常變化，屬于情勢變更。該異常變化是原告在簽訂合同時無法預見的，影響了其履行付款義務。如果要求王先生繼續履行合同，則對其顯失公平。因此，原告提出解除房屋買賣合同的請求是合法的。