醫療研發科技產業園建設實踐探究
——以啟東綠地生命健康科技產業園為例

文／鐘成 上海雅苑房地產開發有限公司 上海 202302

引言：

所謂產業園，是政府根據城市產業的職能而劃分的特定區域，園區的存在可以更好地改善當地營商環境，吸引外資，從而促進產業結構的調整。醫療產業園是以健康產業為主體，配套產業為輔，助推城市的發展。受國家政策、資本市場以及人才因素影響，近些年來國內醫療健康產業園發展迅速。醫療產業園是以醫療研發科技企業為主，吸引國內健康產業龍頭企業入駐，研發產業孵化，專業人才培訓等配套服務。與其他地產項目相比具有其特殊性，不能簡單的拷貝粘貼，但成熟的規劃設計理念、招商運營等經驗均可以借鑒參考。

1.醫療產業園建設實踐中的一些思考

1.1 在開發建設時缺乏頂層的統籌規劃

早些年缺乏國家層面的統籌規劃，使得各地對醫療產業園建設相對比較盲從，產業園區功能特色不突出，未能產生產業聚集發展的優勢，尤其地方政策支持、管理機制、園區基礎設施等方面的雷同，也導致在后期招商運營時效果大打折扣，直接影響產業園的可持續發展。醫療產業園的建設發展，可以為當地產業結構的調整起到關鍵作用，成為當地經濟增長的新路徑。

1.2 產業園區規劃設計需縝密，創新要素聯系需緊實

啟東生命健康科技產業園所涉及的眾多產業是如何高效的規劃組織在一起，在規劃設計之初就需要進行充分的考量，比如園區內眾多的醫藥企業、科研機構、醫療機構或是中介服務，如何通過科學的規劃加強他們之間產生有效的合作交流，減少不必要的時間浪費。創新離不開交流，而園區的發展離不開交流，溝通才能匯聚集體的智慧，如何打造出舒適的、科學地、有效的空間城市的發展離不開人，健康產業園更是以人為本，園區打造的以人為本生活環境。

1.3 產城分離，醫療產業園容易出現只有產業沒有城市的發展困境

產城分離是國內眾多產業園的痛點之一，產業與城市的融合是醫療產業園亟需解決的發展問題。產業園在規劃設計時，將“只有產業沒有城市”的發展窘境作為首要問題。首先，對產業園內產業功能進行細化，在考慮醫療產業功能，其次，對產業所配套功能進行研究，尤其是人們生活所相關公共基礎設施、社區配套服務等。在啟東生命健康科技產業園定位多元化功能業態，著力打造滿足生產、生活所需的現代宜居新城。

2.項目概況

2.1 啟東醫療產業基礎優勢

南通以“3+3+N”產業為重點，對接上海產業結構和布局調整，大力推動上海與南通間生活醫藥企業間的合作，吸引上海及周邊地區醫藥企業入駐園區。目前，在南通市啟東市已經形成了啟東經濟開發區制劑生產、高新區生物醫藥研發、濱江醫藥化工園原料藥和醫藥中間體三個相對關聯的產業園區，國內外知名企業并已經入駐其中，比如德國拜耳，國內的蓋天力等等。眾多的入駐企業涵蓋了化學制劑、醫藥中間體、中成藥等80 多個品種，12 個產品被認定為國家重點新產品，65 個產品被認定為江蘇省高新技術產品，蓋天力、白加黑、達喜、金克槐耳等產品。

2.2 項目概況

項目基地位于素有“江風海韻北上海”之稱的啟東市匯龍鎮，距離市中心蝶湖中心約5 公里，總占地3500 畝，產業、配套、居住用地比例1:1:1，規劃孵化器、研發中試、小型生產等多功能、多戶型的產業獨棟組團，滿足生命健康，產業領域內企業的不同階段發展需求。

圖1 啟東生命健康科技產業園用地布局圖

2.3 項目定位

啟東生命健康科技城建設將牢固樹立創新、協調、綠色、開放、共享的發展理念，牢牢把握上海“北大門”“門柱子”的戰略定位，圍繞長江綠灘、創智蝶谷、生命樂城等三大主題，構建以“生命信息+”為先導的智能生命健康產業生態，打造生命數字、高端醫藥、健康服務三大產業生態圈，形成研發創新、綜合服務、醫療健康、綠色生產四大功能組團，著力打造長三角生命科技創新基地、健康產業集聚區、濱江休閑宜居新城。

圖2 項目定位

3.政策解讀

3.1 健康大業 復興之基

習近平總書記致辭，要把人民健康放在優先發展的戰略地位，重點普及健康生活、優化健康服務、完善健康保障、建設健康環境、發展健康產業，加快推進健康中國建設，努力全方位、全周期保障人民健康，為實現“兩個一百年”奮斗目標、實現中華民族偉大復興的中國夢打下堅實健康基礎。

3.2 健康中國2030

人民健康需求日趨旺盛，生命健康產業將迎來爆發式增長，今后15年推進健康中國建設的行動綱領。健康中國2030，堅持以人為本的原則，將人們群眾的身體健康作為首要位置。旨在為人們提供健康的生活方式，通過不斷完善健康環境及各項服務配套保障，并以發展健康產業為重點，為實現“兩個一百年”奮斗目標、實現中華民族偉大復興的中國夢打下堅實的健康基礎。

3.3 新經濟

跨界融合大健康，優質產業生態將不斷催生生命健康新業態、新模式、新增長點、生命健康產業與云計算、大數據、物聯網、智能制造等新技術，與“互聯網+”等新模式，與旅游休閑等其他產業的跨界融合趨勢愈發明顯。

3.4 新戰略

承接國家戰略，推動長三角生命健康產業實現資源聚合啟東生命健康科技產業園，長三角有我國最多的跨國生物醫藥企業，上海張江示范區是國內生物醫藥創新之源，江蘇省多數園區重點招商已形成創新優勢、進入產業化階段的生物醫藥項目。

4.啟動區規劃設計

醫療產業園的規劃設計需要高標準進行，并應具有一定超前性，不能簡單的用工業化的標準去定義產業園內各功能區的布置和單體建筑的設計，充分吸收各醫療產業園規劃設計的優點外，對相關行業的功能需要進行量身定制。

4.1 啟動區

在規劃設計之初，便充分利用管理河流帶來的景觀資源和割裂的用地。啟動區用地690 畝，其中產業用地319.8 畝，住宅配套289.6 畝，產業用地與住宅用地比52:48，塑造一個產城融合的產業新城。

園區場地環境特殊，巧妙的利用原有河道，靈活的混合用地規劃，通過靈活組合和置換策略，實現空間的多變性和各功能組團的和諧發展。“多中心”開發策略，參考“多中心城市”結構，明確各分區組團核心，制定相應的產業、功能定位，對各組團土地劃分等級，形成“近-中-遠”開發計劃，分片報規。

4.2 總體規劃設計

沿華石路打造一流生命健康產業集群，形成一定規模的產業集聚區，一區多園式特色產業園區。

圖3 用地布局圖

圖4 一區多元特色產業園

一期：樹立形象，校企聯合，配套先行。整合上海智能產業創新研究院、人類表型組研究院和綠地光華科創中心等優勢科研資源、人才資源及校友企業，以服務園區生命健康產業發展要求為主要目標，構建生物醫藥、基因檢測、醫用新材料產業的研發和科技服務基地。

二期：呼應一期，拉開發展框架。以產業資源導入，跨區合作等形式，導入“研發+小型生產”功能的1-2家頭部企業及一定數量的中小企業（研發類企業為主，兼顧CRO，CMO，行業認證，信息咨詢服務等），與一期地塊等形成產業鏈條上的呼應。

三期：定制化招商，實現多元化聯動。面向環滬區域內大型科研機構1-2 家大中型成熟企業進行定制化招商，與一期研發服務平臺實現功能聯動。

5.醫療產業園技術配置標準

醫療研發產業樓涉及到研發流程、潔凈間要求，等樓棟平面形式、單層面積、層數、柱網、樓板荷載、電梯參數等都有相關的技術要求。通過對北京中關村高端醫療器械產業園、上海張江高科生命科技產業園、南京上午醫藥加速器的案例研究，形成以下技術配置標準。

圖5 產業園階段目標

圖6 園區建筑透視圖

5.1 面積

產品面積多樣性，保持梯度和劃分的靈活性。大型產業辦公單棟面積6000～8000 ㎡左右，中型產業辦公單棟面積3000～4000 ㎡左右，小型產業辦公單棟面積300～500 ㎡左右。

5.2 層數

園區內辦公用建筑單體的樓層數在滿足園區開發強度的前提下，結合相關企業的具體使用要求而定。醫療產業園建筑用地為集約型用地，用地較為緊張，沒有特殊要求基礎上層數的設置宜為3-6 層，如用地緊湊，可考慮4-6層。

5.3 柱網

園區內生產所需的單體建筑設計時，充分了解相關企業生產、研發設備的需求，滿足生產要求的同時兼顧經濟實用型，使柱網的布置更加科學合理。通常來說，柱網間隔越大，建筑內的空間更能合理的劃分使用，利用率越高，但建筑結構上所承受的荷載也越大。由于生物醫療行業的特殊性，在生產或是研發過程中需要滿足相關潔凈要求，也就意味著需要更多的相對小一些的空間，不需要無柱網空間。在本項目中，醫療研發區域的柱網適宜設置在7-8.4m，生產區域的柱網設置在8-9m，如需考慮車輛問題，柱網設置取8.4-9m。

5.4 高度

醫療產業園區內生產廠房與其他制造業廠房區別不大，以多層或是高層廠房為主，并大都采用鋼結構或是鋼混結構。鋼筋混凝土結構梁高度按照跨度的1/8-1/12 進行計算。以柱網8.4 米為例，其結構高度約為0.8 米。在本項目中，生產所需廠房層高設置6m，其他辦公區域考慮到潔凈空間，層高設置在2.5-3 米。5 米或5.4 米層高，可以滿足小生產，如需大生產，需要6.5 米甚至更高。

5.5 樓板承重

大中型產業辦公首層1000kg/㎡、二層及二層以上500kg/㎡。小型辦公200kg/㎡～250kg/㎡。

5.6 電梯

人貨梯分開設置，貨梯按3 噸設置滿足醫療設備搬運安裝，客梯按1.6 噸設置。

5.7 外立面標準

產品為3～4層，建議真石漆+局部鋁格柵、鋁合金窗、玻璃欄板。

5.8 給排水

產業排污廢，室外專用排污主管，單體預留接入井、預留廢水處理及事故排放池。

5.9 低壓配電

電力配置要求180W/㎡；接地型式:采用TN-S系統；消防負荷、部分重要負荷：采用雙回路專用電纜供電，在最末一級配電箱處進行雙電源切換；分層設置 電表集中設置于首層配電間。

5.10 暖通

空調冷熱源，預留VRV 空調安裝條件；排廢氣，核心筒綜合建筑平面考慮預留部分管井；防排煙系統，自然排煙。

6.招商運營

啟東生命健康科技產業園在招商運營中，本著求真務實的態度做好各中業態落實工作。對園區情況進行詳細研究，現有產業進行分析，科學系統的評估園區內基礎產業資源及其科技實力，并對醫療產業的拓展能力進行評估，加強招商引資的能力及力度，調整好園區內產業內的循環，完善好產業鏈條，做好服務配套，打造一個系統的醫療研發產業園。同時積極培育戰略性新興產業發展增長極，聚集優秀企業，促進傳統產業轉型升級與創新，堅定不移地堅持產業集聚發展路徑和招商引資引智。求真務實、腳踏實地做好園區的產業規劃、產業招商與產業服務工作，著力做好產業鏈分析，扎實做好產業配套、產業招商和產業服務。回歸本質，做好平臺和服務，顯得更為重要。如何創新打造符合產業需求的產品以及定制化的服務和科學的運營模式，成為影響各產業運營服務商關注的重要因素。

本項目一、二期產業面積共約8 萬㎡，當期招商率76%，成交客戶聚焦于生物醫藥及醫療器械領域,已完成產業入駐21個，面積5.6萬㎡,配套產業服務中心面積0.5萬㎡，合計6.15 萬㎡。啟東生命健康科技產業園形成以醫療研發、生產為主的產業集聚區，規劃及單體設計滿足醫療研發產業的要求。

圖7 園區企業落位圖

結語：

綜上所述，隨著我國經濟的不斷發展，國內醫療產業園在經歷高速發展后，已經邁入高質量發展的階段。啟東生命健康科技產業園在建設之初依托國家及各級政府層面政策支持，秉持高質量高標準進行實施，打造生命數字、高端醫藥、健康服務三大產業生態圈，構建“一心一廊四區多園”產業空間，以產業為保障，完善服務配套，達到產業、城市與人之間的持續模式，摒棄了產業園存在的空心化與城市孤島化。項目在實施之初通過科學合理的規劃設計，本著以人為本的原則，完善了功能布局及各項技術配置標準，形成了一個產城融合的產業新城。