城市更新錢從何來

從棚改、城中村改造，到老舊小區改造，國內城市更新發展的進程中，資金一直是推進各類更新改造項目的關鍵所在。

2021年，“城市更新”被首次寫入政府工作報告，正式提升為國家戰略；2022年，黨的二十大報告提出，要實施城市更新行動，加強城市基礎設施建設，打造宜居、韌性、智慧城市；2023年，政府工作報告不僅提出要實施城市更新行動，還將實施城市更新等重大工程項目作為今年擴大國內需求的首要工作。

從棚改、城中村改造，到老舊小區改造，國內城市更新發展的進程中，資金一直是推進各類更新改造項目的關鍵所在。為了解決這一問題，中央及地方積極引入社會資本，由政府、企業、社區三方共同參與、通力合作。在此背景下，江蘇各地積極拓展城市更新資金來源渠道。

“資金超市”巧破局

南通市探索出成立“資金超市”這一創新做法，巧解了城市更新“錢從哪里來”的“資金困局”。

南通市城市更新行動推進建設指揮部辦公室、市住房和城鄉建設局、市發展和改革委員會以及市財政局等8個單位聯合發布《關于組建南通城市更新資金超市的工作方案》，開展“資金超市”實體化運營。同時，落實行政審批、市政園林等10家服務保障方和中國農業發展銀行、中國工商銀行、中國農業銀行、中國銀行、中國建設銀行、江蘇銀行等15家資金供應方，為南通市城市更新建設有限公司和市保障房建設投資集團有限公司等20余家資金需求方提供“多對一”定制服務，營造互利共贏的良好局面。

由于城市更新涉及宜居住區打造、特色風貌塑造等多方面，“資金超市”根據推進城市更新工作的需要，不斷完善資金體系，“上架”了品類豐富的“資金商品”，供資金需求方靈活選用。

這些“資金商品”包括政府財政資金、銀行金融工具、社會資本和居民出資等。政府財政資金包括預算資金、上級補助資金等，銀行金融工具包括城市更新貸款、老舊小區改造專項貸款、城市基礎設施貸款等，社會資本指企業自有資金、企業債券、企業和專業經營單位自籌資金等，居民出資指通過使用住房公積金方式出資。另外，對于符合減稅、免稅條件的城市更新項目，南通市依法對印花稅、城鎮土地使用稅、所得稅、增值稅等進行減免，緩解項目的資金壓力。

“資金超市”主要提供五種服務：一是信息溝通，暢通政銀企三方信息渠道，定期跟蹤資金需求；二是政策發布，主動提供政策解讀、資金申報等服務；三是項目儲備，摸排優質項目，預先論證項目必要性、可行性，提前謀劃資金路徑；四是審批服務，進一步優化項目資金申報審批流程，落實專人主動對接、幫辦代辦；五是全程跟蹤，實時跟進項目審批和資金落實情況，加強資金路徑監管，提高資金使用效率和合法合規性。

“‘資金超市’的成立在不增加政府債務規模的基礎上實現了城市更新項目資金有效擴容。”相關負責人表示，南通市將繼續加強規劃管控、完善政策機制、搭建運作平臺、做好服務保障，鼓勵和引導市場主體、市民參與城市更新，積極探索多元化更新模式，推進城市更新工作更好更快地開展。

城市更新基金促發展

城市更新的資金來源日益豐富，除了引入社會資本外，在前期的投資環節、后期的運營環節，都有創新的金融手段與產品。

植信投資首席經濟學家連平表示，金融推動城市更新發展主要包括城市更新改造貸款、專項債權、城市更新信托以及城市更新基金四種渠道。項目參與的門檻、項目運作過程當中的資源利用和進入退出靈活性方面，其特點決定了相比其他金融工具來說，基金仍是現階段城市更新和存量改造的較優選擇。

2021年，在無錫市火車站南廣場更新項目中就出現了基金的身影。為廣泛吸引社會力量參與無錫城市更新項目，進一步加快推進城市更新，全面提升城市功能，持續改善人居環境，無錫城建發展集團積極與各類機構廣泛對接，研究探索城市更新投融資新模式，推進城市可持續發展。為充分發揮金融支撐作用，無錫城建發展集團聯合平安建投、中交投資、上海建工、上海城建置業、太保私募、民生銀行、平安銀行、招商銀行、興業銀行、融創地產、華潤置地等13家單位，共同發起設立無錫市首只城市更新基金，基金規模達300億元，資金將專項用于投資無錫舊城區改造和城市更新項目規劃、建設、開發及運營等。

2022年8月3日，第十六屆中國基金合伙人峰會暨2022揚州股權投資峰會在揚州開幕。會上，揚州市設立3只百億母基金，分別是揚州綠色產業發展母基金、揚州科創母基金、揚州城市更新母基金。揚州綠色產業發展母基金總規模100億元，重點支持市委、市政府確定的重大投資項目、綠色產業、戰略性新興產業及符合戰略規劃的轉型升級項目；揚州科創母基金總規模100億元，主要投向汽車及零部件、高端裝備、新型電力裝備、微電子及軟件和信息服務、高端紡織和服裝、海工裝備和高技術船舶、生物醫藥和新型醫療器械、食品、航空等行業，重點投向培育自主知識產權、科技成果轉化、核心技術國產化替代等領域；揚州城市更新母基金總規模100億元，重點投向揚溧高速、啟揚高速、京滬高速、長江及夾江圍合范圍內城市建成區的環境改善、功能調整優化、街區綜合整治、老舊住區改造、水系修復、傳統風貌建筑保護及揚州市內其他相關類別。

“城市更新基金參與進來，這對行業改變思維是一個非常重要的支撐。”仲量聯行中國區戰略顧問部總監徐岱雄表示。

城市資產屬性在更新

在中國城商聯城市更新產業發展聯席會主任、中城沃土（北京）城市更新科技有限公司董事長黃璽慶看來，資本有自己的運營邏輯，資本會流動與創新，對于資本而言，缺乏的是有價值的資產。

“資產因其屬性不同而具有不同的價值。城市之所以需要更新，就是因為城市資產的功能不再適合市場的需要。因此從某種意義上來說，城市更新的本質是城市資產屬性的更新。而資產屬性的更新牽扯到很多過去的政策和法規。只有對資產屬性的變更提供更多新的政策和法規支持，做好資產的供給側結構性改革，提供符合資本邏輯的資產，才能源源不斷地吸引資本進入城市更新領域。”黃璽慶說。

徐岱雄也認為，城市更新過程中需要關注功能、運營、金融三者的關系。“功能優先、運營和金融賦能，這三者構成了城市更新中普遍面臨的問題。首先要改變過去單純從形態來實施城市更新的做法，需要站在城市發展的高度去探討城市未來的發展，包括注入很多城市功能、產業功能，煥發這一地區的活力。其次，要從城市運營的角度來探討這個區域中長期的發展計劃，改變過去單純單個地塊建造的做法，向城市功能提升轉變。最后，在城市更新過程中，需要摸索采用更多的金融工具，能夠讓更多的參與者分享這個區域未來成長的收益，而不是依賴一級開發去實現收益。”

總而言之，政府是城市更新的決策者、發起人，是撬動一個區域更新發展的關鍵因素。政府需要為區域的發展制定更為靈活、更符合市場、匹配區域城市更新的政策。從市場運作主體企業維度來講，企業基于自身的訴求參與到城市更新中來，在不同項目中發揮不同的價值。比如有的企業參與到產業培育層面，有的企業參與到社區運營層面，企業主體之間各司其職。

“未來需要一個更為前瞻、更為系統、更為符合城市更新過程的金融工具和金融解決方案，使得參與城市更新過程中的利益相關方，都能分享到城市成長的收益。”徐岱雄稱。