房地產開發前期工作可行性研究

文／王穎超 青島青建國和置業有限公司 山東青島 266000

引言：

我國房地產行業的蓬勃發展展現出了房地產市場的巨大潛力，吸引了越來越多的投資者進入房地產行業。但是，高回報與高風險往往是相伴而行的，房地產行業獲取豐厚的利潤回報的同時也存在一定的風險性，因此，加強房地產開發前期工作可行性研究具有重大意義。在進行定位決策之前，具體分析和論證房地產開發項目方案、市場、社會效益以及經濟效益，并且將其作為前期工作開展的主要依據，提升決策的科學性和正確性，提高項目的市場滿足能力，從而提高房地產企業的核心競爭力。

1.可行性研究含義和目的

在房地產開發前期進行投資決策的過程中，可行性研究是一個極為重要的環節，關乎一個項目能否順利完成，可行性研究就是對房地產項目進行全方位多角度的經濟和技術分析，探索開發方向。具體而言，可行性研究就是在工程項目開始前期，對與該項目有關的社會、技術、經濟以及自然等各方面都要進行具體探究，并且對該項目擬定的各種技術方案和建設方案等進行詳細的經濟技術分析、比較以及論證，最后還需科學合理地預測和評價與該項目有關的社會、經濟、環境效益。同時，綜合研究項目的經濟合理性、技術實用性和先進性以及建筑的可行性和可能性，最終判斷該項目是否可以投資以及如何進行投資等，為決策部分的最終決策提供重要理論依據，為下一階段工作做好鋪墊。進行可行性研究的作用在于減少項目可能出現的決策失誤，提高項目開發帶來的社會、經濟和環境效益，真正意義上實現項目決策的民主化和科學化。作為一項綜合性的經濟活動，房地產項目開發具有投資時間長、投資額度大、涉及面廣投資風險大等特征。想要確保項目開發能夠達到預期的經濟效果，貫徹落實房地產開發項目的基礎資源以及重大經濟技術原則，就必須落實好可行性研究工作。

2.可行性研究的內容、步驟和依據

2.1 可行性研究的內容

由于開發項目的規模、困難程度以及性質等存在差異，因此可行性研究的內容也會根據項目具體情況各有側重。房地產開發項目可行性研究的主要內容主要包括以下幾個方面：第一，項目概況。項目概況主要指的是房地產項目的地理位置、周邊主要環境、性質、名稱以及項目開發后將會帶來的社會效益和經濟效益等，深入了解可行性研究的主要目的和范圍；第二，開發項目用地情況調查及動遷安置。該內容主要包括土地調查、人口調查、建筑物調查等，調查分析開發項目用地范圍內的具體情況，確認總人口數、各類土地面積以及對應的使用單位、建筑物的種類和數量等，了解生產、經營企業以及個體經營者情況，研究地下地上物現狀，包括樹木、人防工程、水井等等，制定動遷方案以及安置計劃；第三，市場分析以及建設規模。市場分析需要對市場需求、供給現狀加以分析和預測，還包括針對對象分析、市場交易具體情況分析，從而確定開發項目的建設規模；第四，資源供給。可行性研究中需要包括建筑材料的采購方式、具體名稱、需求量，除此之外，還有施工期間的動力問題以及項目投入使用后的煤氣、交通、網絡、水、電等基本供應條件；第五，環境保護。項目開發前需要對建設地區的整體環境進行充分考察，包括污染物以及污染源，從而減少因開發項目帶來的生態變化，并形成控制污染的具體方案、避免生態變化的初步規劃、環境保護投資情況等；第六，開發項目人力資源配置。該項內容具體包括人員的配備規劃、管理人員的培訓方案以及項目的組織機構設置，并估算年費用；第七，項目進度。項目實施進度要求具體化，前期的開發進度計劃以及工程進度計劃都需要包括在內，例如單項工程的開工時間、竣工時間、施工隊伍、具體進度以及市政工程的施工單位選擇以及施工場地情況；第八，開發項目社會、經濟效益。包括項目開發成本、經營成本估算，項目投資來源、資金籌措方式、項目總投資計算，經營銷售收入、租金收入以及其他營業收入的計算。

2.2 可行性研究的步驟

可行性研究作為房地產項目開發的重要環節，需要保障研究質量和水準，確保達到成為項目決策依據的標準，保障其準確性、真實性和可靠性。具體步驟如圖1所示。

圖1 可行性研究步驟

2.3 可行性研究的基本要求

如圖2所示，可行性研究基本要求主要包括四點，分別是預見性、客觀性、可靠性以及科學性。可行性研究的預見性要求不僅充分研究相關資料，更需要針對將來的市場需求、投資等進行預測和估算；客觀公正性要求可行性研究必須建立在調查事實的基礎上，堅持實事求是的原則對客觀情況進行論證與評價；可靠性研究要求全面探索相關技術經濟措施，并且及時否定與實際情況不符的方案，提高項目的可靠性；科學性要求必須運用科學的評價指標體系精準分析項目的盈利能力，在進行市場預測時應用現代科學技術，提升項目的準確性和科學性。

圖2 可行性研究的基本要求

3.房地產開發前期工作可行性研究的作用

3.1 項目投資決策的基本依據

房地產項目的開發屬于高投資項目，尤其是其中的中大型項目，所耗費的財力、物力、人力巨大，而項目投資的成功與否，以及成功后的具體收益情況，又會受到宏觀環境的影響，包括政治因素、經濟因素、法律因素、技術因素以及自然因素等等。這些因素變化莫測，很難在項目開始前憑借經驗來判斷，因此就必須在投資決策前開展可行性研究，對項目的建設地址、建設周期、建設規模、房地產開發項目的產品有無競爭能力、有無市場、建設方案與內容是否可行以及投資效果如何等情況進行分析，最終確定該項目是否可以繼續進行或者應當按照哪種方案進行，為開發建設項目投資決策提供基本依據。前期決策的準確程度能夠直接影響項目的經濟效益，科學的可行性研究能夠為前期決策提供技術支撐，為房地產項目開發奠定基礎。

3.2 籌集建設資金、項目立項的依據

可行性研究還有一個重要作用就是可以作為向銀行等一些金融機構的申請貸款的先決條件，金融機構在詳細評估這些研究報告之后，明確其準確性、真實性等，最終確定是否給予貸款以及給予貸款的額度。房地產開發屬于固定資產投資，在國民經濟中占據著很重要的地位。通常項目開發者在向計劃部門申請立項時，計劃部門都會通過項目開發者遞交的可行性研究報告來判斷該項目與國家房地產政策相符，房地產年度投資報告是否符合計劃要求，進而決定是否立項。并且可行性研究報告還能用于房地產開發商向規劃部門、土地部門等行政部門提交資料時使用，行政主管部門通過可行性研究報告基本判斷項目的用途、位置、占地面積等情況是否滿足年度用地計劃、土地利用總體規劃以及城市建設規劃等要求，最后決定是否批準房地產開發商的用地申請。

3.3 簽訂協議、合同的依據

房地產開發項目所涵蓋的很多方面都需要與其他相關企業以及部門合作和配合，包括開發項目所需要的材料以及水電供應、交通通信等。這些相關的協議以及合同都需要以可行性研究報告為依據進行洽談。關于設備、技術引進的問題還需要經過可行性研究報告批準通過后，才可以據此與國外廠商進行簽約。可行性研究報告可以看作未來實施的規劃方案，據此實現項目融資以及營銷等工作。

3.4 指導工作順利實施的依據

開發前期工作可行性研究報告中有關建設方案的內容是編制設計任務書的主要參考，也是開展項目設計工作的基礎。可行性研究報告中的總投資估算是后續設計、資金籌措以及項目實施過程中投資控制的前提。另外，不同單位之間相互配合也需要根據可行性研究報告進行，是確定各項工作時間節點的主要依據。可行性研究可以經由不確定分析進一步發現影響項目進度的風險因素，從而讓房地產企業可以率先制定應對風險的方案和計劃，提高項目的安全性和可靠性，保障各項工作的順利進行。

4.房地產開發前期提升可行性研究作用的對策建議

4.1 正確對待可行性研究工作的積極作用

在國家調控，要求房地產回歸居住屬性的大背景下，房地產行業市場也在面臨著結構性改革。因此未來較長一段時間內房地產行業的市場環境不容樂觀，想要在如此復雜多變的市場環境中鞏固自身市場地位成了每個房地產開發商的必學技巧，而最重要的就是做好每一個決策，所以房地產開發企業必須充分認識到可行性開發工作的重要意義。

4.2 精準預估房地產市場

充分調查和研究房地產的市場情況是項目開發可行性研究的根基所在。只有對市場進行充分了解把握，才可以更好地進行產品定位，做好可行性研究工作。另外，在準確預測房地產市場以后，也必須對房地產項目開發風險進行預估，這將對后期進行風險控制工作有著重要意義，并且可以更好地完善可行性研究工作。

4.3 選用復合型人才或采用矩陣式組織結構

正由于房地產項目的可行性研究工作對于整個項目的成功與否有著決定性作用，所以從事可行性研究的相關人員必須是具有專業資質以及豐富經驗的全方位綜合型人才。為保障可行性研究工作的工作成果，幫助企業進行正確決策，這類人才必須兼備工程造價、房地產市場、各類財務知識、銷售以及產品設計等多種知識。但也正因為涉及領域廣、知識儲備要求嚴格，因此這類人才在房地產領域相當稀缺。因此，一般企業會以項目組的形式開展可行性研究工作，采用相對靈活的矩陣式組織結構，通過從各部門抽調骨干員工組成臨時小組，在項目組中添加咨詢公司的一個月，組成各方面均衡的人員配備；另一方面一些大型企業也會自行培育“全能型”人才，提前布局為后期自身企業服務。

4.4 注重項目后評價與可行性研究相結合

可行性研究主要被當作項目執行前的策劃，而在項目后進行評價則是對策劃以及具體實施過程的歸納和總結。它既可以使房地產企業察覺可行性研究工作中出現的問題和漏洞，又能夠為可行性研究工作豐富內容、完善程序、積累經驗。在項目后評價可以幫助房地產企業在實踐中獲取真實且準確的數據信息，包括各種類型房地產項目的營銷成本、營銷方式、銷售進度等，從而為企業自身數據庫做出貢獻，建立經濟評價指標體系。

4.5 從客觀角度看待可行性研究

項目決策直接關系整個房地產項目是否能夠立項并且順利實施，而可行性研究的結果對決策階段有著重要的參考意義，決策者需要重視可行性研究成果，從客觀角度看待可行性研究論證過程和結論，避免摻雜個人主觀臆斷的色彩，避免因主觀判斷阻礙房地產項目的落地實施，甚至對房地產企業造成難以挽回的惡劣影響。因此，項目決策者需要從客觀角度認可和重視可行性研究，并且為決策提供技術支持。

4.6 提高咨詢工作的專業性和嚴謹性

目前，越來越多的房地產企業意識到可行性研究工作對開發項目的重要意義，但是可行性研究工作具有明顯的專業性，并且企業內部缺乏相應人才，于是將其委托給具有一定實力的咨詢公司。而房地產企業也可以對相應的職能部門進行取消，通過結構精簡的方式，進一步提升工作效率，降低管理和運營成本。對于可行性研究這一方面，咨詢公司對市場和產品的分析更為到位和專業，并且積累了大量的實戰經驗。但是，我國咨詢行業尚未完全發展成熟，仍舊處于上升階段，因此咨詢公司對有關的行業規范認識不足，并且缺乏可行性研究對房地產企業重要性的意識，在進行相關工作時可能出現質量降低的問題。伴隨著我國咨詢行業的不斷發展，咨詢企業需要遵守行業規范，提高專業水平和能力，為房地產企業提供更為優質的可行性研究工作。

結語：

綜上所述，房地產開發前期工作可行性研究有著重要作用，是投資決策和規劃計劃的重要依據，能夠通過科學的手段幫助房地產企業獲得最佳效益。為了進一步提升可行性研究的作用，房地產企業需要采取以上的對策建議提高實際效果，在最大程度上發揮可行性研究的作用，促進開發項目的順利完成。