老舊小區更新改造中活力再現路徑研究
——以北門巷片區更新改造實施方案為例

文／劉啟生 郴州市規劃勘察設計研究院有限公司 湖南郴州 423000

引言：

全國各地正在加緊編制或審批各級國土空間規劃，城鎮大多進入了用地向外擴張與用地存量挖潛并存的時代，尤以存量挖潛為重點。因此，老舊小區更新改造將成為今后城市建設的主戰場和城市發展的新趨勢。老舊小區的更新改造要以改善民生需求為目的，以存量發展為導向，以完善功能、豐富業態、優化交通、改善環境、提升品質、留住記憶為使命，要對現有資源和要素進行充分挖掘、梳理、整合與創新，實現魅力重塑、活力再現的城市目標，讓城市可持續和健康地發展。

1.老舊小區保護與更新改造

1.1 保護場景，留存記憶

隨著時代變遷、城市人口增加及城市用地規模的蔓延擴張和城市發展方向的改變，原來繁華熱鬧的城區中心有可能逐漸演變為破敗蕭條的邊緣化老舊小區，成為被人們遺忘的角落，車水馬龍、熙熙攘攘的場景難以再現。小區之所以冠以“老舊”二字，主要是相較于現在而言，其建筑建設年代比較久遠，基礎設施和公共服務配套設施缺失或陳舊，居住環境不佳或幾乎喪失居住功能。但一些老舊小區在當時而言也不乏居住環境良好，建筑形式較時尚，設施配套相對完善。它反映了一座城市的發展歷程，留下了許多不可復制的文化和印記，是城市發展到一定歷史階段的產物，甚至產生了一些非常有影響力或稱得上地標性的建（構）筑物。

如何持久有效地保護好老舊小區的珍貴場景，讓市民記住城市發展的歷史，是城市工作者們必須認真思考和著手解決的問題。例如：（1）上世紀五十年代的左右呈中軸對稱、平面規整、中間高兩邊低、主樓高聳、回廊寬緩伸展的蘇式建筑，它是中蘇友誼的見證；（2）上世紀“大修水利”時期的過水渡槽，它很好地解決了當時的農業灌溉問題；（3）北洋時期上海外灘金融大街集合的許多國家的各式各樣風格建筑，它充分反映了我國封建社會的屈辱歷史；（4）大躍進時期高聳入云的工業煙囪，它體現了早期工業的欣欣向榮。列舉的這些建（構）筑物無一不打上了時代的深深烙印。城市是物質和精神的和諧統一空間，不僅要有整潔的馬路、現代的建筑和便利的設施，還要讓人感知其歷史文脈和時代精神。我們不應簡單地為了“城市的舊貌換新顏”，打著影響城市形象和建筑風格難以統一的幌子，將老舊小區一拆了之。城市工作者應對其加以認真分析和仔細研究，提出切實可行的修繕、保護和利用方案，為現代城市發展留住歷史印記，讓城市歷史得以連續，讓城市精神得以繼續。

1.2 提質環境，再現活力

城鎮老舊小區遵循“基礎類應改盡改，完善類和提升類能改則改”[1]的改造政策。但按照改造內容清單照單點菜式改造老舊小區，僅僅只能改善小區環境、完善小區配置、滿足居民的基本生活需要，并不能使小區品質得到質的提升，也未必能恢復小區活力。而對有條件的老舊小區進行有機更新，才是使得小區品質產生質變的有效途徑。

城市有機更新理論主張城市建設應該按照城市內在的秩序和規律，順應城市的肌理，采用適當的規模、合理的尺度，依據改造的內容和要求，妥善處理關系，在可持續發展的基礎上探求城市的更新發展，不斷提高城市更新改造的質量，使得城市改造區的環境與城市整體環境相一致[2]。老舊小區之所以活力不足，就是因為其在交通、功能、環境、產業、特色等方面存在或多或少的問題。簡·雅各布斯在《美國大城市的死與生》一書中提出“城市的活力在于其多樣性”，包含城市功能的多樣性、密集的活動人口、交錯縱橫、容易到達的街道和各色各樣、不同年代的建筑物[3]。老舊小區的更新改造不僅要解決交通、居住、環境等方面的功能完善問題，更要關注產業升級和多樣化發展問題。一方面要充分利用區域既有的土地、建筑、設施等資源，服務于本地市民生產生活活動，重點發展與居民生活緊密相關的幼育、醫療、養老等生活服務性產業；另一方面，充分發揮老舊小區的內城區位優勢，選擇發展共享辦公、創業餐飲、多元娛樂、電商驛站等新興業態，吸引時尚年輕消費群體。通過多元化的產業發展，引進更多年輕載體和鮮活的力量，才能從根本上活絡老街，讓老舊小區“老樹發新芽”重見生機再現活力。

2.北門巷片區更新改造實施方案案例剖析

2.1 現狀概況及問題總結

2.1.1 現狀概況

郴州市是省級歷史文化名城（1988年）,古城始建于秦末，在明萬歷年間古城已向北拓展至現人民東路，即北門巷片區附近。改造片區為北湖路、人民東路、京廣鐵路、蘇園路圍合的區域，總面積約35.65 公頃，是郴州市的老舊小區之一（圖1）。區內傳統街巷格局明顯，道路寬度較窄（3-6 米），建筑老舊（60-80年代居多），居住密度較大（建筑密度在35%-45%之間），居住環境較差，人口以老人和兒童居多。其中北門巷及和平里路沿線區域確定為本次改造范圍，共36 個小區，總建筑面積24萬平方米，由北湖街道的北湖路及人民東路兩個社區管轄，以外來人口為主。

圖1 郴州城市格局演變圖

隨著國家和湖南省老舊小區改造政策的先后出臺，郴州的城鎮老舊小區改造工作正在積極穩步有序推進，北門巷片區的更新改造實施方案是2021年郴州市老舊小區改造重點項目。

2.1.2 問題總結

設計團隊通過現場踏勘、問卷調查、入戶咨詢、建立微信群等多渠道對居民的改造意愿和需求進行全面徹底的調查摸底（表1）。結果發現，北門巷片區主要存在以下幾個方面的問題：（1）街巷狹窄，停車設施缺乏，交通擁堵。（2）用地權屬復雜，建筑密度較大，片區管理缺位。（3）住房普遍外租，廠房普遍閑置，生活氛圍缺失，街巷活力衰退殆盡。（4）基礎設施老化或不足，公共設施缺失。

表1 現狀調查及問題清單

2.2 活力再現路徑

設計團隊充分挖掘片區區位和資源優勢，采取微更新的方式和輕改造的方法，以“產業賦能、文化注魂來留住老街記憶，再現煙火人家，打造郴州古色新地標”為著力點，以“繡花功夫，裝扮顏值、提升品質，微改造見大成效”為策略，運用理交通、復古韻、培產業、注文化、引文創、配要素等更新改造理念，將片區建成宜居宜業宜游的特色文化街區。

2.2.1 暢通內外交通，方便車輛通行

街巷是連接各個小區之間的脈絡與門戶，也是最能體現小區風貌的第一印象。但街巷必須通達，才能將各小區之間便捷聯系，滿足鄰里交往，解決交通需求。

目前片區行人和車輛出入全依靠3-6 米寬的巷道和和平里路，道路不暢、交通擁堵嚴重。改造方案包括交通序化、路面更新和車位增補三項措施。（1）交通序化。將24 米寬的城市次干路——中山北街從片區中部穿過向北延伸與蘇園路連接，拆除區內違章建筑及涉及商業街區域的圍墻，構建片區與西側興隆步行街商圈的聯系，解決片區的對外交通聯系問題。（2）路面更新。北門巷路面較為狹窄，大都在3-4 米，且因為長期失修失養出現了一定程度的水泥路面破損，且缺乏消防通道標識，如若發生災情存在安全隱患。可以通過拓寬路面，全路段白改黑并劃分道路標識標線，增加實行信號燈管控等措施改善路況。（3）車位增補。北門巷建成的年代較早，汽車普及率不高，這小區在設計之初沒有充分考慮日益增加的停車需求，導致現有的停車位不能滿足居民的日常需求。可以通過拆除違章建筑、危房以及利用空閑地增設地面林蔭式停車位和充電樁停車位；通過增加架空車庫、將原車庫重新規劃、新建停車位的方式充分挖掘周邊公共建筑空間資源。

2.2.2 完善片區功能，提升環境品質

改造方案（圖2）包括：（1）消除安全隱患。更換破損門窗、修繕破敗墻體；添補消防設施；采用墻繪的方式美化沒有安全隱患的實體圍墻，改造存在安全隱患的實體圍墻成通透式圍墻，拆除違章建筑和危房。（2）補齊市政設施。小區原有的雨污合流排水體制易導致污水處理廠旱季難以收集污水而雨季污水超限，從而增加市政管理的難度，故而改造方案為將管線管纜盡量下地，更換老舊破損的給排水管網，排水體制由雨污合流制改成雨污分流制；依托低效閑置資產增補配套服務設施，騰退國有辦公資產改造成老年人日間照料中心、老年活動中心、文化活動站、社區衛生服務站等服務設施，對北門巷及和平里路沿線建筑低層進行經營性功能改造（涉及結構改造、空間整合、連廊加設、公共空間裝修等），規劃經營性用房面積6 萬余平米補充服務設施的缺失和不足。（3）提升公共安全。建立政府托底的物業管理，引導小區成立業委會等自治組織；公共綠地、園林設施及公共廁所增設無障礙通道；利用5G 技術，聯合通訊公司，在交通擁堵片區各路口布設智慧交互點；將北門巷片區劃分為2 個安防分區，建立全覆蓋的安防系統：各分區增加物業服務機構和醫療、消防、公安多部分聯通的緊急呼叫裝置。

圖2 規劃總平面圖

2.2.3 創新休閑空間，打造生活場景

北門巷片區的年齡結構是老人和小孩將多、青壯年人少的兩多一少結構，由結構均衡的紡錘型變成了結構失衡的啞鈴型，因此改造方案應該多照顧到老年人和小孩的訴求，滿足他們的生活休閑需求。（1）改善公共活動空間。北門巷居住密度大，室外活動空間少，可以利用拆除危墻廢墻、利用建筑街角和交通島等改造成公共空間，增加兼具趣味性、多樣性的休閑廣場和小游園；在機動車輛不通行的巷道改造增加慢行和慢跑健身道路，滿足老年人輕度運動的需求；小區的開敞空間增加色彩豐富、形狀有趣的兒童運動設施，激發兒童的探索性和學習能力；在形成“場所精神”的區域，增設若干處遮陽亭、棋牌桌等，并創新的設置片區居民書法、繪畫及攝影作品展示墻，鼓勵片區居民自主的文化表達，提升社區認同感。（2）提升綠化景觀環境。改造承載居民過去記憶和情懷的老舊物件，如舊家具、老舊自行車等，通過“變廢為寶”，打造微景觀，不僅可以老年人懷舊的精神寄托，也可以成為現代年輕人拍照打卡的新去處，增進居民與小區的互動。

2.2.4 留下歷史記憶，塑造城市特色

北門巷片區位于北湖商業中心的邊緣地段，承載了老郴州人的記憶，見證了郴州市城市發展的歷史，是中心城區的有機組成部分。保護和恢復能反映歷史文化傳統風貌且具有保護價值的歷史建（構）筑物，挖掘片區文化內涵，延續片區歷史肌理與文脈。結合原有的城市格局，恢復、重建和新增文化景觀設施，如重建戲臺、恢復牌坊、新增雕塑小品、打造文化墻等，提升城市的文化底蘊。將歷史優秀老建筑融入當地民居元素（湘南民居元素），進行統一的建筑立面改造及墻面提質，打造年代感歷史感街區，塑造湘南城市特色。

經過廢（拆除違章建筑和危房）、留（保留有價值的歷史建構筑物和恢復牌坊）、改（改造樓門和建筑立面改造及墻面提質）、增（新增雕塑小品和文化墻）等一系列的更新改造，來塑造片區特色，讓城市留下記憶，讓人們記住鄉音。

2.2.5 植入創意產業，恢復街區活力

以新消費、新業態為導向，植入創意產業業態，構建復合型都市產業體系是北門巷片區恢復活力的著力點。改造方案以復原老郴州生活為使命，以展現“城市新風尚”為目標，通過微創更新和創意改造，構建一個集多功能于一體的文旅活力街區，打造一個魅力四射的網紅新地標。設計團隊對北門巷和和平里兩條巷子進行了重新審視：北門巷打造成時代“老底片”，對兩側建筑進行功能復合且多元的改造，引入戰略產業，增加新型餐飲、休閑購物、眾創辦公、文創藝術、民宿生活、科技體驗業態等多元化產業，滿足多元人群需求來吸引多元人群。街區功能不再僅僅是居民居住的場所，而是一個復合且多元的空間，可以滿足本地人民生活和外來人旅游休閑工作的場所。通過導入創意產業，創造獨特的多元文化社區生活體驗，塑造多元群體的活動軌跡來實現激發和恢復街區活力（圖3）。

圖3 改造夜景效果

結語：

老舊小區如何重煥生機，是一個值得深入研究的課題，需要每一位城市工作者認真思考與對待。筆者結合當今城市的發展秩序和規律與人民對更高品質生活的展望，通過對北門巷片區更新改造實施方案的剖析，提出了暢通內外交通、完善片區功能、打造創新型休閑場景、塑造獨特歷史記憶點、引進創意產業等五條老舊小區活力再生路徑。北門巷片區的基礎類改造2021年底已完成，完善類和提升類按能改則改的政策也于2022年8月初改造完成，社會反響良好，實現了讓老舊小區在更新改造中煥發新的生機與活力的預期目標。

總之，老舊小區更新改造是一項涉及規劃、建筑、市政、園林等各學科，規劃、住建、城管、財政等各部門，政治、經濟、社會等各方面的系統工程，不同時期、不同地域、不同城市的特點也各有千秋[4]，需要我們在充分調研的基礎上認真地加以分析和總結，找出一條適合其自身的最佳改造之路，使得其能夠重塑昔日輝煌、再現當今活力。