成本優(yōu)化及降本增效措施控制點(diǎn)的研究

申美娟

上海蘇寧房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 上海 200080

1 單體規(guī)劃模塊優(yōu)化

為提升項(xiàng)目利潤(rùn)，最大限度進(jìn)行成本合理配置，需從規(guī)劃段開(kāi)始優(yōu)化。根據(jù)各地的政策規(guī)定，充分用足容積率，控制贈(zèng)送面積的比例。基本風(fēng)壓較大地區(qū)單體高度在60m左右可控制在60m以下。控制可售面積/建筑面積比例，并區(qū)分飄窗是否分永久性使用。建筑形式應(yīng)避免結(jié)構(gòu)超限、控制高寬比過(guò)大，單體不規(guī)則等因素，否則結(jié)構(gòu)造價(jià)一般會(huì)增加10%～15%。獨(dú)立地下車庫(kù)層高的控制：地下車庫(kù)的層高須綜合考慮主樓的地下室層高，且須充分考慮雙大堂間的關(guān)系，選用無(wú)梁樓蓋還是梁板式結(jié)構(gòu)，并通過(guò)調(diào)整設(shè)備管線的走向、位置及梁斷面的高度，確保滿足凈高的前提下控制地庫(kù)的層高。地下車庫(kù)疏散出口數(shù)量控制：盡可能用剪刀梯等設(shè)計(jì)手法，減少人防地下室、地下車庫(kù)的獨(dú)立疏散出口數(shù)量，可以降低造價(jià)，提升景觀品質(zhì)。窗地比：根據(jù)不同樓盤(pán)檔次對(duì)窗墻比進(jìn)行控制，低檔次樓盤(pán)控制在0.19以內(nèi)。中檔次樓盤(pán)控制在0.2以內(nèi)。高檔次樓盤(pán)控制在0.21以內(nèi)。高寬比：采用結(jié)構(gòu)構(gòu)件外移，增加局部寬度的方式提高高寬比。主樓地下室運(yùn)用：將主樓下的地下室改為儲(chǔ)藏室銷售的方式，增加收益等控制[1]。

2 單體建筑模塊優(yōu)化

對(duì)于屋面保溫可采用內(nèi)保溫的設(shè)計(jì)，減少原結(jié)構(gòu)找平層，防水保護(hù)層、保溫板保護(hù)層等施工工序做法。防水材料中BS、SBC和涂膜合理選擇，減少耐穿刺卷材的設(shè)計(jì)，控制防水高度。在南方地區(qū)，優(yōu)先選用保溫砂漿的保溫做法和選用砂加砌砌塊+局部保溫一體技術(shù)的保溫做法，滿足國(guó)家規(guī)范的前提下，優(yōu)先選用B1級(jí)保溫材料。地庫(kù)結(jié)構(gòu)標(biāo)高盡可能上抬，可減少水浮力和基坑開(kāi)挖深度，降低成本。在滿足當(dāng)?shù)丶夹g(shù)要求前提下，設(shè)計(jì)地下室頂板回填材料可采用混凝土多孔磚取代輕骨砼回填層。加大標(biāo)準(zhǔn)戶型的研究，針對(duì)新開(kāi)項(xiàng)目采用成熟的戶型體系，快速設(shè)計(jì)。連廊鋪貼玻化磚可調(diào)整為改為戶外防滑地磚。優(yōu)先一層地下車庫(kù)的設(shè)計(jì)。其次考慮機(jī)械停車位。最后考慮雙層地下車庫(kù)來(lái)滿足車位比。門(mén)窗由鋁合金改為塑鋼，且適當(dāng)增加窗洞口面積，減少窗框的設(shè)置，減少開(kāi)啟扇。不設(shè)置紗窗。盡量采用標(biāo)準(zhǔn)門(mén)，少用非標(biāo)門(mén)。傳統(tǒng)做法保溫屋面采用擠塑板保溫系統(tǒng)，即阻燃性擠塑聚苯板。新工藝做法可采用聚氨酯硬泡噴涂保溫系統(tǒng)，即噴涂硬泡聚氨酯下敷油性聚氨酯防水層。采用新工藝后工藝簡(jiǎn)單、工期短，導(dǎo)熱系數(shù)低，耐久性好，吸水率低，防水效果好，整體屋面無(wú)板縫，屋面系統(tǒng)無(wú)空腔，保溫防水一體化且可減低建造成本[2]。

3 單體結(jié)構(gòu)模塊優(yōu)化

地下車庫(kù)應(yīng)考慮柱網(wǎng)布置的合理性，柱間距和柱截面大小的合理優(yōu)化?？梢詫⒋笾W(wǎng)根據(jù)車道和車位區(qū)分開(kāi)，調(diào)整為小柱網(wǎng)?？蚣苤鶅?yōu)先矩形柱設(shè)計(jì)，以滿足車位凈距要求，減小柱軸線尺寸?？刂破囃ǖ赖膬魧挾取Ｍ茝V標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)套用和NPC體系的運(yùn)用，采用NPC結(jié)構(gòu)目前補(bǔ)貼部分費(fèi)用?；A(chǔ)方案：合理選擇樁型、長(zhǎng)度，減低樁基造價(jià)。地基處理與基礎(chǔ)形式：設(shè)計(jì)院在基礎(chǔ)和樁基選型報(bào)告中從技術(shù)上提供不少于兩個(gè)比較合適的方案，實(shí)施多方案比選，并優(yōu)先采用天然地基、復(fù)合天然地基、復(fù)核樁基、管樁樁基、灌注樁樁基方案。根據(jù)土質(zhì)的堅(jiān)硬程度和施工的難易程度，選用不同規(guī)格的管柱，但須做極限承載能力的試驗(yàn)，盡可能發(fā)揮管柱的承載能力，以減少樁的數(shù)量。優(yōu)先采用墻下布樁或沿軸線布樁方案[3]。豎向結(jié)構(gòu)厚度的控制：明確全面推進(jìn)魚(yú)桿理論的設(shè)計(jì)理念，對(duì)于100m的高層住宅結(jié)構(gòu)，最厚結(jié)構(gòu)墻體須控制在250厚。80m高的住宅，最厚的墻體須控制在200以內(nèi)。60m高小高層住宅結(jié)構(gòu)，最厚的墻體須控制在180以內(nèi)。最上十層左右的結(jié)構(gòu)墻體厚度不得超過(guò)180厚。二次結(jié)構(gòu)墻體厚度的控制：剪刀樓梯中間隔墻，滿足防火規(guī)范下可采用90mm厚。與剪力墻無(wú)關(guān)聯(lián)的戶內(nèi)填充墻厚度可控制在100mm。管道井、衛(wèi)生間等部位隔墻采用70mm厚隔墻。與剪力墻關(guān)聯(lián)的所有填充墻用的砌體厚度，原則上均比砼結(jié)構(gòu)厚度減20～30mm進(jìn)行定制，實(shí)施二次粉刷施工【8+7】的做法。屋面電梯機(jī)房層的空間利用和控制：設(shè)計(jì)時(shí)充分考慮其后續(xù)業(yè)主的使用功能，增加附加值，通過(guò)銷售推廣回收建安成本費(fèi)用，同時(shí)通過(guò)優(yōu)化和降低機(jī)房的層高問(wèn)題，減少不必要的浪費(fèi)。屋面鉛筆頭的優(yōu)化：采用輕質(zhì)砼，實(shí)施預(yù)制組裝式施工工藝降低其施工成本，同時(shí)根據(jù)不同位置減少、優(yōu)化。高強(qiáng)度材料的選用：大型地庫(kù)、人防工程、酒店、公建項(xiàng)目等優(yōu)先使用高強(qiáng)度鋼筋。

4 單體立面模塊優(yōu)化

在三四線及鄉(xiāng)鎮(zhèn)板塊，可對(duì)售樓處整體標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行合理優(yōu)化，降低成本。外墻石材的使用：低檔樓盤(pán)可選用真石漆涂料，中檔樓盤(pán)可選用仿砂巖面磚，中高檔樓盤(pán)及別墅可選用砂巖。減少使用GRC作為裝飾柱設(shè)計(jì)，同時(shí)明確在保證裝飾柱正立面面寬時(shí)，其厚度控制在100mm以內(nèi)。減少陽(yáng)臺(tái)立柱GRC包柱和陽(yáng)臺(tái)門(mén)四周的GRC裝飾。減少外墻凹進(jìn)部位的GRC線條。精簡(jiǎn)浮雕的用量和尺寸，并實(shí)施點(diǎn)綴裝飾。

5 單體精裝模塊優(yōu)化

標(biāo)準(zhǔn)層公裝：二層以上采用局部吊頂（控制石膏線條使用）、吸頂燈、簡(jiǎn)化電梯門(mén)套線和踢腳線、簡(jiǎn)化地面鋪貼形式。簡(jiǎn)化裝修做法：部分石材取消改玻化磚，電梯門(mén)套采用人造石材或不銹鋼門(mén)套。簡(jiǎn)化亮化工程：壁燈材質(zhì)銅質(zhì)可考慮改為新鋁合金，如可考慮取消住宅早期方案中的二層以上用燈。門(mén)樓原設(shè)計(jì)等洗墻等+投光燈，經(jīng)過(guò)論證在效果不受影響的情況下可取消投光燈，只保留洗墻燈。裝修工程中，木飾面襯板不得選用厚重材料。能使用原墻面的使用原墻面，需要造型處理的，宜選用木槭加9mm多層板或防水刨花板做基層，吊頂面材減少疊合施工，天花吊頂多使用單層石膏板，少用或不用木工板，造型用的木工板厚度控制在15厚以內(nèi)。地下車庫(kù)的照明，優(yōu)先選用吊掛式節(jié)能燈，合理布置位置、減少管道遮擋。光源高度下降到規(guī)范規(guī)定高度即可。取消或減少日光燈的使用。按800～1000m2設(shè)置1個(gè)采光井，實(shí)現(xiàn)自然采光的要求。

6 單體設(shè)備模塊優(yōu)化

對(duì)會(huì)所的空調(diào)系統(tǒng)，按組合與分體相結(jié)合的方式進(jìn)行設(shè)計(jì)。地下室通風(fēng)系統(tǒng)和各類設(shè)備機(jī)房的排風(fēng)優(yōu)先考慮自然通風(fēng)采光，不足部分安裝軸流風(fēng)機(jī)輔助機(jī)械通風(fēng)。非人防地庫(kù)盡量取消風(fēng)機(jī)機(jī)房和集中風(fēng)道機(jī)械通風(fēng)系統(tǒng)。地暖盤(pán)管材料的選擇要按售價(jià)區(qū)分，一般樓盤(pán)采用PE-X管，中高檔樓盤(pán)選用PE-RT管。取消通風(fēng)系統(tǒng)消防前室余壓閥，取消明窗衛(wèi)生間的通風(fēng)道設(shè)置。

7 公共景觀模塊優(yōu)化

降低非車行道石材厚度及基底墊層、減少石材的使用量，根據(jù)不同樓盤(pán)檔次，盡量選擇替代材料，如大連磚、荷蘭磚、砼壓印地膜、水刷彩石、水刷豆砂、鵝卵石路。減少大規(guī)格喬木和名貴喬木的使用量，根據(jù)不同樓盤(pán)檔次和氣候條件選擇合適的苗木品種。整合室外管網(wǎng)的管溝開(kāi)挖圖紙，減少管溝土方開(kāi)挖交叉的重復(fù)工作量發(fā)生。增加草皮的種植面積比例，且盡快采用草種混播方式?？刂葡儡嚨赖膶挾龋∠p側(cè)設(shè)置人行道。

8 公共智能模塊優(yōu)化

會(huì)所及辦公區(qū)域門(mén)禁系統(tǒng)，可取消可視對(duì)講門(mén)鈴系統(tǒng)。停車場(chǎng)管理系統(tǒng)中遠(yuǎn)距離讀卡器須選用RFID遠(yuǎn)距離讀卡器，優(yōu)點(diǎn)：RFID傳輸距離遠(yuǎn)，抗干擾強(qiáng)，易維護(hù)，成本低。LED信息發(fā)布系統(tǒng)選用離線式SD卡、LED屏發(fā)布信息，減少數(shù)據(jù)傳輸線纜成本。室外及室內(nèi)背景音樂(lè)廣播系統(tǒng)建議與消防應(yīng)急廣播系統(tǒng)整合，平時(shí)做背景音樂(lè)，應(yīng)急時(shí)播放緊急疏散廣播，以降低成本。電梯轎廂內(nèi)與電梯機(jī)房之間連接的視頻隨行電纜由電梯廠家提供，并安裝施工到位。

9 公共配套模塊優(yōu)化

地下室粗裝標(biāo)準(zhǔn)，環(huán)氧地坪可優(yōu)化為優(yōu)化為金剛砂耐磨地坪。充電樁不作為驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，可取消充電樁電纜及配管。道路/占地面積比進(jìn)行優(yōu)化路網(wǎng)結(jié)構(gòu)，控制硬景道路施工面積。地庫(kù)出入口數(shù)量滿足規(guī)范規(guī)定，控制超規(guī)范設(shè)計(jì)。消防道路的寬度滿足規(guī)范規(guī)定，控制超規(guī)范設(shè)計(jì)。

10 工程做法優(yōu)化

通過(guò)對(duì)豎向標(biāo)高的調(diào)整，控制挖土量和外運(yùn)量，除景觀種植土或營(yíng)養(yǎng)土外購(gòu)?fù)猓刂仆练降耐赓?gòu)，事先做好土方平衡工作。按照審批的方案進(jìn)行土方開(kāi)挖，挖土?xí)r監(jiān)理旁站，工程部監(jiān)督。實(shí)施土方平衡評(píng)審工作，有效控制土方的外運(yùn)、外購(gòu)量。施工方案、措施優(yōu)化（從組織設(shè)計(jì)、降水、支護(hù)、土方平衡、吊裝等多方案優(yōu)先等控制）認(rèn)真審核施工組織設(shè)計(jì)和專項(xiàng)施工方案，防止違反中南公司做法和常規(guī)做法的措施出現(xiàn)在方案中、但實(shí)際施工不做的現(xiàn)象，對(duì)基坑圍護(hù)、土方平衡等把光。加強(qiáng)基坑支護(hù)方案的評(píng)審與管理，根據(jù)土質(zhì)及場(chǎng)地情況，在滿足放坡開(kāi)挖前提下，優(yōu)先采用放坡開(kāi)挖。加強(qiáng)圖紙會(huì)審和交底工作，減少返工及無(wú)效成本的發(fā)生。加強(qiáng)監(jiān)理管理，防范弄虛作假（從簽證合理性、工程量、竣工資料的完整性上控制）?？刂茻o(wú)效成本，合理控制開(kāi)發(fā)進(jìn)度，執(zhí)行立體交叉作業(yè)和有保有壓政策，防止早投入、多投入現(xiàn)象，控制進(jìn)度，使進(jìn)度始終處于受控狀態(tài)，避免搶工發(fā)生額外費(fèi)用，嚴(yán)控施工質(zhì)量，降低維修成本，并通過(guò)物業(yè)的反饋，加強(qiáng)對(duì)維修量大、多的質(zhì)量問(wèn)題進(jìn)行研究，形成質(zhì)量預(yù)控經(jīng)驗(yàn)庫(kù)進(jìn)行全面推廣。確保砼墻面不抹灰率達(dá)到50%以上，砼天棚面的不抹灰率達(dá)到90%以上。合理建造臨建（合理組織建大型施工單位臨建，確保3年以上不變，來(lái)降低臨建成本），根據(jù)開(kāi)發(fā)節(jié)奏和次序，結(jié)合三點(diǎn)一線建設(shè)的范圍要求，對(duì)施工單位的總平面規(guī)劃進(jìn)行認(rèn)真審核，避免臨設(shè)遷移帶來(lái)的成本增加。

11 設(shè)計(jì)費(fèi)及設(shè)計(jì)變更率優(yōu)化

提前設(shè)計(jì)，加大圖紙會(huì)審力度提前優(yōu)化設(shè)計(jì)，控制變更發(fā)生。加大標(biāo)準(zhǔn)化套圖機(jī)制，實(shí)施套圖收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，降低設(shè)計(jì)費(fèi)用的開(kāi)支。除大堂裝修發(fā)生設(shè)計(jì)外，其他公共部位裝修原則上不允許發(fā)生設(shè)計(jì)費(fèi)用。取消三點(diǎn)一線、直營(yíng)店等設(shè)計(jì)費(fèi)用的發(fā)生，執(zhí)行套圖制。建議對(duì)裝修節(jié)點(diǎn)建立標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)，實(shí)施套圖。

12 物資管理優(yōu)化

在經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)和房?jī)r(jià)較低地區(qū)，加大項(xiàng)目地方戰(zhàn)略供應(yīng)商，適當(dāng)增加地方品牌和非知名品牌的實(shí)力型的材料商供應(yīng)庫(kù)，來(lái)降低成本。擴(kuò)大戰(zhàn)略招標(biāo)供應(yīng)商，增加標(biāo)準(zhǔn)配置的產(chǎn)品系列的覆蓋檔次，豐富選擇空間。加大對(duì)新型材料的研究和運(yùn)用，在確保品質(zhì)的前提下，實(shí)施可替換材料推廣，降低成本。挖掘資源，以新材料替代傳統(tǒng)產(chǎn)品，以降低成本。實(shí)施材料的批量采購(gòu)，實(shí)現(xiàn)規(guī)格型號(hào)的統(tǒng)一化，選擇標(biāo)配產(chǎn)品，降低采購(gòu)成本。建立完善甲供材管理機(jī)制，認(rèn)真審核和協(xié)助監(jiān)督采購(gòu)計(jì)劃的編制和選型，關(guān)注采購(gòu)物資定位是否符合項(xiàng)目生產(chǎn)的檔次，與項(xiàng)目所匹配，防止低盤(pán)高配。在采購(gòu)的品種上是否是總包合同中約定的乙供材，防止采購(gòu)主體轉(zhuǎn)移，增加一方資金壓力和成本。 認(rèn)真審核采購(gòu)的時(shí)間上是否適時(shí)，防止過(guò)早造成資金的壓力，增加資金成本，過(guò)遲了造成搶工簽證，增加成本。

13 結(jié)束語(yǔ)

通過(guò)上述成本優(yōu)化，在滿足國(guó)家及地方規(guī)范的前提下，滿足了住戶使用要求，對(duì)于觀感和功能也無(wú)影響，成本亦可節(jié)約，從而達(dá)到降本增效的目的，提升企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。