城市更新政策先行

近年來，城市更新是區域發展的熱門話題，也是綠色建筑行業的關鍵詞之一。自國家提出“實施城市更新行動”以來，綠色建筑不斷被政策推動發展，各地區各部門配套政策積極發力，迎來發展新機遇。

隨著城市發展的進一步推進，城鎮化水平大幅提升，人口膨脹、交通擁擠、環境惡化、資源緊張等“城市病”日益顯現，“重物輕人”的城鎮化發展模式難以為繼，站在城市高質量發展的新路口，城市更新勢在必行。隨著“十四五”規劃明確提出實施城市更新行動，城市更新早已上升為國家戰略。從中央到地方，相關政策密集發布，我國對城市更新的重視程度不斷提升。

精準施策“城市病”

在過去，每當提到城市更新這一概念時，許多人會為其貼上“改造農村”的標簽。但實際上，如今的城市更新早已不再沿用以往房地產化的開發建設方式，而是逐漸開始由“開發方式”向“經營模式”轉變，投融資模式則由政府支持融資轉變為多元創新的金融產品和服務。

國家層面上，近年來發布的《關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》《關于開展城市居住社區建設補短板行動的意見》《關于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》《關于進一步明確城鎮老舊小區改造工作要求的通知》等一系列相關政策和意見，明確要求要聚焦居民訴求，因地制宜補齊既有居住社區建設短板。更新模式上要探索可持續更新模式，由“開發方式”向“經營模式”轉變。推動物業管理專業化，充實小區后續管養資金需求。政策還強調推進相鄰小區及周邊地區聯動改造、整個片區統籌改造，加強服務設施、公共空間共建共享，推動建設安全健康、設施完善、管理有序的完整居住社區。

今年全國兩會期間，針對破解城市更新項目的融資難問題，多位代表委員建議，要完善相應的財稅支持政策等，鼓勵社會資本積極參與城市更新，靈活采用“政府+企業”“社會資本出資+政府采購”等多元模式，實施城市更新行動。

為此，北京率先以立法鼓勵、支持社會資本參與城市更新。今年3月1日起施行的《北京市城市更新條例》明確提出，鼓勵社會資本參與城市更新活動、投資建設運營城市更新項目。要加強相關財政資金的統籌使用，對涉及公共利益、產業提升的城市更新項目予以資金支持，引導社會資本參與。

此外，北京還鼓勵通過依法設立城市更新基金、發行地方政府債券和企業債券等方式，籌集改造資金。事實上，除北京外，近年來我國很多城市都成立了城市更新基金，大部分是政府引導、國企發起。

“城市更新基金是重要的資本工具，兼具股債投資特性，與城市更新項目高度匹配。”中建政研集團董事長梁艦指出，要堅持政府引導、市場化運作原則，在政府支持地方國企發起設立并主導城市更新基金基礎上，由專業機構負責基金的市場化運作。同時，鼓勵城市更新基金進行長期股權投資。在此過程中應注重避免“明股實債”，并預留基金依法退出通道，依法加強對基金的引導和監管。

試點先行“亮成果”

2023年以來，除了《北京市城市更新條例》正式實施，我國城市更新在政策層面迎來了不少好消息，廣州、深圳、蘇州等多個城市也針對城市更新出臺了新的地方政策，促進我國城市更新政策體系不斷完善。

2022年3月，江蘇省委辦公廳、省政府辦公廳印發《關于實施城市更新行動的指導意見》，為推動城市更新工作提供了方向指引和具體目標。同年9月，江蘇省實施城市更新行動領導小組遴選公布了第一批試點項目。其中，南京成效較為顯著，首批13個城市更新試點項目已取得階段性成效：江浦街道文昌路片區、南京老卷煙廠、江蘇省園博園、鼓樓中心片區環境綜合整治等4個項目已經完成，其余項目也分階段出了成果。今后五年，南京市將繼續以國土空間總體規劃為引領，加快轉變特大城市發展方式，實施城市更新行動，全面推進鄉村振興，著力構建“南北田園、中部都市、擁江發展、城鄉融合”的市域格局。

除了南京，作為全國首批城市更新試點城市之一的蘇州也交出了一份高分答卷，并涌現出一系列具有創新性的城市更新優秀做法和典型項目。2022年，蘇州成立了城市更新試點工作領導小組，以全域一體化協同推進城市更新工作，印發了城市更新試點工作實施方案，明確了集體項目實施主體、邊界和規模投資及進度安排的配合。此外還啟動了城市更新的立法，《蘇州市城市更新條例》已在今年被列為立法計劃調研項目。

在2月9日的城市更新系列活動發布會上，蘇州市住房和城鄉建設局更是重磅“三連發”以加速高質量推動城市更新工作。其中，《蘇州市城市更新社區設計師服務制度（試行）》將引入社會專業力量參與城市更新，實踐自下而上、專業指導、共建共治的城市自治方式；《蘇州市城市更新技術導則》將規范和指導蘇州市各板塊從城市體檢到總體及片區策劃再到項目實施各個更新環節的工作；《蘇州市城市微更新建設指引》將提高蘇州市城市微更新建設的科學性、合理性、規范性。住建局相關負責人認為，這三個文件的出臺，能更好地凝聚各方力量，用“繡花功夫”推動有機更新，共同塑造蘇式生活典范。

未來更新新趨勢

我國城市更新歷經70多年的發展歷程，無論在促進城市的產業升級轉型、社會民生發展、空間品質提升、功能結構優化方面，還是在城市更新自身的制度建設與體系完善方面，都取得了巨大的成就。未來，城市更新發展的趨勢將主要呈現以下幾個方面：

第一，精細化品質化更新不斷推行。此前，城市更新主要是以拆建形式為主。在加速城市發展的同時，龐大更新規模也在間接破壞寶貴的城市文化資源。在2022年政府工作報告中，城市更新的關鍵詞，也是“有序更新”。這意味著，我國城市更新將過渡到以創新改造為主的漸進式有機更新，體現在更加精細化的城市管理上。在嚴控大拆大建的新要求下，城市更新也將更加追求精細化和品質化。城市更新精細化，改造要素不僅包括建筑、公共空間、公用設施等空間環境，還包括功能性屬性、產權關系、技術方式等組成環境，現階段的微改造可以稱為城市更新精細化的第一步。未來大規模的城市更新，更多地表現為通過小尺度改造，使城市功能不斷優化和城市空間品質不斷提升。

第二，更加注重與產業的結合。隨著信息技術等科技的不斷發展，產業的轉型和升級日益重要。城市更新雖然主要是空間更新，但空間更新與產業更新密不可分。城市更新中的空間更新主要涉及三大領域：產業空間更新、公共空間更新、居住空間更新，這三大領域中，產業空間更新始終是最本質的更新。所有的現代化城市產生都是先有產業，后有城市，產業的能級決定城市的能級。過去城市更新更像是房地產開發，所以現在地方文件均要求城市更新要有產業導入。在更加注重產業內涵的發展趨勢下，隨著擴大內需戰略的推進，城市更新不僅對于補短板、擴內需、增投資意義重大，同時也將有助于暢通循環，建設強大的國內市場，促進經濟長期持續健康發展。

第三，技術革新尋求低碳發展之路。2022年8月，科技部、國家發展改革委、工業和信息化部等9部門印發《科技支撐碳達峰碳中和實施方案（2022—2030年）》，統籌提出支撐2030年前實現碳達峰目標的科技創新行動和保障舉措，并為2060年前實現碳中和目標做好技術研發儲備。對于城市更新而言，現階段，城市環境惡化，城市垃圾、水源污染、大氣環境污染等，嚴重威脅到城市可持續發展。因此在“雙碳”目標下，更要注重綠色低碳的高質量發展，要堅持綠色引領，實現城市更新的技術體系新突破。綠色低碳技術的加快創新與推廣，將為城市未來實現“低碳城市”目標奠定基礎。城市更新作為城市發展重要的規劃手段，也將充分結合低碳發展理念、以低碳規劃設計為引領，使得改造后的城市更具可持續性，城市社會經濟與自然呈現和諧共生的生態文明發展。